Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 22/13298

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 22/13298 N° Portalis 352J-W-B7G-CYHCQ N° MINUTE : 8 contradictoire Assignation du : 08 Novembre 2022 JUGEMENT rendu le 14 Mai 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. KASANA [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Michel HARROCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0311 DÉFENDERESSE Société CAPIFORCE [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0301 Décision du 14 Mai 2024 18° chambre 1ère section N° RG 22/13298 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYHCQ COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 04 Mars 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé signé le 1er avril 2013, la SCI Foncière Aurore a donné à bail à la SARL Kasana des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3], pour une durée de douze années entières et consécutives à compter du 1er avril 2013, moyennant un loyer annuel de 85.370 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d’avance. La destination du bail est celle de « prêt-à-porter, vente d’objet de bazar en tout genre,cadeaux,HIFI, à l’exclusion de tout autre » Par acte authentique du 8 septembre 2016, la SCPI Capiforce Pierre est devenue propriétaire des locaux loués. Le 22 décembre 2022, la société Capiforce Pierre a changé sa dénomination sociale en Capiforce. En raison de la crise sanitaire, la bailleresse a consenti à son locataire une franchise d’un mois de loyer hors taxes et hors charges, soit la somme de 7.373,29 euros, pour la période du 1 er au 30 novembre 2020. Par une ordonnance rendue le 19 avril 2022, le Président du tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de conciliation au bénéfice de la société Kasana et a désigné la SELARL AJRS prise en la personne de Maître [H] [K] en qualité de conciliateur avec notamment la mission d’assister la société « dans le cadre de ses discussions avec le bailleur» La durée de la conciliation a été fixée 4 mois, soit jusqu’au 19 août 2022. Une réunion s’est tenue le 9 mai 2022 avec le bailleur, aux termes de laquelle le conciliateur a proposé à la société Capiforce, par courrier du 31 mai 2022, la réduction du loyer annuel à hauteur de 63.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1 er janvier 2022. Par courriel du 20 mai 2022, l’avocat de la société Capiforce a sollicité du conciliateur la communication des 3 derniers bilans de la société Kasana et lui a indiqué qu’à ce stade le bailleur n’entendait pas accepter la demande de réduction définitive de loyer, Le 7 juin 2022, l’avocat de la société Capiforce a refusé la proposition formulée par le conciliateur en ces termes : La bailleresse “prend acte des difficultés de trésorerie de la société KASANA qui pourraient l’amener à se trouver en cessation des paiements au mois de mai 2023. Elle n’entend cependant pas sacrifier la valeur locative de ce local de ce seul fait et ne comprend pas que la société KASANA n’ait pas donné congé de ce bail pour le terme de la troisième période triennale, soit pour le 31 mars 2022, ce qui lui aurait permis de chercher de nouveaux locaux plus en adéquation avec ses capacités financières actuelles. Ma cliente ayant des manifestations d’intérêt pour ce local, au montant de loyer actuel, elle n’entend pas faire droit à votre demande de diminution du loyer. A titre exceptionnel, et afin de lui permettre de se libérer de ses obligations contractuelles et de trouver des locaux plus adaptés à ses capacités, je vous indique que la société CAPIFORCE PIERRE est disposée à résilier le bail consenti à la société KASANA de manière anticipée à effet du 31 mars 2023. Je vous prie de m’indiquer, sous quinze jours, si une telle solution emporte l’accord de la société KASANA. Au-delà de ce délai, cette proposition deviendra caduque.» Cette proposition est restée sans suite et par courrier du 21 juillet 2022, le Conseil de la société Capiforce a informé le Conciliateur que, depuis l’ouverture de sa procédure de conciliation, la société Kasana n’avait réglé aucune somme au titre des loyers et charges dont elle est redevable au titre du contrat de bail qui lui a été consenti, et que si le bailleur est disposé à accorder des délais de paiement à la société Kasana pour régler sa dette locative, arrêtée au jour de l’ouverture de la conciliation, il refuse que celle-ci prenne prétexte de cette procédure pour aggraver sa dette locative. Par acte du 25 juillet 2022, la société Capiforce a fait délivrer à la société Kasana un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour obtenir le paiement de la somme de 31.058,36 euros correspondant aux loyers et charges dus à cette date. Cette somme a été réglée par la société preneuse. Par acte du 30 novembre 2022 la société Capiforce a fait délivrer à la société Kasana un second commandement de payer visant la clause résolutoire, pour obtenir le paiement de la somme de 19.470,83 euros correspondant aux loyers et charges dus à cette date. C’est dans ce contexte que par acte du 8 novembre 2022, la société Kasana a assigné la société Capiforce devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci, au visa de l’article 1195 du code civil, de : - fixer le loyer annuel dû par la société Kasana au profit de la société Capiforce à compter de la décision à intervenir du local situé [Adresse 3] à [Localité 2] à 63.000 euros hors charges et hors taxes. - condamner la société Capiforce à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Capiforce aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, la société Kasana fait valoir en substance que la société Capiforce a refusé toutes les propositions de révision du loyer qui lui ont été soumises, et que, tant la crise sanitaire, que la hausse du pouvoir d’achat, et les travaux réalisés à proximité du local, ainsi que la proximité du local avec les attentats de 2017, constituent des circonstances manifestement imprévisibles dont les conséquences ont considérablement aggravé sa situation ; elle précise qu’il résulte du rapport qu’elle a fait établir par le Cabinet Robine, Expert, que le loyer est particulièrement excessif soit une surévaluation de 44%. Elle indique enfin que pendant la tentative de négociation et malgré ses difficultés financières, elle a toujours réglé le montant de ses loyers et est à jour des règlements. Aux termes de ses conclusions en réplique notifiées par RPVA le 27 février 2023, la société Capiforce demande au tribunal de : - débouter la société Kasana de l’ensemble de ses demandes, - condamner la société Kasana à lui payer une somme de 3.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamner la société Kasana à lui payer une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. La société Capiforce fait valoir pour l’essentiel que les dispositions de l’article 1195 du code civil ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelé après le 1er octobre 2016 et que la société Kasana ne peut donc pas valablement invoquer cet article pour tenter d’imposer à son bailleur une diminution de son loyer, outre qu’elle ne démontre pas, en tout état de cause que l’exécution du contrat lui serait excessivement onéreuse. Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle expose qu’elle ne saurait subir une procédure ayant pour but de tenter de le contraindre à accepter un loyer minoré, sans aucun fondement juridique et en dehors de tout cadre contractuel, alors même que la société Kasana avait la possibilité de mettre un terme à son bail et de louer un local davantage en adéquation avec ses capacités financières. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 juin 2023. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la demande de révision du loyer sur le fondement de l’article 1195 du code civil L’article 1195 du code cicil est issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016. L’article 9 du Titre IV « Dispositions transitoires et finales » de ladite ordonnance précise : « Les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne. Toutefois, les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l'article 1123 et celles des articles 1158 et 1183 sont applicables dès l'entrée en vigueur de la présente ordonnance. Lorsqu'une instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance, l'action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s'applique également en appel et en cassation ». Il s’infère de ces dispositions que l’article 1195 du code civil ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés après le 1er octobre 2016 et n’est donc pas applicable en l’espèce, le contrat de bail liant les parties datant du 1er avril 2013. Dès lors la société Kasana est mal fondée à invoquer les dispositions de l’article 1195 pour solliciter une diminution de son loyer et sa demande sera donc rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Capiforce En initiant la présente procédure et présentant une demande fondée sur l’article 1195 du code civil selon ses propres écritures entré en vigueur en 2016, la société Kasana a fait preuve d’une légèreté blâmable contraignant la société Capiforce à faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. La société Kasana sera donc condamnée à payer à ce titre à la société Capiforce la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes La société Kasana qui succombe supportera la charge des dépens ; elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Capiforce la somme de 1.500 euros. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré Rejette la demande de réduction du loyer de la société Kasana, Condamne la société Kasana à payer à la société Capiforce : - la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, - la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Rejette toutes les autres demandes des parties, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 14 Mai 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME