Cour d'appel, 07 décembre 2022. 19/06843

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 07 DECEMBRE 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/06843 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7TY6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Février 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/02608 APPELANT Monsieur [E] [X] [S] né le 1er novembre 1939 à [Localité 4] (Algérie) [Adresse 5] [Adresse 5] Représenté par Me Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0442 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] - [Adresse 1] représenté par son syndic, la société VALERIE CORTEZ venant aux droits de la société GTIM Siège social : [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0937 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [E] [S] est copropriétaire des lots n° 12, 13, 14, 15, 16, 18 et 19 situés au rez-de-chaussée de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sise [Adresse 2] et [Adresse 1] qu'il a acquis par acte notarié en date du 24 avril 1978. Il loue actuellement ces locaux au cabinet Belleroche, d'une part, qui exerce une activité immobilière (copropriété, vente, location, transaction), et à la société GESPIM, d'autre part, consultants. La société par actions simplifiées GTIM est le syndic de l'immeuble. L'accès principal à la copropriété se fait par le [Adresse 2]. Les locaux commerciaux disposent d'une entrée au [Adresse 1], donnant directement dans les locaux commerciaux, sans passage par les parties communes. Depuis 2011, M. [S] demande que lui soient remis un badge vigik donnant accès aux parties communes de la copropriété permettant l'accès à l'immeuble par le [Adresse 2] ainsi qu'une clé permettant l'accès à la cour de l'immeuble. Il a également, à de nombreuses reprises, sollicité des explications sur le calcul des charges de copropriété qui lui sont réclamées, lesquelles ne respecteraient pas les dispositions du règlement de copropriété. Par actes d'huissier des 26 et 30 janvier 2017, M. [S] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] - [Adresse 1], ainsi que son syndic, la société GTIM aux fins d'obtenir : - leur condamnation à lui remettre les émetteurs vigik permettant l'accès à l'immeuble par le [Adresse 2] et la clé permettant l'accès à la cour de l'immeuble dans les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard ; - la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 12.681,31 € en remboursement des sommes réglées au titre des charges irrégulièrement réparties pour les exercices 2009 à 2015, et au titre des appels de fond de l'exercice 2016 ; - leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 5.000 € en indemnisation du préjudice subi et la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 12 février 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : - ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 24 janvier 2018 ; - débouté M. [S] de sa demande de remise des émetteurs vigik permettant l'accès à l'immeuble par le [Adresse 2] et la clé permettant l'accès à la cour de l'immeuble ; - donné acte au syndicat des copropriétaires du paiement à M. [S] de la somme de 15.997,78 € au titre des charges indûment réclamées entre 2009 et 2016 ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société GTIM à payer à M. [S] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société GTIM aux dépens ; - ordonné l'exécution provisoire du jugement. M. [S] a relevé appel de ce jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires seulement, par déclaration remise au greffe le 27 mars 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 7 septembre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions du 4 octobre 2019 par lesquelles M. [S], appelant, invite la cour, au visa des articles 9, 10, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, de : - infirmer le jugement attaqué en ce qu'il l'a débouté de ses demandes en condamnation du syndicat des copropriétaires à : lui remettre des émetteurs vigik permettant l'accès à l'immeuble par le [Adresse 2] et la clé permettant l'accès à la cour de l'immeuble, dans les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard, lui payer la somme de 93,57 € en remboursement des frais indûment perçus, lui payer la somme de 5.000 € en indemnisation du préjudice subi, - confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, statuant à nouveau, - condamner le syndicat des copropriétaires à remettre à M. [S] des émetteurs vigik permettant l'accès à l'immeuble par le [Adresse 2] et la clé permettant l'accès à la cour de l'immeuble, dans les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de : 93,57 € en remboursement des frais indûment perçus, 5.000 € en indemnisation du préjudice subi, 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel ; Vu les conclusions du 9 juillet 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], intimé, demande à la cour, au visa des articles 6 à 37, 41-1, 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, de : - juger qu'il n'a pas été interjeté appel à l'encontre de la société GTIM, en conséquence, - juger irrecevables toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société GTIM, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [S] de l'ensemble de ses demandes, - condamner M. [S] à payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en les dépens dont distraction au profit de la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Canchel dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur l'irrecevabilité des demandes dirigées à l'encontre de la société GTIM Aucune prétention n'a été formée à l'encontre de la société GTIM aux termes des conclusions d'appel n° 2, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires de voir juger irrecevables toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de cette société, est sans objet ; Sur la demande de remise des émetteurs vigik et de la clé d'accès à la cour : Devant la cour, M. [S] maintient qu'en sa qualité de copropriétaire au sein de l'immeuble, il doit pouvoir y accéder par l'entrée du [Adresse 2] et non seulement par l'entrée du [Adresse 1] réservée à ses locaux commerciaux ; Il soutient que la décision de l'assemblée générale du 27 juin 2002 qui prévoit l'accès principal, commercial et professionnel, aux locaux du rez-de-chaussée, exclusivement par l'entrée du [Adresse 1], ne vise ni l'accès aux parties communes et ni l'accès aux caves en sous-sol ; Il ajoute que le modificatif au règlement de copropriété, qui aurait pour conséquence de limiter l'accès aux parties communes créant ainsi une rupture d'égalité entre les copropriétaires doit être réputé non écrit ; Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ; L'article 1 du règlement de copropriété stipule que les portes d'entrée et de service sur le [Adresse 2] sont des parties communes ; L'article 2 de ce règlement de copropriété précise que 'toutes les parties communes resteront affectées à leur usage actuel et appartiendront à chacun des copropriétaires d'un des lots constituant partie privative' ; Aucune restriction quant à l'accès à l'immeuble n'est stipulé dans ce règlement initial ; L'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2002 a, aux termes de la résolution n° 9, modifié le règlement de copropriété et a décidé que 'les lots de l'immeuble seront réservés exclusivement à l'usage d'habitation bourgeoise avec interdiction d'y exercer une profession libérale, artisanale ou commerciale à l'exception des locaux du rez-de-chaussée dont l'accès principal tant commercial que professionnel s'effectuera exclusivement par l'entrée située au [Adresse 1]' ; Cette résolution qui a été votée à l'unanimité des copropriétaires est définitive ; M. [S] estime que cette résolution ne lui est pas applicable car en sa qualité de copropriétaire, il doit pouvoir accéder aux parties communes et à ses caves, et ce, d'autant que la résolution ne vise que l'accès principal aux locaux ; Or, comme l'a relevé le tribunal, si cette résolution fait mention de l'accès principal, elle prend soin de préciser qu'il s'agit d'un accès exclusif et ne fait aucune distinction entre les clients, les visiteurs et les copropriétaires ; En outre, il ressort du plan du rez-de-chaussée de l'immeuble que l'entrée des bureaux du [Adresse 1] mène à la cour de l'immeuble et à l'ensemble des parties communes et notamment le hall d'entrée situé [Adresse 2] de sorte que M. [S] n'est pas privé d'accès aux parties communes ; Egalement, il résulte de ce même plan que l'accès aux caves 12, 13,14,15 et 16 se fait exclusivement par l'escalier situé dans ses lots et non par la cage d'escalier de l'immeuble ; Par ailleurs, s'agissant de la rupture d'égalité alléguée par M. [S], il a été vu que l'accès aux parties communes est possible par ses locaux du rez-de-chaussée ; Il est néanmoins exact que l'accès aux parties communes par l'entrée située [Adresse 2] lui est refusé ; Toutefois, comme l'a rappelé le tribunal, si tous les copropriétaires sont placés sur un pied d'égalité lorsqu'il s'agit d'user des parties communes, les clauses du règlement de copropriété qui restreignent les droits des copropriétaires sur les parties communes sont valables lorsqu'elles sont justifiées par la destination de l'immeuble, par ses caractères ou sa situation en application de l'article 8 alinéa 2 de cette même loi ; La restriction posée par le règlement de copropriété quant à l'accès exclusif aux locaux du rez-de-chaussée par l'entrée du [Adresse 1] est conforme à la destination de l'immeuble et ses caractères dès lors que celui-ci est divisé en deux parties distinctes : les locaux commerciaux et professionnels du rez-de-chaussée et les appartements à usage exclusivement bourgeois situés en étage, chacune des deux parties de l'immeuble ayant sa propre entrée ; S'il est constant que pour accéder à leurs locaux, les locataires de M. [S] ne passent pas par les parties communes de l'immeuble, il n'est pas contesté qu'ils disposent de tous les services offerts par la copropriété, que leur courrier leur est porté par la gardienne et que l'accès aux containers n'est pas nécessaire puisque les locaux commerciaux disposent de leurs propres containers ; Egalement, l'accès limité aux parties communes pour M. [S] via ses locaux loués résulte de la division précitée de l'immeuble et ne constitue pas une rupture d'égalité dès lors que les autres copropriétaires possèdent des biens situés dans la partie appartements ; Comme l'a dit le tribunal, la modification du règlement de copropriété qui crée un accès unique aux locaux du rez-de-chaussée n'entraîne aucune entrave à l'exercice des activités de ces derniers et est conforme à la destination de l'immeuble ; En conséquence, le modificatif du règlement de copropriété introduit par la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 27 juin 2002 n'est pas contraire aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [S] de sa demande de remise de badge vigik et de clé ; Sur la demande de remboursement des frais de relance : En mars 2012, un dégat des eaux est survenu dans les lots de M. [S] ayant pour origine la chaufferie, partie commune ; Une indemnisation a été versée à M. [S] par l'assureur, sous déduction d'une franchise de 2.000 € ; M. [S] a demandé au syndicat des copropriétaires, responsable des désordres, que son compte soit crédité de la somme de 2.000 €, correspondant à cette franchise ; À la suite de cette demande, l'assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2016 a décidé que, dès justification par M. [S] de la déduction de cette franchise lors de l'indemnisation du sinistre, celle-ci serait prise en charge par le syndicat des copropriétaires et remboursée à M. [S] ; Le compte de M. [S] a été crédité le 27 juillet 2016 ; M. [S] maintient qu'au cours des mois qui ont précédé, son compte a présenté un solde débiteur faute pour le syndic d'avoir crédité le remboursement de 2.000 € sur son compte ; Il ajoute devant la cour que son compte présentait un solde artificiellement débiteur puisque le syndicat des copropriétaires a appelé indûment plus de 15.000 € de charges, ce qu'il a reconnu ; Les frais contestés par M. [S] sont ceux imputés sur son compte du 9 février 2015 au 3 février 2016 ; Comme l'a exactement relevé le tribunal, les frais de relance réclamés à M. [S] sont antérieurs à la justification par ce dernier au syndicat des copropriétaires de la déduction de la franchise sur l'indemnisation qu'il a perçue ; Ils sont également antérieurs à la contestation de M. [S] quant à la répartition des charges, dès lors que son courrier du 11 mars 2014 ne sollicitait que les grilles de charges et que ce n'est que par courrier de son conseil du 16 septembre 2016 qu'il a été demandé au syndic de justifier des millièmes appliqués ; Les frais de relance étaient donc justifiés ; En conséquence, M. [S] sera débouté de cette demande ; Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété ; S'ils peuvent justifier d'un préjudice personnel, les copropriétaires peuvent mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement de l'article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil ; Les copropriétaires peuvent aussi agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires qui est responsable à leur égard des fautes commises par le syndic son mandataire dans l'exercice de ses fonctions ; Il n'est pas contesté que le syndic a réclamé à M. [S] des charges de chauffage en utilisant une clé de répartition non conforme aux dispositions du règlement de copropriété et l'a contraint à payer des charges indues ; Il est cependant constant que les sommes ont été finalement remboursées à M. [S] ; M. [S] ne caractérise pas davantage devant la cour un préjudice financier étant observé que s'il ressort de l'extrait du grand livre que les charges de copropriété étaient irrégulièrement payées, aucune pièce n'est produite quant à sa situation financière ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [S] de cette demande ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile : Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [E] [S], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [E] [S] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Déclare sans objet la demande du syndicat des copropriétaires de voir juger juger irrecevables toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société GTIM ; Condamne M. [E] [S] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT