Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 22 MARS 2023
(n° 103 , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04706 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFMW6
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Février 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 21/57170
APPELANTE
S.A.S.U. FIVE GUYS FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Assistée par Me Florence KARILA, avocat au barreau de PARIS, toque : K165
INTIMÉE
S.C.I. [Adresse 4] pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
N° SIRET : 419 66 9 0 64
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistée par Me Evelyne BARBIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B330
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre
Mme Patricia LEFEVRE, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Jean-Paul BESSON dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Cécilie MARTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte sous seing privé en date du 16/03/2016, la SCI [Adresse 4], a consenti à la SAS Five Guys France, un bail commercial ayant pour objet un local CHAI 42D d'une superficie totale de 423,60m² environ, composé d'un local au niveau rez-de-chaussée d'une superficie de 214,64 euros, d'un local au niveau R-1 d'une superficie de 177,83m², et d'une terrasse de 31,13m², situés dans le Centre commercial Bercy Village, à Paris 12e. Ce bail a été modifié par un avenant, consenti sous conditions suspensives, en date du 04 mai 2017, aux termes duquel a été adjoint au bail, un local complémentaire CHAI B d'une superficie de 34m².
Les parties sont convenues d'un loyer binaire :
Un loyer de base annuel hors taxes de 392 300 euros actualisé et ensuite indexé annuellement,
Un loyer variable additionnel égal à la différence, si elle existe, entre 7 % du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur dans le local loué et le loyer de base.
Le preneur a bénéficié de réductions de loyer pour les cinq premières années du bail dont le montant a été fixé comme suit :
40.000 € hors taxes pour les trois premières années du bail,
30.000 € hors taxes pour la quatrième année du bail,
20.000 € hors taxes pour la cinquième année du bail.
La société Five Guys France ne s'étant pas acquittée des sommes dues en exécution de ce bail, par exploit en date du 20 octobre 2020, la société [Adresse 4] lui a été fait délivrer un commandement de payer la somme de 348 049,94 euros.
Par acte du 13 août 2021, la société [Adresse 4] a fait assigner la société Five Guys France devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir condamner cette dernière à payer à la Société [Adresse 4] la somme de 540 212,61 € à titre de provision, la somme de 2 500,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire du 07 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement de provision correspondant aux périodes des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020 et 1er et 2ème trimestres 2021 ;
condamné la société Five Guys France à payer à la société [Adresse 4] la somme provisionnelle de 122 137,24 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges au titre du 4ème trimestre 2021 ;
condamné la société Five Guys France aux dépens en ce compris le coût du commandement à payer ;
condamné la société Five Guys France à payer à la société [Adresse 4] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.
Par déclaration du 17 mars 2022, la société Five Guys France a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :
condamné la société Five Guys France à payer à la société [Adresse 4] la somme provisionnelle de 122 137,24 euros au titre de l'arriéré de loyer et de charges au titre du 4ème trimestre 2021 ;
condamné la société Five Guys France aux dépens en ce compris le coût du commandement à payer ;
condamné la société Five Guys France à payer à la société [Adresse 4] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions, au visa des articles 1104, 1343-5, et 1722 du code civil , remises et notifiées le 31 août 2022, de :
infirmer l'ordonnance de référé du 07 février 2022 mais seulement en ce qu'elle l'a :
condamné à payer à la société [Adresse 4] la somme provisionnelle de 122 137,24 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges au titre du 4ème trimestre 2021 ;
condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
condamné à payer à la société [Adresse 4] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
et statuant à nouveau des chefs réformés,
débouter la société [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
condamner la société [Adresse 4] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamner la société [Adresse 4] aux entiers dépens ;
pour le surplus,
rejeter l'appel incident de la société [Adresse 4];
confirmer l'ordonnance de référé du 7 février 2022 pour le surplus ;
A titre subsidiaire, en cas, par extraordinaire, de rejet de l'appel principal et/ou d'admission de l'appel incident,
juger que la provision accordée à la société [Adresse 4] ne saurait être supérieure à la somme de 368 116,50 euros ;
faire droit en tout état de cause à sa demande de délais de paiement sollicitées, et plus précisément :
lui octroyer des délais de paiement pour le règlement des loyers et charges impayés pour la période de fermeture des restaurants en cause :
24 mois ;
par règlements mensuels et consécutifs le 5 de chaque mois au plus tard ;
le premier versement intervenant au plus tard le 5 du mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;
dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La société [Adresse 4] demande à la cour, par ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 juillet 2022, au visa de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :
déclarer mal fondée la société Five Guys France en son appel et la débouter de l'ensemble de ses demandes.
la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident, et y faisant droit, infirmer l'ordonnance de référé du 07 février 2022, en ce qu'elle a:
dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de demandes en paiement de provisions correspondant aux périodes des 2ème trimestre 2020, 3ème trimestre 2020, 4ème trimestre 2020. 1er trimestre 2021 et 2ème trimestre 2021 ;
limité le montant de la condamnation provisionnelle de la société Five Guys France à la somme de 122 137,24 euros ;
et statuant à nouveau,
condamner la société Five Guys France à lui payer provisionnellement la somme de 450 850,09 euros ;
condamner la société Five Guys France au paiement de la somme de 3 500,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Five Guys France en tous les dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la demande de provision correspondant à la période du 2ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2021 :
La société Five Guys France soutient que l'appel incident formé par la société [Adresse 4] devra être rejeté dès lors qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de cette dernière.
Elle estime par ailleurs que l'ordonnance dont appel devra être confirmée en ce qu'elle a dit « n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes en paiement de provisions correspondant aux périodes des 2ème trimestre 2020, 3ème trimestre 2020, 4ème trimestre 2020, 1er trimestre 2021 et 2ème trimestre 2021 ». Elle considère en effet que les demandes de paiements dont est saisie la cour, tant à tire principal qu'à titre subsidiaire, résultent d'arriérés de loyers exclusivement constitués pendant la période juridiquement protégée et/ou l'état d'urgence sanitaire, où des mesures sanitaires contraignantes pour lutter contre la pandémie de Covid-19 ont été prises. Elle rappelle que le local donné à bail pour l'exploitation d'un restaurant sous enseigne Five Guys a été :
interdit d'exploitation par l'autorité publique, de manière totale, du 15 mars 2020 au 14 juin 2020 ;
autorisé à exploiter le restaurant à partir du 15 juin 2020, sous réserve du respect d'un protocole sanitaire strict ;
Soumis à une mesure de couvre-feu puis à une nouvelle fermeture totale à compter du 30 octobre 2020 jusqu'au 19 mai 2021, date à laquelle seules les terrasses ont pu rouvrir partiellement (50% de leur capacité d'accueil). A compter du 9 juin 2021, le restaurant a pu réouvrir, sous réserve du respect d'une jauge de 50% de la capacité d'accueil).
C'est ainsi que la société Five Guys France considère que ces différentes restrictions et fermetures administratives lui ont causé un préjudice économique indiscutable.
En outre, la société Five Guys France estime que ces mesures sanitaires contraignantes ont eu pour conséquence la perte partielle de la chose louée, puisqu'elle n'a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative.
La société [Adresse 4] indique en réponse que le local loué à la société Five Guys France est situé dans le site commercial de [Adresse 4], qui a été fermé à trois reprises, le 17 mars -10 mai 2020 ; 30 octobre-27 novembre 2020 et 20 mars -18 mai 2021.
La SCI [Adresse 4] considère que la société Five Guys France a néanmoins :
sur la première période, rouvert le 5 mai 2020 pour l'activité de vente à emporter, et a étendu ses horaires d'ouverture jusqu'à 22h00 à compter du 11 mai 2020,
sur la seconde période, été ouverte en novembre 2020 pour l'activité de vente à emporter,
sur la troisième période, été ouverte dès avril 2021 pour l'activité de vente à emporter.
La SCI [Adresse 4] estime par ailleurs que depuis le 2ème trimestre 2020, la société Five Guys France a effectué des virements sans indication d'affection, dont ni les montants ni les dates ne permettent pas de les rattacher à une facture spécifique, à la seule exception des factures de taxes foncières et de taxes sur les locaux commerciaux.
La SCI [Adresse 4] soutient qu'il résulte du relevé de compte au 01 juillet 2022 que, du 01 janvier 2020 au 01 juillet 2022, le solde exigible est de 450 850,09 euros. A titre subsidiaire, si l'on prenait en considération les trois périodes de fermeture administrative, la société Five Guys France resterait redevable de la somme de 385 850,09 euros.
La SCI [Adresse 4] considère que les factures contestées par la société Five Guys France ne portent que sur les périodes où son exploitation a été altérée du fait des mesures administratives. Or, l'intimée estime que l'article 1104 du code civil n'est pas applicable à la cause, dans la mesure où le bail a été signé avant son entrée en vigueur. De plus, la SCI [Adresse 4] soutient qu'elle n'était pas tenue de proposer des avantages financiers à la société Five Guys France car cette dernière avait réalisé en 2019 un chiffre d'affaires de près de cinquante millions d'euros.
Elle prétend que des discussions ont cependant été engagées entre les parties pendant plusieurs mois et qu'elle s'est comportée avec la plus parfaite bonne foi, au contraire de la société Five Guys France.
La SCI [Adresse 4] soutient enfin que l'article 1722 du code civil invoqué, n'est pas applicable à la présente instance car la Cour de cassation a déjà rejeté l'argument du preneur tiré de la perte partielle de la chose louée en application des dispositions de l'article 1722 du code civil, pour justifier de ne plus payer les loyers dus. C'est ainsi qu'elle estime que la société Five Guys France est débitrice d'une somme de 450 850,09 euros à son égard dont elle demande la condamnation au paiement.
Selon l'article 1104 du code civil, applicable depuis le 1er octobre 2016, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».
Cette nécessité d'exécuter de bonne foi un contrat était déjà prévu par l'article 1134 ancien du code civil du code civil applicable au jour de la signature du contrat de bail commercial du 16 mars 2016.
Il ressort des pièces produites aux débats que les sociétés Five Guys France et [Adresse 4] ont entamé des négociations entre décembre 2020 et le 23 juillet 2021 pour tenir compte de la pandémie mondiale de Covid-19 et des confinements successifs qui ont entraîné la fermetures des restaurants pendant plusieurs mois et des propositions ont été formulées de la part des deux parties, mais qui n'ont finalement pas abouties. De nombreux, courriers, courriels et coups de téléphones ont été échangés entre les parties pendant plus de 8 mois pour tenter de parvenir à un accord transactionnel. Mais, par courriel du 23 juillet 2021 le mandataire a mis fin aux discussions faute d'avoir pu trouver un accord qui convienne aux deux parties.
C'est ainsi qu'il n'est pas démontré avec l'évidence requise en matière de référé que la SCI [Adresse 4] n'ait pas exécuté de bonne foi le bail commercial qui la lie à la SAS Five Guys France depuis le 16 mars 2016.
Selon l'article 1722 du code civil, « si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail ».
Il est constant que, même durant les 3 périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19, la société [Adresse 4] a maintenu les locaux loués à la disposition de la société Five Guys France, dans le cadre de l'exécution du bail commercial du 16 mars 2016 et de son avenant du 4 mai 2017.
La mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n'entraîne pas la perte de la chose louée et n'est pas constitutive d'une inexécution, pour le bailleur, de son obligation de délivrance. ( 3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190).
En effet, cette interdiction était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat, quand bien même la société Five Guys exploite un restaurant.
Dans ces conditions, l'obligation de la société Five Guys de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable.
Au vu des décomptes produits aux débats par la SCI [Adresse 4] en pièces 6 et 15, et notamment d'un relevé de compte locataire extrêmement précis et complet établi par la société Altarea France le 1er juillet 2022, il apparaît que la société Five Guys France est débitrice d'une somme de 450 850, 09 euros à l'égard de la société [Adresse 4] pour l'ensemble des loyers dus.
C'est ainsi qu'il n'est pas sérieusement contestable que, pour la période comprise entre le 2ème trimestre 2020 et le 2ème trimestre 2021, la société Five Guys France est débitrice de la somme de 429 436,91 euros au titre des loyers et charges dûs et ce montant sera alloué à titre de provision à la SCI [Adresse 4].
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point.
Sur la demande de provision correspondant au 4e trimestre 2021 :
La société Five Guys France soutient que concernant le règlement des loyers et charges du 4ème trimestre 2021, il a été entièrement payé dès le 30 novembre 2021, soit près d'un mois et demi avant l'audience de plaidoirie qui s'est tenue le 10 janvier 2022 dans l'affaire ayant donné lieu à l'ordonnance dont appel. La société [Adresse 4] aurait expressément reconnu par courrier électronique du 13 avril 2022 que le 4ème trimestre 2021 avait bien été réglé.
La société [Adresse 4] soutient que la somme allouée par le premier juge à hauteur de 122 137,24 euros, est bien due selon le décompte général produit aux débats.
Il ressort des pièces produites aux débats que la société Five Guys France à réglé par virements à la SCI [Adresse 4] une somme de 50 531,68 euros le 30 septembre 2021 au titre du loyer du mois d'octobre, une somme de 50 531,68 euros le 31 octobre 2021 au titre du loyer du mois de novembre et une somme de 29 118,49 euros le 30 novembre 2021 au titre du loyer du mois de décembre 2021. Il restait devoir une somme de 21 413,18 euros comme l'indiquait la SCI [Adresse 4] dans son courriel du 13 avril 2022.
Par contre, rien ne permet de penser que l'avoir de 22 569,32 euros établi par la société Altarea France le 22 mai 2020, soit plus de 1 an et 6 mois auparavant, ait permis de venir en compensation de cette dette et il apparaît qu'il en avait été déjà tenu compte pour le calcul des loyers dus en 2021 et 1er trimestre 2021.
C'est ainsi que l'obligation de la société Five Guys à concurrence de la somme de 21 413,18 euros n'est pas sérieusement contestable et il sera alloué à la SCI [Adresse 4] une provision de ce montant, et non pas de la somme de 122 137,24 euros allouée en première instance.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point.
Sur la demande de délais de paiement présentée par la société Five Guys France :
La société Five Guys France soutient, à titre subsidiaire, que si l'appel incident était accueilli, des délais de paiement devront lui être octroyés avec application des abaissements de loyers qui avaient été accordés par le bailleur. C'est un montant de 251 740,04 euros qui a été versé à la société [Adresse 4] depuis le 01 juin 2020 au titre des loyers dus pendant la fermeture administrative des restaurants et l'ouverture avec restrictions en raison de la pandémie de la Covid-19. Elle considère que ces versements révèlent son intention manifeste de s'acquitter de ses loyers, ainsi que sa bonne foi car des discussions avec le bailleur ont été reprises en mai 2021 et une proposition finale transmise le 28 mai 2021.
La société Five Guys France relève que, malgré ces discussions réussies sur les réductions de loyers et un échéancier de paiement, ainsi que sa volonté de procéder aux paiements des sommes convenues, son dernier mail du 19 juillet 2021 n'a reçu comme réponse que l'assignation ayant donné lieu à la présente procédure.
La société [Adresse 4] s'oppose à l'allocation de tout délai de paiement des loyers dûs au motif que les sommes sont dues depuis plusieurs années et qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'avantage de délais de paiement..
Selon l'article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux ans, le paiement des sommes due ».
Il y a lieu de constater que la société Five Guys France a versé à la SCI [Adresse 4] depuis le 1er juin 2020 un montant de 251 740,04 euros au titre des loyers dus pendant les périodes de fermetures administrative de son restaurant et a versé la totalité des loyers au titre des mois de juillet, août, septembre, octobre et novembre 2021afin de montrer sa volonté de poursuivre l'exécution du bail commercial du 16 mars 2016.
Ses difficultés de paiement résultent essentiellement de la période où son restaurant a fait l'objet de plusieurs fermetures administratives en raison de la pandémie mondiale de Covid-19 et où son chiffre d'affaire a chuté de 40%. Elle a néanmoins tenté de renégocier sa dette avec son bailleurs. La société Five Guys France a ainsi manifesté sa bonne foi, sa volonté de continuer à s'acquitter des loyers et son activité n'apparaît pas irrémédiablement compromise selon les attestation établies par le cabinet Fiderec Expertise Sarl.
La SCI [Adresse 4] n'a d'ailleurs pas souhaité faire jouer la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 16 mars 2016 et entend donc poursuivre ses relations commerciales avec la société Five Guys France.
C'est ainsi qu'il y a lieu d'accorder des délais de paiement à la société Five Guys France pour le règlement des loyers et charges impayés pour la période comprise entre le 2ème trimestre 2020 et le 2ème trimestre 2021, pour un montant de de 429 436,91 euros, sur une durée de 24 mois.
La société Five Guys France sera donc tenue de payer le 5 de chaque mois à la société [Adresse 4] une somme de 17 893,21 euros, en sus du loyer courant. Le premier versement interviendra dans les 15 jours suivant la signification du présent arrêt.
Sur les autres demandes :
La décision entreprise sera confirmée s'agissant des dépens et de la condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société Five Guys France les frais restés à sa charge et non compris dans les dépens. Aucune somme ne lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est par contre inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 4] ses frais irrépétibles et une somme de 2 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel..
La SAS Five Guys France sera tenue au paiement des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise dans ses dispositions concernant la condamnation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant,
Condamne la SAS Five Guys France à payer à la SCI [Adresse 4] une provision d'un montant de 450 850,09 euros au titre des loyers et charges non payés pour la période du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021;
Accorde des délais de paiement à la SAS Five Guys France pour régler la somme de 429 436,91 euros à la SCI [Adresse 4] sur une durée de 24 mois;
Dit que la SAS Five Guys France versera le 5 de chaque mois une somme de 17 893,21 euros à la SCI [Adresse 4];
Dit que la première échéance interviendra dans les 15 jours de la signification de la présente décision ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne la SASU Five Guys France à payer à la SCI [Adresse 4] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne la SASU Five Guys France aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
