Tribunal judiciaire, 12 juin 2024. 24/00367

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00367 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XHZ N° MINUTE : 5/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 12 juin 2024 DEMANDEUR Monsieur [U][D], demeurant [Adresse 2], représenté par Me Chloé CHOUMER FROGER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque G0380 DÉFENDERESSE Madame [M] [E], demeurant [Adresse 2], comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 01 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 juin 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 12 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00367 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XHZ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 4 mai 2023, Monsieur [U] [D] a consenti un bail d'habitation à Madame [M] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 655,53 euros, d'un complément de loyer de 94,47 euros et d'une provision sur charges de 90 euros. Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2550 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [M] [E] le 12 septembre 2023. Par assignation du 11 décembre 2023, Monsieur [U] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Madame [M] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer actuel et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -4250 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif et 165,24 euros représentant les frais d'huissier avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2691,24 euros et de l'assignation sur le surplus, -1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 1er mars 2024, Monsieur [U] [D] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 6800 euros. Il s'oppose au bénéfice de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [M] [E] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle fait part de sa situation personnelle et financière et indique avoir réglé la somme de 1000 euros avant l'audience. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Monsieur [U] [D] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 12 septembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2550 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 novembre 2023. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le décompte produit en cours de délibéré confirme que Madame [M] [E] avait repris le paiement intégral du loyer avant l'audience. Par ailleurs, il ressort des pièces financières produites en cours de délibéré que les revenus du foyer de Madame [M] [E] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 190 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Madame [M] [E] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et les charges et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, Monsieur [U] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er février 2024, Madame [M] [E] lui devait la somme de 5800 euros, terme de février 2024 inclus, déduction faite du paiement de 1000 euros intervenu avant l'audience. Madame [M] [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [M] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Le paiement des frais d'huissier relève des dépens et sera alloué à ce titre. 3. Sur l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du bail Il y a lieu d'allouer au demandeur, dans l'hypothèse du maintien dans les lieux de la défenderesse ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux. L'indemnité d'occupation demandée sera évaluée provisoirement en l'espèce à la somme totale de 755 euros au regard de la valeur locative du logement et du motif du complément de loyer prévu au bail (ascenseur). 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [M] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 septembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 mai 2023 entre Monsieur [U] [D], d'une part, et Madame [M] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 13 novembre 2023, CONDAMNE Madame [M] [E] à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 5800 euros (cinq mille huit cents euros) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, terme de février 2024 inclus, déduction faite du paiement de 1000 euros intervenu avant l'audience, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, AUTORISE Madame [M] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 160 euros (cent soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [M] [E], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée, -la clause résolutoire reprendra ses effets, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Madame [M] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -Madame [M] [E] sera condamnée à verser à Monsieur [U] [D] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 755 euros ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE les autres demandes, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE Monsieur [U] [D] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [M] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 septembre 2023 et celui de l'assignation du 11 décembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le GreffierLa Juge