Cour d'appel, 30 novembre 2022. 22/00972

JP/CS Numéro 22/4237 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 30 novembre 2022 Dossier : N° RG 22/00972 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IFP7 Nature affaire : Appel sur une décision du juge commissaire relative à la vente d'actifs Affaire : [F] [S] [P] [K] épouse [S] C/ S.E.L.A.S. EGIDE Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 4 octobre 2022, devant : Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Madame Joëlle GUIROY, Conseillère Monsieur Marc MAGNON, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [F] [S] né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 21] de nationalité Française [Adresse 22] [Localité 9]/FRANCE Madame [P] [K] épouse [S] née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 20] ALGERIE de nationalité Française [Adresse 22] [Localité 9]/FRANCE Représentés par Me Philippe DANA, avocat au barreau de PAU INTIMEE : S.E.L.A.S. EGIDE Prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 8] Représentée par Me Jean michel GALLARDO, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 23 MARS 2022 rendue par le JUGE COMMISSAIRE DE PAU Par ordonnance du 23 mars 2022, le juge commissaire du tribunal de commerce de PAU a  décidé, sur requête du mandataire liquidateur, la SELAS EGIDE, de la valorisation sous la forme d'enchères publiques des terrains appartenant à [F] [S], à la barre du tribunal judiciaire de Pau , en créant plusieurs lots : Lot N°1 immeuble BD [Cadastre 5] sur une mise à prix qui pourrait être fixée à 28 000 € Lot N°2 immeuble BD [Cadastre 10],[Cadastre 11], [Cadastre 12],[Cadastre 13] et [Cadastre 14] sur une mise à prix qui pourrait être fixée à 2000 € Lot N° 3 immeuble BD [Cadastre 15] et [Cadastre 4] sur une mise à prix qui pourrait être fixée à 22 000 €. - Dit que les conditions de la vente seront celles de droit commun en pareille matière, - Dit que la publicité de la vente sera faite dans les organes de presse suivants : SUD OUEST L'ECLAIR [Adresse 17] [Localité 6] - Dit qu'il sera procédé à une visite des biens vendus, sous contrôle d'un officier ministériel, à une date la plus proche possible de celle de la vente - Fixé les modalités de publication de l'ordonnance se substituant aux commandements prévus aux articles 2217 du Code civil et 673 du code de procédure civile, et sur l'application de l'articleR642-23 du code de commerce - Ordonné la notification de la présente ordonnance par pli recommandé avec demande d'avis de réception et par les soins de Monsieur le greffier du tribunal, au débiteur [F] [S] et à son conjoint [P] [K] épouse [S]. - Ordonné la communication de l'ordonnance au liquidateur:SELAS EGIDE. Par déclaration du 7 avril 2022, [F] [S] et [P] [K] épouse [S] ont interjeté appel de la décision. Ils sollicitent : Vu l'ordonnance du 23 mars 2020 noti'ée le 30 mars 2022, Vu l'appel inscrit le 7 avril 2022, Vu l'article L 642-18 du code de commerce, - Déclarer recevable et fondé l'appe1 de M et Mme [S]. - Réformer l'ordonnance dont appel. - Surseoir à toute vente aux enchères publiques des actifs immobiliers de M et Mme [S]. - Ordonner la vente de gré à gré de la parcelle BD [Cadastre 5] sise a [Localité 18] par devant tel notaire qu'il plaira à la Cour de désigner". - Ordonner la réévaluation des biens immobiliers de M et Mme [S] par tel expert qu'il plaira à la Cour de designer. - Donner acte à M et Mme [S], qui suite à la réalisation de la vente de gré a gré de la parcelle BD [Cadastre 5], ils offrent d'apurer le solde du passif restant échu et les frais de la liquidation afin de permettre a M [S] de redevenir in bonis. Statuer ce que de droit sur les dépens. La SELAS EGIDE conclut à : A titre principal, - Ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture au jour de la plaidoirie et, à défaut, rejeter les conclusions et pièces communiquées par l'appelant le 6 septembre 2022 - Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné la vente des biens indivis appartenant aux époux [S] en 3 lots ainsi que suit : - Lot n°1 immeuble BD [Cadastre 5] pour une mise à prix de 28 000 € ; - Lot n°2 immeuble BD [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] pour une mise à prix à 2 000€ ; - Lot n°3 immeuble BD [Cadastre 15] et [Cadastre 4] pour une mise à prix à 22 000 €. - Confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l'exclusion de celle relative à la désignation de l'avocat poursuivant. - Dire que les conditions de la vente seront celles de droit commun en pareille matière. - Dire que la publicité de la vente sera faite dans les organes de presse suivants : SUD-OUEST L'ECLAIR [Adresse 16] [Localité 7] - Dire qu'il sera procédé à une visite des biens vendus sous contrôle d'un officier ministériel à une date la plus proche possible de la vente. - Dire que le présent arrêt se substituera au commandement prévu aux articles 2217 du Code civil et 673 du code de procédure civile, et qu'il sera publié à la diligence du liquidateur au Service de la Publicité Foncière de la situation des biens dans les conditions prévues pour le commandement à l'article 673 du code de procédure civile. Le Service de Publicité Foncière procèdera à la formalité de publicité de l'ordonnance, même si des commandements ont été antérieurement publiés et ce, en application de l'article R642-23 du code de commerce. - Rejeter la demande d'autorisation de vente amiable. - Rejeter la demande de sursis et la demande de contre-expertise. A titre incident, - Dire que la vente sera poursuivie au Tribunal Judicaire de PAU par le ministère de Maître [L] [Z], avocat à PAU, chez qui domicile est élu et dans le cabinet duquel pourront être notifiés le cas échéant les actes d'opposition et toute signification relatifs à la saisie. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 septembre 2022. SUR CE Sur la révocation de l'ordonnance de clôture : L'article 803 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. En l'espèce aucune cause grave ne justifie la révocation de l'ordonnance de clôture ni d'écarter des débats les conclusions et pièces communiquées par l'appelant la veille de l'ordonnance de clôture . Ce chef de demande de la SELAS EGIDE sera rejeté. Au fond  Par jugement du 7 mars 2017, le tribunal de commerce de PAU, a ouvert à l'encontre de [F] [S], une procédure de redressement judiciaire à la requête de l'URSSAF. Par jugement du 30 mai 2017, le tribunal de commerce a converti la procédure en procédure de liquidation judiciaire et désigné le cabinet EGIDE es qualité de mandataire liquidateur. Une ordonnance du juge commissaire a été rendue le 28 septembre 2007 autorisant la vente du matériel et véhicule. Le mandataire liquidateur a fait dresser l'inventaire de l'actif immobilier. [F] [S] et son épouse commune en biens, sont propriétaires indivis d'une série de huit parcelles cadastrées sur le territoire de la commune de [Localité 19] , section BD N° [Cadastre 14],[Cadastre 15], [Cadastre 4],[Cadastre 12],[Cadastre 13],[Cadastre 11] ,[Cadastre 10],et [Cadastre 5]. Une de ces parcelles abrite un immeuble d'habitation. Le mandataire liquidateur a constaté l'inertie du débiteur qui a eu plusieurs années pour organiser la vente amiable de ces différents biens d'une partie de ses biens et n'a réalisé aucune démarche utile. Il n'a pu trouver aucune solution amiable malgré ses sollicitation auprès des voisins, la publication des avis de vente en mairie et le concours d'un agent immobilier. Il a fait réaliser une expertise judiciaire et a saisi le juge commissaire afin d'être autorisé à procéder à la vente des biens [F] [S] et [P] [K] épouse [S] font valoir les démarches entreprises auprès des acquéreurs potentiels au travers d'agences immobilières notamment pour la parcelle BD[Cadastre 5]. Ils critiquent l'expertise dont se prévaut le cabinet EGIDE pour solliciter la vente aux enchères publiques de leurs biens immobiliers d'autant qu'ils ont déjà eu des contacts sérieux pour vendre leur parcelle BD [Cadastre 5].Ils reprochent au mandataire liquidateur de n'avoir engagé aucune diligence pour essayer de vendre amiablement leurs biens immobiliers. Sur la critique du rapport d'expertise, la demande de contre-expertise et la demande de vente de gré à gré : L' article L 642-18 du code de commerce prévoit que le juge commissaire peut si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions,ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe, ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. [F] [S] demande une réévaluation des actifs immobiliers. Il conteste l'évaluation faite pour le lot N° 1(BD27) constitué d'une grande parcelle située à [Localité 18], constructible , d'une superficie de 8772 m² et sollicite une autre évaluation. Il considère que l'évaluation faite par l'expert à 70 000 € est erronée alors que l'agence HUMAN IMMOBILIER à laquelle il s'est adressé, a estimé que trois lots pouvaient facilement être créés d'une valeur chacun de 60 000 € soit une valeur estimative de 180 000 €. Il a d'ailleurs trouvé des acquéreurs pour un prix net vendeur de 116 000 € qui couvrirait la quasi-totalité du passif et sollicite la vente de gré à gré de cette parcelle comme le prévoit l'article L642-18 du code de commerce. Il résulte du rapport établi par l'expert [M] [V] suite à la visite des biens des époux [S] qu'il a réalisée le samedi 14 avril 2018, qu'il n'a obtenu aucune coopération de leur part ,et qu'ils n'ont jamais répondu au téléphone malgré les nombreuses tentatives pour les contacter. Il n' a donc pu réaliser qu'une visite extérieure des biens depuis le portail. Dans ces conditions, Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande exprimée par [F] [S] d'une nouvelle évaluation des biens qui représenterait un coût supplémentaire au passif de la liquidation judiciaire. S'agissant de la critique émise par [F] [S] de la valeur du terrain cadastré BD [Cadastre 5], d'une superficie de 8772 m², l'expert a justifié la valeur nette du terrain qu'il a retenue de 70 000 €, par le fait qu'il bénéficiait d'un certificat d'urbanisme opérationnel sous réserve de la délivrance d'un permis d'aménager qui représenterait un coût évalué entre 30 et 40 € /m2 , valeurs proches de la valeur d'un terrain à bâtir aménager vendu sur le secteur de [Localité 18]. L'expert a également remarqué l'état de salissement de ce terrain, encombré de dépôts de matériaux. Les époux [S] se prévalent d'une offre d'achat de ce terrain au prix net vendeur de 116 000 € et sollicitent l'autorisation de vente de gré à gré de cette parcelle . Cependant ils ne présentent aucune offre ferme et le mail du 30 août 2022 émanant de l'agence immobilière Human - immobilier indique que les acquéreurs sont toujours intéressés par le terrain mais au vu de l'évolution des taux sont dans l'obligation de refaire leur étude financière. Le rendez-vous avec la banque n'est pas possible pour eux avant le 8 septembre.» Une vente de gré à gré ne peut être autorisée avec de telles incertitudes et la demande à cet effet sera rejetée. Sur la demande de sursis à statuer : S'agissant de la demande de sursis à statuer, elle ne repose sur aucune argumentation alors que la liquidation judiciaire a été prononcée en 2017, il y a cinq ans et que la situation n'a pas évolué, les époux [S] offrant d'apurer le solde du passif restant dû après la vente du terrain sans préciser de quelle manière et selon quelles modalités ils s'exécuteraient. La demande de sursis à statuer sera donc rejetée . Le mandataire liquidateur justifie des démarches vainement accomplies pour tenter de vendre les terrains auprès du voisinage, des démarches effectuées auprès de la mairie pour informer d'éventuels acquéreurs et des contacts pris auprès d'une agence immobilière. Les éléments circonstanciés repris par l'expert dans son rapport permettent de retenir l'évaluation qu'il a proposée pour l'ensemble des lots et d'ordonner la vente en la forme des enchères publiques de nature à permettre la valorisation des biens concernés . Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance déférée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Rejette la demande de rabat de l'ordonnance de clôture. Rejette les demandes de [F] [S] et d'[P] [K] épouse [S]. Confirme l'ordonnance du juge commissaire du 23 mars 2022 sauf à préciser que la vente sera poursuivie au tribunal judiciaire de PAU par le ministère de Maître Jean-Michel GALLARDO, avocat à PAU, chez qui domicile est élu et dans le cabinet duquel pourront être notifiés le cas échéant les actes d'opposition et toute signification relatifs à la saisie. Met les dépens en frais de liquidation judiciaire. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,