Cour d'appel, 28 mai 2024. 22/00163

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE LE/CG ARRET N°: AFFAIRE N° RG 22/00163 - N° Portalis DBVP-V-B7G-E6KP ordonnance de référé du 23 Novembre 2021 Juge des contentieux de la protection du MANS FRANCE n° d'inscription au RG de première instance 12-21-9 ARRET DU 28 MAI 2024 APPELANTS : Monsieur [H] [M] [B] né le 11 Novembre 1980 à [Localité 6] (Portugal) [Adresse 1] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000892 du 06/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ANGERS) Madame [A] [T] [O] [Y] épouse [M] [B] née le 25 Octobre 1983 à [Localité 6] (Portugal) [Adresse 1] [Localité 4] Représentés par Me Bérengère BEGUE de la SCP GALLOT-LAVALLEE - IFRAH - BEGUE, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20210257 INTIMES : Monsieur [Z] [V] né le 30 Janvier 1974 à [Localité 7] (72) [Adresse 2] [Localité 3] Madame [W] [R] épouse [V] née le 01 Octobre 1974 à [Localité 5] (72) [Adresse 2] [Localité 3] Représentés par Me Magalie MINAUD, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 2021080 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 18 Mars 2024 à 14H00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente M. WOLFF, conseiller Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée Greffière lors des débats et du prononcé : Mme GNAKALE ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 28 mai 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Leila ELYAHYIOUI, vice-présidente placée, pour la présidente empêchée et par Flora GNAKALE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE Le 30 octobre 2018, M. [Z] [V] et Mme [W] [R] son épouse ont donné à bail, à compter du 15 novembre 2018, à M. [H] [M] [B] et Mme [A] [O] [Y] son épouse un local d'habitation, situé [Adresse 1]), moyennant le versement d'un loyer mensuel de base de 660 euros révisable annuellement, outre un dépôt de garantie d'un montant de 660 euros. Les bailleurs ont fait délivrer, le 28 octobre 2020, un commandement de payer la somme en principal de 1.641,98 euros représentant les loyers impayés arrêtés au 15 octobre 2020 et visant la clause résolutoire. Par exploits du 7 avril 2021, ils ont fait assigner M. [M] [B] et Mme [O] [Y] épouse [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans statuant en référé aux fins notamment de constat voire prononcé de la résiliation du bail consenti par acquisition de la clause résolutoire, de rejet de toute demande de délais de paiement ou de délais pour quitter les lieux et d'expulsion. Suivant ordonnance de référé du 23 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans a : - constaté la résiliation du bail conclu le 30 octobre 2018 entre M. [Z] [V] et Mme [W] [V] née [R], d'une part, et M. [H] [M] [B] et Mme [A] [M] [B], d'autre part, concernant le logement sis [Adresse 1]), à compter du 29 décembre 2020, - ordonné en conséquence à M. [M] [B] et Mme [M] [B] de libérer les lieux de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dès la signification du présent jugement, (sic) - à défaut autorisé M. [V] et Mme [V] née [R] à faire procéder à leur expulsion des locaux loués ainsi que celle de toute personne s'y trouvant de son (sic) chef, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément à l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, - condamné par conséquent solidairement M. [M] [B] et Mme [M] [B] à payer à titre provisionnel à M. [V] et Mme [V] née [R] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et révisable comme lui annuellement au 15 novembre, augmenté du montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères payable sur justificatif, et ce à compter du 29 décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné solidairement M. [M] [B] et Mme [M] [B] à payer à titre provisionnel à M. [V] et Mme [V] née [R] la somme de 744,42 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus jusqu'au 31 octobre 2021, selon décompte arrêté au 5 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2020, - rejeté la demande formée par les bailleurs sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné solidairement à titre provisionnel M. [M] [B] et Mme [M] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 octobre 2020, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration déposée au greffe de la cour le 27 janvier 2022, les époux [M] [B] - [O] [Y] ont interjeté appel de cette décision en son entier dispositif exclusion faite de ses mentions portant rejet des plus amples prétentions incluant celles au titre des frais irrépétibles formées par leurs contradicteurs, intimant dans ce cadre les époux [R]-[V]. Suivant conclusions déposées le 21 avril 2022, les époux [R]-[V] ont formé appel incident de cette même ordonnance. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mars 2024 et l'audience de plaidoiries fixée au 18 de ce même mois conformément aux prévisions d'un avis du 22 décembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs uniques écritures déposées le 22 mars 2022, les époux [O] [Y] - [M] [B] demandent à la présente juridiction de : Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, - les recevoir en leur appel, ainsi qu'en leurs demandes, fins et conclusions, déclarés fondés, - infirmer l'ordonnance du 23 novembre 2021 du pôle de proximité et de protection du tribunal judiciaire du Mans sur tous les chefs critiqués, - débouter les consorts [V] de leur demande de constatation de la résiliation de bail, de leur demande tendant à la libération des lieux par les locataires et tous occupants de leur chef, et à défaut leur expulsion des locaux loués ainsi que de tous occupants de leur chef, de leur demande de condamnation à titre provisionnel de la somme réclamée, de leur demande de paiement d'une indemnité d'occupation, de leur demande de condamnation aux dépens, - suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement du 28/10/2020, - leur allouer un délai pour s'acquitter de leur dette de reliquat de loyers (inexistante à la date du 21 mars 2022), - condamner les consorts [V] à leur restituer la somme de 608,47 euros au titre du trop versé, - condamner les consorts [V] à leur verser la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, - rejeter toutes prétentions contraires comme non recevables, en tout cas non fondées, - condamner les consorts [V] aux dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. Aux termes de leurs uniques écritures déposées le 21 avril 2022, les époux [R]-[V] demandent à la présente juridiction de : Vu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Vu les articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, Vu l'article 515 du Code de procédure civile, notamment, - les recevoir en leurs constitution et conclusions et les y disant bien fondés, - débouter M. [M] [B] et Mme [M] [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer partiellement l'ordonnance entreprise, à l'exception du rejet de la demande initiale fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile, - infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner solidairement M. [M] [B] et Mme [M] [B] à leur payer : - la somme de 836,25 euros au 5 avril 2022 inclus correspondant à la différence constituée entre l'arriéré sanctionné en première instance et l'arriéré locatif dû au jour des présentes, sous réserve de l'actualisation de la dette à venir, du fait de la restitution des lieux, - la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d'appel dont distraction au profit de Me Magalie Minaud. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le paiement des loyers et ses conséquences : En droit, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs en sa version applicable, dispose notamment que : 'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (...) V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'. Le premier juge retenant : - l'existence au contrat de bail d'une clause résolutoire, - une absence de régularisation, dans les deux mois, des causes du commandement de payer du 28 octobre 2020, - que le paiement du loyer courant n'était pas assuré, même après intervention du FSL, et que cette charge apparaissait manifestement élevée au regard de la situation financière des locataires, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, rejeté la demande de délais de paiement, ordonné leur expulsion et les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation outre la somme de 744,42 au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2021. Aux termes de leurs uniques écritures dépourvues de tout plan ou titre excepté la mention de prétentions au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, les appelants indiquent pèle-mêle que : - les difficultés qu'ils ont ponctuellement rencontrées dans le cadre du paiement de leur loyer sont liées à une suspension du versement de prestations par la Caisse d'Allocations Familiales, - dans ce cadre ils étaient parvenus, le 1er avril 2021, à un accord avec l'agent immobilier gérant le bien de leurs contradicteurs, prévoyant un échelonnement du passif sur 36 mois, - l'intervention du FSL a permis l'apurement 'd'une large partie de la dette locative', - le 27 janvier 2021, ils avaient été rendus destinataires d'un congé avec offre de vente, - malgré l'apurement quasi intégral de la dette et une absence de 'problématique d'ancienneté de la dette ou d'absence de règlement des loyers courants', ils ont été attraits devant le juge des contentieux de la protection, leurs contradicteurs faisant état d'une créance artificiellement importante, en ce qu'elle prend soin d'inclure le dernier loyer dû mais pas le paiement intervenu par la suite ainsi que la taxe ordures ménagères. Dans ces conditions, ils considèrent que leur demande de délais de paiement était fondée. A ce titre, ils rappellent disposer de faibles ressources et assumer la charge de leurs quatre enfants. Ils précisent avoir d'ores et déjà reçu commandement de quitter les lieux alors même que la régularisation par la Caisse d'Allocations Familiales des prestations qui leur étaient dues a permis le versement de 2.094 euros ce qui a conduit l'agent immobilier mandaté à leur transmettre, le 13 janvier 2022, un décompte établissant qu'ils étaient créditeurs de 608,47 euros, somme qui ne leur a pas été restituée aux fins de leur imposer de quitter les lieux. Aux termes de leurs écritures, les intimés rappellent que le contrat de bail litigieux incluait une clause résolutoire qui a été mise en jeu via un commandement de payer régulier portant sur un montant, non contesté, de 1.641,98 euros. Ils observent que l'intégralité de ce passif n'a pas été apuré au 29 décembre 2020, de sorte que peu important l'échéancier mis en place au mois d'avril suivant, la clause résolutoire était d'ores et déjà acquise. En tout état de cause, ils observent que cet échéancier de 36 mois prévoyait un versement mensuel de 65 euros qui n'a été respecté que trois mois. Par ailleurs, ils soulignent que les prestations versées tant par le FSL que la Caisse d'Allocations Familiales n'ont fait que diminuer le passif et non pas l'apurer. Sur la demande en délais de paiement, les bailleurs observent que si au mois de janvier 2022, le compte de leurs locataires était créditeur de 608,47 euros, il n'en demeure pas moins qu'au jour de leurs conclusions la dette s'élevait à 1.508,67 euros. En tout état de cause, ils soulignent que la charge de loyer était trop importante pour les locataires qui, malgré une hausse de leurs ressources n'ont pu honorer son paiement, ce qui les a conduits à restituer les clés le 14 avril 2022. Sur ce : En l'espèce le contrat de bail litigieux stipule notamment que 'le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges'. Par ailleurs, les bailleurs produisent aux débats copie du commandement qu'ils ont fait délivrer aux locataires le 28 octobre 2020, et portant sur un principal, arrêté au 15 de ce même mois, de 1.641,98 euros. A ce titre, le montant de cet arriéré n'est pas contesté par les appelants qui doivent donc justifier des paiements ayant apuré cette créance dans un délai de deux mois. Or, la seule communication d'une attestation de paiement de la Caisse d'Allocations Familiales portant sur la période de janvier 2020 à juillet 2021 ne laisse apparaître aucun versement de la part de cet organisme qui n'ait pas été pris en compte par l'agent immobilier mandaté par les bailleurs. Il en résulte qu'au cours de la période de deux mois suivant la délivrance du commandement, il a été perçu : 1.342 euros (330 + 341 + 330 + 341). Dans ces conditions, il ne peut qu'être constaté que les causes du commandement n'ont pas été apurées dans le délai de deux mois de sorte que, peu important l'accord d'apurement ayant par la suite pu être régularisé entre l'agent immobilier gestionnaire du bien et les appelants, qui n'emportait aucun renoncement au bénéfice de la clause résolutoire, celle-ci a produit ses effets de sorte que le premier juge était fondé à constater la résiliation du bail au 29 décembre 2020 et à condamner provisionnellement les preneurs à bail au paiement d'une indemnité d'occupation. S'agissant des délais de paiement et de l'expulsion, il ne peut qu'être constaté d'une part que les locaux ont été libérés le 14 avril 2022 et d'autre part qu'au 5 de ce même mois, après imputation du loyer au 1er, le décompte produit par les intimés et daté du 13 avril 2022 établit que ces derniers sont redevables aux appelants d'une somme de 1.580,67 euros. En effet, leur lecture de ce décompte est manifestement erronée dès lors que le compte des appelants est créditeur en suite des régularisations opérées par la Caisse d'Allocations Familiales pour 2.094 euros le 5 janvier 2022 et 1.671 euros le 4 février 2022. En conséquence faute de passif à apurer et en raison de la libération des lieux, il n'y pas lieu à statuer sur les demandes de délais de paiement et d'expulsion, la décision de première instance devant donc être infirmée mais uniquement en ce qu'elle : - condamne les appelants au paiement d'un arriéré locatif, cette demande devant être rejetée et en ce qu'elle : - autorise l'expulsion des locataires, - rejette la demande en délai de grâce, ces prétentions étant désormais sans objet. Enfin, au regard du dernier décompte produit par les intimés, il apparaît que les appelants sont fondés à solliciter, le versement d'une provision de 608,47 euros à valoir sur les sommes qui leurs sont dues par les intimés au titre du trop perçu. Sur les demandes accessoires : Les intimés qui succombent partiellement en appel doivent être condamnés aux dépens. Cependant au regard de la confirmation de la décision de première instance ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire, les dispositions à ce titre de l'ordonnance de référé doivent être confirmées. Par ailleurs, les appelants sont bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale suivant décision du 6 avril 2022 et n'ont donc pas eu à faire l'avance des frais de procédure, de sorte qu'il ne peut être fait droit à la demande fondée sur les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Enfin, l'équité commande de rejeter l'ensemble des demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile de sorte que la décision de première instance sera confirmée à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour INFIRME l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans du 23 novembre 2021 mais uniquement en celles de ses dispositions ayant : - condamné M. [H] [M] [B] et Mme [A] [O] [Y] épouse [M] [B] au paiement d'un arriéré locatif, - rejeté la demande de délais de paiement, - autorisé M. [Z] [V] et Mme [W] [R] épouse [V] à faire procéder à l'expulsion de M. [H] [M] [B] et Mme [A] [O] [Y] épouse [M] [B] et de toute personne de leur chef des locaux loués, et dans les limites de sa saisine, la CONFIRME pour le surplus ; Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : CONSTATE que les demandes en délais de paiement et expulsion sont devenues sans objet ; REJETTE la demande formée par M. [Z] [V] et Mme [W] [R] épouse [V] en condamnation de M. [H] [M] [B] et Mme [A] [O] [Y] épouse [M] [B] au paiement d'un arriéré de loyer ou d'indemnité d'occupation ; CONDAMNE M. [Z] [V] et Mme [W] [R] épouse [V] au paiement à M. [H] [M] [B] et Mme [A] [O] [Y] épouse [M] [B] de la somme provisionnelle de 608,47 euros (six cent huit euros et quarante sept cents) à valoir sur le trop perçu locatif ; REJETTE l'ensemble des demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [Z] [V] et Mme [W] [R] épouse [V] aux dépens ; REJETTE la demande formée par le conseil de M. [H] [M] [B] et Mme [A] [O] [Y] épouse [M] [B] et fondée sur les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE, empêchée F. GNAKALE L. ELYAHYIOUI