Tribunal judiciaire, 07 mars 2024. 23/00045

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE JUGEMENT FIXANT DES INDEMNITES D’EXPROPRIATION. le JEUDI SEPT MARS DEUX MIL VINGT QUATRE N° RG 23/00045 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHZT NUMERO MIN: 24/00029 Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier A l’audience publique tenue le 25 Janvier 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mars 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : S.A. SNCF RESEAU immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 412 280 737 [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 12] représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX ET Madame [K] [M] [O] née le 14 Juin 1971 à [Localité 18] [Adresse 7] [Localité 5] représentée par Me Bruno TURBE, avocat au barreau de PARIS Monsieur [Y] [E] [G] né le 25 Août 1963 à [Localité 14] [Adresse 7] [Localité 5] représenté par Me Bruno TURBE, avocat au barreau de PARIS En présence de Monsieur [Z] [I] , Commissaire du Gouvernement ------------------------------------------- Grosse délivrée le: à : Expédition le : à : __________________________________________________________________________ FAITS, PROCEDURE, MOYENS ET PRETENTIONS Monsieur [Y] [G] et madame [M] [O] sont propriétaires indivis d’une maison d’habitation de 77,52 m² située sur une parcelle de 708 m², cadastrée section BI n°[Cadastre 10] sise [Adresse 7] à [Localité 5]. Par arrêté du 25 novembre 2015, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique, au profit de SNCF Réseau, les travaux nécessaires à la réalisation des aménagements ferroviaires au Sud de [Localité 13] pour une durée de 5 ans. Les effets de la déclaration d’utilité publique ont été prorogés jusqu’au 14 mars 2028 par arrêté du 26 septembre 2022. L’enquête parcellaire s’est déroulée entre le 7 novembre et le 24 novembre 2022. Le 25 septembre 2023, un arrêté de cessibilité a été pris par le préfet de la Gironde. Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les consorts [G] et [O] et SNCF Réseau sur les indemnisations, SNCF Réseau a saisi le juge de l’expropriation par mémoire enregistré au greffe le 7 septembre 2023, aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien appartenant à monsieur [G] et madame [O] à un montant total de 313 095,52 euros en valeur libre (283 723,20 euros au titre de l’indemnité principale et 29 372,32 euros au titre de l’indemnité de remploi). Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 23 octobre 2023 s’est déroulé le 25 janvier 2024 en présence des consorts [G] et [O], de leur conseil, du conseil et du représentant de SNCF Réseau et du commissaire du gouvernement. Le commissaire du Gouvernement a communiqué un mémoire le 1er décembre 2023. Il est proposé au juge de l’expropriation d’allouer aux expropriés une somme de 314 500 euros (285 000 euros au titre de l’indemnité principale et 29500 euros au titre de l’indemnité de remploi), outre d’éventuels frais de déménagement, pour l’acquisition de la parcelle expropriée. Par ordonnance du 22 décembre 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée pour cause d’utilité publique au profit de SNCF Réseau la parcelle cadastrée bâtie section BI n°[Cadastre 10], sise sur la commune de [Localité 5]. A l’audience du 25 janvier 2024, la société SNCF Réseau, représentée par son conseil, a repris oralement ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 15 janvier 2024 par lesquelles il est demandé au juge de l’expropriation de fixer à 283 723,20 euros en valeur libre le montant de l’indemnité principale (à défaut, appliquer un abattement de 20% pour occupation), outre une indemnité de remploi de 29 372,32 euros, ainsi que des frais de déménagement de 3 576 euros, soit une indemnité totale de dépossession de 316 671,52 euros. Au soutien de ses demandes, SNCF Réseau expose que la maison objet de la procédure d’expropriation est une maison de plain-pied d’une surface habitable de 77,52 m² sise sur un terrain de 708 m², longeant la voie ferrée et située dans un lotissement. La maison est dans un état d’usage correct. Il n’existe aucune terrasse ni entourage de la maison. Elle estime que la date de référence à retenir doit être fixée au 4 décembre 2015 pour la partie du bien situé en emplacement réservé, soit la date de publication de l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires aux aménagements ferroviaires au Sud de [Localité 13] emportant mise en compatibilité du PLU, et pour la partie située hors emplacement réservé, au 10 mars 2020, date à laquelle la 9ème modification du PLU de [Localité 13] Métropole, approuvée par délibération du 24 janvier 2020, a été rendue opposable aux tiers. Pour la partie située en emplacement réservé, à la date de référence, elle était classée en zone UPm4, tandis que la partie située hors emplacement réservée était classée en zone UM30-5L30 EB30 du PLU, correspondant à un tissu à dominante de maisons individuelles récentes. Elle ajoute que le bien est concerné en majeure partie par des prescriptions de la zone E n° 1012 : « Ensemble bâti et paysager » bénéficiant d’une protection particulière. La parcelle est soumise à la servitude d’utilité publique T1, servitude relative aux chemins de fer, ainsi qu’à la servitude d’utilité publique AC2 impliquant des obligations de faire pour les propriétaires et des obligations passives. S’agissant des termes de comparaison présentés par les expropriés, elle estime qu’ils ne sont pas pertinents dès lors qu’ils ne portent pas sur des biens similaires de par leur localisation (non proche d’une voie ferrée) ou de par leurs caractéristiques propres. Elle souligne en revanche que les termes de références qu’elle a sélectionné sont cohérents avec ceux sélectionnés par le commissaire du gouvernement de sorte que son offre est équivalente à l’estimation de ce dernier. Concernant les indemnités accessoires, il est proposé d’allouer 3576 euros au titre des frais de déménagement correspondant au devis produit. En réplique, selon mémoire récapitulatif enregistré au greffe le 18 janvier 2024, les expropriés sollicitent une indemnité principale de 372 096 euros, une indemnité de remploi de 38 209 euros et une indemnité de déménagement de 3677 euros. Ils sollicitent en outre une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ces demandes, ils produisent 4 termes de comparaison. Ils indiquent qu’il n’existe pas de difficulté quant à la méthode retenue (méthode par comparaison), ni sur la date de référence, le litige portant sur la valeur au m². Ils se prévalent de 4 termes de comparaison, étant souligné que la valorisation devra être réactualisée au jour du jugement, certaines références étant relativement anciennes, que le premier terme de référence porte sur une maison voisine, les prix au m² des pavillons connaissant une évolution à la hausse, la parcelle expropriée est de superficie sensiblement plus importante que celles des termes des référence retenus. Ils soutiennent que les références de SNCF Réseau doivent être écartées dans la mesure où elles concernent des maisons de moins belle configuration, moins bien entretenues et équipées, sont trop anciennes. Ils soulignent qu’il n’y a pas lieu de faire application d’un abattement de 20% pour occupation dès lors qu’ils ont expressément et clairement formulé leurs demandes indemnitaires sur la base d’un bien libre d’occupation depuis leur premier mémoire et ne demandent pas de relogement, demandant au contraire une indemnité de déménagement. Le commissaire du gouvernement a maintenu sa position. Au soutien de sa proposition de fixation à une indemnité principale de 285 000 euros, il expose que la date de référence retenue est celle du 10 mars 2020, date à laquelle a été rendue opposable la 9ème modification du PLU, le bien exproprié se situant en zone UM30 à cette date, correspondant à un tissu à dominante de maisons individuelles récentes. Le bien est dans un périmètre de droit de préemption. Il fait valoir que les 4 termes de comparaison retenus par SNCF Réseau n’appellent pas d’observations particulières, étant souligné que le premier terme retenu est également retenu dans le cadre de son analyse. Il indique néanmoins que pour obtenir une valeur vénale au plus près du marché actuel, il écarte les termes de comparaison issus de transactions constatées en 2020 et 2021 et propose de ne retenir que des termes de comparaison issus de transactions constatées en 2022 et 2023 et propose 10 termes. MOTIFS DE LA DECISION Sur la date de référence La parcelle expropriée est incluse dans le périmètre du droit de préemption urbain. Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers. En outre, en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, lorsque l’expropriation porte sur un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-3 du code de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située l’emplacement réservé. La parcelle en cause étant à la fois située en partie sur un emplacement réservé et soumise au droit de préemption urbain, la date de référence à retenir pour l’ensemble de la parcelle considérée est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située la parcelle en cause, sur laquelle est par ailleurs situé l’emplacement réservé, soit en l’espèce le 10 mars 2020 correspondant à la date à laquelle a été rendue opposable la 9ème modification du PLU de [Localité 13] Métropole approuvée par délibération du 24 janvier. En effet, si l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires aux aménagements ferroviaires du Sud de [Localité 13] du 25 novembre 2015 a emporté mise en compatibilité le PLU, et en conséquence sa modification, il convient de constater, ainsi que le souligne SNCF Réseau, qu’à cette date le bien était situé en zone UP m4. Or, le zonage a été modifié depuis lors puisque, ainsi que le souligne également SNCF Réseau, le bien est désormais en zone UM30 : ainsi c’est bien la date du 10 mars 2020 qui doit être retenue pour l’ensemble de la parcelle. La zone UM30 correspond au tissu à dominante de maisons individuelles récentes. Sur la description du bien Il s’agit d’une maison d’habitation construite en 2001, de 77,52 m², composée d’une entrée donnant sur une pièce à vivre à usage de salon/salle à manger, d’une cuisine, un cellier, trois chambres avec lino au sol. Les murs et le plafond sont peints, en bon état. La salle de bain comprend une douche, vasque, et baignoire. Les fenêtres sont en PVC double vitrage. Les volets en bois sont repeints, en très bon état. La façade est en crépi. Le toit est en bon état. Il n’y a ni garage, ni sous-sol. L’extérieur n’est pas aménagé. Présence d’un cabanon partiellement effondré. La parcelle (708 m²) est clôturée, avec un chemin d’accès en terre. Le portail manuel est en PVC. La parcelle est enherbée, sans arbres. Sur l’indemnité principale Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de son usage effectif à la date de référence. La consistance matérielle et juridique du bien n’a pas été modifiée depuis l’ordonnance d’expropriation du 22 décembre 2023. Les expropriés n’ayant jamais revendiqué leur droit à un relogement dans le cadre de la procédure d’expropriation, le bien sera évalué libre, sans qu’il y ait lieu d’appliquer un abattement pour occupation. La zone UM30 correspond à un tissu à dominante de maisons individuelles récentes. En application de l’article L. 322-4 du code de l’expropriation, l’évaluation des terrains à bâtir doit tenir compte des possibilités légales et effectives de construction à la date de référence et des servitudes affectant l’utilisation des sols, notamment les servitudes d’utilité publique. La parcelle est assujettie à une servitude T1 « zone ferroviaire en bordure de laquelle peuvent s’appliquer les servitudes relatives au chemin de fer » impliquant des obligations de faire imposées aux propriétaires (obligation de demander la délivrance de son alignement avant tout travaux, obligation de procéder à l’élagage des plantations situées de part et d’autre des passages à niveau, etc.) ainsi que des obligations passives (interdiction aux riverains des voies ferrées de procéder à l’édification d’aucune construction autre qu’un mur de clôture dans une distance de 2 mètres d’un chemin de fer, de planter des arbres et haies vives à moins de 2 mètres de la limite de la voie ferrée, etc. La parcelle est également soumise à la servitude AC2 correspondant aux servitudes pour la protection des sites et monuments naturels (classés ou inscrits) impliquant pour les propriétaires une obligation d’information quatre mois à l’avance de son intention d’entreprendre des travaux autres que ceux d’exploitation courante ou d’entretien normal, demande une autorisation avant d’apporter une modification à l’état des lieux et à leur aspect) et des obligations passives (interdiction d’établir une servitude conventionnelle). Enfin, le bien concerné est en majeure partie concerné par des prescriptions de la zone 3 n°1012 « Ensemble bâti et paysager » bénéficiant d’une protection particulière et imposant des prescriptions spécifiques sur l’ensemble du périmètre (préserver les masses arborées, conserver les sujets arborés remarquables, règles particulières concernant la modification du volume et des façades). En l’espèce, les capacités effectives de construction ne sont pas réduites, mais la parcelle supporte des servitudes limitant les usages que peuvent en faire les propriétaires. Au regard de la nature du bien en cause, il y a lieu de retenir, ainsi que le propose SNCF Réseau, et en l’absence de contestation sur ce point, la méthode d’évaluation par comparaison. SNCF Réseau retient 4 termes de comparaison issus de mutations réalisées entre 2020 et 2022. Les actes notariés sont produits. Il en ressort les éléments suivants : Le premier terme de comparaison est une transaction du 5 août 2022 concernant une maison située [Adresse 6]. Il s’agit d’une maison d’habitation de 89 m², sur un terrain de 700 m² construite en 2001. La parcelle de 700 m² dispose, selon l’acte notarié, d’un abri de jardin édifié sur une chappe de béton, d’une piscine hors sol et d’une terrasse en bois démontable. La vente a eu lieu pour un prix de 348 400 euros, soit 3914 ,61 euros le m². Le bien ainsi décrit ne peut être retenu comme pertinent, celui-ci ne présentant pas des caractéristiques similaires au bien exproprié. Le deuxième terme de comparaison est une mutation du 17 décembre 2021 concernant une maison d’habitation édifiée en 2011, de plain-pied avec 3 chambres et jardin autour sise [Adresse 9]. Située à 900 mètres de l’emprise expropriée, la parcelle sur laquelle est édifiée la maison longe la voie ferrée. Le prix a été fixé à 311 000 euros pour une parcelle de 670 m² et une surface habitable de 86 m², soit 3 616,28 euros le mètre carré. Ce terme est parfaitement comparable avec l’emprise expropriée. Il doit être retenu comme pertinent. Le troisième terme de comparaison concerne une mutation du 22 juin 2021 d’une maison sise [Adresse 8], de 88m² édifiée en 2012 sur un terrain de 648 m² pour un prix de 300 000 euros, soit 3409,09 euros le m². La maison comprend 3 chambres. Elle est également pourvue d’un garage et de deux cabanons. Ce terme de comparaison qui date de bientôt trois ans doit être écarté comme étant trop ancien. Le quatrième terme de comparaison doit également être écarté pour être trop ancien (transaction du 20 mai 2020). Le commissaire du gouvernement retient 10 termes de comparaison. Le 7e terme est identique au premier terme proposé par l’expropriant. Le termes 8 doit être écarté car trop éloigné de la voie ferrée. Les termes 6 et 8 doivent être écartés pour manque de pertinence, le 6 étant une maison jumelée, le 8 une maison sur un terrain de 230 m², soumis en outre au statut de la copropriété. Les termes 9 et 10 doivent être écartés car concernant une maison d’habitation comportant 4 chambres. Le terme 4 doit être écarté comme comportant une piscine semi enterrée et deux abris de jardin. Le terme 1 est relatif à une maison individuelle de 86 m² de surface habitable, avec cabanon et jardin. La transaction a eu lieu le 12 janvier 2022. Le prix est de 4440 euros le m². Il peut être retenu. Le terme 2 peut également être retenu s’agissant d’une maison située [Adresse 1] comprenant 3 chambres, garage, terrain autour. Le prix au m² est de 3360 euros. Le terme 3 concerne une transaction du 23 mars 2022 pour une maison sise [Adresse 11], comprenant 3 chambres, avec garage et jardin. Le prix au m² est 4289 euros. Le terme 5, situé [Adresse 4], est pertinent en ce qu’il concerne une maison de 1991, de 81m² utiles, érigée sur un terrain de 557 m². Le prix au mètre carré est de 4975 euros. Elle est certes plus éloignée de la voie ferrée que l’emprise expropriée mais reste une zone soumise à des nuisances sonores. Concernant les termes des expropriés, 4 références sont proposées. Le premier terme est identique au terme 5 du commissaire du gouvernement. Le terme n° 2 concerne une maison de 1989, de 100 m² sur un terrain de 566 m². La transaction a eu lieu le 15 avril 2022. Le prix au m² est de 4 464,20 euros. Toutefois, la maison comprend 4 chambres et un garage. En outre, elle est située [Adresse 3], à 400 mètres en retrait de l’emprise expropriée, l’éloignant d’autant de la voie ferrée. Ce terme doit être exclu comme non pertinent. Le terme n°3 doit être écarté car trop éloigné de la voie ferrée (allée [Adresse 15]). Le terme n° 4 porte sur une transaction réalisée le 23 mars 2021, pour une maison de 2011 de 90 m². Située [Adresse 16], la parcelle est plus proche de la voie ferrée mais en est plus éloignée que l’emprise concernée. Le prix au m² de cette vente est de 4 433,33 euros mais là encore il s’agit d’une maison avec 4 chambres, outre un garage. Ce terme doit donc être exclu comme non pertinent Au total les termes pertinents pouvant être retenus à titre de comparaison sont les suivants : Le terme 2 de l’expropriant, les termes 1, 2, 3 et 5 du commissaire du gouvernement, soit une moyenne de : (3616,28+4440+3360+4289+4975)/5= 4136. La médiane est de 4289, pour une fourchette de prix allant de 3360 à 4975 euros. Néanmoins, il convient de constater que les biens retenus à titre de comparaison comprennent un garage et/ou cabanon. En outre, les maisons sont plus éloignées de la voie ferrée, à l’exception de la maison située [Adresse 17] (3616,28 euros). Au vu des caractéristiques du bien exproprié, du fait que la maison, bien entretenue mais aux prestations standards et nécessitant des travaux de rafraichissment, au regard de l’absence de garage, de terrasse ou de tout aménagement extérieur, il y a lieu de retenir une valeur plus basse que la moyenne obtenue à partir des termes de référence sélectionnés et de fixer le prix au m² à la somme de 3900 euros. Il convient en conséquence d’allouer une indemnité principale qui sera déterminée sous la valeur moyenne et qui sera fixéz à 3900 euros le m², soit : 3900 x 77,52 = 302 328 euros Sur l’indemnité de remploi L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus. L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 31 232,80 euros (5000x20% = 1000 + 10 000 x 15%= 1500 + 287 328x 10%= 28 732,80 euros). Sur les indemnités accessoire En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. En l’espèce, il est établi que les consorts [G] et [O] auront des frais de déménagement liés à l’expropriation. Ils produisent un devis d’un montant de 3 576 euros, non remis en cause par l’expropriant. Il y a lieu d’allouer aux expropriés une somme de 3 576 euros correspondant à l’indemnité pour frais de déménagement. Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. Au vu des circonstances du litige, il apparaît équitable de condamner SNCF RESEAU à verser une somme de 2 000 euros aux consorts [G] et [O] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Fixe la date de référence au 10 mars 2020 Fixe les indemnités revenant à monsieur [Y] [G] et à madame [M] [O], pour l’expropriation de la parcelle bâtie cadastrée section BI n°[Cadastre 10] située [Adresse 7] à [Localité 5] aux sommes suivantes : - indemnité principale302 328 euros - indemnité de remploi31 232,80 euros - indemnité accessoire (frais de déménagement)3 576 euros Condamne SNCF Réseau aux dépens. La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé. Le GreffierLe Juge de l’Expropriation