Cour d'appel, 19 mars 2024. 23/12585

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 19 MARS 2024 N° 2024/ 113 Rôle N° RG 23/12585 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL727 S.A.S.U. ALAIN BENZAQUI INVESTISSEMENT, C/ [X] [L] épouse [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Michaël HAUTOT Me Joseph MAGNAN Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ARLES en date du 05 Octobre 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n°23/1157 . APPELANTE S.A.S.U. ALAIN BENZAQUI INVESTISSEMENT prise en la personne de son Présdient ,demeurant [Adresse 1] représentée par Me Michaël HAUTOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté Me Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D'AVOCATS DMALEX, avocat au barreau de PARIS, INTIMEE Madame [X] [L] épouse [Z] née le 06 Décembre 1948 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée par Me Damien FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 12 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 juillet 2022, Mme [X] [L] épouse [Z] a signé un compromis en vue de vendre, en pleine propriété sous réserve de l'accomplissement des conditions suspensives stipulées à l'acte, à la SASU Alain Benzaqui Investissement une maison d'habitation située [Adresse 2], cadastrée section [Cadastre 6] et [Cadastre 4], pour un prix principal de 562 000 €. La réitération de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 décembre 2022. Par avenant du 23 décembre 2022, les parties ont reporté la date de signature de l'acte authentique contenant réitération au 15 février 2023. Par avenants des 6 et 29 avril 2023, le prix principal de l'immeuble a été réduit à 500 000 € et la date de signature de l'acte authentique de vente a été reportée au 30 avril 2023 au plus tard. Par courrier du 30 mai 2023, Mme [X] [L] épouse [Z] a fait sommation à la SASU Alain Benzaqui Investissement de se présenter à l'étude du notaire, maître [N] [C], le 13 juin 2023, pour signature définitive de l'acte de vente. La SASU Alain Benzaqui Investissement a refusé la signature de l'acte dans un courrier du 6 juin 2023, au motif que des fissures étaient apparues sur les murs du bien, le rendant impropre à son usage. Le 13 juin 2023, un procès-verbal de carence était dressé par le notaire. Par ordonnance du 6 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Tarascon a autorisé Mme [X] [L] épouse [Z] à assigner la SASU Alain Benzaqui Investissement devant lui. Par acte du 12 juillet 2023, Mme [X] [L] épouse [Z] a assigné la SASU Alain Benzaqui Investissement aux fins de voir déclarer la vente parfaite et aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement du prix de vente, outre indemnisation de son préjudice moral. Par jugement en date du 5 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Tarascon a : débouté la SASU Alain Benzaqui Investissement de ses demandes tendant à voir designer un médiateur ou un conciliateur et ordonner un sursis à statuer dans l'attente de l'intervention d'un accord entre les parties ou de la clôture de la mesure de médiation et de conciliation, déclaré recevable la demande de Mme [X] [L] épouse [Z] tendant à voir déclarer parfaite la vente du bien immeuble situé [Adresse 2], déclaré parfaite la vente entre Mme [X] [L] épouse [Z] et la SASU Alain Benzaqui Investissement du bien situé [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 6] et [Cadastre 4] d'une surface de 01 a 34 ca, condamné la SASU Alain Benzaqui Investissement à régulariser et signer devant maître [N] [C], notaire à [Localité 7], l'acte authentique de vente selon les modalités prévues au compromis du 25 juillet 2022, modifié par avenants des 23 décembre 2022, 6 et 29 avril 2023, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, dit qu'a défaut de régularisation de cette vente devant le notaire dans le délai imparti, le présent jugement vaudra vente et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente d'exécuter les formalités notamment de publication prescrites par la loi, débouté Mme [X] [L] épouse [Z] de sa demande en paiement de dommages et intérêts, débouté la SASU Alain Benzaqui Investissement de sa demande de nullité du compromis de vente, de résolution de la vente, de restitution du dépôt de garantie et d'expertise, condamné la SASU Alain Benzaqui Investissement aux entiers dépens de la procédure, condamné la SASU Alain Benzaqui Investissement à payer à Mme [X] [L] épouse [Z] la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, débouté la SASU Alain Benzaqui Investissement de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, rappelé que la présente décision est assortie de 1'exécution provisoire. S'agissant de la réalisation de la vente, le tribunal a estimé que la SASU Alain Benzaqui Investissement était parfaitement informée de l'état dégradé des murs, notamment du mur séparatif de clôture de la cour, dès le compromis du 25 juillet 2022 qui en fait état et ayant obtenu par avenants une diminution du prix de vente pour ce motif, de sorte qu'elle ne peut valablement invoquer un vice de consentement, que ce soit une erreur sur les qualités substantielles, non démontrée, ou un dol. Le tribunal a écarté tout défaut d'information de la venderesse. Le tribunal en a déduit la validité du compromis de vente. En outre, le tribunal a retenu que la SASU Alain Benzaqui Investissement ne démontrait pas la survenance d'un désordre lui permettant d'invoquer la clause du compromis prévoyant la possibilité de renoncer à la vente en cas de survenance d'un désordre pendant la validité du compromis. Il a retenu aux termes du compromis lui-même que l'acquéreur était informé de l'état très dégradé du mur de clôture séparatif avec la propriété voisine, qu'elle avait accepté en l'état, et qu'elle ne rapportait pas la preuve d'une aggravation de cette fissure outre de l'apparition d'une nouvelle fissure entre la signature du compromis et la dernière visite avant la signature du dernier avenant. Les premiers juges ont rappelé que la SASU Alain Benzaqui Investissement, professionnel de l'immobilier, avait obtenu une baisse de prix, compte tenu du coût des travaux de réparation à prévoir et ont estimé que la preuve n'était pas rapportée de ce que les fissures seraient d'une gravité telle qu'elles remettraient en cause la propriété de l'immeuble à sa destination. S'agissant de la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés, le tribunal a retenu la connaissance des fissures par l'acquéreur dès le compromis, l'absence de démonstration de toute aggravation de celles-ci et l'absence de preuve de ce que celles-ci rendraient l'immeuble impropre à sa destination. Il a donc exclu l'existence d'un vice caché, et a rejeté la demande de la SASU Alain Benzaqui Investissement tendant à une expertise qui n'a pas vocation à suppléer la carence des parties, ainsi que tendant à la restitution au titre du dépôt de garantie. Par ailleurs, le tribunal a écarté tout préjudice distinct non démontré par la venderesse. Selon déclaration reçue au greffe le 9 octobre 2023, la SASU Alain Benzaqui Investissement a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises à l'exception de celles ayant rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [X] [L] épouse [Z]. Par dernières conclusions transmises le 2 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SASU Alain Benzaqui Investissement sollicite de la cour qu'elle : infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - déclaré parfaite la vente entre Mme [X] [L] épouse [Z] et la SASU Alain Benzaqui Investissement du bien situé [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 6] et [Cadastre 4] d'une surface de 01 a 34 ca, - condamné la SASU Alain Benzaqui Investissement à régulariser et signer devant maître [N] [C], notaire à [Localité 7], l'acte authentique de vente selon les modalités prévues au compromis du 25 juillet 2022 modifié par avenants des 23 décembre 2022, 6 et 29 avril 2023, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, - dit qu'a défaut de régularisation de cette vente devant le notaire dans le délai imparti, le présent jugement vaudra vente et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente d'exécuter les formalités notamment de publication prescrites par la loi, - débouté la SASU Alain Benzaqui Investissement de sa demande de nullité du compromis de vente, de résolution de la vente, de restitution du dépôt de garantie et d'expertise, - condamné la SASU Alain Benzaqui Investissement aux entiers dépens de la procédure, - condamné la SASU Alain Benzaqui Investissement à payer à Mme [X] [L] épouse [Z] la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SASU Alain Benzaqui Investissement de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, À titre principal : prononce la nullité du compromis de vente du 25 juillet 2022 et de ses deux avenants en date des 23 décembre 2022 et 6 avril 2023 en raison du manquement à son obligation d'information de la venderesse et du dol commis par cette dernière, À titre subsidiaire : prononce la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, En tout état de cause : condamne Mme [X] [L] épouse [Z] à lui payer la somme de 28 100 € en restitution du dépôt de garantie, dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, ordonne la capitalisation des intérêts aux conditions de l'article 1343-2 du code civil, À titre plus subsidiaire : ordonne une expertise judiciaire aux fins de déterminer l'existence de vices, désordres, malfaçons ou non conformités sur le bien, notamment des désordres et fissures, en déterminer la date d'apparition et la cause outre les conséquences, selon mission définie aux termes de ses écritures, En tout état de cause : déclare Mme [X] [L] épouse [Z] mal fondée en son appel incident, déboute Mme [X] [L] épouse [Z] de ses demandes, condamne Mme [X] [L] épouse [Z] à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [X] [L] épouse [Z] au paiement des entiers dépens. La SASU Alain Benzaqui Investissement invoque, à titre principal, l'existence d'un vice du consentement justifiant l'annulation du contrat au visa des articles 1112-1, 1128, 1130, 1131 et 1137 du code civil, invoquant la connaissance par Mme [X] [L] épouse [Z] d'une information d'une importance déterminante pour elle et dont elle ne l'a pas informée. D'une part, s'agissant de sa connaissance de l'état des lieux aux dates de conclusions du compromis de vente et de ses avenants, la SASU Alain Benzaqui Investissement admet, lors de la signature du compromis, avoir eu connaissance du très mauvais état du mur séparatif avec le fonds voisin, au sujet duquel une solution a été formalisée dans le cadre du compromis, ainsi que de l'existence d'une fissure sur le bâtiment objet de la vente au sujet duquel aucune mention particulière n'a été insérée à l'acte. L'appelante fait valoir l'aggravation de cette fissure au cours des mois alors que son impact avait été minimisé à l'origine par la venderesse qui n'a jamais donné d'information sur son origine et son ampleur. Elle conteste donc avoir été au fait de l'état réel du bien lors de la signature du compromis et des avenants. D'autre part, l'appelante dénonce la dissimulation par Mme [X] [L] épouse [Z] d'informations sur l'état du bien, notamment sur sa structure et sur l'origine des désordres susceptibles d'être liée à la présence d'une terrasse en béton au dernier étage du bien ainsi qu'à la réalisation de travaux de voiries très importants effectués par la commune. L'appelante reproche à l'intimée de ne pas l'avoir informée de ces deux éléments, dont elle connaissait nécessairement l'impact potentiel sur le bien. Elle s'appuie sur l'attestation de l'entreprise de maçonnerie Magnoni qui souligne le caractère évolutif et traversant des fissures, ainsi que la nécessité de travaux de rénovation sans quoi l'insalubrité du bien est encourue. L'appelante en déduit un dol imputable à l'intimée et justifiant la nullité du compromis. A titre subsidiaire, la SASU Alain Benzaqui Investissement sollicite la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés, sur le fondement des articles 1641 et 1644 du code civil. Elle soutient que la fissure initiale s'est aggravée et que de nouvelles fissures sont apparues, affectant la structure du bien et rendant l'immeuble impropre à son usage. Elle assure qu'il s'agit d'un vice caché dans la mesure où la fissure connue avant la vente n'était pas apparente dans son ampleur et ses conséquences. Elle ajoute que si elle en avait eu connaissance, elle n'aurait pas acquis le bien. En tout état de cause, du fait de la nullité du compromis ou de la résolution de la vente, l'appelante entend que le montant du dépôt de garantie lui soit restitué. A titre plus subsidiaire, sur le fondement de l'article 232 du code de procédure civile, l'appelante entend qu'une expertise soit ordonnée, estimant produire des éléments suffisants pour justifier de la nécessité d'y recourir. Sur l'appel incident de Mme [X] [L] épouse [Z], l'appelante conteste tout préjudice de celle-ci qui cherche à forcer la vente à un prix auquel elle ne pourrait aucunement vendre son bien au vu des désordres l'affectant. Par dernières conclusions transmises le 18 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [X] [L] épouse [Z] sollicite de la cour qu'elle : déboute la SASU Alain Benzaqui Investissement de ses demandes, la reçoive en son appel incident, réforme la décision entreprise en ce qu'elle a omis de statuer sur la demande de condamnation au paiement du prix de vente et des accessoires de ce prix de vente, condamne la SASU Alain Benzaqui Investissement à lui verser l'entier prix de la vente, soit 500 000 €, outre les frais annexes et de publication, outre prorata des taxes, réforme la décision entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande indemnitaire, condamne la SASU Alain Benzaqui Investissement à lui verser la somme de 5 000 € en indemnisation du préjudice subi, confirme la décision entreprise pour le surplus, condamne la SASU Alain Benzaqui Investissement à lui verser 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de publication de l'assignation et du jugement. Mme [X] [L] épouse [Z] invoque d'abord la validité des engagements contractuels. Elle soutient que l'appelante avait connaissance, comme elle l'admet, dès la signature du compromis, de l'existence de fissures sur le bien et qu'une discussion a eu lieu à ce titre. Elle rappelle que l'appelante est une professionnelle de l'immobilier à même de se renseigner sur l'ampleur et les causes de celle-ci, disposant des clefs. Elle ajoute qu'elle a d'ailleurs visité le bien à plusieurs reprises, y compris avec un professionnel de l'immobilier ayant constaté l'augmentation de la fissure, et a pourtant, ensuite, réitéré son consentement dans le cadre de l'avenant du 6 avril 2023 au cours duquel elle a accepté une baisse de prix du fait précisément des travaux à réaliser. Elle conteste donc tout dol ou tout vice du consentement de l'acquéreur. Dès lors, l'intimée fait valoir le caractère parfait de la vente en application des articles 1583 et 1589 du code civil depuis le 2 mai 2023, date de réalisation des conditions suspensives. Elle sollicite le paiement du prix de la vente. S'agissant de la résolution de la vente sollicitée au titre de la garantie des vices cachés, l'intimée invoque le bénéfice de la clause contractuelle aux termes de laquelle l'acquéreur admet acheter le bien en l'état, étant observé que l'appelante, professionnelle de l'immobilier, avait connaissance des fissures lors de sa première visite, et que la preuve de l'aggravation de celles-ci n'est pas rapportée. Elle met en cause le manque d'objectivité de l'attestation de Mme [U], compagne du gérant de la SASU. Elle se défend d'avoir caché la moindre information. L'intimée s'oppose à la demande d'expertise inutile en ce que l'existence de fissures n'est pas contestée, était connue, tout comme l'évolution de celles-ci. Enfin, Mme [X] [L] épouse [Z] sollicite l'octroi de dommages et intérêts pour indemniser son préjudice constitué par les sommes perdues en placement potentiel des sommes issues de la vente, par le temps consacré à la gestion de ce dossier et du fait du préjudice moral causé. L'affaire a reçu une fixation à bref délai pour l'audience du 12 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Le rejet des demandes de médiation n'est plus critiqué aux termes des dernières écritures, tout comme la recevabilité des prétentions de Mme [X] [L] épouse [Z], malgré les termes de l'appel, de sorte que les dispositions du jugement entrepris à leur sujet ne peuvent qu'être confirmées. De même, plusieurs moyens invoqués en première instance au soutien des prétentions de la SASU Alain Benzaqui Investissement ne sont pas repris en appel. 1.Sur l'annulation du compromis et des avenants Par application de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. En vertu de l'article 1130 du code civil, l''erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L'article 1131 du même code prévoit que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. L'article 1132 du code civil indique que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. L'article 1137 du code civil définit le dol comme étant le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. En l'occurrence, un compromis de vente a été signé entre les parties le 25 juillet 2002, aux termes duquel Mme [X] [L] épouse [Z] s'est engagée à vendre à la SASU Alain Benzaqui Investissement une maison d'habitation située [Adresse 2], pour un prix de 562 000 €. Ce compromis prévoyait initialement une date de réitération au plus tard au 15 décembre 2022. En page 5 de l'acte, au titre des clauses relatives à l'identification du bien vendu, plus précisément quant aux observations concernant la surface, les limites et les murs séparatifs, il est expressément indiqué : 'observation étant ici faite concernant plus précisément le mur de clôture de la cour du bien vendu, et séparatif avec la propriété voisine cadastrée [Cadastre 5], que le vendeur déclare et reconnaît que ce mur est en très mauvais état, ce dont l'acquéreur reconnaît avoir eu connaissance avant aujourd'hui, pour avoir visité le bien préalablement aux présentes'. L'acte se poursuit en précisant : 'l'acquéreur reconnaît, en outre, avoir été informé des avant ce jour que M. [B] [A] et Mlle [K] [P], les propriétaires actuels de la parcelle voisine du bien présentement vendu et cadastrée [Cadastre 5] ne contestent ni la propriété privative de ce mur, ni son mauvais état, ni encore le fait que sa réparation soit à leur charge et qu'elle doive être réalisée rapidement, le tout ainsi qu'il résulte tant du devis de réfection de ce mur que de l'email adressé en ce sens par M. [A], dont copie ci-jointe et dont l'acquéreur déclare et reconnaît avoir pris connaissance dès avant les présentes. Le vendeur s'engage à faire toute démarche afin d'obtenir a minima du propriétaire de la parcelle [Cadastre 5], le devis des travaux à réaliser sur le dit mur, accepté par ses soins, avec versement d'un acompte, afin que celui-ci soit annexé à l'acte de vente sans que cela ne constitue une condition suspensive'. Au paragraphe intitule 'état du bien', en page 11 du compromis, la mention suivante est reprise : ' l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve à ce jour, tel qu'il l'a vu et visité, le vendeur s'interdisant formellement d'y apporter des modifications matérielles ou juridiques. Il déclare que la désignation du bien figurant aux présentes correspond à ce qu'il a pu constater lors de ses visites. A ce sujet, l'acquéreur déclare et reconnaît avoir été informe dès avant les présentes du mauvais état du mur, clôturant la cour du bien et séparatif avec la propriété voisine cadastrée [Cadastre 5], ainsi qu'il est dit ci-dessus'. Au vu de ces mentions, intégrées dès le compromis de vente, il appert que la SASU Alain Benzaqui Investissement était parfaitement informée de l'état dégradé du mur de clôture séparant la maison vendue de la parcelle voisine, cadastrée [Cadastre 5], et avait pris conscience de l'ampleur des travaux de reprise requis, au vu du devis visé et produit. Elle l'admet d'ailleurs, au moins pour partie, aux termes de ses dernières écritures. Aucune information n'a donc été cachée par Mme [X] [L] épouse [Z] à ce titre, de sorte que la SASU Alain Benzaqui Investissement n'a pu être induite en erreur, ni encore moins trompée de ce chef, quelque soit l'état actuel du mur, tel qu'établi au demeurant seulement par les photographies produites et par le compte rendu de visite de l'entreprise Magnoni en juin 2023. Par ailleurs, il est acquis que le compromis de vente initial a été modifié à plusieurs reprises, d'abord par avenant du 23 décembre 2022 prorogeant la date de réitération au 15 février 2023, puis, par avenants des 6 et 29 avril 2023. Ainsi, aux termes de l'avenant du 6 avril 2023, la date de signature de l'acte authentique a été reportée au 30 avril 2023 au plus tard, et, le prix de vente du bien a été renégocié et ramené à 500 000 € expressément au vu 'de la nouvelle conjoncture en matière immobilière et de l'ampleur des travaux à réaliser sur le bien immobilier'. La réitération de la vente n'est pas intervenue, la SASU Alain Benzaqui Investissement l'ayant refusée le 6 juin 2023, faisant état de fissures apparues sur les murs du bien rendant celui-ci impropre à son usage d'habitation. Un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire le 13 juin 2023. La SASU Alain Benzaqui Investissement admet avoir été informée dès l'origine, non seulement du mauvais état du mur mitoyen, mais également d'une fissure sur le mur du bâtiment principal, ce que l'attestation de Mme [U] du 21 juillet 2023 confirme, bien que devant par ailleurs être prise en considération avec recul, puisque cette dernière est la compagne du gérant de l'appelante. Toutefois, force est de relever que Mme [U], tout en attestant au bénéfice de la SASU Alain Benzaqui Investissement, explique précisément que c'est bien l'aggravation de cette fissure et la prise en compte de travaux plus importants qu'initialement envisagés sur le bien qui, après plusieurs visites de celui-ci, ont conduit à la renégociation du prix avec une baisse de 62 000 €. Pour appuyer sa thèse selon laquelle elle n'avait pas connaissance de l'état réel du bien lors de la signature du compromis et de ses avenants, la SASU Alain Benzaqui Investissement s'appuie en outre sur le compte-rendu de visite de l'entreprise de maçonnerie Magnoni du 2 octobre 2023. Celle-ci fait état de fissures importantes sur le bien, parfois traversantes, depuis la voûte de la cave jusqu'au mur de la terrasse tropézienne, mettant en cause un tassement différentiel des fondations entre les deux constructions qui forment le bien en cause. Le caractère évolutif des fissures d'ordre structurel est relevé. Si la réalité de ces désordres est acquise, il convient d'observer que l'entreprise Magnoni a dressé ses constatations après deux visites du bien, le 6 janvier 2023, donc avant les avenants d'avril 2023 ayant conduit à la baisse du prix d'achat pour tenir compte précisément des travaux à réaliser, puis le 2 juin 2023. Il appert donc que la SASU Alain Benzaqui Investissement était parfaitement informée dès les engagements contractuels pris des vices affectant le bien, y compris s'agissant de leur ampleur, de l'atteinte à la structure du bien et de leur caractère évolutif, l'appelante étant en outre une professionnelle de l'immobilier, donc particulièrement avertie de ce type de difficultés, et à même d'en prendre la pleine mesure, ce d'autant qu'elle a pu visiter le bien à plusieurs reprises entre juillet 2022 et avril 2023, ayant les clefs à sa disposition. La SASU Alain Benzaqui Investissement reproche à Mme [X] [L] épouse [Z] de lui avoir volontairement caché des informations importantes. D'une part, s'agissant de la terrasse en béton reliant les deux constructions, il convient de relever que seule l'appelante, en dehors de tout élément technique, émet l'hypothèse d'une fragilisation du bien de ce fait. Or, l'existence de la terrasse résulte de la description même du bien vendu dans le compromis de vente. De plus, la SASU Alain Benzaqui Investissement a pu visiter le bien plusieurs fois, de sorte qu'elle avait une pleine information de l'existence et de la localisation de la terrasse. Il n'est donc en rien démontré que Mme [X] [L] épouse [Z] ait caché une quelconque information à ce titre. D'autre part, s'agissant des travaux de voirie réalisés par la ville d'[Localité 7], ainsi que la SASU Alain Benzaqui Investissement l'établit elle-même, ces travaux ont été réalisés au vu et au su de tout un chacun, une certaine publicité y ayant été donnée via des informations délivrées dans le bulletin de la Ville, [Localité 7] Info, de novembre 2021. Ainsi, l'existence de ces travaux, dont aucun élément technique ne vient conforter l'idée d'une relation causale avec les fissures relevées sur le bien vendu, n'a jamais été cachée à la SASU Alain Benzaqui Investissement. En définitive, il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SASU Alain Benzaqui Investissement était informée, dès le compromis et les avenants d'avril 2023 au cours desquels elle a réitéré son intention d'acheter après nouvelle négociation du prix d'acquisition, à la fois du mauvais état du mur séparatif avec la propriété voisine, mais également des fissures affectant le bien en lui-même, y compris de l'ampleur de celles-ci et de leur aggravation potentielle. Aucune rétention volontaire d'information par Mme [X] [L] épouse [Z] n'est établie. Il n'est pas davantage démontré que l'intimée ait dissimulé des informations sur l'origine des désordres affectant le bien dans l'intention de tromper la SASU Alain Benzaqui Investissement sur un élément déterminant de la vente, et donc afin de vicier son consentement. Enfin, l'appelante ne démontre pas d'erreur sur les qualités essentielles de la prestation de nature à remettre en cause la validité du compromis de vente. C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté toute demande de nullité du contrat de vente. 2.Sur le caractère parfait de la vente et ses conséquences En vertu des dispositions de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. A défaut de tout vice affectant la validité du compromis du 25 juillet 2022 et des avenants des 23 décision 2022, 6 et 29 avril 2023, la vente est parfaite en raison de l'accord des parties sur le bien vendu et sur le prix désormais fixé à 500 000 €. La décision entreprise doit donc être confirmée en ce qu'elle a ordonné la réitération de la vente et dit qu'à défaut le jugement vaudrait vente, ainsi qu'en ce qu'elle a rejeté la demande de la SASU Alain Benzaqui Investissement en remboursement du dépôt de garantie. En revanche, la décision doit être complétée s'agissant de la condamnation de la SASU Alain Benzaqui Investissement à payer à Mme [X] [L] épouse [Z] la somme de 500 000 € au titre du prix de vente du bien, outre les frais annexes et de publication, le premier juge ayant omis de statuer sur ce point. En revanche, l'intimée ne justifiant pas s'être acquittée du paiement d'une taxe quelconque, il n'y a pas lieu de condamner la SASU Alain Benzaqui Investissement à ce titre. 3. Sur la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés Par application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. En l'occurrence, il résulte des éléments ci-dessus repris que la SASU Alain Benzaqui Investissement était informée dès le compromis de vente de l'état général dégradé du bien, de fissures importantes sur le mur mitoyen ainsi que de fissures sur le bâtiment principal en lui-même. Celles-ci existaient donc lors de la vente, étaient visibles et connues de l'acquéreur. De même, les négociations intervenues ensuite, le compte-rendu de l'entreprise Magnoni et les avenants signés notamment en avril 2023 démontrent que l'appelante avait également conscience de l'ampleur et du caractère potentiellement évolutif de ces fissures, lui ayant permis d'obtenir une discussion et une diminution du prix d'acquisition du bien. Aucun vice caché n'est donc prouvé, ce d'autant que si Mme [X] [L] épouse [Z] est un particulier profane, la SASU Alain Benzaqui Investissement exerce une activité de marchand de biens, et est donc avisée de ce type de difficultés. En tout état de cause, aucun élément technique suffisamment objectif et étayé ne vient démontrer que les vices avérés rendent le bien impropre à son usage. Dans ces conditions, aucune résolution de la vente pour vice caché n'est justifiée, ce que le premier juge a valablement retenu. En outre, la demande d'expertise judiciaire, présentée à titre subsidiaire par la SASU Alain Benzaqui Investissement ce qui lui fait perdre en partie sa pertinence, n'apparaît pas fondée, dans la mesure où une telle mesure d'investigation n'a pas vocation à palier la carence des parties. Or, la SASU Alain Benzaqui Investissement qui n'a fait dresser aucun constat par commissaire de justice, ne produit qu'un simple compte-rendu succinct d'une entreprise de maçonnerie, l'entreprise Magnoni, qui porte essentiellement sur le constat des fissures. Or, l'existence de celles-ci n'est pas contestée. L'expertise apparaît donc inutile et doit être rejetée ; l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. 4.Sur la demande d'indemnisation présentée par Mme [X] [L] épouse [Z] En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'occurrence, le refus de la SASU Alain Benzaqui Investissement de respecter les engagements contractuels pris par elle a causé à Mme [X] [L] épouse [Z] un préjudice tenant au retard pris dans la vente, alors que le compromis date du 25 juillet 2022 et qu'elle a accepté plusieurs reports de date de réitération de l'acte et une baisse de prix significative, ainsi qu'un préjudice moral indéniable que le changement de position et la réticence de l'appelante ont créé. Il convient donc d'infirmer la décision entreprise sur ce point et de condamner la SASU Alain Benzaqui Investissement à lui verser la somme de 1 500 € à ce titre. 5.Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La SASU Alain Benzaqui Investissement, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel, qui comprennent les frais de publication de l'assignation et des décisions. En outre, l'indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de Mme [X] [L] épouse [Z], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [X] [L] épouse [Z] de sa demande de dommages et intérêts, Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contraires soumises à la cour, Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne la SASU Alain Benzaqui Investissement à verser à Mme [X] [L] épouse [Z] la somme de 500 000 € au titre du prix de vente du bien situé [Adresse 2], outre les frais annexes et de publication, Dit n'y avoir lieu de condamner la SASU Alain Benzaqui Investissement au paiement de taxes proratisées à Mme [X] [L] épouse [Z], Condamne la SASU Alain Benzaqui Investissement à payer à Mme [X] [L] épouse [Z] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices par elle subis, Condamne la SASU Alain Benzaqui Investissement à payer à Mme [X] [L] épouse [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SASU Alain Benzaqui Investissement de sa demande sur ce même fondement, Condamne la SASU Alain Benzaqui Investissement au paiement des dépens qui comprennent les frais de publication de l'assignation et des décisions. LE GREFFIER LE PRESIDENT