Cour d'appel, 22 novembre 2022. 22/00726

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51B 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 22 NOVEMBRE 2022 N° RG 22/00726 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U7RP AFFAIRE : M. [T] [N] ... C/ S.A. IMMOBILIERE 3F Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2022 par le Tribunal d'Instance d'ANTONY N° RG : 11-21-0345 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 22/11/22 à : Me Franck LAFON Me Jeanine HALIMI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [T] [N] [Adresse 2] [Localité 6] Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20220054 Représentant : Me Richard ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1887 - Madame [O] [N] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20220054 Représentant : Me Richard ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1887 - APPELANTS **************** S.A. IMMOBILIERE 3F N° SIRET : 552 141 533 Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 7 février 2007, la société d'HLM immobilière 3F a donné à bail à M. [T] [N], un local à usage d'habitation sis [Adresse 3]. Par acte d'huissier de justice délivré les 23 et 26 avril 2021, la société immobilière 3F a assigné M. [T] [N], locataire et sa soeur, Mme [O] [N], en qualité d'occupante sans droit ni titre devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location liant les parties pour manquements graves du locataire à ses obligations, - constater que Mme [N] est occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 3], - ordonner l'expulsion de M. [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef et notamment Mme [N], des lieux sis [Adresse 3] et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, dans le délai de 2 mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux prévu par les articles L411-1 et L413-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dire que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner in solidum M. [N] et Mme [N] à lui payer une indemnité mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, à compter du mois d'avril 2021 et jusqu'à libération des lieux, - condamner M. [N] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner in solidum M. [N] et Mme [N] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Par jugement réputé contradictoire du 6 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de d'Antony a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties, - rejeté la demande de transfert du bail au profit de Mme [N], - accordé à Mme [N] un délai d'un an à compter du jugement pour quitter les lieux, - à l'issue, de ce délai et faute de départ volontaire des lieux, ordonné en tant que de besoin l'expulsion de M. [N] et celle de tous occupants de son chef, notamment Mme [N], au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et condamné in solidum M. et Mme [N] à son paiement jusqu'à libération effective des lieux, - débouté les parties de leurs plus amples demandes ou contraires, - débouté la société 3F de sa demande formée par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. et Mme [N] aux dépens de l'instance, - rappelé que les décisions de première instance étaient exécutoires à titre provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 7 février 2022, les consorts [N] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 29 avril 2022, ils demandent à la cour : - d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 janvier 2022 par le tribunal de proximité d'Antony, statuant de nouveau, de : - les recevoir en leurs demandes et les dire bien fondées, en conséquence, à titre principal, - débouter la société 3F de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - ordonner le transfert du bail du 7 février 2007 au bénéfice de Mme [N], à titre subsidiaire, - accorder à Mme [N] un délai de 3 ans pour quitter les lieux, en tout état de cause, - condamner la société 3F à leur payer la somme de 1 500 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société 3F aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions signifiées le 11 mai 2022, la société 3F demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 6 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection d'Antony en ce qu'il a : * prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties, * rejeté la demande de transfert du bail au profit de Mme [N], * accordé à Mme [N] un délai pour quitter les lieux d'un an à compter du jugement, * ordonné, à l'issue de ce délai et faute de départ volontaire des lieux, en tant que de besoin l'expulsion de M. [N] et celle de tous occupants de son chef, notamment Mme [N], au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * rappelé que le sort des meubles était régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, * a fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et condamné in solidum M. et Mme [N] à son paiement jusqu'à libération effective des lieux, - condamner in solidum M. et Mme [N] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum M. et Mme [N], au visa de l'article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens de la procédure d'appel et de celle de première instance. La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 septembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel des consorts [N]. - Sur la demande de transfert de bail au bénéfice de Mme [N]. Au soutien de leur appel, les consorts [N] invoquent les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter le transfert du bail initialement consenti à M. [T] [N] au bénéfice de sa soeur, Mme [O] [N]. Ils reprochent au premier juge de les avoir déboutés de cette demande, faisant essentiellement valoir que la soeur du locataire en titre habite le logement, objet du bail, depuis l'année 2014, situation connue du bailleur depuis l'année 2016, qu'à raison de son état de santé précaire, M. [T] [N] a été contraint de quitter l'appartement en y laissant sa soeur pour seule résidente, qu'elle a donc été placée dans le fait accompli, n'ayant pas d'autre choix que de se maintenir dans les lieux, tout en s'acquittant régulièrement des loyers et charges, que faute pour M. [T] [N] de s'être concerté avec sa soeur sur sa volonté de quitter l'appartement, l'abandon du logement par M. [N] est bien caractérisé. La société Immobilière 3F réplique que la preuve de l'abandon du logement au sens des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 par M. [T] [N] n'est pas rapportée, que bien au contraire, il ressort des éléments du dossier que ce dernier, locataire en titre, n'occupait pas le logement à titre de résidence principale, et contrevenait ainsi aux obligations contractuelles et notamment à celle d'occuper personnellement le logement au moins huit mois par an. Sur ce, L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de bail peut être transféré en cas d'abandon du domicile du locataire au profit : 1) du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil, 2) des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile, 3) du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, des ascendants, du concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui au moins un an à la date de l'abandon du domicile (...). L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas d'abandon de domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit de personnes dont la liste est limitativement prévue. Les occupants étant, en l'espèce, un collatéral du locataire d'origine, il n'entre pas dans les catégories énumérées par la loi et ne peut donc bénéficier du transfert de bail. En outre et à titre surabondant, l'abandon du domicile s'entend juridiquement du départ brusque et imprévisible du locataire, à l'exclusion d'un départ concerté avec les personnes vivant avec lui. En l'espèce, il est constant que M. [T] [N] a quitté les lieux, objet du bail, pour aller vivre dans une autre résidence située à [Localité 6], laissant Mme [O] [N] dans le logement, ainsi qu'il ressort de la lettre qu'il a adressée le 15 février 2021 à la société Immobilière 3F dans laquelle il sollicitait également le transfert du bail au profit de sa soeur. Enfin, il n'est pas justifié que, depuis le 15 février 2021, la société Immobilière 3F ait consenti un bail verbal à Mme [N] et ce, d'autant plus que la bailleresse l'a avisée de l'impossibilité juridique du transfert du bail à son profit et lui a fait délivrer dès le 9 avril 2021 une sommation d'avoir à quitter les lieux. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté les parties de leur demande tendant au transfert du bail initialement consenti à M [T] [N] au profit de Mme [O] [N]. - Sur la résiliation du bail consenti à M. [N]. Aux termes de l'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (.....). L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, et l'article 8 de la même loi prévoit l'interdiction de cession du contrat de location ou de sous-location, sauf autorisation écrite du bailleur, étant observé que ces dispositions sont reprises à l'article 1 et 8 A du contrat de location conclu entre les parties. En l'espèce, il est constant que M. [T] [N], titulaire du contrat de location, n'occupe plus le logement depuis au moins le 15 février 2021, ainsi qu'il ressort de la lettre qu'il a adressée à l'organisme bailleur, produite aux débats, qu'il est désormais domicilié à [Localité 6], qu'il est parti sans donner congé en laissant sa soeur dans les lieux loués. Le fait que M. [N] ait quitté l'appartement constitue un manquement à son obligation contractuelle d'occuper personnellement les lieux loués de nature à justifier la résiliation du bail à ses torts et griefs exclusifs. Le jugement est donc confirmé sur ce point. - Sur la demande subsidiaire de Mme [O] [N] de délai pour quitter les lieux. Mme [N] doit être déboutée de sa demande tendant à se voir accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux, dès lors qu'elle a déjà bénéficié de fait d'un délai inhérent à la durée des procédures de première instance et d'appel. Sur les mesures accessoires. M. [T] [N] et Mme [O] [N] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum les consorts [N] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 6 janvier 2022 par le tribunal de proximité d'Antony en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [T] [N] et Mme [O] [N] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [T] [N] et Mme [O] [N] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,