Cour d'appel, 16 février 2023. 22/01100

MM/ND Numéro 23/661 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 16/02/2023 Dossier : N° RG 22/01100 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IF2O Nature affaire : Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance Affaire : S.A.S. PLP C/ S.A.S. [Adresse 6] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 16 février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 05 Décembre 2022, devant : Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.S. PLP immatriculée au RCS de La Rochelle sous le n° 484 857 248, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 4]' [Localité 1] Représentée par Me Marina CORBINEAU de la SELARL GARDACH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BAYONNE Assistée de Me Jérôme GARDACH, avocat au barreau de LA ROCHELLE INTIMEE : S.A.S. [Adresse 6] immatriculée au RCS de Dax sous le n° 531 832 145, agissant poursuites et diligences de son représentant légal demeurant au siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Philippe LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocat au barreau de DAX sur appel de la décision en date du 05 AVRIL 2022 rendue par le PRESIDENT DU TJ DE DAX EXPOSE DES FAITS : Par contrat en date du 1er avril 2017, la SAS [Adresse 6] a donné à bail saisonnier à la Société PLP un local à usage de commerce d'alimentation situé sur le centre commercial du camping [5], [Adresse 3]), pour une durée de six mois courant d'avril à septembre inclus, location reconduite par baux successifs les années suivantes, le dernier en date étant du 15 mars 2021. En dernier lieu, le loyer convenu était de 8% du chiffe d'affaires HT, facture d'acompte de 25000,00 euros HT payable en début de saison. Par ordonnance du 24 février 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Dax a autorisé la SAS PLP à assigner la SAS [Adresse 6] sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile en référé d'heure à heure, aux 'ns de : Dire que la SAS [Adresse 6] s'est rendue coupable de voie de fait, et qu'à tout le moins elle a occasionné à la société PLP un trouble manifestement illicite, Condamner la SAS [Adresse 6] à remettre les clés des lieux loués, sous une astreinte de 300€ par jour, à compter du prononcé de la décision à intervenir, Condamner la SAS [Adresse 6] à payer à la Société PLP la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi que la condamnation aux entiers dépens. A l'appui de ses demandes, la SAS PLP a fait valoir que suite à un transfert d'actions, le nouveau dirigeant de la société bailleresse a procédé à un remplacement des serrures interdisant à la SAS PLP tout accès aux lieux loués. Dans ses conclusions développées à l'audience du 1er mars 2022, la SAS [Adresse 6] a conclu au débouté du demandeur et à la condamnation de la SAS PLP au paiement de la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et au paiement de la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle a expliqué que le bail est un bail saisonnier prévu pour la période du 1er avril au 30 septembre 2021 et qu'en fin de saison le preneur est tenu de remettre les clés au bailleur et de déménager ses affaires, et qu'il lui est interdit d'occuper les lieux après le 30 septembre 2021. Par ordonnance du 5 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax a : Débouté la Société PLP de l'ensemble de ses demandes 'ns et conclusions Débouté LA SAS [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Condamné la Société PLP au paiement de la somme de 1000€ à la SAS [Adresse 6] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné la Société PLP aux entiers dépens. Par déclaration en date du 20 avril 2022, la SAS PLP a relevé appel de cette ordonnance. L'ordonnance de clôture est du 9 novembre 2022 l'affaire ayant été fixée au 5 décembre 2022 pour plaidoiries. Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES : Vu les conclusions du 21 juillet 2022 de la société SAS PLP qui demande : Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 5 avril 2022, statuant a nouveau, Dire que la société [Adresse 6] s'est rendue coupable d'une voie de fait et qu'à tout le moins elle a occasionné à la société PLP un trouble manifestement illicite. Condamner la société [Adresse 6] à remettre les clés des lieux loués sous une astreinte de 300 € par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir. Dire que la demande reconventionnelle de la société [Adresse 6] (tendant à obtenir la vidange des lieux des effets et biens meubles appartenant au preneur) est radicalement irrecevable par application des dispositions de l'article 564 du CPC mais qu'au surplus, elle ne relève que de la compétence du juge du fond. Condamner la société [Adresse 6] à payer à la société PLP une somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner la société [Adresse 6] aux entiers dépens, tant ceux de première instance que ceux d'appel. Elle fait valoir que : ' Il n'appartient pas au juge des référés de qualifier juridiquement le contrat à la place du juge du fond et d'apprécier les affirmations de la société PLP sur l'existence d'une tolérance du bailleur autorisant le stockage du matériel du preneur dans l'inter saisons. ' Les locaux n'étant pas libres de toute occupation en fin de saison, le bailleur ne pouvait changer les serrures et récupérer les lieux loués par une voie de fait, seul un jeu de clefs ayant été remis au bailleur en fin de saison. ' La compétence sur la nature juridique du bail n'appartient qu'au tribunal judiciaire. De plus les attestations établies par des salariés de la société bailleresse n'ont aucun intérêt. ' En réalité, la société PLP a effectivement remis un jeu de clés, comme cela se faisait d'ailleurs auparavant, en cas d'incendie, laissant dès lors à toutes personnes la possibilité de se rendre sur les lieux, du fait de l'inoccupation pendant les périodes d'hiver. ' Il ne s'agissait donc nullement d'une remise des clés volontaire manifestant une intention de libérer les lieux, mais de la possibilité d'intervenir en cas de difficultés ou d'incident telle que celui qui est intervenu en février 2021. ' Si la remise des clés s'était effectuée volontairement, et sans aucune contestation, le bailleur n'avait aucune raison de s'empresser de changer les serrures. ' Il s'agit là d'une voie de fait et d'une atteinte au droit privé, ainsi que d'une véritable violation des lieux faite par le bailleur, qui n'a à quelque titre que ce soit aucune raison ou justification de se rendre dans les locaux loués en l'absence du locataire. ' contrairement à ce qu'a jugé le premier juge, la remise des clés par elle-même ne suffisait pas à consacrer l'acceptation de la rupture du contrat actuel et le renoncement au statut des baux commerciaux par la société PLP. * Vu les conclusions de la société SAS [Adresse 6] en date du 27 juin 2022 qui demande de : Débouter la SAS PLP de son recours La débouter de ses demandes, fins et conclusions Déclarer recevable et bien fondé l'appel incident de la société [Adresse 6] Condamner la société PLP au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive A titre reconventionnel : Condamner la société PLP au retrait de l'intégralité du matériel resté dans les lieux, dans les 8 jours de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard La condamner au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC La condamner aux entiers dépens. Elle fait valoir que : ' le Juge des référés rappelle qu'il n'est pas compétent pour statuer sur la requalification du bail, et que le bailleur reste libre de disposer du local et de changer les serrures s'il le souhaite. ' toujours sans saisir le Juge du fond pour demander la requalification du bail, la société PLP a relevé appel de cette décision. ' le bail est saisonnier, les contrats signés entre les parties étant sans ambiguïté, les droits et obligations de chaque partie étant clairement définis en conséquence, ' les locaux constituent la propriété de la SAS [Adresse 6], qui peut en disposer librement et changer les serrures si elle le souhaite, PLP n'ayant jamais saisi le Juge du fond d'une action en requalification. ' le bail saisonnier est venu à terme le 30 septembre 2021, la société PLP a restitué les clés au bailleur et ses arguments pour revendiquer la propriété commerciale sont hors sujet et hors débat devant le Juge des référés. ' elle a laissé du matériel et des marchandises non périssables entreposés, au titre de la tolérance convenue avec le bailleur, dans les conditions particulières du bail et assure les locaux à l'année compte tenu du matériel stocké dans les conditions précitées. ' elle règle la taxe SITCOM annuelle, comme toutes les exploitations saisonnières. ' elle n'exploite pas hors saison, le camping étant fermé. ' il a été jugé que la location est saisonnière lorsque le propriétaire permet au locataire, par simple tolérance, d'avoir accès aux locaux pendant la morte-saison pour entreposer des marchandises (Cass 3 ème civile 13/11/79) ; Il en est de même lorsque la convention ne confère au locataire que la disposition d'un emplacement pour une saison estivale, qu'il dépose du matériel hors saison par la tolérance du bailleur, même si le locataire l'assure à l'année (Cass 3ème civile 22/05/86). MOTIVATION : Selon l'article 835 du code de procédure civile 'Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.' Aux termes de ce texte, le juge des référés ou la cour d'appel, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, sans nécessité de caractériser l'urgence de la mesure sollicitée. Le trouble manifestement illicite peut se définir comme 'toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit'. Cette notion correspond à la voie de fait fréquemment invoquée pour justifier l'intervention du juge des référés. « L' illicéité du fait ou de l'action critiquée peut résulter de la méconnaissance d'une disposition légale ou réglementaire, d'une décision de justice antérieure, d'une convention, du règlement intérieur d'une entreprise, d'une simple règle morale ou même, quel que soit le fond du droit en cause, du procédé auquel une partie a eu recours pour régler le différend et obtenir, par violence ou voie de fait, le bénéfice de ce droit. Il faut cependant que l'illicéité du trouble soit manifeste, la seule méconnaissance d'une réglementation étant à cet égard insuffisante. Il doit donc sauter aux yeux que la règle de droit, au sens large du terme, a été violée dans des conditions justifiant sans contestation possible, qu'il soit mis fin à l'acte perturbateur » (A Lacabarats ' Droit et pratique de la procédure civile Dalloz action § 236.242). En l'espèce, l'appelant reproche au juge des référés de s'être immiscé dans le débat au fond en qualifiant « péremptoirement et surtout à tort le bail de contrat saisonnier ce qui n'entre pas dans sa compétence ni dans le périmètre de sa saisine ». En droit, l'article L. 145-1 du code de commerce dispose que le statut des baux commerciaux s'applique « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce ['] ». L'article L. 145-5 du même code, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, applicable en l'espèce, énonce : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier ». Ainsi, les baux saisonniers, par opposition aux baux dérogatoires, sont expressément exclus de ce dispositif de sorte qu'une succession de plusieurs baux saisonniers ne permet jamais au preneur de prétendre à l'existence d'un bail commercial, au motif que leur durée cumulée serait supérieure à trois ans. Toutefois, le caractère saisonnier d'une location relève de l'appréciation souveraine des juges du fond. Il a été jugé que la location est saisonnière lorsque le prix du bail ne correspond pas à un loyer annuel et que les clés sont remises par le locataire à la fin de chaque saison estivale. Est également saisonnière la location d'un emplacement pour une durée correspondant à la saison estivale, lorsque le dépôt de matériel en dehors de la saison était seulement toléré par le bailleur (civ 3ème , 22 mai 1986 pourvoi 84-16 400). En l'espèce, les baux signés entre les parties sont qualifiés de baux saisonniers mais se réfèrent aux dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce , «  le bailleur donnant « à bail à loyer dans les conditions prévues à l'article L. 145-5 du Code de commerce, et par dérogation expresse, en toutes ses dispositions , au statut des baux commerciaux tel que régi par les dispositions des articles L. 145-1 du code de commerce. Si la durée de location correspond à deux saisons et si la clause « effet de la fin du contrat » prévoit qu'en fin de location le preneur rendra les lieux parfaitement libres et débarrassés, il n'est pas contesté que la société PLP a laissé son matériel d'exploitation dans les lieux loués, à la fin de chaque période de location et, notamment, au-delà du 30 septembre 2021, comme l'établit le constat d'huissier dressé à la demande du bailleur. Le point de savoir si ce maintien d'une occupation des locaux donnés à bail constitue une simple tolérance de la part du bailleur, au sens des conditions particulières de la convention, ou, au contraire, permet de requalifier le bail saisonnier en bail statutaire, échappe au pouvoir juridictionnel du juge des référés et relève d'une action au fond. Par courrier recommandé du 1er février 2022, signé de son gérant, la société PLP a informé la société [Adresse 6] de sa volonté de se maintenir dans les lieux et de sa revendication du statut des baux commerciaux, au motif que le renouvellement des différents baux a transformé le bail saisonnier en bail commercial. A partir du moment où la société bailleresse était informée de cette contestation, elle ne pouvait, par une voie de fait, interdire à la société PLP l'accès aux locaux objet du bail revendiqué et au matériel d' exploitation qui y était stocké, en faisant changer les serrures des différents accès, sans créer un trouble manifestement illicite. Il s'ensuit que le juge des référés ne pouvait, pour justifier sa décision excluant ce trouble, tout à la fois affirmer que le bail versé aux débats était un bail saisonnier, tout en ajoutant qu'il n'appartenait pas au juge des référés d'apprécier les relations contractuelles entre les parties (sous l'angle de la requalification du bail saisonnier en bail commercial). L'ordonnance déférée sera en conséquence infirmée et la société [Adresse 6] condamnée à remettre à la société PLP les clefs des lieux loués, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard, passé un délai d'une semaine à compter de la signification de l'arrêt. La durée de l'astreinte étant limitée à 6 mois. Compte tenu de l'issue du litige, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de la société [Adresse 6] tendant à voir ordonner à la société PLP de retirer l'intégralité du matériel resté dans les lieux, dans les 8 jours de la signification du présent arrêt, et ce sous astreinte de 1000,00 euros par jour de retard. La société [Adresse 6] est en outre déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les demandes annexes : La société [Adresse 6] qui succombe est condamnée aux dépens de l'entière procédure. Compte tenu des circonstances de la cause et de la position des parties, l'équité justifie de condamner la société [Adresse 6] à payer à la société PLP une somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, le 5 avril 2022, Statuant à nouveau, Condamne la société [Adresse 6] à remettre à la société PLP les clefs du local à usage de commerce d'alimentation situé sur le centre commercial du camping [5], [Adresse 3]), sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard, passé un délai d'une semaine à compter de la signification du présent arrêt, la durée de l'astreinte étant limitée à 6 mois, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société [Adresse 6] tendant à voir ordonner à la société PLP de retirer l'intégralité du matériel resté dans les lieux, dans les 8 jours de la signification du présent arrêt, et ce sous astreinte de 1000,00 euros par jour de retard, Déboute la société [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Condamne la société [Adresse 6] aux dépens de l'entière procédure, Condamne la société [Adresse 6] à payer à la société PLP une somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON; conseiller, suite à l'empêchement de Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,