Cour d'appel, 01 juin 2022. 21/21710

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 01 JUIN 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/21710 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE2CM Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Juin 2021 - Juge des contentieux de la protection de FONTAINEBLEAU - RG n° 12-21-0000 APPELANTE Mme [D] [S] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Camille DI TELLA, avocat au barreau de PARIS INTIME M. [W] [N] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Thierry FLEURIER de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER-FELLAH-GODARD, avocat au barreau de SENS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 avril 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Edmée BONGRAND, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, Jean-Christophe CHAZALETTE, Président, Edmée BONGRAND, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Marie GOIN ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** Par acte sous seing privé du 3 octobre 2018, M. [W] [N] a donné en location à Mme [D] [S] un appartement situé [Adresse 1], à [Localité 4] (Yonne), moyennant un loyer de 521 euros payable mensuellement à terme échu, outre les provisions sur charges, soit 582 euros par mois. Suivant acte extrajudiciaire du 24 septembre 2020, M [N] a fait délivrer à Mme [S] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 d'avoir à lui payer, dans le délai de deux mois, la somme en principal de 4320,90 euros au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté au 1er septembre 2020, terme de septembre 2020 inclus. Soutenant que la locataire ne s'est pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti, M. [N] a, par acte du 21 décembre 2020 fait assigner en référé Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement à titre provisionnel des sommes dues et d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 21 février 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2018 entre M. [N] [W], et Mme [S] [D] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 25 novembre 2020, - ordonné, l'expulsion de Mme [S] [D] du local à usage d'habitation situé [Adresse 1], faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution , de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - condamné Mme [S] [D] à verser à M. [N] [W] la somme de 7.190,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations impayées arrêtées au 16 avril 2021, terme du mois d'avril 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - rejeté la demande reconventionnelle de délai de paiement de Mme [S] [D], - condamné Mme Beauxis-Aussalet [D] à verser à M. [N] [W], à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à parfaite libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle dont le montant sera fixé à 593,42 euros, - rappelé que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisiiton de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, régularisation des charges, taxes...), - condamné Mme Beauxis-Aussalet [D] à verser à M. [N] [W] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme Beauxis-Aussalet [D] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation, le commandement de payer et la notification à la prefecture, - rappelé que la présente décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Suivant déclaration du 9 décembre 2021, Mme [S] a interjeté appel de l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné son expulsion et rejeté la demande reconventionnelle du délai de paiement. Dans ses dernières conclusions du 6 février 2022, Mme [S] demande à la cour de : - dire l'appel de Mme [D] [S] recevable et bien fondé, - infirmer le jugement déféré, - en conséquence débouter M. [W] [N] de sa demande d'expulsion de la locataire, - suspendre les effets de la clause résolutoire, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer du logement, - accorder à Mme [D] [S] la possibilité de continuer à occuper le logement tant qu'elle réglera le montant du loyer avant le 5 de chaque mois, - statuer ce que de droit quant aux dépens. Elle soutient avoir totalement apuré la dette locative et que les manquements ne sont pas suffisamment graves pour prononcer son expulsion du logement dont elle assume la charge seule avec des revenus d'environ 3.000 euros travaillant comme avocat. Elle déclare que la demande de délai de paiement est désormais sans objet puisque la dette a été totalement apurée ainsi qu'elle s'y était engagée devant le premier juge. Dans ses dernières conclusions du 17 février 2022, M. [N] demande à la cour de : - confirmer purement et simplement la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau ; - débouter Mme [D] [S] de l'ensemble de ses demandes ; - condamner Mme [D] [S] à payer à M. [N] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [D] [S] aux entiers dépens. Il expose que contrairement à ce que soutient Mme [S], la dette locative n'a pas été apurée puisqu'elle s'élève au 16 février 2022 à la somme de 5.059,08 euros ainsi qu'il résulte du relevé de compte produit par la société Century 21 qui assure la gestion du bien, que l'arriéré locatif est ancien, malgré des revenus suffisants de l'appelante. MOTIFS, Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile :' le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire '. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : I -'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient à peine de nullité : 1° la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, 2° le montant mensuel du loyer et des charges, 3° le décompte de la dette, 4° l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, 5° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, 6° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil (...). V- Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (...). VII- Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'. Sur la résiliation de plein droit du bail et la demande de provision : Il n'est pas contesté que les clauses du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti par cet acte, si bien que la clause résolutoire est acquise. Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef et de celui de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à titre provisionnel au montant fixé par le premier juge, due à compter de la résiliation du bail, en l'absence de tout moyen sérieux de critique quant à ce montant. Le décompte produit par l'appelante est établi par un huissier qui fait apparaître dans ce décompte d'autres éléments que la dette locative (frais d'actes, droit proportionnel, frais de gestion ...) En conséquence, il y a lieu de ne retenir que le décompte du bailleur, établi par le gestionnaire du bien, qui seul dispose des éléments relatifs au bien loué. Ce décompte ne fait l'objet d'aucune observation de la part de l'appelante. Il mentionne qu'au 16 février 2022, la dette locative s'élève à la somme de 5059, 08 euros, non sérieusement contestable même si le décompte arrêté au 15 mars 2022 par l'appelante fait mention d'un solde de 2,06 euros, ce décompte étant celui de l'huissier et non du gestionnaire du bien et porte sur des sommes autres que la dette locative. L'ordonnance sera donc infirmée sur le montant de la provision allouée pour tenir compte de l'évolution du litige, laquelle sera portée au solde non contestable de 5059, 08 euros restant dû au 16 février 2022, terme de février 2022 inclus. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire : La locataire ne s'est pas acquittée du paiement de l'intégralité de la dette locative et ne sollicite pas de délais de paiement, considérant que cette demande est devenue sans objet. Il ne peut donc qu'être constaté que la clause résolutoire a produit ses effets. Sur les autres demandes : Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge. Mme [S] qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel ainsi que celle d'une indemnité de 1.800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [N]. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de la provision allouée, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne Mme [D] [S] à payer à M. [W] [N] la somme provisionnelle de 5059, 08 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 février 2022, terme de février 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Y ajoutant, Condamne Mme [D] [S] aux dépens d'appel, Condamne Mme [D] [S] à payer à M. [W] [N] la somme de 1.800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT