Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00340

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [T] [Y] Monsieur [X] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Joël ROUACH Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00340 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XFP N° MINUTE : 3/2024 ORDONNANCE DE REFERE INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024 PROROGÉE AU 13 JUIN 2024 DEMANDEUR Monsieur [N] [I] demeurant [Adresse 3] - [Localité 2] représenté par JR AVOCATS en la personne de Maître Joël ROUACH,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D577 DÉFENDEURS Monsieur [T] [Y] demeurant [Adresse 1] [Localité 4] comparant en personne Monsieur [X] [J] demeurant [Adresse 1] [Localité 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 février 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 13 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00340 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XFP EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 6 septembre 2019, Monsieur [N] [I] a donné à bail à Monsieur [T] [Y] et à Monsieur [X] [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi qu'une cave (porte n°2) pour un loyer mensuel de 1 250 euros outre 105 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [I] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4 262,57 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de septembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, Monsieur [N] [I] a fait assigner Monsieur [T] [Y] et Monsieur [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater la résiliation du bail d'habitation au 7 novembre 2023 date d'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [Y] et de Monsieur [X] [J] et de tous occupants de leur chef si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs, - condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Monsieur [X] [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 5 292,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale montant du loyer indexé majoré des charges, soit actuellement la somme de 1 469,74 euros, jusqu'à la libération complète, effective et définitive des lieux, - rejeter toute demande de remise gracieuse ou de délais de paiement, - condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Monsieur [X] [J] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, en ce compris les coûts de relances, du commandement, de la notification à la CCPAEX et les frais de signification des actes de procédure. A l'audience du 28 février 2024, Monsieur [N] [I], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 5 031,27 euros, selon décompte du 26 février 2024, terme de février 2024 inclus. Il a par ailleurs donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par l'un des locataires. Monsieur [T] [Y] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative, mais il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 560 euros par mois en règlement de l'arriéré, pendant 9 mois. Il explique être séparé de Monsieur [J] et percevoir des revenus mensuels de 2 200 euros, en plus du paiement de ses heures supplémentaires et des vacations qu'il effectue. Assigné à étude, Monsieur [X] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. La décision a été prorogée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 13 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 28 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [N] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 27 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 12 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, le bail conclu le 6 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article VI des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2023 pour la somme en principal de 4 262,57 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés, déduction faite des frais bancaires qui ne peuvent être retenus en l'absence du moindre élément justificatif, soit à hauteur de la somme justifiée de 4 148,57 euros (4 262,57 euros -114 euros) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines (seule la somme de 1350 euros ayant été payée dans le délai), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 novembre 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Monsieur [T] [Y] et Monsieur [X] [J] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Monsieur [N] [I] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [T] [Y] et Monsieur [X] [J] restent lui devoir la somme de 4 901,67 euros à la date du 26 février 2024, déduction faite des frais bancaires de 129,60 euros qui ne sont pas justifiés. Pour la somme au principal, Monsieur [T] [Y] et Monsieur [X] [J], non comparant, n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la provisionnelle de 4 901,67 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 148,57 euros (4 262,57 euros -114 euros de frais bancaires non justifiés) à compter de la délivrance du commandement de payer et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Bien que Monsieur [T] [Y] ait expliqué à l'audience être séparé de Monsieur [X] [J], ce dernier sera tenu du règlement de cette dette en ce que d'une part il n'est pas rapporté la preuve de ce qu'il ne réside plus dans les lieux, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait encore sur la boîte aux lettres lors de la signification du commandement de payer et de l'assignation, et d'autre part, il n'a en tout état de cause pas délivré congé au bailleur, de sorte qu'il reste contractuellement engagé envers ce dernier. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article XII des conditions générales). Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Il convient par ailleurs de prendre acte de l'accord de Monsieur [N] [I] pour l'octroi de délais de paiement selon les modalités proposées par Monsieur [T] [Y]. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Monsieur [T] [Y] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [T] [Y] et de Monsieur [X] [J] au paiement in solidum d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer indexé et charges si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [T] [Y] et Monsieur [X] [J], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum au dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation, de sa notification à la préfecture et de la signification de la présente décision. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [I] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 septembre 2019 entre Monsieur [N] [I] et Monsieur [T] [Y] et Monsieur [X] [J] concernant l'appartement à usage d'habitation [Adresse 1] et la cave (porte n°2) situés [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 8 novembre 2023, CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [Y] et Monsieur [X] [J] à verser à Monsieur [N] [I] à titre provisionnel la somme de 4 901,67 euros (décompte arrêté au 26 février 2024, incluant la mensualité de février 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 148,57 euros à compter du 26 septembre 2023 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISONS Monsieur [T] [Y] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 560 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Monsieur [T] [Y] et Monsieur [X] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [N] [I] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Monsieur [T] [Y] et Monsieur [X] [J] soient condamnés in solidum à verser à Monsieur [N] [I] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail (soit à ce jour 1 469,74 euros), jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [Y] et Monsieur [X] [J] à verser à Monsieur [N] [I] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [Y] et Monsieur [X] [J] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Président.