Cour d'appel, 02 mai 2024. 22/01726

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 02 MAI 2024 N° RG 22/01726 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MUSI S.C.I. BERGERET CUVILLIER IMMOBILIERE c/ S.A.S. IGSA Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/08791) suivant déclaration d'appel du 07 avril 2022 APPELANTE : S.C.I. BERGERET CUVILLIER IMMOBILIERE société civile immobilière au capital de 1.524,49 €, dont le siège social est sis [Adresse 2]), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 382 684 330, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me LE FLOUR substituant Me Renaud BAGUENAULT DE PUCHESSE de l'AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE : S.A.S. IGSA SAS au capital de 10.000 €, immatriculée au RCS sous le numéro 833 537 566, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Julia SOURD de la SELARL JURI JUS, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été examinée le 05 mars 2024 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSÉ DU LITIGE ' La SCI Bergeret est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 3] composé de 16 lots.' Elle a, le 6 janvier 2017, donné mandat de le vendre à l'agence Access Immo Finances, laquelle a délégué ce mandat le jour même à la SAS Axo & Actifs. ' Le 9 janvier 2018, la SAS Igsa a fait parvenir à la SAS Axo & Actifs une offre d'achat de 1.500.000€ de cet immeuble à usage d'habitation dont elle souhaitait revendre les 16 appartements avec l'aide de cette agence. ' Le 20 février 2018, la SCI Bergeret a signé un compromis de vente sous conditions suspensives avec la SAS Igsa moyennant le prix de 1.500.000 €, la vente devant être réitérée au plus tard le 30 octobre 2018. ' Dans l'intérêt de l'acquéreur était expressément prévue la condition suspensive suivante : " que les dispositions d'urbanisme et les servitudes d'utilité publique résultant soit d'un certificat d'urbanisme soit d'une note d'urbanisme, soit encore d'un certificat d'alignement ou de tout autre document d'urbanisme ne portent pas atteinte à l'intégrité de l'immeuble vendu, n'en déprécient pas la valeur, ne mettent pas en cause... même partiellement le droit de propriété et de jouissance de l'acquéreur ou ne le rendent pas impropre à la destination que l'acquéreur envisage de donner à l'immeuble, à savoir l'habitation". ' Dans l'intérêt du vendeur était expressément prévue la condition suspensive de versement par l'acquéreur d'un gage espèces devant être effectué au plus tard le 30 octobre 2018 entre les mains du notaire. ' Une clause pénale d'un montant de 150.000 € était également insérée dans le compromis. ' Le 11 avril 2018, la société d'économie mixte Incité, organisme chargé d'une mission d'aménagement du centre historique par la ville de [Localité 4], a adressé à Maître [D] (notaire du vendeur) une lettre lui indiquant que l'immeuble en cours d'aliénation comportait 16 appartements soit 10 de plus que ceux déclarés au cadastre et que l'un d'entre d'eux ne correspondait pas aux normes d'habitabilité inscrites au règlement sanitaire départemental pour ne disposer comme source d'éclairement que de la porte d'entrée. La société Incité a notamment demandé au notaire de lui adresser la justification des places de stationnement attachées aux 10 logements supplémentaires créés. ' Le 29 novembre 2018, la SCI Bergeret a fait sommation à la SAS Igsa de régulariser l'acte authentique le 18 décembre 2018 et, le jour prévu, Maître [H] (notaire de l'acquéreur) a établi un procès-verbal de difficultés constatant le non-respect par la SAS Igsa de la condition suspensive de versement du gage espèces et son refus de régulariser l'acte authentique au motif que l'un des 16 appartements ne correspondait pas aux normes d'habitabilité. Par acte du 28 août 2019, la SCI Bergeret et la SAS Axo & Actifs ont assigné devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX la SAS Igsa aux fins d'obtenir à titre principal la caducité de la vente au visa de l'article 1186 du code civil avec paiement de la clause pénale et de la somme de 35 000 € au titre de la commission irréductible due à la SAS Axo & Actifs et subsidiairement, la résolution de la vente au visa de l'article 1217 du code civil avec paiement d'une indemnité de 150 000 € et la somme de 35 000€ à titre de dommages et intérêts pour la SAS Axo & Actifs. Une somme de 3 000 € était également sollicitée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 17 janvier 2020, le Juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire laquelle n'a pas abouti. ' Par jugement en date du 8 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté le désistement d'instance de la SAS Axo & Actifs, - dit n'y avoir lieu de le déclarer parfait, - débouté la SCI Bergeret Cuvillier Immobilière de l'intégralité de ses prétentions, - constaté la caducité du compromis de vente du 20 février 2018, - condamné la SCI Bergeret Cuvillier Immobilière à payer à la SAS Igsa la somme de 150.000 € au titre de la clause pénale, - débouté la SAS Igsa du surplus de ses prétentions, - dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision, - condamné la SCI Bergeret à payer à la SAS Igsa la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la SCI Bergeret et la SAS Axo & Actifs aux entiers dépens de l'instance, - dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile, ' Par déclaration électronique en date du 7 avril 2022, la SCI Bergeret Cuvillier Immobilière a interjeté appel de cette décision. ' Dans ses dernières conclusions en date du 14 février 2024, la SCI Bergeret Cuvillier Immobilière demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel partiel interjeté à l'encontre du Jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 8 mars 2022, - réformer la décision entreprise en ce qu'elle a : ''''''''''' - constaté la caducité du compromis de vente du 20 février 2018, du fait de la défaillance des obligations du vendeur ;' ''''''''''' - l'a condamnée à payer à la SAS Igsa la somme de 150.000 euros à titre de clause pénale ; ''''''''''' - l'a condamnée à payer à la SAS Igsa la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l'instance ; - confirmer pour le surplus la décision entreprise, ' Statuant à nouveau, A titre principal, - constater que la condition suspensive de versement du gage espèces n'a pas été respectée par la société Igsa, -prononcer la caducité du compromis de vente de l'immeuble sis [Adresse 3], par application de l'article 1186 du Code civil, - condamner la société Igsa au paiement de la somme de 150.000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis du 20 février 2018, ' A titre subsidiaire, - prononcer, en application de l'article 1217 du Code civil, la résolution de la vente du fait du refus de la société Igsa de régulariser l'acte de vente ; - condamner la société Igsa au paiement de la somme de 150.000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis du 20 février 2018 ; ' A titre infiniment subsidiaire, - juger n'y avoir lieu à application de la clause pénale au bénéfice de l'acquéreur, - débouter la société Igsa de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, ' En tout état de cause, - condamner la société Igsa au paiement d'une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance. ' Dans ses dernières conclusions en date du 16 février 2024, la société Igsa demande à la cour de : A titre principal, - confirmer le jugement de 1ère instance en ce qu'il a : ''''''''''' - débouté' la' SCI' Bergeret Cuvillier Immobilière de l'intégralité de ses prétentions, ''''''''''' -' constaté la caducité du compromis de vente du 20 février 2018, ''''''''''' -' condamné' la' SCI' Bergeret Cuvillier Immobilière' à lui payer la somme de 150 000 € au titre de la clause pénale, ''''''''''' -' condamné' la' SCI' Bergeret Cuvillier Immobilière' à lui payer la somme de 4000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ' Sur le rejet de la demande de la venderesse de caducité de la vente pour défaut de paiement du prix et sur' le' rejet' de' la' demande' d'application' de' la' clause pénale, - constater qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, - débouter la SCI Bergeret Cuvillier Immobilière de sa demande de condamnation au paiement de la clause pénale au motif erroné que la vente serait devenue caduque pour non-paiement du prix au plus tard le 1er' octobre 2018, ' Sur le rejet de la demande subsidiaire de résolution de la vente et de dommages et intérêts, A titre subsidiaire,' Sur la nullité de la vente pour dol, - constater' que' la' SCI Bergeret Cuvillier Immobilière, professionnelle de l'immobilier, qui exploite l'immeuble de rapport depuis plus de 30 ans et qui a réalisé des travaux de division lorsque le RSD était déjà applicable, ne pouvait ignorer le caractère indécent de l'ancien local d'activité au regard des règles d'habitabilité - constater que c'est incontestablement sciemment que la venderesse l'a induite en erreur sur la réalité du nombre de lots pouvant être loués, - constater que cette erreur « qui résulte d'un dol, est toujours excusable »,' - juger nul le compromis de vente du 20 février 2018, - débouter la SCI Bergeret Cuvillier Immobilière de l'intégralité de ses demandes, ' Cumulativement'ou'a'défaut :' sur' la' nullité' pour dissimulation' intentionnelle d'informations déterminantes, - constater' que' la' SCI' Bergeret' Cuvillier' Immobilière' n'a 'pas transmis' une' information qu'elle' savait' déterminante,' à' savoir' que' l'ancien' local d'activité ne répondait pas aux critères de décence, qu'il ne pouvait pas être destiné en l'état à un usage d'habitation et que la transformation en appartement au regard des' règles applicables' nécessitait' la' réalisation' préalable' de' travaux' de' mise' aux normes' - constater que la SCI Bergeret Cuvillier Immobilière a trompé sa confiance, - juger que le bien immobilier n'était pas conforme à l'objet du contrat, - juger nul le compromis de vente du 20 février 2018, - débouter la SCI Bergeret Cuvillier Immobilière de l'intégralité de ses demandes, ' A' défaut :' sur' la' caducité' de' la' vente' pour' non réalisation' des' conditions' suspensives' stipulées' au bénéfice de l'acquéreur, - constater que la condition suspensive de l'absence difficultés urbanistiques n'a pas été levée,' - constater d'une manière générale que les conditions suspensives stipulées au bénéfice de l'acquéreur n'ont pas été levées - juger que la convention est nulle et non avenue sans indemnité de la part de la société Igsa ' Sur' la' condamnation' de' la' SCI Cuvillier Bergeret Immobilière au paiement de la clause pénale, - confirmer' la' condamnation' de' la' SCI Bergeret Cuvillier Immobilière à lui régler la' somme de 150.000 € en exécution de la clause pénale stipulée au compromis de vente, - à défaut, condamner la SCI Bergeret Cuvillier Immobilière à lui régler la somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts pour dol ou violation de son obligation d'information. ' Sur les frais irrépétibles et les dépens, - constater que' la' SCI' Bergeret' Cuvillier' Immobilière' s'est opposée à toute prorogation permettant d'engager une discussion légitime et loyale, - constater que' la' SCI' Bergeret' Cuvillier' Immobilière' n'a' pas respecté l'accord transactionnel, - débouter la SCI Bergeret Cuvillier Immobilière de ses demandes respectives au titre des frais irrépétibles et des dépens, - condamner la SCI Bergeret Cuvillier Immobilière à lui régler la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. ' L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024. ' Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. ' MOTIFS DE LA DÉCISION ' Sur la caducité du compromis de vente ' Le tribunal a jugé que que si la SAS Igsa n'établissait pas le dol qui aurait été commis par la SCI Bergeret Cuvillier Immobilière ( ci-après SCI Bergeret), il apparaissait que c'était à juste titre que la SAS Igsa n'avait pas versé le montant du gage espèces, contrevenant ainsi à la condition suspensive souscrite dans l'intérêt du vendeur prévue expressément dans l'acte en page 19, et qu'elle avait refusé de passer acte en raison de l'indécence d'un des 16 logements. Ce caractère indécent contrevenait aux énonciations expresses de l'acte et à la qualité convenue de l'immeuble, à savoir l'habitation dans son intégralité et donc des 16 lots le composant, et alors que le vendeur avait expressément déclaré en page 10 que ' les biens vendus répondent à la notion de décence telles que définies par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989". Le premier juge en a déduit que cette situation était imputable au vendeur et qu'en conséquence, la caducité du compromis de vente devait être prononcée du fait de la défaillance des obligations du vendeur. La SCI Bergeret soutient que l'immeuble vendu était bien conforme au compromis signé par les parties et la société Igsa en avait une parfaite connaissance. Notamment, l'immeuble et ses 16 lots étaient bien conformes à la description qui en était faite dans le compromis. Si la société Incité a considéré que le lot n° 4 était indécent, les défauts soulevés ne correspondaient pas aux critères de décence d'un logement qui sont fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et par le règlement sanitaire départemental (RSD) de la Gironde. De plus les constatations opérées par la société Incité étaient erronées puisque celle-ci a fait abstraction de la présence dans le lot 4 d'une baie vitrée (2 ml de hauteur par 3 ml de long) exposée sud-ouest. L'appelante rappelle également que la société Igsa s'était engagée à prendre l'immeuble « en l'état » et renonçait à tout recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit alors qu'elle même ignorait lors de la signature du compromis, que le logement du rez-de-chaussée pouvait être considéré comme indécent. En réalité, la caducité du compromis doit être prononcé mais en raison de la défaillance de la société Igsa qui n'a pas respecté son obligation de verser entre les mains du Notaire d'une somme égale au montant du prix et des frais d'agence soit 1.570.000 euros, au plus tard le jour de la date la plus tardive fixée pour la signature de l'acte authentique, soit le 30 octobre 2018. Cette condition suspensive émise en faveur du vendeur était expressément qualifiée de condition essentielle et déterminante de son consentement qui n'aurait pas contracté en l'absence de celle-ci, si bien que sa non-réalisation entraîne la caducité du compromis, et l'application de la clause pénale au profit du vendeur. La SAS Igsa rappelle pour sa part que le gage espèces, qui correspondait au prix de vente et aux frais ne devait être versé par elle au plus tard que le jour de la réitération par acte authentique. Or, dans la mesure où antérieurement à la date qui avait été fixée la société Incité a fait valoir que l'un des lots était indécent au regard des règles d'urbanisme, la clause prévue en sa faveur devait jouer si bien que l'acte authentique ne pouvait plus être signé et le gage espèces n'avait plus à être versé. Elle rappelle que les critères de décence des logements ne bénéficiaient pas au lot n° 14 conformément aux observations de la société Incité, confirmées par le CRIDON ( centre de recherche d'informations et de documentation notariales), alors que ces mêmes règles s'appliquaient lorsque la SCI Bergeret a entrepris ses travaux dans l'immeuble dans le courant des années 1990-1991. Aussi, dans la mesure où il n'était plus possible de réitérer l'acte authentique, l'intimée n'avait pas à verser de fonds entre les mains du notaire. En conséquence, la demande de caducité de la vente pour défaut de paiement du prix formulée par la SCI Bergeret doit être rejetée. *** Si l'immeuble proposé à la vente était conforme à la description faite au compromis et aux qualités convenues entre le vendeur et l'acquéreur, à savoir 16 lots à usage d'habitation, il convenait également que, conformément à la clause insérée dans le compromis de vente, il ne soit pas porté atteinte à son intégrité par de quelconques dispositions d'urbanisme et que celles-ci ne mettent pas en cause, même partiellement, le droit de propriété et de jouissance de l'acquéreur ou ne le rendent pas impropre à la destination que l'acquéreur envisage de donner à l'immeuble, à savoir l'habitation. Aussi, la discussion de l'appelante sur la conformité de l'immeuble vendu au regard de sa description dans le compromis de vente, ou de la connaissance par l'acheteur professionnel du bien vendu, est sans intérêt car la clause litigieuse ajoute à la règle générale, celle contractuelle d'une conformité aux règlements d'urbanisme. Or la société Incité qui a vocation par délégation de la commune de [Localité 4] à préempter les biens vendus mais également de s'assurer que ceux destinés à la location répondent aux conditions de décence a considéré en l'espèce que le lot 4 n'y répondait pas au motif qu'il s'agissait d'un ancien local commercial qui ne disposait pour toute fenêtre que de la porte d'entrée. La société Incité faisait en outre valoir la non conformité de l'immeuble qui devait disposer d'un local poubelles et d'un garage à vélos. Elle demandait enfin qu'il soit justifié de la création des places de stationnement relatives aux dix logements créés qui n'apparaissaient pas au cadastre. Le lot n° 4 bénéficie effectivement de l'ancienne devanture vitrée et grillagée du local commercial, mais celle-ci qui ne permet aucune aération du logement laquelle ne peut se faire que par la porte d'entrée qui donne ainsi directement sur la rue. ( cf': constat d'huissier page 2 ' pièce 14 de l'appelante) Aussi, il était exact que la seule fenêtre du logement permettant l'aération était constituée par la porte d'entrée de ce logement ainsi que l'avait relevé la société Incité. Toutefois, aucun texte n'interdit une telle configuration puisqu'un logement doit être muni d'ouverture donnant à l'air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération suffisante. Or le studio formant le lot 4 contenait bien un éclairement naturel, constitué par une large baie vitrée, et une ouverture à l'air libre, certes constituée par une simple porte donnant sur la rue, mais une telle configuration n'est pas prohibée. Il apparaît que la question posée au CRIDON était incomplète car elle portait sur l'existence d'un logement qui ne disposerait pas d'un éclairement naturel suffisant, ce qui n'était pas le cas puisque bien au contraire le logement litigieux bénéficiait d'une large baie vitrée donnant sur la rue. En revanche, la société Incité a également fait valoir que l'immeuble vendu ne comprenait pas de local vélo, ni de local poubelles qui apparaissaient indispensables. Or ainsi que le CRIDON l'a rappelé dans son courrier du 24 septembre 2018, l'article R 111- 3 du code de la construction, en vigueur depuis le décret du 31 mai 1978 dispose que les immeubles collectifs doivent comporter un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères avant leur enlèvement, si bien que l'immeuble vendu ne répondait à cette exigence d'urbanisme qui ne pouvait être satisfaite que par la condamnation de l'un des lots à cet effet, ce qui portait ainsi partiellement atteinte à l'intégrité de l'immeuble. Cette dernière analyse n'est pas sérieusement contestable, et n'est pas valablement contestée par la SCI Bergeret. Or, la nécessité de créer un local pour l'entrepôt des poubelles va nécessairement amputer la surface habitable de l'immeuble et porter ainsi atteinte à son intégrité. Aussi, pour ce seul motif, la société Igsa pouvait se prévaloir de la condition suspensive qui avait été prévue dans son intérêt. Elle pouvait encore se prévaloir de la condition suspensive portée dans le compromis de vente alors que les places de stationnement afférentes aux dix logements créés mais non déclarés à l'administration vont contraindre la propriétaire de l'immeuble au paiement d'indemnités compensatoires. Dans ces conditions, elle était fondée à ne pas verser le montant du gage espèces alors que son notaire, compte tenu de cette situation, refusait de passer l'acte authentique pour ne pas engager sa responsabilité professionnelle. ( cf': lettre de Me [J] du 12 janvier 2021) En conséquence, pour une cause étrangère à la SAS Igsa, le compromis de vente est devenu caduc. Sur la clause pénale Le tribunal a considéré que la clause pénale prévue à l'acte devait être payée par la SCI Bergeret à la SAS Igsa. La SCI Bergeret soutient que les conditions de mise en 'uvre de la clause pénale au bénéfice de la société Igsa ne sont pas réunies. En effet, deux conditions étaient nécessaires pour que la clause pénale puisse être réclamée par la SAS Igsa, d'une part, que la partie défaillante soit mise en demeure et que la partie défaillante refuse de régulariser l'acte authentique, toutes les conditions suspensives prévues au compromis de vente étant levées. Or, elle n'a pas été mise en demeure de régulariser l'acte authentique par l'intimée, et en outre dans l'hypothèse où la condition suspensive prévue au bénéfice de l'acquéreur n'interviendrait pas sans faute ou négligence de ce dernier, il aurait seul qualité pour s'en prévaloir et, s'il le désire, se trouver délié de tout engagement. Or, dans ces conditions, le compromis de vente serait alors considéré comme nul et non avenu, sans indemnité de part et d'autre. La société Igsa sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SCI Bergeret à lui verser la clause pénale prévue dans le compromis de vente. Elle considère en effet que le compromis de vente stipulait que la partie qui serait mise en demeure de régulariser l'acte authentique n'y procédait pas, elle devrait alors verser à l'autre partie la somme de 150 000 euros. Or, dans la mesure où c'est la faute de la SCI Bergeret qui est à l'origine de l'absence de réalisation des conditions suspensives stipulées au bénéfice de l'acquéreur, elle se trouve débitrice de la clause pénale. En l'espèce, il n'était pas besoin d'une mise en demeure préalable car l'exécution était définitive. En outre, le procès-verbal de difficulté à la suite de la sommation de passer acte, permet de considérer qu'une mise en demeure de part et d'autre a été réalisée . *** La cour d'appel constate que la promesse synallagmatique de vente avait été conclue sous plusieurs conditions suspensives, dont celle, prévue dans l'intérêt de l'acquéreur à savoir que «' que les dispositions d'urbanisme et les servitudes d'utilité publique résultant soit d'un certificat d'urbanisme soit d'une note d'urbanisme, soit encore d'un certificat d'alignement ou de tout autre document d'urbanisme ne portent pas atteinte à l'intégrité de l'immeuble vendu, n'en déprécient pas la valeur, ne mettent pas en cause... même partiellement le droit de propriété et de jouissance de l'acquéreur ou ne le rendent pas impropre à la destination que l'acquéreur envisage de donner à l'immeuble, à savoir l'habitation". La cour d'appel a jugé que cette condition ne s'est pas réalisée si bien que l'acquéreur pouvait soit se prévaloir de sa non réalisation pour se trouver ainsi délié de son engagement, soit renoncer à cette condition pour passer néanmoins l'acte, ce qu'il n'a pas choisi. Cependant la non réalisation de cette condition suspensive ne rendait pas le vendeur débiteur de cette clause pénale, alors qu'en outre la société Igsa n'a pas mis la SCI Bergeret en demeure de passer l'acte authentique. En conséquence, le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné la SCI Bergeret à payer à la SAS Igsa le montant de la clause pénale. Sur la résolution de la vente La SCI Bergeret demande à la cour de prononcer à titre subsidiaire la résolution de la vente aux torts de la société Igsa et de la condamner à lui verser 'une indemnité de 150.000 euros. En effet, elle a mis son acquéreur en demeure de réitérer l'acte ce qu'il a refusé. Or, la SAS Igas ne démontre pas le non-respect de la condition suspensive portée dans le compromis en sa faveur. En effet aucun document d'urbanisme ne permet d'affirmer que la condition suspensive ne se serait pas réalisée. Par ailleurs l'acquéreur avait connaissance de l'absence d'un local vélos et d'un local poubelles et en toute hypothèse l'obligation de ces pièces ne concernerait que les constructions dont le permis de construire a été déposé après le 1 er janvier 2012 et ne concerne pas en conséquence l'immeuble litigieux. La société Igsa fait valoir qu'elle n'a eu aucun comportement fautif. L'inexécution n'est que la résultante des déclarations fallacieuses de la SCI Bergeret concernant la décence des appartements qu'elle loue depuis près de 30 ans. Dans ces conditions, si une résolution devait être prononcée, celle-ci ne pourra intervenir qu'aux torts exclusifs de la venderesse dont la mauvaise foi est avérée. *** L'article R 111-3 du code de la construction et de l'habitat applicable au jour de la signature du compromis de vente disposait': «' Tout logement doit ... d) Comporter un évier muni d'un écoulement d'eau et un emplacement aménagé pour recevoir des appareils de cuisson. Les règles de construction et d'installation des fosses septiques et appareils analogues sont fixées par un arrêté conjoint du ministre chargé de la santé et du ministre chargé de la construction et de l'habitation. Les immeubles collectifs comportent un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères avant leur enlèvement.'» Ainsi, alors qu'il n'est pas contesté que l'immeuble objet de la vente ne comportait pas un tel local, l'appelante ne peut soutenir qu'aucun document d'urbanisme ne permet d'affirmer que la condition suspensive ne se serait pas réalisée, alors que c'est la loi elle-même qui rendait nécessaire la création d'un tel local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères. Or, sa création portait nécessairement atteinte à l'intégrité de l'immeuble tel qu'il se présentait au jour de la signature du compromis de vente. En outre, il importe peu que l'intimée ne pouvait ignorer lors de la signature du compromis de vente qu'un tel local poubelle n'existait pas, car il n'est pas démontré qu'elle savait qu'un tel local devait être créé. En conséquence, l'appelante sera déboutée de sa demande au titre de la résolution de la vente. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Igsa pour dol ou violation de son obligation d'information Le tribunal a débouté la SCI Igsa de sa demande de dommages et intérêts pour dol alors qu'elle ne démontrait pas la volonté de la SCI Bergeret de la tromper ou de lui dissimuler l'indécence d'un logement. La SCI Igsa soutient que la vente envisagée concernait deux professionnels de l'immobilier, réalisée par l'intermédiaire d'un autre professionnel de l'immobilier. Ni le vendeur, ni l'agent immobilier ne pouvaient ignorer le caractère indécent de l'ancien local d'activité du rez-de-chaussée, et elles ont volontairement et de concert dissimulé cette information essentielle au consentement de la société IGSA pour la convaincre d'acquérir. Ainsi l'appelante a présenté à la vente un immeuble décomposé en 16 lots, tous loués, ce qui laissait présumer de manière irréfragable, leur conformité à la réglementation relative au logement décent. Elle soutient encore qu'il convient encore d'annuler le compromis de vente aux torts de la SCI Bergeret en raison de la dissimulation intentionnelle d'informations. En effet, la SCI Bergeret a déclaré qu'il existait 16 logements, qu'ils étaient tous loués et qu'ils répondaient tous au critère de décence alors qu'elle avait connaissance du fait que cela n'était pas le cas et alors que le nombre d'appartements était une condition déterminante de son engagement dès lors qu'elle les destinait à les vendre en l'état, immédiatement après son acquisition. La SCI Bergeret conteste tout dol et toute réticence d'information. *** L'article 1137 du code civil dispose': «' Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.'» Toutefois, les moyens soutenus par l'intimée ne peuvent être accueillis alors que la cour d'appel a jugé qu'il n'était pas démontré que l'un des lots vendu aurait été indécent au regard des règles d'urbanisme. Par ailleurs, si en revanche, l'immeuble en son entier ne répondait pas à celles prévoyant l'obligation pour celui-ci de disposer d'un local pour entreposer les poubelles, rien ne démontre que la SCI Bergeret ait entrepris des man'uvres pour cacher cette carence à son futur acheteur, ni qu'elle ait retenu des informations pour la convaincre de contracter. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SAS Igsa de sa demande. Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens Chaque partie succombe en ses prétentions. En conséquence, chacune d'elles supportera ses dépens de première instance et d'appel et conservera l'ensemble de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la SCI Bergeret Cuvillier Immobilière à payer à la SAS Igsa la somme de 150 000 euros au titre de la clause pénale, celle de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, et statuant à nouveaux de ces chefs réformés': Déboute la SAS Igsa de sa demande au titre de la clause pénale, Déboute les parties de leurs autres demandes, Dit que chaque partie conservera à ses dépens de première instance et d'appel ainsi que ses frais irrépétibles. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,