Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 23/09744

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [P] [D] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sébastien BENA Maître Diego BOUISSOU SCHÜLLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/09744 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SCP N° MINUTE : 10/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 mai 2024 DEMANDEURS Monsieur [Y] [L] demeurant [Adresse 3] Madame [U] [B] épouse [L] demeurant [Adresse 3] représentés par Maître Sébastien BENA de AARPI GUILBAUD BENA,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B992 DÉFENDEURS Madame [P] [D] demeurant [Adresse 2] comparante en personne Monsieur [J] [C] demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Diego BOUISSOU SCHÜLLER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P112 COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 janvier 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 07 mai 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09744 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SCP EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 13 août 2015, Madame [U] [B] épouse [L] a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 835 euros et d’une provision pour charges de 205 euros. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [J] [C]. Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2650 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 2 mai 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile. Par assignations du 11 octobre 2023, Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [B] épouse [L] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [D], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [J] [C] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1100 euros hors charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7574 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 30 janvier 2024, Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [B] épouse [L], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils maintiennent l'intégralité de leurs demandes, précisent que la dette locative, actualisée au 15 janvier 2024, s'élève désormais à 3590 euros, modifient le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle réclamée à la somme de 937 euros et demandent qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de M. [J] [C]. Mme [P] [D] comparait en personne, elle expose vivre avec sa fille, percevoir une allocation d’aide au retour à l’emploi d’environ 2 100 euros et connaître d’importantes difficultés financières. Elle explique qu’elle recherche actuellement un autre logement, qu’elle a déposé une demande de logement social. Elle demande à pouvoir bénéficier d’un échéancier pour payer sa dette et d’un délai pour quitter les lieux. Enfin, elle indique reconnaître le montant de la dette mais s’opposer aux demandes de condamnation au paiement des frais de l’article 700 et à une astreinte. M. [J] [C], représenté par son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de : A titre principal, déclarer les demandes de Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [B] épouse [L] irrecevables,A titre subsidiaire, constater l’existence de contestations sérieuses et dire n’y avoir lieu à référé,En tout état de cause, condamner Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [B] épouse [L] à lui payer à titre provisionnel la somme de 2524 euros en restitution des sommes indûment perçues depuis le 19 juin 2023,- condamner Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [B] épouse [L] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il convient de préciser, à titre liminaire, que les demandes formulées par Monsieur [Y] [L], et à son encontre, seront rejetées dans la mesure où il n’est pas démontré qu’il est propriétaire du bien objet du contrat de bail. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Madame [U] [B] épouse [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 19 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2650 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 juin 2023. Sur la demande d’expulsion et de délai pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l’espèce, Mme [P] [D] a déjà bénéficié, de fait, de délais depuis l'expiration du contrat de bail, le 20 juin 2023, et il sera rappelé qu'elle a vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. En conséquence, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire, délai qui n'aura d'autres effets que d'aggraver encore plus sa dette et sa solvabilité. En conséquence, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [U] [B] épouse [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Mme [P] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que la dette correspondant aux loyers et charges est éteinte suite au paiement de 5590 euros effectué par M. [J] [C] au mois d'octobre 2023 qui vient s'imputer sur la somme de 3670 euros due au titre du contrat de bail, détaillée ci-dessous. échéances paiements Mois de février 2023 1040 Mois de mars 2023 1040 Mois d'avril 2023 1110 1040 Mois de mai 2023 1110 700 Mois de juin 2023 1110 5410 1740 3670 L'indemnité d'occupation qui doit correspondre à la valeur équitable des locaux sera fixée à la somme de 937 euros aucun élément n'étant apporté par les bailleurs pour justifier d'un montant aussi élevé de provision sur charges. Au 15 janvier 2024, Mme [P] [D] devait donc la somme de 4075 euros au titre de l'indemnité d'occupation (905 euros x 2 mois + 937 euros x 5 mois = 6495 euros – 2420 de paiements sur la période). La demande en paiement portant sur la somme de 3590 euros, Mme [P] [D] sera condamnée à payer cette somme, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 2684 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes de l’assignation ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, Mme [P] [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. La demande de délais de paiement, ne peut donc être fondée que sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, les délais ne pourront pas excéder deux ans. Au regard de la situation de Mme [P] [D] précédemment exposée, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après. Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisionnelle sera due, d'un montant de 937 euros, à partir du 16 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire. Sur la demande en paiement à l’encontre de la caution Sur la recevabilité de la demande Selon l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l'article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. En l’espèce, Madame [U] [B] épouse [L] agit principalement pour demander le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et l'expulsion du locataire cette demande étant indéterminée, la présente instance n'est pas soumise au préalable obligatoire de tentative de consultation prévu par l'article 750-1 du code de procédure civile, la demande de condamnation solidaire de la locataire et de la caution en paiement, étant accessoire. En outre, la demande en paiement formée dans l'assignation à l’encontre de M. [J] [C] qui s'élève à la somme de 7574 euros est supérieure à 5000 euros, le fait que M. [J] [C] vienne ensuite démontrer qu’il a procédé à un paiement antérieur est sans incidence. L’action de Madame [U] [B] épouse [L] est donc recevable. Sur le fond Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il n’est pas contesté que M. [J] [C] a entendu résilier son engagement de caution pour le 30 août 2023 alors que le terme du contrat de bail était, selon les bailleurs, soit le 30 août 2021 soit le 30 août 2024 après substitution de la durée de trois ans conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Il n’est pas non plus contesté que le contrat de bail produit prévoit une durée initiale de deux ans à compter du 1er septembre 2015 puis la reconduction tacite pour une durée de trois ans. Par ailleurs, il résulte de l’engagement de caution que la résiliation par la caution de son engagement prend effet au terme du contrat de bail. Il apparaît par conséquent que M. [J] [C] soulève des contestations, relativement à la validité de son engagement, qu'il convient de qualifier de sérieuses, qui ne permettent pas de statuer en référé sur les présentes demandes. Les parties seront par conséquent renvoyées à mieux se pourvoir sur ce point. Sur la demande reconventionnelle en restitution de l’indu de M. [J] [C] L’article 1302 du code civil précise que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'indemnité d'occupation n'est pas une dette locative, mais une somme due par l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux malgré la cessation du bail, son paiement par la caution suppose une mention express dans l'acte.  En l'espèce, le contrat de cautionnement ne prévoit pas le paiement par la caution de l'indemnité d'occupation. La caution est donc tenue au paiement du loyer et des charges jusqu'à la résiliation du contrat soit jusqu'au 20 juin 2023, date de la résolution de plein droit du contrat. A cette date, la dette s'élevait à la somme de 3670 euros décomposée comme suit 5410 euros de loyer et charges impayés (échéances de février et mars 2023 : 2 x 1040 euros et échéances de avril à juin 2023 inclus : 3 x 1110 euros) dont il doit être déduit 1740 euros correspondant au paiements faits par la locataire sur la période (540 euros et 500 euros au mois d'avril 202 et 700 euros au mois de mai 2023). Il n'est pas contesté que M. [J] [C] a payé la somme 5590 euros au mois d'octobre 2023. Le fait que M. [J] [C] ait entendu résilier son engagement de caution pour le 30 août 2023, date postérieure à la résiliation de plein droit du contrat, ne constitue pas une contestation sérieuse. En effet, ce courrier ne mentionne pas la volonté de ce dernier de modifier les conditions du contrat de cautionnement pour inclure l'indemnité d'occupation et il n'est pas démontré qu'il avait connaissance de la résiliation du contrat, le commandement de payer ayant été signifié à son ancienne adresse. M. [J] [C] a bien payé, par erreur, une somme supérieure à celle réellement due. Madame [U] [B] épouse [L] sera condamnée à lui payer la somme de 1920 euros (3670 – 5590) à titre de provision sur la restitution de l'indu. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [P] [D], d'une part, et Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [B] épouse [L], d'autre part, parties perdantes, seront condamnés à supporter chacune la moitié des dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Condamnés aux dépens, Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [B] épouse [L] devront verser à M. [J] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Compte tenu de la situation économique des parties, les autres demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 13 août 2015 entre Madame [U] [B] épouse [L], d’une part, et Mme [P] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 20 juin 2023, REJETONS la demande de délai pour quitter les lieux, présentée par Mme [P] [D], ORDONONS à Mme [P] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, REJETONS la demande d'astreinte, DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNONS Mme [P] [D] à payer à Madame [U] [B] épouse [L] la somme de 3590 euros (trois mille cinq cent quatre-vingt-dix euros) à titre de provision sur l’indemnité d'occupation arrêtés au 15 janvier 2024 (mensualité de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 2684 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, AUTORISONS Mme [P] [D] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités de 145 euros, la dernière soldera la dette en principal et intérêts, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, CONDAMNONS Mme [P] [D] à payer à Madame [U] [B] épouse [L] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant de 937 euros, à compter du 16 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement formulées à l’encontre de M. [J] [C], CONDAMNONS Madame [U] [B] épouse [L] à payer, à titre de provision, la somme de 1920 euros à M. [J] [C] au titre de la restitution de l'indu, CONDAMNONS Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [B] épouse [L] à payer la somme de 800 euros à M. [J] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETONS les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETONS le surplus des demandes des parties, CONDAMNONS Mme [P] [D], d'une part, et Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [B] épouse [L], d'autre part, à supporter chacun la moitié des dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 avril 2023 et du 2 mai 2023 et celui des assignations du 11 octobre 2023, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge