Cour d'appel, 14 septembre 2022. 21/00837

ARRÊT DU 14 Septembre 2022 DB/CR --------------------- N° RG 21/00837 N° Portalis DBVO-V-B7F-C5TC --------------------- S.A.S. JE CHANGE.FR C/ S.C.I. TY CALLOT.FR ------------------ GROSSES le à ARRÊT n° COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : S.A.S. JE CHANGE.FR [Adresse 6] [Localité 3] Représentée par Me Sophie DELMAS, avocate inscrite au barreau d'AGEN APPELANTE d'un Jugement du tribunal judiciaire d'AGEN en date du 13 Juillet 2021, RG 19/00623 D'une part, ET : S.C.I. TY CALLOT [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Ludovic VALAY, avocat postulant inscrit au barreau d'AGEN et par Me Jesse SERFATI, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS INTIMÉE D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 11 Mai 2022 devant la cour composée de : Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience Jean-Yves SEGONNES, Conseiller Greffière : Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' FAITS : Par acte sous seing privé du 15 mai 2017, la SCI Ty Callot a donné à bail dérogatoire, renouvelé, conformément à l'article L. 145-5 du code de commerce, à la SAS Jechange.fr des locaux situés [Adresse 1] composés : - au 7ème étage : d'une surface à usage exclusif de bureaux de 180,20 m² environ, quote-part de parties communes comprises, - sur le palier entre le 6ème et le 7ème étage : d'une kitchenette, - au niveau -1 : d'un local d'archives d'environ 15 m² quote-part des parties communes comprises. Le bail a été conclu à effet du 1er septembre 2017 jusqu'au 28 février 2019. Le loyer a été fixé à un montant annuel de 72 473,42 Euros HT, payable par trimestrialités, avec indexation au 15 mars 2018. Le preneur a versé un dépôt de garantie de 18 000 Euros. Le contrat stipule : "A défaut de paiement de toutes sommes à l'échéance notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur ou délivrance d'un commandement de payer ou encore après tout début d'engagement d'instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire et sans préjudice de tous frais, qu'elle qu'en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur." Un état des lieux contradictoire a été établi le 29 février 2016. A effet du 26 janvier 2018, la SAS Jechange.fr a sous-loué une partie des locaux à la société Yuj, conformément au contrat de bail qui l'y autorise. Le 22 mai 2018, un important dégât des eaux est survenu dans les locaux suite à une violente tempête. La SAS Jechange.fr a mis en cause la possibilité de jouir normalement des lieux et suspendu des paiements de loyers. Par courriel du 22 janvier 2019, elle a indiqué à la SCI Ty Callot : 'en raison de l'absence de réparation des problèmes dans les bureaux, j'ai retenu le paiement des loyers. Nous partons dans 2 mois et rien n'a été réparé, cela fait plusieurs fois que je vous l'indique, j'attends un dédommagement.' Par lettre recommandée du 24 janvier 2019, la SCI Ty Callot l'a mise en demeure de lui payer les loyers de janvier et février 2019, soit 16 877,93 Euros. L'état des lieux de sortie a été établi le 28 février 2019 par l'étude de Me [X], huissier de justice. Par acte du 28 février 2019, la SCI Ty Callot a procédé à une saisie conservatoire de créances détenues par la SAS Jechange.fr dans les livres de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charentes à [Localité 5], pour un montant en principal de 16 606,23 Euros en principal. Par acte délivré le 28 mars 2019, la SCI Ty Callot a fait assigner la SAS Jechange.fr devant le tribunal de grande instance d'Agen afin de la voir condamner à lui payer l'arriéré de loyers majoré de la clause pénale, ainsi que le coût de travaux de remise en état des locaux donnés à bail. Le 2 avril 2019, sur demande de la SCI Ty Callot, la société Inter-Imm a établi un devis de 'travaux remise en état 7ème étage [Adresse 1]" d'un montant de 18 768 Euros TTC. Par jugement rendu le 13 juillet 2021, le tribunal judiciaire d'Agen a : - rejetant les demandes plus amples ou contraires, - déclaré recevable l'action engagée par la SCI Ty Callot, - débouté la SAS Jechange.fr de l'ensemble de ses demandes, - condamné la SAS Jechange.fr à verser à la SCI Ty Callot la somme de 16 606,23 Euros au titre des loyers et charges restant dus arrêtés au 28 février 2019, - condamné la SAS Jechange.fr à verser à la SCI Ty Callot la somme de 3 321,24 Euros au titre de la clause pénale contractuelle, - condamné la SAS Jechange.fr à verser à la SCI Ty Callot la somme de 1 600 Euros au titre des travaux de réfection, - condamné la SAS Jechange.fr à verser à la SCI Ty Callot la somme de 5 000 Euros à titre de dommages et intérêts du fait de la violation par le preneur de ses obligations contractuelles, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné la SAS Jechange.fr à verser à la SCI Ty Callot la somme de 3 500 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Jechange.fr aux entiers dépens de l'instance. Le tribunal a retenu qu'il était établi que le bailleur était intervenu aussitôt après le dégât des eaux dont il n'était pas avéré qu'il aurait rendu impossible l'activité du preneur ; que ce dernier ne pouvait se prévaloir d'une exception d'inexécution du loyer ; que la clause pénale n'avait aucun caractère manifestement excessif ; qu'au vu du devis de travaux de réfection, le bailleur était fondé à réclamer 1 600 Euros en remboursement de dégradations locatives ; et que le locataire n'ayant pas respecté la destination des lieux, en y ayant organisé une braderie, il devait être condamné au paiement de dommages et intérêts. Par acte du 17 août 2021, la SAS Jechange.fr a régulièrement déclaré former appel du jugement en indiquant que l'appel porte sur les dispositions du jugement qui ont : - rejeté ses demandes, - condamné la SAS Jechange.fr à verser à la SCI Ty Callot la somme de 16 606,23 Euros au titre des loyers et charges restant dus arrêtés au 28 février 2019, - condamné la SAS Jechange.fr à verser à la SCI Ty Callot la somme de 3 321,24 Euros au titre de la clause pénale contractuelle, - condamné la SAS Jechange.fr à verser à la SCI Ty Callot la somme de 1 600 Euros au titre des travaux de réfection, - condamné la SAS Jechange.fr à verser à la SCI Ty Callot la somme de 5 000 Euros à titre de dommages et intérêts du fait de la violation par le preneur de ses obligations contractuelles, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné la SAS Jechange.fr à verser à la SCI Ty Callot la somme de 3 500 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Jechange.fr aux entiers dépens de l'instance. La clôture a été prononcée le 13 avril 2022 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 11 mai 2022. PRETENTIONS ET MOYENS : Par dernières conclusions notifiées le 17 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SAS Jechange.fr présente l'argumentation suivante : - Elle peut se prévaloir d'une exception d'inexécution : * un bailleur doit délivrer un local en bon état et assurer la jouissance paisible du preneur. * suite au violent orage du 22 mai 2018, elle a été dans l'impossibilité d'exploiter le plateau à usage de bureaux, compte tenu qu'il n'existait pas de toiture imperméable, ce qui caractérise la mise à disposition, par le bailleur, d'un immeuble ne bénéficiant pas du clos et du couvert. * elle a arrêté totalement son activité pendant 2 jours et a dû mettre en oeuvre immédiatement des mesures conservatoires, comme en atteste une vidéo établie, qu'elle dépose aux débats. * les dégâts des eaux étaient réguliers dans cet immeuble. * elle a alors retenu les loyers pour contraindre le bailleur à procéder à la remise en état des locaux qui n'a déclaré le sinistre à son assureur qu'avec retard, un expert ne se déplaçant que 5 mois plus tard. * la SCI Ty Callot lui a même proposé d'occuper d'autres locaux mais elle n'a pu s'y installer en l'absence de contrat de connexion internet dont elle a besoin pour son activité. * son sous-locataire atteste des dégâts. * elle est en droit de solliciter 16 606,23 Euros à titre de dommages et intérêts. - La clause pénale est excessive : * elle représente 20 % des sommes dues. * antérieurement au sinistre, le loyer a toujours été payé. * le jeu de l'exception d'inexécution est justifié. - Aucune dégradation ne peut lui être imputée : * elle ne peut être tenue de l'usage normal des locaux et de leur vétusté, comme par exemple de la réfection de la peinture. * lors de la prise de possession, les lieux étaient déjà en mauvais état, les locaux semblant avoir déjà souffert d'un dégât des eaux important et le bailleur lui a donné de tels locaux à bail en toute connaissance de cause. * elle ne peut être tenue des conséquences du dégât des eaux survenu le 22 mai 2018. * le devis produit consiste en réalité à remettre les locaux à neuf aux frais de l'ancien locataire. - La demande de dommages et intérêts n'est pas fondée : * dès le sinistre, elle a contacté son assureur. * elle n'a jamais fait obstacle aux visites de nouveaux preneurs, comme en atteste le fait que les locaux ont pu être redonnés à bail par la SCI Ty Callot. * il appartenait à cette dernière de ne pas lui imposer des visites de dernière minute. * la braderie éventuellement organisée par le sous-locataire et les photographies publicitaires de l'immeuble n'ont pu causer aucun préjudice particulier. - La saisie-conservatoire est abusive. Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de : - infirmer le jugement, - débouter la SCI Ty Callot de ses demandes, - la condamner à lui payer la somme de 16 606,23 Euros, avec compensation entre les sommes dues, ainsi que 6 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - mettre les dépens à la charge de la SCI Ty Callot, incluant les frais de saisie conservatoire. * ** Par dernières conclusions notifiées le 6 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SCI Ty Callot présente l'argumentation suivante : - L'exception d'inexécution n'est pas fondée : * l'article 3 du bail interdit au preneur de procéder à toute retenue et compensation. * les locaux ont été délivrés en bon état comme l'indique l'état d'entrée dans les lieux. * le bailleur ne peut être tenu des conséquences de la violence de la tempête survenue en mai 2018, constituant un événement de force majeure. * elle est intervenue rapidement et l'appelante admet n'avoir été empêchée d'exercer que pendant 2 jours, comme en atteste Mme [E], ancienne salariée de la SAS Jechange.fr. * ainsi, la société Amcco a été immédiatement mandatée pour constater les dégâts. * la SAS Jechange.fr a refusé une proposition de re-location temporaire au 1er étage du même immeuble. * le preneur ne pouvait s'abstenir de payer le loyer, contrepartie de la mise à disposition des locaux. * c'est la SAS Jechange.fr qui n'a pas déclaré le sinistre à sa compagnie d'assurance. - La SAS Jechange.fr a mis obstacle à une nouvelle location : * cette société souhaitait la signature d'un bail commercial et, devant son refus, a décidé de lui nuire. * elle a mis obstacle à des visites, alors que l'article 14 du bail oblige le preneur à laisser visiter les locaux, comme en atteste le refus qui lui a été opposé par courriel du 28 novembre 2018. * un candidat locataire a retiré sa candidature suite à ces manoeuvres. - Les locaux ont été utilisés irrégulièrement : * les locaux ont été sous-loués à la société Yuj gérée par l'épouse du dirigeant de la SAS Jechange.fr. * en violation de la destination des locaux à usage de bureaux, le sous-locataire y a organisé une braderie commerciale. * des photographies publicitaires ont été organisées dans les parties communes des étages ayant vue sur la tour Eiffel, en violation des consignes de sécurité. - La clause pénale doit recevoir application : * elle est limitée à la somme de 16 606,23 Euros x 20 % = 3 321,46 Euros. * il appartenait au preneur de déférer à la sommation de payer l'arriéré. - Il existe des dégradations locatives : * selon le constat d'état des lieux de sortie, le parquet, rayé et noirci, est usagé et sa vitrification hors d'usage, sans lien avec le dégât des eaux. * selon l'article 2 du contrat, l'entretien et les réfections étaient à la charge du preneur. Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de : - confirmer le jugement, - rejeter les demandes présentées par la SAS Jechange.fr, - la condamner à lui payer la somme de 17 168 Euros à parfaire au titre des travaux nécessaires à la réfection des locaux, outre 15 000 Euros à titre de dommages et intérêts pour dénigrement des locaux loués, et 8 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux dépens avec distraction. ------------------- MOTIFS : 1) Sur l'exception d'inexécution : L'article 1219 du code civil dispose : 'Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.' En l'espèce, en premier lieu, il n'existe strictement aucun élément de nature à indiquer que l'état des locaux pris à bail n'aurait pas permis à la SAS Jechange.fr d'exercer normalement son activité commerciale. Au contraire, le constat d'état d'entrée dans les lieux établi par les deux parties mentionne qu'ils sont en bon état général et à compter de la prise d'effet du bail, la SAS Jechange.fr a pu exercer son activité. En deuxième lieu, l'appelante dépose aux débats une vidéo d'une durée d'une trentaine de seconde prise lors du dégât des eaux intervenu le 22 mai 2018, ainsi que des photographies, qui attestent d'importantes fuites en plafond, avec chute d'éléments, détrempant tous les locaux malgré la pose de récipients sur le sol. Mais l'intimée justifie par production d'un bulletin météorologique que les dégâts ont été provoqués par un orage d'une particulière violence avec chute de grêle qui a généré diverses inondations et parfois l'arrêt de la circulation automobile. Il s'agit par conséquent d'un événement de force majeure qui ne peut être imputé au bailleur et dont rien n'indique que les conséquences seraient en rapport avec un défaut d'entretien de l'immeuble qui lui soit imputable. En troisième lieu, l'appelante reconnaît que l'indisponibilité des locaux a été limitée à deux jours. C'est ce qu'indique [L] [E] qui déclare 'cette infiltration d'eau nous a empêché de venir travailler pendant 2 jours car les locaux n'étaient pas praticables : grosse flaque d'eau sur le sol, morceaux de plafond risquant encore de tomber, électricité coupée par précaution' ainsi qu'[U] [H] qui précise que le travail a pu reprendre 'le surlendemain'. Si ces témoins précisent que les travaux de réparation n'ont pas été effectués immédiatement, il n'en reste pas moins que la SAS Jechange.fr a pu reprendre son activité. En quatrième lieu, l'appelante ne conteste pas qu'elle s'est abstenue de déclarer le sinistre à son propre assureur, comme le contrat de bail lui en faisait pourtant l'obligation, participant ainsi à l'allongement des délais de réfection. En cinquième lieu, dès le jour du sinistre, en fin d'après-midi, la SCI Ty Callot a proposé à la SAS Jechange.fr d'occuper provisoirement des locaux situés dans le même bâtiment au 1er étage. Enfin, il est étonnant que l'appelante prétende que les locaux ne lui permettaient pas d'exercer normalement son activité alors que par courriel du 31 octobre 2018, elle s'est plainte de ne pouvoir le prendre à bail pour une durée comprise entre 3 et 9 ans, c'est à dire de ne pouvoir y rester dans le cadre d'un bail commercial. Finalement, l'examen de ces éléments permet de constater qu'aucune inexécution grave des obligations du bailleur ne peut être imputée à la SCI Ty Callot de sorte que c'est à juste titre que le tribunal n'a pas admis le jeu de l'exception d'inexécution et a condamné la SAS Jechange.fr à payer à la SCI Ty Callot l'arriéré de loyers. Le jugement doit être confirmé sur ce point. 2) Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SAS Jechange.fr : Comme indiqué au paragraphe précédent, en l'absence de preuve d'une perturbation de l'activité du preneur imputable au bailleur, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée. Le jugement doit également être confirmé sur ce point. 3) Sur la clause pénale : C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal après avoir constaté que le montant de cette clause ne pouvait être qualifié de manifestement disproportionné, a rejeté la demande de réduction présentée par la SAS Jechange.fr , et l'a condamnée à en payer le montant. Le jugement sera également confirmé sur ce point. 4) Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI Ty Callot : En premier lieu, le contrat de bail stipule : 'les locaux faisant l'objet du présent bail devront être consacrés par le preneur à l'usage exclusif de bureaux'. Le paragraphe intitulé 'sous-location' du contrat de bail permet au preneur de sous-louer une partie de ses bureaux. Cependant, le contrat stipule que le sous-locataire 'devra se conformer à la destination de l'immeuble, à savoir de bureaux, et n'apporter aucune nuisance aux occupants de l'immeuble'. Il est établi par l'intimée qui en produit aux débats les documents publicitaires, que la société Yuj a organisé, dans les locaux pris en sous-location, une 'Braderie Yuj - summer 2018" qualifié 'd'événement public organisé par Yuj' le 22 juin 2018 de 10H00 à 18H00. Le public a été invité à cette activité commerciale par la mention suivante : 'Venez découvrir une sélection à prix doux de la collection été 2018 ainsi qu'un grand destockage des anciennes collections, prototypes et accessoires (...) Chèques et espèces uniquement.' Toutefois, le bailleur ne justifie d'aucun préjudice qui lui aurait été causé par ce manquement, comme par exemple des plaintes des voisins ou des dégradations des locaux. En deuxième lieu, l'intimée justifie par des photographies et les constatations d'un huissier de justice, que tant le preneur que le sous-locataire ont pu accéder à certaines parties communes en hauteur de l'immeuble, comme par exemple des balcons, pour y prendre des photographies publicitaires. Contrairement à ce qu'estime la SCI Ty Callot, ces photographies n'attestent pas d'un usage illicite des lieux, le contrat n'interdisant nullement au preneur, ou aux personnes dont il répond, d'accéder aux parties communes, étant précisé qu'aucune dégradation de ces parties n'a été constatée. En outre, l'usage de bureau est compatible avec les photographies, purement publicitaires, qui ont été prises dans le cadre de l'activité du sous-locataire qui propose des cours de yoga en vidéos. Le fait de prétendre que les personnes figurant sur les balcons auraient été mises en danger relève d'une vision très excessive de la situation. En tout état de cause, ces photographies n'ont apporté aucun trouble à la jouissance des lieux ou au bailleur. En troisième lieu, le contrat de bail stipule, s'agissant du preneur : 'Dans les trois mois qui précéderont sa sortie, il devra laisser visiter le 'bien loué' aux personnes qui se présenteront pour les louer ou pour les acquérir, aux jours et heures qui seront fixés d'un commun accord, et en outre, dans les deux cas, il souffrira l'apposition d'écriteaux ou d'affiches annonçant la vente ou la location.' Si la SCI Ty Callot justifie que le 28 novembre 2008, le preneur a refusé une demande de faire visiter les locaux à M. [C] de la société Babylone, il n'est pas avéré que l'attitude de la SAS Jechange.fr aurait perduré et qu'elle aurait été empêchée de conclure un nouveau bail prenant effet dès la libération dès locaux par cette dernière. Finalement, en l'absence de préjudice causé par les quelques manquements imputables au bailleur, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée et le jugement réformé sur ce point. 5) Sur les travaux de remise en état réclamés par la SCI Ty Callot : Le contrat de bail stipule : 'Le preneur fera à ses frais pendant toute sa durée d'occupation, tous travaux d'entretien, de réfection, de remplacement de toutes natures qui seront nécessaires, excepté les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil qui en donne une liste qui ne sera pas considérée comme exhaustive qui restent à la charge du bailleur de manière que les lieux loués avec leurs équipements soient toujours nets de toutes détériorations ou dégradations d'aucune sorte. Par ailleurs, le preneur devra entretenir constamment les lieux loués et leurs équipements et les rendre en fin d'occupation dans le même état qu'ils étaient lors de son entrée en jouissance, conformément aux charges stipulées à l'article 605 du code civil, réputées locatives.' Le constat d'entrée dans les lieux établi contradictoirement entre les parties mentionne les éléments dégradés suivants, ce qui implique que les autres éléments sont en bon état : - Open space : * quelques traces noires d'usage sur les murs blancs, * stickers à décoller sur le mur bleu, * dégâts des eaux en plafond, * dalles de faux-plafond abîmées, - Salle de réunion : stickers à décoller - WC : * un carreau de cassé, * fuite du lavabo, * tablette en mauvais état, * porte taguée, - 5 stores déposés - Cuisine : * meuble abîmé, * quelques traces sur la peinture. L'état des lieux de sortie établi par huissier le 28 février 2019, en présence des deux parties, permet de constater que les locaux ont été restitués en bon état : - les traces d'humidité relevées, notamment sur des parties du plafond, s'expliquent par le dégât des eaux dont le locataire ne répond pas, s'agissant d'un événement de force majeure, - le parquet présente des traces noires qui relèvent également du dégât des eaux et d'une usure normale, - quelques éraflures sur les murs sont inhérentes à la pose de meubles. - quelques épaufrures inhérentes à l'occupation ont été constatées. Il n'existe ainsi aucune dégradation pouvant être imputée au preneur. Par conséquent, la SCI Ty Callot n'est pas fondée à réclamer une remise en état, pour l'essentiel du parquet et des murs, correspondant en réalité à une remise à neuf des locaux, telle que mentionnée au devis du 2 avril 2019. Cette demande doit être rejetée et le jugement réformé sur ce point. Enfin, l'équité permet d'allouer à l'intimée la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : - la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, - CONFIRME le jugement SAUF en ce qu'il a : - condamné la SAS Jechange.fr à verser à la SCI Ty Callot la somme de 1 600 Euros au titre des travaux de réfection, - condamné la SAS Jechange.fr à verser à la SCI Ty Callot la somme de 5 000 Euros à titre de dommages et intérêts du fait de la violation par le preneur de ses obligations contractuelles, - STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés, - REJETTE la demande de dommages et intérêts et de coût de remise en état pour dégradations locatives présentées par la SCI Ty Callot ; - CONDAMNE la SAS Jechange.fr à payer à la SCI Ty Callot, en cause d'appel, la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE la SAS Jechange.fr aux dépens de l'appel qui pourront être recouvrés directement par la Selarl Valay-Belacel-Delbrel-Cerdan pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. - Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente, et par Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière,La Présidente,