Cour d'appel, 27 juin 2024. 23/02500

ARRET N° [U] C/ S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES CJ/MC/DPC/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/02500 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IZCY Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN DU VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS PARTIES EN CAUSE : Monsieur [T] [U] né le 05 Juillet 1950 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Christophe DONNETTE, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001333 du 06/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS) APPELANT ET S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Audrey BOUDOUX D'HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Me Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreaud de PARIS INTIMEE DEBATS : A l'audience publique du 11 avril 2024, l'affaire est venue devant Mme Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 juin 2024. La Cour était assistée lors des débats de Mme Mathilde CRESSENT, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 27 juin 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : Par acte du 1er octobre 2019, Mme [H] [V] et M. [P] [V], représentés par la société Soliha Aisne, ont donné à bail à M. [T] [U] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1] pour un loyer mensuel initial de 485 euros outre le paiement de charges provisionnelles. La SAS Action Logement Services s'est portée caution de M. [U] pour le paiement des loyers et des charges par contrat de cautionnement en date du 20 septembre 2019. Des loyers étant demeurés impayés, Mme [V] a sollicité l'engagement de la caution pour lui régler le montant des sommes dues, au titre des loyers et des charges par le locataire. La société Action Logement Services a réglé la somme de 1 314,90 euros et a été subrogée dans tous les droits de la bailleresse. Elle a ensuite signifié à M. [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er avril 2022. Le 26 septembre 2022, la société Action Logement Services a fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation du locataire au paiement de différentes sommes. Par jugement réputé contradictoire, ce juge a : constaté que la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail est acquise par la société Action Logement Services, depuis le 2 juin 2022, date d'effet du commandement de payer délivré le 1er avril 2022, sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 1], donné à bail à M. [U] ; condamné M. [U] à payer à Action Logement Services la somme de 1 777,38 euros au titre des loyers et des charges échus au 16 décembre 2022, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 1er avril 2022 sur la somme de 569,46 euros et à compter de la date du jugement pour le surplus ; ordonné faute de départ volontaire de M. [U] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique ; condamné M. [U] à payer à Action Logement Services une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçus en vertu du bail à compter du terme de janvier 2023, jusqu'à la libération effective des lieux loués ; rejeté les autres demandes d'Action Logement Services ; condamné M. [U] à payer à Action Logement Services la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné M. [U] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, les frais de notification de la CCAPEX et le coût de l'assignation. Par déclaration du 6 juin 2023, M. [U] a interjeté appel de cette décision. Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, M. [U] demande à la cour de : infirmer le jugement entrepris ; dire nul et de nul effet tant le commandement de quitter les lieux que le jugement intervenu et son assignation qui ont été délivrés par une personne n'ayant aucune qualité pour agir ; condamner Action Logement Services à lui régler la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; très subsidiairement, avant dire droit, ordonner telle expertise qu'il plaira à la cour afin de déterminer l'état ou non de salubrité du logement loué ; voir nommer tel expert qu'il plaira à la cour afin de décrire les désordres affectant l'immeuble loué au demandeur, et notamment ceux décrits par les constats d'huissier de Me [S] produits en pièces jointes * convoquer contradictoirement les parties à une date convenue dans la mesure du possible préalablement avec les conseils des parties ; * les réunir ; * déterminer notamment à l'aide des constats d'huissiers et documents fournis par les experts l'origine des désordres affectant l'immeuble de la demanderesse ; * chiffrer au moyen de devis le coût des travaux de remise en état et / ou leur valeur vénale ; * procéder à toutes investigations nécessaires ; * entendre les parties en leurs prétentions et explications, ainsi que tous sachant ; * se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ; * recueillir s'il est utile, tous autres renseignements écrits ou oraux dont il précisera la source ; * fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis; * faire le compte d'entre les parties ; * donner son avis sur la salubrité de l'immeuble au vu notamment des critères définis par le décret du 29 juillet 2023 ; * dire que l'expertise sera mise en 'uvre et que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans les trois mois de sa saisine ; * déposer un pré-rapport permettant aux parties de s'exprimer contradictoirement par le biais de dires ; * répondre à tous les dires éventuellement adressés par les parties et les annexer à son rapport ; * dire qu'il en sera référé en cas de difficultés ; * fixer la provision à consigner au greffe à titre d'avance sur les honoraires de l'expert dans tel délai de l'ordonnance à intervenir ; infiniment subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à M. [U] les plus larges délais de paiement ; débouter quoi qu'il en soit l'intimée de toutes ces éventuelles demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [U] soutient que l'assignation est nulle en ce que la société Action Logement Services n'est pas la bailleresse et n'a pas d'intérêt à agir pour le compte d'un tiers. Il indique avoir alerté sa bailleresse à plusieurs reprises au sujet de l'insalubrité du logement. Il évoque notamment la présence de cafards dans les chambres et la salle de bain. Il demande à ce qu'un expert soit désigné pour constater l'état d'insalubrité. Enfin, il expose avoir de faibles ressources et sollicite des délais de paiement. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, la société Action Logement Services demande à la cour de : confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; confirmer la décision en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [U] à lui payer la somme de 1 777,38 euros, au titre des loyers et charges échues au 16 décembre 2022 ; Statuant à nouveau du chef infirmé, condamner M. [U] à lui payer au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à octobre 2023, la somme de 3 737,41 euros ; Subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [U] à lui payer la somme de 1 777,38 euros, mais en précisant qu'il s'agit des loyers et charges arrêtés au mois d'octobre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er avril 2022 sur la somme de 569,46 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ; fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; condamner M. [U] à payer lesdites indemnités d'occupation à Action logement services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; condamner M. [U] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [U] en tous les dépens. La société Action Logement Services fait valoir qu'elle est subrogée dans les droits du bailleur et qu'elle a vocation à agir en résiliation du bail contre M. [U]. La société soutient que M. [U] ne produit aucune pièce s'agissant de l'état d'insalubrité du logement. Elle indique que le montant de sa créance est désormais de 3 737,41 euros. L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 11 avril 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la qualité à agir de la société Action Logement Services Il résulte de l'article 2306 du code de procédure civil que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. L'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre de Visale du 24 décembre 2015 effectue un renvoi à l'article précité. Il convient de rappeler que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2019/2020 signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement, et mis en oeuvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de trois ans, comme pour les locataires qui se trouvent en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur. Il résulte de la généralité des termes de l'article 2306 du code civil, que la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir non seulement aux fins de recouvrer les sommes versées mais également aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail, ce qui lui permet d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance sans être payés, et partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée. Il en résulte que la SAS Action Logement Services a donc qualité pour engager à l'encontre du locataire une action en résolution du bail afin, notamment, d'éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée. Or la procédure d'expulsion n'est qu'une conséquence du prononcé d'une résiliation du bail et ne saurait être dissociée de cette action. En l'espèce, le contrat de cautionnement signé entre Mme [V], propriétaire de l'immeuble loué et la société Action logement services, prévoit dans son article 8.1 que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. » Or il ressort de la quittance subrogative produite par l'intimée que la société Action Logement Services a réglé les impayés de loyers de M. [U] à son bailleur. La société Action logement services a donc qualité et intérêt à agir tant en paiement des loyers que pour obtenir la résiliation du bail. M. [U] sera donc débouté de sa demande de prononcé de la nullité du commandement, de l'assignation et du jugement. Sur la demande d'expertise En application de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. En l'espèce, M. [U], outre son contrat de bail, produit une seule autre pièce, à savoir un courrier de relance de son agence immobilière pour fixer un rendez-vous afin constater les problèmes allégués de présence de cafards. Dans ce même courrier, l'agence rappelle à M. [U] qu'une précédente intervention a eu lieu pour le même désagrément, intervention ayant mis en lumière un problème d'hygiène émanant du locataire. La demande d'expertise formée par M. [U], qui échoue à démontrer que son logement présente des désordres imputables au bailleur, sera rejetée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 de la même loi prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail conclu le 1er octobre 2019 contient une clause résolutoire. Le 1er avril 2022, la société Action Logement Services a fait signifier un commandement de payer à M. [U] visant expressément cette clause qui prévoit que la résolution est acquise deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux. M. [U] ne justifie pas avoir réglé l'arriéré de loyers visé par le commandement de payer dans ce délai. Ce commandement étant resté infructueux deux mois après sa signification, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que les conditions de la clause résolutoire contenue au bail étaient réunies le 2 juin 2022. Il convient de confirmer le jugement sur ce point. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire Selon l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années (') au locataire en situation de régler sa dette locative. (') Pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. » Plus généralement, l'article 9 du code de procédure civil prévoit qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, M. [U] ne produit aucune pièce justifiant le montant de ses ressources et de ses charges et se borne à solliciter des délais de paiement au vu de ses « faibles ressources ». En l'absence d'éléments supplémentaires permettant à la cour d'évaluer la situation financière réelle de l'appelant et alors qu'il ne justifie pas du paiement du loyer courant, sa demande sera rejetée. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné faute de départ volontaire de M. [U] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique. Il convient encore de fixer l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation, soit le 2 juin 2022, jusqu'au départ effectif de M. [U] des lieux loués, au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi. Sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation Il convient de relever que la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions de la bailleresse du fait des impayés du locataire, dispose encore d'un recours personnel sur le fondement de l'article 2305 du code civil. Elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s'est acquittée entre les mains de la bailleresse en lieu et place du locataire défaillant et dont elle peut justifier sur quittance subrogative. Aux termes de la dernière quittance subrogative délivrée par la bailleresse le 13 novembre 2023, la SAS Action Logement Services est intervenue en lieu et place du locataire à hauteur d'une somme totale de 3 737,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à octobre 2023. Par conséquent, M. [U] sera condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3 737,41 euros et le jugement sera infirmé s'agissant du montant de la condamnation au paiement de l'arriéré locatif. Le jugement sera par ailleurs infirmé en ce qu'il a condamné M. [U] à payer à Action Logement Services une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçus en vertu du bail à compter du terme de janvier 2023, jusqu'à la libération effective des lieux loués. En revanche, il convient de dire que M. [U] sera condamné à payer à la SAS Action Logement Services les indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [U] aux dépens d'appel. En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, M. [U] sera condamné à payer à la société Action Logement Services une indemnité de 400 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et débouté de sa propre demande au titre des frais irrépétibles. Enfin, les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmés. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire et rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, Déboute M. [T] [U] de sa demande d'annulation du commandement, de l'assignation et du jugement ; Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il condamne M. [T] [U] à payer à la SAS Action Logement Services : - la somme de 1 777,38 euros au titre des loyers et des charges échus au 16 décembre 2022, - une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçus en vertu du bail à compter du terme de janvier 2023, jusqu'à la libération effective des lieux loués ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Fixe l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation, soit le 2 juin 2022, jusqu'au départ effectif de M. [T] [U] des lieux loués, au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ; Condamne M. [T] [U] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3 737,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'octobre 2023 ; Condamne M. [T] [U] à payer à la SAS Action Logement Services les indemnités d'occupation dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Déboute M. [T] [U] de l'ensemble de ses demandes ; Condamne M. [T] [U] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; Condamne M. [T] [U] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE