Cour d'appel, 07 mars 2024. 23/10598

COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 N° RG 23/10598 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZNA Nature de l'acte de saisine : Déclaration d'appel valant inscription au rôle Date de l'acte de saisine : 14 Juin 2023 Date de saisine : 27 Juin 2023 Nature de l'affaire : Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail Décision attaquée : n° 20/02064 rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS le 12 Avril 2023 Appelante : Société SARI 2, représentée par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145 - N° du dossier 23/109 Intimée : S.A.R.L. SIDEAL prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 - N° du dossier 47706 ORDONNANCE SUR INCIDENT DEVANT LE MAGISTRAT CHARGÉ DE LA MISE EN ÉTAT (n° , 4 pages) Nous, Sandra LEROY, magistrat en charge de la mise en état, Assistée de Alice LEAUTAUD, adjointe administrative faisant fonction de greffier, Par jugement en date du 12 avril 2023, le Tribunal judiciaire de Paris a : - Dit que le refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction délivré le 7 juin 2018 par la SCI SARI 2 à la SARL Sideal a mis fin, à compter du 1er avril 2018, au bail liant les parties et portant sur les locaux situés [Adresse 1], - Dit que ce congé a ouvert droit pour la SARL Sideal au paiement à une indemnité d'éviction et que cette dernière est redevable d'une indemnité d'occupation du 1er avril 2018 jusqu'à son départ effectif des locaux, - Fixé l'indemnité d'éviction due par la SCI SARI 2 à la SARL Sideal à la somme totale de 312.900€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, qui se décompose comme suit : * indemnité d'éviction principale : 242.000 € * indemnités accessoires : pour frais de remploi : 19.510 € pour trouble commercial : 21.100 € pour frais de déménagement : 30.290 €, pour frais de licenciement : sur justificatifs - Fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la SARL Sideal à compter du 1er avril 2018, à la somme annuelle de 37.721 €, outre les taxes et les charges, - Condamné la SCI SARI 2 aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me Georges SIMONIAN, - Condamné la SCI SARI 2 à payer à la SARL Sideal la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Débouté les parties du surplus de leurs demandes. Le 14 juin 2023, la SCI SARI 2 a interjeté appel de cette décision des chefs du montant de l'indemnité d'éviction, de l'indemnité d'occupation, et des dispositions relatives à l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens. Le 13 décembre 2023, la SARL Sideal a interjeté appel incident du montant de l'indemnité d'éviction. Par conclusions d'incident en date du 11 janvier 2024, la SCI SARI 2 a saisi le conseiller de la mise en état aux fins de : la juger recevable et bien fondée en ses demandes de communication de pièces ; ordonner à la SARL Sideal de communiquer dans un délai de 15 jours suivant le prononcé de l'ordonnance à intervenir sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé ce délai, les pièces suivantes : * Les comptes ventilés par catégorie de produits de 2017 à 2023 de la SARL Sideal, certifiés par son expert- comptable ; * Le bilan 2023 de la SARL Sideal, certifiés par son expert-comptable ; juger que le conseiller de la mise en état se réservera de liquider l'astreinte en cas d'inexécution ; condamner la SARL Sideal à payer à la SCI SARI 2 la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; condamner la SARL Sideal aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Johanne ZAKINE, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ; débouter la SARL Sideal de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Par conclusions d'incident en date du 1er février 2024, la SCI SARI 2 a saisi le conseiller de la mise en état aux fins de : la juger recevable et bien fondée en ses demandes de communication de pièces ; ordonner à la SARL Sideal de communiquer dans un délai de 30 jours suivant le prononcé de l'ordonnance à intervenir sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé ce délai, les comptes ventilés par catégorie de produits de 2021 à 2023 de la SARL Sideal, certifiés par son expert-comptable ; ordonner à la SARL Sideal de communiquer son bilan 2023 certifié par son expert-comptable au plus tard le 30 mars 2024 et passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard ; juger que le conseiller de la mise en état se réservera de liquider l'astreinte en cas d'inexécution ; condamner la SARL Sideal à payer à la SCI SARI 2 la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; condamner la SARL Sideal aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Johanne ZAKINE, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ; débouter la SARL Sideal de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Par conclusions d'incident en date du 24 janvier 2024, la SARL Sideal a conclu devant le conseiller de la mise en état aux fins de : Débouter la SCI SARI 2 de l'intégralité de ses demandes de communication de pièces et d'astreinte le Recevoir en sa demande reconventionnelle et l'y déclarer bien fondée Condamner la SCI SARI 2 à produire les régularisations de charges locatives pour les années 2019, 2020, 2021, 2022 avec justificatifs à l'appui ; Condamner la SCI SARI 2 à payer à la SARL Sideal la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile Condamner la SCI SARI 2 aux entiers dépens de présent incident dont recouvrement aux soins de Me Caroline HATET Avocat conformément aux dispositions de l'Article 699 du CPC. L'affaire a été évoquée à l'audience d'incident du 07 février 2024. SUR QUOI: Il résulte des articles 907 et 770 du code de procédure civile que le conseiller de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces. Sur la demande de communication de pièces sous astreinte de la SCI SARI 2 En application de l'article 142 du code de procédure civile, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139. Le juge, s'il estime la demande de communication de pièce fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte. Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Le présent incident s'inscrit dans la discussion au fond relative à l'indemnité d'éviction, que le premier juge a fixé à 312.900 € au bénéfice de la SARL Sideal, et que la SCI SARI 2 a contesté dans sa déclaration d'appel et dans ses dernières écritures au fond signifiées le 14 septembre 2023. A l'appui de son incident, la SCI SARI 2 soutient pour l'essentiel qu'en dépit d'une sommation itérative de communiquer du 21 novembre 2023, la SARL Sideal ne lui aurait pas communiqué ses comptes d'exploitation ventilés par catégorie de 2021 à 2023 pas plus qu'elle ne lui aurait transmis son dernier bilan comptable. Or, elle expose que ces éléments seraient essentiels notamment concernant le montant de l'indemnité d'éviction, dont elle sollicite l'infirmation du montant dans le cadre de ses dernières écritures signifiées le 14 septembre 2023. Il conviendra donc d'examiner la demande de communication, pièce par pièce, à la lumière des dispositions de l'article 1353 du Code civil, qui exigent de la SCI SARI 2, en sa qualité de demanderesse, d'établir préalablement et à tout le moins, l'existence d'éléments suffisants pour rendre légitime sa demande de communication de pièces, avant qu'il ne soit demandé à la SARL Sideal de justifier des pièces à l'appui de sa défense. Or, pour fonder sa demande de communication de comptes ventilés, produits par produits, de 2021 à 2023, la SCI SARI 2 soutient que l'indemnité d'éviction principale correspondant à la valeur vénale du fonds de commerce lorsque ce dernier est transférable, ce qui serait le cas en l'espèce, doit tenir compte du fait que la SARL Sideal exercerait des activités non prévues au bail qu'il conviendrait de quantifier pour appliquer un abattement forfaitaire dans l'établissement de la valeur vénale du fonds de commerce. Néanmoins, cette demande n'apparaît pas légitime dès lors que la communication desdites pièces reviendrait pour le conseiller de la mise en état à se prononcer sur le bien fondé de la demande de la SCI SARI 2 tendant à voir appliqué un abattement forfaitaire et donc à statuer sur la question d'une violation par la SARL Sideal de la destination des locaux, question de fond ne relevant pas de la compétence du conseiller de la mise en état. De même, si la SCI SARI 2 sollicite la communication du bilan 2023 de la SARL Sideal avant le 30 mars 2024, sous astreinte à compte de cette date, force est de constater que cette pièce a été communiquée à la SCI SARI 2 le 02 février 2024 sous le n°68, de sorte que la SCI SARI 2 sera déboutée de ce chef de demande, devenue sans objet. En conséquence, la SCI SARI 2 sera déboutée de sa demande de communication de pièces sous astreinte. Sur la demande de communication de pièces de la SARL Sideal La SARL Sideal sollicite reconventionnellement la condamnation de la SCI SARI 2 à lui produire les régularisations de charges locatives pour les années 2019 à 2022 avec justificatifs à l'appui, cette demande s'inscrivant dans le cadre de sa demande au fond devant la cour tendant à obtenir remboursement de charges locatives qui lui ont été imputées indûment. S'il est constant que la SCI SARI 2 justifie avoir produit les justificatifs de ses charges pour les années 2020, 2021 et 2022, par la production d'un décompte établi par le syndic de copropriété, force est néanmoins de relever qu'elle ne justifie cependant pas des charges pour cette période, afférentes à la taxe foncière, taxe d'ordures ménagères et éventuellement de bureau. Si cette absence de production des justificatifs desdites charges liées à des impositions est regrettable, cette circonstance ne saurait toutefois justifier d'ordonner la communication de ces pièces, ainsi que de l'intégralité des pièces justificatives de l'année 2019, non communiquées en cause d'appel, dans la mesure où la cour, au fond, aura la faculté de tirer toutes les conséquences de cette carence de la bailleresse, notamment dans l'examen de la demande de la SARL Sideal tendant à voir condamner la SCI SARI 2 à lui rembourser la somme de 24.970,18 € au titre des charges locatives imputées mais non justifiées. En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de communication de pièces de la SARL Sideal. Sur les demandes accessoires L'équité commande de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de réserver les dépens de l'incident, qui suivront le sort de ceux de l'instance au fond. PAR CES MOTIFS, Le conseiller de la mise en état, statuant par ordonnance susceptible de recours : Rejetons la demande de communication de pièces formée par la SCI SARI 2 ; Rejetons la demande de communication de pièces formée par la SARL Sideal ; Déboutons les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Réservons les dépens de l'incident qui suivront le sort des dépens de l'instance au fond ; Renvoyons l'affaire à l'audience de mise en état du 03 juillet 2024 à 9h30 avec le calendrier procédural suivant : conclusions en réplique de la SCI SARI 2 avant le 07 mai 2024 ; conclusions en réplique de la SARL Sideal avant le 03 juillet 2024 ; Paris, le 07 Mars 2024 L'adjointe administrative faisant fonction de greffier, Le magistrat en charge de la mise en état Copie au dossier Copie aux avocats