Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 22/04073

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 22/04073 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WIO3 JUGEMENT DU 29 FEVRIER 2024 DEMANDEUR : M. [L] [T] [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Me François-xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE Mme [M] [J] épouse [T] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me François-xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : La S.A.R.L. NF IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne EXCEPTION IMMOBILIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège. [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Avril 2023. A l’audience publique du 1er Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 06 Février 2024 puis prorogé au 29 Février 2024. Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Février 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. Faits et procédure antérieure : Par acte authentique de vente du 29 juin 2018, M. [P] [W] et Mme [Z] [G] épouse [W] ont vendu à M. [L] [T] et Mme [M] [J] épouse [T] les lots n°2 à 8 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un prix de 775.000 euros. La vente a été conclue avec le concours de la société NF Immo exerçant à l'enseigne Exception immobilier. Parallèlement, et pour financer cette acquisition, M. et Mme [T] ont contracté auprès de la SA HSBC France (ci-après la société HSBC) un prêt immobilier n°FRHBFR257009837611 d’un montant de 775.000 euros remboursable en 180 mensualités. Le 17 juillet 2018, moins de 3 semaines après la vente, des briques provenant d’une cheminée de l’immeuble se sont effondrées. Par acte d’huissier du 3 octobre 2018, M. et Mme [T] ont fait assigner M. et Mme [W] devant le tribunal de grande instance de Lille afin d’obtenir principalement la résolution de la vente et une indemnisation. Par acte d’huissier en date du 18 octobre 2018, M. et Mme [T] ont fait assigner la société la société HSBC devant le même tribunal afin de faire joindre les deux instances et d’obtenir la suspension de l’exécution du contrat de prêt jusqu’au jugement puis la caducité de ce contrat. Suivant ordonnance d’incident du 7 février 2019, le juge de la mise en état a principalement : ordonné la jonction des deux instances ;dit que le paiement des échéances du prêt immobilier contracté par M. et Mme [T] auprès de la société HSBC France sera suspendu jusqu’au jugement à intervenir et, au plus tard jusqu’au 31 octobre 2020 ;débouté la société HSBC France de ses demandes visant le paiement d’intérêts conventionnels ;déclaré irrecevable la demande de la société HSBC France au titre des primes d’assurance. Suivant jugement du 28 juin 2021, le tribunal a notamment : rejeté la demande d'expertise judiciaire portant sur l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;rejeté les demandes de résolution et d’annulation de la vente conclue le 29 juin 2018, entre M. et Mme [W] d’une part et M. et Mme [T] d’autre part ; Par voie de conséquence, ordonné la publication du jugement au Service de la publicité foncière aux frais de M. et Mme [T] ;rejeté la totalité des demandes formulées par M. et Mme [T] relatives aux restitutions réciproques ;rejeté la totalité des demandes indemnitaires formulées par M. et Mme [T] ;rejeté la demande de constat de caducité du prêt immobilier consenti par la société HSBC France à M. et Mme [T] ; condamné M. et Mme [T] à payer à M. et Mme [W] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamné M. et Mme [T] à payer à la société HSBC France la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamné M. et Mme [T] à supporter les dépens de l’instance ;dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du jugement. Présente instance : Par acte d’huissier du 21 juin 2022, M. et Mme [T] ont fait assigner l'agent immobilier, la société NF Immo devant le tribunal afin d'engager sa responsabilité extracontractuelle. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2023, M. et Mme [T] demandent au tribunal de : Vu l’article 1999 du code civil, Vu l’article 1240 du code civil, condamner la société NF Immo « à verser aux époux [W] » la somme de 28.500 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner la société NF Immo aux entiers frais et dépens de l’instance ;condamner la société NF Immo à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. A l'appui de leurs prétentions, ils rappellent que l'agent immobilier est débiteur d’une obligation de renseignement et de conseil et qu'il engage sa responsabilité en cas de vices ou défauts apparents ou aisément décelables et en cas de vices cachés affectant l'immeuble vendu, tels que des malfaçons. Or, ils expliquent que l'immeuble qu'ils ont acquis est affecté de vices, qui ont été jugés comme apparents par le tribunal. Ils font valoir qu'en ne décelant pas les désordres affectant la cheminée, et en n'attirant pas de ce fait leur attention sur l'existence de ces désordres, la société défenderesse a commis une faute. Ils estiment subir un dommage consistant dans la une perte d'une chance de ne pas avoir acquis ce bien. Ils s'estiment donc fondés à réclamer que l'agent immobilier soit privé de sa rémunération, soit 24.000 euros. Ils sollicitent également le remboursement des condamnations prononcées contre eux dans l'instance en résolution de la vente, soit 4.500 euros. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 janvier 2023, la société NF Immo demande au tribunal de : Vu l’article 1240 du code civil, débouter M. et Mme [T] de leurs demandes, fins et conclusions ;condamner M. et Mme [T] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers frais et dépens de la procédure. A l'appui de sa défense, elle relève à titre liminaire que les demandeurs réclament une condamnation au profit de M. et Mme [W] alors que nul ne plaide par procureur. Au fond, elle soutient que M. et Mme [T] ne justifient d'aucun préjudice indemnisable, rappelant que sa rémunération en vertu du mandat et de l’acte de vente l’était en contrepartie de son obligation d’avoir à permettre la vente du bien objet du mandat. Or, elle rappelle que le tribunal a rejeté la demande de résolution de ladite vente. Elle fait valoir qu'elle n'a, de plus, commis aucune faute engageant sa responsabilité, indiquant qu'elle n'était pas en mesure de déceler le risque d'effondrement de la cheminée, ce alors que les vendeurs n'en avaient eux-même pas connaissance. Elle ajoute que le tribunal a rendu le jugement sur la base des pièces que M. et Mme [T] ont estimé opportun de produire, notamment sans expertise judiciaire préalable, et souligne qu'il ne l'ont alors pas appelée à l'instance. MOTIFS DE LA DECISION Sur la responsabilité de l’agent immobilier : La demande repose sur la responsabilité extra-contractuelle, étant rappelé que l’agent immobilier était mandaté pour vendre l'immeuble litigieux par les vendeurs suivant mandat de vente sans exclusivité en date du 13 mars 2018 (PC défendeur 1 et demandeur 2). L'article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Il revient à M. et Mme [T] de rapporter la preuve d’une faute commise par la société NF Immo, d’un dommage subi par eux et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage. En premier lieu, comme le relève expressément le défendeur, M. et Mme [T] sollicitent au dispositif de leurs conclusions la condamnation de la société NF Immo à verser « aux époux [W] » la somme de 28.500 euros. M. et Mme [W] ne sont pas partie à la présente instance et M. et Mme [T] ne peuvent pas valablement formuler des demandes en leur nom. Pour ce seul motif, la demande ne peut pas prospérer. A supposer qu'il faille comprendre qu'il s'agit d'une erreur de plume, ce qui est particulièrement délicat s'agissant du dispositif des conclusions et d'une erreur explicitement relevée par le défendeur, le tribunal n'entend pas frustrer M. et Mme [T] d'une réponse, leurs conclusions faisant état de leur situation d'acquéreurs et non pas de celle des vendeurs. Il est admis que l’agent immobilier qui met en relation le vendeur et l'acheteur est débiteur envers l’un et l’autre d’une obligation d’information et de conseil qui lui impose, notamment, de procéder à un certain nombre de vérifications. Au soutien de sa prétention de l'existence d'une faute de l'agent immobilier, M. et Mme [T] se prévalent notamment de : l'annonce de mise en vente de l'immeuble litigieux par l'agent immobilier (PC demandeur 1), l'annonce précisant qu'il s'agit d'une maison du XVIIIème,les photographies de la chute des cheminées intervenue le 17 juillet 2018 (PC demandeur 4),le rapport d'expertise non judiciaire de M. [E] (PC demandeur 6),une attestation de la gérante de l'agence immobilière indiquant que « lors des visites effectuées en présence de M. et Mme [T], et qui ont précédé l'acquisition du bien sis [Adresse 1], je n'ai remarqué aucun désordre apparent sur les cheminées de cet immeuble et par ailleurs, je n'ai jamais eu aucune information de la part des vendeurs sur un quelconque désordre apparent sur les cheminées de la maison » (PC demandeur 7)une attestation de la même gérante, laquelle relate qu'elle a accompagné M. et Mme [T] lors des visites de l'immeuble litigieux, que ces derniers l'ont visité à plusieurs reprises, y compris avec un professionnel du bâtiment, qu'elle a sollicité l'avis d'un expert sur place et qu'aucun de ces intervenants n'ont repéré d'anomalie sur le bien (PC demandeur 8) Dans le jugement du 28 juin 2021, le tribunal a considéré que les cheminées « étaient manifestement vétustes », que « les photographies montrent que le joint manque et que les cheminées penchent sensiblement » et que les « cheminées étaient visibles depuis l'intérieur de l'immeuble et à l'occasion des visites », le tribunal ayant considéré que « les deux cheminées et le versant de chacune des deux toitures côté cour intérieure étaient visibles depuis les deux fenêtres sur cour à l'occasion d'une visite par un acquéreur profane ainsi que les cheminées et le versant de la toiture arrière situé du côté de la cathédrale depuis la place de la cathédrale », l'ensemble de ces considération ayant conduit à la conclusion que l'état de vétusté des cheminées était visible. Tout comme cet état était visible aux yeux des acquéreurs, il l'était nécessairement à ceux de l'agent immobilier, lequel n'est certes pas un professionnel de la construction mais doit avoir un regard professionnel sur les biens qu'il présente. Débitrice d'une obligation de conseil et d'information, la société NF Immo ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle aurait attiré l'attention de M. et Mme [T] sur l'état du bien dans sa totalité et des cheminées en particulier. Elle a ainsi assurément manqué à son obligation. Il reste à examiner le dommage subi et le lien de causalité. M. et Mme [T] disent avoir perdu une chance de ne pas acquérir le bien et, partant de n'avoir ni payé la commission de l'agent immobilier ni supporter une condamnation aux frais irrépétibles dans la précédente instance. La réduction de la rémunération de l'agent immobilier ayant une dimension réparatrice, doit être appréciée au regard du préjudice réellement subi par celui qui invoque la faute. Alors qu'ils supportent la charge de la preuve de la certitude de cette perte, M. et Mme [T] procèdent par affirmation. Le risque dont ils devaient être averti était celui d'avoir à engager des rénovations à l'extérieur de la maison en particulier sur les cheminées. Il est rappelé que les photographies figurant au rapport de M. [E] montrent que la maison ne présentait aucun signe de rénovation récente de la façade ni des cheminées qui penchaient sensiblement alors qu'il s'agissait de l'acquisition d'un immeuble ancien ou très ancien construit au XVIIIème siècle. Le tribunal a relevé dans l'instance relative à la vente qu'ils s'étaient décidés sur cet achat très vite et qu'ils étaient revenus pour visiter à nouveau la maison accompagnés des conseils de leur choix, donc de personnes qu'ils connaissaient et en lesquelles ils avaient confiance, pendant le délai de rétractation. Ceci résulte au demeurant de l'attestation de Mme [I] qu'ils versent au débat dans la présente instance. Il n'est pas établi que les propos de l'agent immobilier auraient bénéficié d'une telle confiance. Enfin, c'est à l'intérieur de la maison qu'ils ont consacré leur attention puisqu'il a été relevé qu'ils ont envisagé de réaliser des travaux de décoration ou rénovation intérieure et, à cette fin, contacté des artisans pour effectuer un rafraichissement et une mise aux normes des installations de gaz et d’électricité et de “décoration et personnalisation”. Ils n'ont manifesté aucun intérêt particulier pour l'extérieur. Eu égard à l'ensemble de ces circonstances, le tribunal ne peut pas affirmer, si l'agent immobilier avait explicitement attiré leur attention sur la vétusté des cheminées, que M. et Mme [T] auraient avec certitude considéré la possibilité de ne pas acheter cette très belle maison bénéficiant d'un très bel emplacement dans le [Adresse 6]. Dans ces conditions, ils n'établissent pas l'existence d'un préjudice résultant du manquement de l'agent immobilier, de sorte qu'il n'y a pas lieu à réduire ou supprimer les honoraires de la société NF Immo. En conséquence, leurs demandes. Sur l’exécution provisoire : En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». Il n'y a pas lieu d'ordonner l’exécution provisoire qui assortit déjà le jugement, Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. » « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...] » M. et Mme [T] qui succombent supporteront les dépens de l’instance. L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Rejette toutes les demandes formulées par M. [L] [T] et Mme [M] [J] épouse [T] ; Condamne M. [L] [T] et Mme [M] [J] épouse [T] à supporter les dépens de l'instance ; Dit n'y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Le Greffier,La Présidente,