Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/57176

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57176 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WSD N° : 3-CB Assignation du : 06 Septembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 08 février 2024 par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Clémence BREUIL, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. PETIT BOUCHARDON [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Eva SEBBAN de la SELEURL Cabinet d’avocats Eva SEBBAN, avocats au barreau de PARIS - #G0855 DEFENDERESSE La S.A.S. LE [Localité 6] 2000 [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS - #E1281 DÉBATS A l’audience du 04 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président, assisté de Clémence BREUIL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte notarié du 16 novembre 1977, un bail commercial a été conclu entre la société PARIGEST et la société LE [Localité 6] 2000 portant sur les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] et désignés comme suit : « Au numéro 108 de la rue Petit, un local sis au rez-de-chaussée d’une superficie de cent un mètre carré environ et un sous-sol d’une superficie de 40 mètres carrés environ communiquant avec le local situé au rez-de-chaussée ». Les locaux font partie d’un immeuble en copropriété et correspondent au lot n° 36002. Ils sont bien situés au [Adresse 2] malgré la mention du n°108 sur le bail d’origine. Par acte notarié du 27 septembre 1985, la société LE [Localité 6] 2000 a cédé son fonds de commerce à Monsieur [I] [E]. Le bail précité a fait l’objet d’un avenant de renouvellement le 15 avril 1992 pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 1990. Madame [D] [Z] est venue aux droits de Monsieur [I] [E] à la suite du décès de ce dernier. Par acte sous-seing privé du 1er août 1998, Madame [D] [Z] a cédé son fonds de commerce à Monsieur [I] [O] et Madame [N] [P], son épouse. Par acte notarié du 30 mars 2001, la S.C.I. PETIT a acquis les locaux objets du bail précité de la société JESTA FONTAINEBLEAU. Par acte sous-seing privé en date du 20 juillet 2006, un avenant de renouvellement a été signé par la société PETIT, Monsieur [I] [O] et Madame [N] [P] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2002. Par acte sous-seing privé du 5 juillet 2017, un nouvel avenant de renouvellement a été signé par la société PETIT, prévoyant une prise d’effet rétroactive au 1er juillet 2012 et une durée de 9 ans se terminant le 1er juillet 2021. La société PETIT a cédé les locaux objets du bail précité à la société IMMOBOUCHARDON par acte notarié du 27 décembre 2017. En 2018, la société IMMOBOUCHARDON a pris la nouvelle appellation de PETIT BOUCHARDON. La S.C.I. PETIT BOUCHARDON est devenue bailleresse desdits locaux. Le 27 avril 2018, la société LE [Localité 6] 2000 a acquis le fonds de commerce de Monsieur [I] [O] et Madame [N] [P]. Devenue preneur à bail des locaux, elle a demandé le renouvellement de son bail pour 9 années à compter du 1er juillet 2021, par acte d'huissier du 12 mars 2021. Le bail a ainsi été renouvelé jusqu’au 30 juin 2030. Un commandement de payer la somme de 22.803,07 € a été délivré à la S.A.S. LE [Localité 6] 2000 le 15 décembre 2022. Les parties se sont rapprochées et ont conclu un protocole d'accord transactionnel le 16 janvier 2023, prévoyant la versement mensuel de la somme de 1.500 € en sus du loyer courant par la S.A.S. LE [Localité 6] 2000. Une mise en demeure de payer sous quinze jours la somme de 36.681,26 € a été adressée par la S.C.I. PETIT BOUCHARDON à la S.A.S. LE [Localité 6] 2000 le 19 juillet 2023. C'est dans ces conditions que, se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en raison de la non régularisation des causes du commandement de payer, la S.C.I. PETIT BOUCHARDON a fait assigner la S.A.S. LE [Localité 6] 2000, par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin de notamment de solliciter de ce dernier de : Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 décembre 2022, CONSTATER la résiliation au 15 janvier 2023 du bail commercial renouvelé le 1er juillet 2021 entre la Société PETIT BOUCHARDON et la Société LE [Localité 6] 2000 et portant sur le local situé au rez-de-chaussée du [Adresse 2] à [Localité 5], ORDONNER en conséquence l'expulsion de la société LE [Localité 6] 2000 et de tous occupants de son chef, du local situé au [Adresse 2] à [Localité 6] avec le concours d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, CONDAMNER la société LE [Localité 6] 2000 au paiement de la somme provisionnelle de 36.681,26 € correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés jusqu'au mois de septembre 2023 inclus, CONDAMNER la société LE [Localité 6] 2000 au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 4.630,76 € par mois jusqu'à la libération effective des lieux, CONDAMNER la société LE [Localité 6] 2000 au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des commandements de payer signifiés. A l'audience du 4 janvier 2024, la S.C.I. PETIT BOUCHARDON maintient ses demandes telles que formulées dans son exploit introductif d'instance, sous réserve d'actualisation au premier trimestre 2024 à la somme de 53.656,46 € (après déduction de la somme de 7.000 € actuellement en cours de paiement), demandes relatives notamment à l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion de la société LE [Localité 6] 2000, au paiement d'une somme provisionnelle au titre des loyers et provisions sur charges impayés, à l'indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux, aux frais irrépétibles et aux dépens. Elle s'oppose par ailleurs aux délais de paiement sollicités par la société LE [Localité 6] 2000 en faisant valoir que celle-ci n'a pas la capacité de régler son loyer en temps et en heure. A titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés, elle demande à ce que l'expulsion soit ordonnée dans la décision à défaut de paiement des sommes dues et des loyers courants. A l'audience du 4 janvier 2024, et selon conclusions déposées le jour de l'audience et soutenues oralement, la S.A.S. LE [Localité 6] 2000 demande au juge des référés de [Localité 6] de : Vu l’article L 145-1 du code de commerce, Vu l’article 1343-5 du code civil, Vu les pièces produites à l’appui, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ; ACCORDER à la SAS LE [Localité 6] 2000 un délai de deux ans pour s’acquitter de sa dette locative à raison de 2.236 € par mois (en incluant le premier trimestre 2024) ; DEBOUTER la SCI PETIT BOUCHARDON de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ou à titre subsidiaire, ramener cette condamnation à de plus justes proportions ; LAISSER à chacune des parties la charge de ses dépens. Elle fait notamment valoir qu'elle ne conteste pas le montant de l'arriéré locatif, après déduction d'un paiement récent de 7.000 € mais ajoute que, compte tenu des difficultés financières rencontrées à compter de la crise sanitaire, elle a été obligée de souscrire un PGE (75.000 €) et se retrouve avec des dettes qu'elle tente d'apurer au fur et à mesure selon ses capacités financières (PGE, URSAAF, loyer, pièce n°1, comptes annuels 2022). Elle ajoute que : - des saisies attributions ont été effectuées sur son compte pour le paiement d'une dette URSAAF de 30.000 €, ce qui a engendré des rejets de chèques (pièces n° 2 et 3), - un plan d'apurement a été mis en place avec l'huissier en charge du recouvrement à raison d'un versement mensuel de 750 € par mois, - concernant le PGE, elle verse un montant mensuel de 1.500 € depuis août 2022, outre les sommes versées pour rembourser le prêt initial ayant servi à financer l'acquisition du fonds de commerce, - des paiements échelonnés sont en cours concernant les autres dettes contractées, - son gérant a mis en place de nouveaux horaires et de la vente à emporter et en livraison (pièce n° 7), - le fonds de commerce a été mis en vente auprès de trois agences immobilières (pièce n° 8), - si une résiliation du contrat de bail était ordonnée, elle aurait un impact sur les négociations et les chances de vente donc l'apurement des dettes, - la suspension des effets de la clause résolutoire est donc dans l'intérêt de toutes les parties au litige, - elle demande à pouvoir s'acquitter de sa dette sur 24 mois (60.656,46 € - 7.000 € = 53.656,46 € / 24 mois = 2.235,69 €) afin de bénéficier de quelques mois pour trouver un acquéreur avant l'appel de loyer du deuxième trimestre 2024 et de pouvoir vendre. Elle précise à l'audience ne pas contester le montant de sa dette sous réserve d'un chèque de 7.000 € actuellement en cours de paiement. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 8 février 2024, date de la présente ordonnance. MOTIFS DE LA DECISION Sur la clause résolutoire et sur la demande de délais de paiement : Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L’article L. 145-41 alinéa 2 alinéa 2 du code de commerce prévoit que les juges peuvent être saisis d’une demande de délai présentée dans les formes et conditions de l’article 1343-5 du Code civil. Ce texte impose de tenir compte notamment de la situation du débiteur. En l’espèce, s’il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, il ressort également des éléments de la procédure et des pièces produites en défense que la S.A.S. LE [Localité 6] 2000 a procédé à des règlements partiels en 2023, qu'elle a effectué un paiement de 7.000,00 €, en dépit de difficultés financières importantes, l'ayant conduit à solliciter des paiements échelonnés (pièces n° 2 à 6), qu'elle a mis en place de la vente à emporter et en livraison (pièce n° 7), qu'elle a souscrit à un prêt garantie par l’État de 75.000 € pour continuer à régler les loyers dus à son bailleur (pièce n° 1, page 8, comptes annuels 2022) et qu'elle justifie avoir engagé des démarches de cession de son fonds de commerce à compter du mois de septembre/octobre 2023 (pièces n° 8 produites en défense). Il y a donc lieu, compte tenu de la situation du preneur, de lui accorder un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, au vu des décomptes produits, et en tenant compte des acomptes versés, l’obligation du preneur de payer la somme de 53.656,46 € n’est pas contestée ni sérieusement contestable au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation au premier trimestre 2024 inclus. Il convient donc de condamner la S.A.S. LE [Localité 6] 2000 par provision au paiement de cette somme. Les loyers courant continueront à être réglés conformément aux dispositions contractuelles. Sur les autres demandes La S.A.S. LE [Localité 6] 2000, qui succombe majoritairement à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais du commandement de payer du 15 décembre 2022, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.000,00 € à la S.C.I. PETIT BOUCHARDON au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La S.C.I. PETIT BOUCHARDON sera déboutée du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires (acquisition de la clause résolutoire, expulsion, indemnité d'occupation). Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Condamnons la S.A.S. LE [Localité 6] 2000 à payer à la S.C.I. PETIT BOUCHARDON la somme provisionnelle de 53.656,46 € au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au premier trimestre 2024 inclus, ainsi que les loyers courants postérieurs, Autorisons la S.A.S. LE [Localité 6] 2000 à s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en vingt-quatre mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir huit jours après la signification de la présente décision et les versements suivants le 5 de chaque mois, Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, Disons que, faute pour la S.A.S. LE [Localité 6] 2000 de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception : ° le tout deviendra immédiatement exigible, ° la clause résolutoire sera acquise, ° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], ° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes, Condamnons la S.A.S. LE [Localité 6] 2000 aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 décembre 2022, Condamnons la S.A.S. LE [Localité 6] 2000 à payer à la S.C.I. PETIT BOUCHARDON la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Déboutons la S.C.I. PETIT BOUCHARDON du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes, Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 février 2024. Le Greffier,Le Président, Clémence BREUILFrédéric LEMER GRANADOS