Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 21/03506

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY 8ème Chambre MINUTE N° DU : 16 Mai 2024 AFFAIRE N° RG 21/03506 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-N6JJ NAC : 72A FE-CCC délivrées le :________ à : SELARL AD LITEM JURIS, Me Fanny CORTOT Jugement Rendu le 16 Mai 2024 ENTRE : Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4], dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son administrateur judiciaire la SELARL [B] ALZERAI représenté par Maître [E] [B] dont le siège social est situé [Adresse 6] représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE DEMANDEUR ET : Madame [D] [W], [N] [S], née le 17 Décembre 1969 à [Localité 3] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 1] Madame [C] [F], [H], [V] [S], née le 08 Février 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représentées par Me Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE DÉFENDERESSES COMPOSITION DU TRIBUNAL : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ; Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, Assesseur : Julie HORTIN, Juge, Assistées de Zahra BENTOUILA, Greffière, lors des débats à l’audience du 14 Mars 2024 et de Eloïse FIGUIGUI, greffière, lors de la mise à disposition au greffe DÉBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 14 Mars 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Mai 2024 JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Madame [C] [S] et Mademoiselle [D] [S] sont propriétaires des lots n°149 et 171 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 4] sise [Adresse 2]. Par exploit de commissaire de justice du 4 juin 2021, le syndicat des propriétaires [Adresse 4], représenté par son administrateur judiciaire provisoire Maître [B], a fait assigner Madame [C] [S] et Mademoiselle [D] [S] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins, notamment, de les voir condamner au paiement de la somme 12.832,85 avec intérêts au titre de ses charges de copropriété impayées, outre leur condamnation pour des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles. Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives et d’actualisation n°3 régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 23 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] demande au tribunal judiciaire D’EVRY de : -recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé -condamner le défendeur à lui payer les sommes de: - 9.522, 47 euros au titre des charges impayées selon arrêté de compte du 26 janvier 2023 ADF 1T2023, régularisations de charges 2021 restitution régularisation créditrice 2018 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967; - 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil - 25 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965; - 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile - Dire que ces sommes porteront intérêt sans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 23 octobre 2020, date de la mise en demeure ; - Rejeter toute demande de délai ; -Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible - Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir - Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS représentée par Me Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande de condamnation, le syndicat des copropriétaires rétorque aux défenderesses qu’un grand nombre de représentants se sont succédés dans la gestion du syndicat principal et des syndicats secondaires et que Madame [D] [S] a déjà fait l’objet d’une condamnation au titre des charges impayées. Il précise que les dettes sont relatives à la période 2011-2023 et que les imputations des paiements ont eu lieu sur les dettes les plus anciennes. Il ajoute que les défenderesses n’apportent pas la preuve que les 9 règlements (avant 2011) allégués ne sont pas comptabilisés. Il indique que les règlements entre le 1er janvier 2011 et le 15 avril 2015 ont bien été pris en compte. Il souligne l’absence de règlement depuis 2017 ce qui a mis en péril la copropriété. Pour justifier sa demande de dommages et intérêts, il précise qu’en préférant rembourser d’autres créanciers et contraignant les autres copropriétaires à faire l’avance des frais, les défenderesses lui ont causé un préjudice financier distinct du simple retard de paiement. Elles compromettent également la gestion de la copropriété d’autant plus que la copropriété est en difficulté, placée sous administration judiciaire. Ainsi, elles aggravent sa situation. *** Aux termes de leurs dernières conclusions en réponse 4, notifiées par voie dématérialisée le 12 septembre 2023, Mesdames [S] demandent au tribunal que : • il soit constaté que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires est incomplet et ne permet pas de justifier du montant des sommes réclamées à Mesdames [S] ; • le syndicat des copropriétaires soit en conséquence débouté de l’ensemble de ses demandes ; Subsidiairement : • il soit constaté que nombre de règlements effectués par Mesdames [S] n’ont pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires ; • il soit jugé en conséquence que le montant de la dette imputé aux défenderesses au 26 janvier 2023, doit nécessairement être réduit à la somme de : -à titre principal 3.530,74 € € charges courantes incluses ; -à titre subsidiaire 3.938,99 € charges courantes incluses • il soit accordé à Mesdames [S] au visa de l’article 1343-5 du Code Civil, 24 mois de délais pour apurer le solde débiteur au titre des charges impayées à compter du jugement à intervenir ; • le syndicat des copropriétaires soit débouté de sa demande de dommages et intérêts et de celle fondée sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065 ; • le syndicat des copropriétaires soit débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; • le syndicat des copropriétaires soit condamné à payer à Mesdames [S] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; • il soit jugé que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens Pour contester les sommes dues, Madame [D] [S] et Madame [C] [S] expliquent que le décompte est tronqué. Elles expliquent que le syndicat des copropriétaires leur impute depuis 2005 des impayés et qu’elles les ont toujours contestés. Qu’il impute les réglements de 2012 sur l’arriéré de 2005. Elles soulignent que leurs réglements à compter du 31 décembre 2011 n’apparaissent pas sur le décompte. Elles évoquent 9 règlements encaissés par le syndic entre décembre 2005 et juillet 2010 qui n’ont pas été comptabilisés. Elles produisent des copies de chèques et une attestation bancaire. Elles contestent les frais imputés alors que leurs comptes étaient créditeurs le 31/12/2010 et 31/12/2011. Elles ne contestent pas avoir arrêté de payer à partir du 1/04/2017 au 31/12/2019 en raison de l’inaction du syndic face à l’infection de l’immeuble par les cafards. Elles disent être redevables de la somme de 7.320,79 euros qu’elles ont commencé à apurer avant l’assignation par 4 versements de 1.000 euros en sus des charges. Elles estiment à 5.583,48 euros les sommes réglées non prises en compte dans le décompte. Ainsi, elles estiment être redevables à ce jour de la somme de 3.530,74 euros. (si on tient compte du solde positif du 31/12/2010). Elles rétorquent au syndicat des copropriétaires que la société IME GESTION a géré le syndicat secondaire en 2013 et 2014 ce qui explique que les chèques soient libellés à cet ordre. Au soutien de leur demande de délai de paiement, elles expliquent que Madame [C] [S] est atteinte de cécité et est sans emploi. Elle perçoit l’allocation adulte handicapé pour 903,60 euros mensuels avec une enfant à charge. Madame [D] [S] perçoit la somme de 3.805 euros en qualité de gestionnaire de paie mais verse à sa soeur et ses parents une pension alimentaire pour 17.000 euros par an. Elle doit assumer également les charges de son propre appartement. Elles contestent les frais de recouvrement qui ne sont pas justifiés dans leur quantum. Quant aux dommages et intérêts, elles estiment que le syndicat ne démontre pas d’un préjudice distinct et certain indépendamment du déséquilibre crée par l’absence de paiement des charges. Elles affirment leur bonne foi, et avoir pâti des changements successifs de syndic. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du Code de procédure civil. L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 14 mars 2024.Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la demande de paiement des charges de copropriété  L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de payer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible”. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] produit au soutien de ses prétentions : -le justificatif de la qualité de copropriétaire des défenderesses qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°149 et 171 dans la copropriété ; -les appels de fonds et relevés individuels de charges à partir de 2015; -les procès-verbaux des décisions prises par l’administration provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté ; - un arrêt de la cour d’appel de Paris condamnant Madame [D] [S] à payer des charges impayées pour d’autres lots de copropriété; -un décompte réactualisé au 11 janvier 2023, faisant état des charges réclamées, appel de fonds du 31/12/2011 au 11/01/2023et fonds travaux inclus un solde débiteur de 9.522,47euros. En l’espèce, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires fait état d’un solde créditeur au 31/12/2011 de 237,93 euros, ce qui implique que rien n’est imputé dans la présente procédure aux défendresses de la période située entre 2005 et 2011. Par ailleurs, elles expliquent que neuf règlements entre décembre 2005 et juillet 2010 n’ont pas été comptabilisés. L’attestation bancaire qu’elles produisent ne fait pas état des dates d’émission des chèques ni de la date d’encaissement. Cette attestation précise que ces chèques sont libellés à l’ordre de FONCIA et SAGIM. Pour la période 2005 à 2011, le cabinet SAGIM est syndic du syndicat secondaire [Adresse 4] mais également de la copropriété RENOIR 33 dans laquelle Madame [D] [S] est également copropriétaire ainsi qu’il en ressort de l’arrêt de la Cour d’appel produit. La société FONCIA n’a jamais été syndic sur cette période. Ainsi, il est impossible de vérifier si ces chèques sont encaissés par la SAGIM pour le compte de la copropriété RENOIR 33 ou [Adresse 4] ni à quelle période. De plus les dates d’émission et d’encaissement ne sont pas fournies, si bien que les défenderesses échouent à démontrer que ces règlements n’ont pas été décomptés par le demandeur. Les parties ne produisent pas les appels de fonds entre 2011 et 2015 pour permettre au tribunal d’effectuer les vérifications sollicitées. Pour autant les appels de fonds produits par les défenderesses font état d’un solde débiteur de 5.743,53 euros au 30/12/2010. Aucun justificatif des paiements effectués par les défenderesses postérieurs à la période 2015 n’est produit. Elles expliquent toutefois avoir versé 4.000 euros depuis la présente procédure, et 900 euros trimestriels alors que les charges ne sont que de 780 euros ce que reprend d’ailleurs le syndic dansle décompte. Les défenderesses enfin reconnaissent ne pas avoir réglé les charges entre 2017 et 2019. Compte tenu de tous ces éléments, il sera tenu compte du décompte du syndic. Il apparaît donc que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur, selon arrêté de compte du 11/01/2023, sur la période du 31/12/2010 au 11/01/2023, appel charges 1er trimestre 2023, appels de fonds tvx alur, régularisation charges 2021 et restitution régularisation 2018 inclus, s'élève à la somme de 9.522,47 euros. S’agissant de la date de départ des intérêts au taux légal, il est justifié d’une mise en demeure de payer du 23 octobre 2020 qui peut être retenue comme point de départ des intérêts au taux légal. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront donc dus à compter du 23 octobre 2020. En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière. Sur la demande de dommages et intérêts Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l’espèce, il est à souligner que la copropriété [Adresse 4] est une copropriété dite en difficulté ce que Mesdames [S] ne peuvent méconnaitre. Ne pas régler les charges de copropriété pendant près de 2 années (2017-2019) à la copropriété dans une situation déjà précaire, et cela en toute connaissance de cause, a nécessairement causé un préjudice distinct de celui du simple retard. Il est par ailleurs évident, que par ce comportement, les défenderesses ont aggravé la situation de la copropriété. Il a par ailleurs contraint les autres copropriétaires à faire l’avance les frais, et a perturbé nécessairement la gestion de l’immeuble. Cependant, la complexité de la situation des syndics sucessifs, et les règlements partiels des défenderesses sont des éléments dont il doit être tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus. En conséquence, Mesdames [S] seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la CASES 18 la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les frais de recouvrement L’article 10-1 de la oi du 10 juillet 1965 dispose “Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.” En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 25 euros de mise en demeure du 23 octobre 2020 . Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] produit cette mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception ce dont il justifie ainsi que de sa facture. Par conséquent, la somme de 25 euros réclamée à ce titre apparaît bien fondée. Mesdames [S] sont condamnées à payer la somme de 25 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] au titre des frais de recouvrement. Sur la demande de délai de paiement En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire. En l’espèce, Mademoiselle [C] [S] justifie qu’elle perçoit l’allocation adulte handicapé pour 903,60 euros mensuels et avoir un enfant à charge. Sa situation précaire impose que lui soit accordé des délais de paiement. Madame [D] [S] explique percevoir 3.805 euros par mois et verser 17.000 euros de pension alimentaire annuelle à de la famille ce dont elle justifie par son avis d’impôt mais seulement pour l’année 2020. Compte tenu de ces éléments, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement des défenderesses ainsi qu'il sera dit au dispositif de la présente décision. Sur les dépens et les frais irrépétibles L’article 696 du code de procédure civile dispose que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Les défendresses, qui succombent, seront condamnées au paiement des dépens dont distraction au profit du cabinet SELARL AD LITEM JURIS représenté par Jean-Sébastien TESLER. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Elles seront également condamnées à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe. Il convient par conséquent de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Mesdames [D] [S] et [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 9.522,47 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur, selon arrêté de compte du 11/01/2023, sur la période du 31/12/2010 au 11/01/2023, appel charges 1er trimestre 2023, appels de fonds tvx alur, régularisation charges 2021 et restitution régularisation 2018 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020 et ce jusqu’à parfait paiement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mesdames [D] [S] et [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 500 euros à titre dommages et intérêts ; CONDAMNE Mesdames [D] [S] et [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement ; CONDAMNE Mesdames [D] [S] et [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; AUTORISE  Mesdames [D] [S] et [C] [S] à se libérer de leur dette par 24 versements mensuels de 480 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, DIT que les paiements s'imputeront en priorité sur le capital, CONDAMNE Mesdames [D] et [C] [S] aux dépens ; DIT que les dépens pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Sébastien TESLER, membre du cabinet SELARL AD LITEM JURIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Eloïse FIGUIGUI, greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,