Tribunal judiciaire, 19 février 2024. 19/11665

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 19/11665 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ2WW N° MINUTE : 1 Assignation du : 03 Octobre 2019 Jugement en fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 19 Février 2024 DEMANDEUR Monsieur [P] [B] [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0064 DEFENDERESSE S.A.R.L. SARAY exerçant sous l’enseigne CIZBIZ [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1952 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 05 Décembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 25 mars 2003, M. [P] [B] a donné à bail en renouvellement à la société Saray des locaux commerciaux se composant d'une salle de restaurant, d'une cuisine et au sous-sol d'une cave, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 5], pour une durée neuf ans à compter du 1er octobre 2002, moyennant un loyer annuel principal fixé provisoirement à la somme de 14.400 euros dans l'attente de la publication de l'indice de référence du 4e trimestre 2002. Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité de restaurant. Par acte extrajudiciaire du 31 décembre 2015, M. [B] a fait signifier à la société Saray un congé pour le 30 juin 2016 avec offre de renouvellement pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2016, moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 28.500 euros. Par mémoire du 12 juillet 2017, M. [B] a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 35.178 euros par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2016. Par mémoire en réponse du 8 novembre 2017, la société Saray a contesté le montant sollicité par le bailleur et a proposé la fixation du loyer à compter du 1er juillet 2016 à la somme de 12.200 euros par an, hors charges et hors taxes. Par acte du 3 octobre 2019, M. [B] a fait assigner la société Saray devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, aux fins notamment de voir le loyer du bail renouvelé fixé à la somme de 32.120 euros à compter du 1er juillet 2016. Par jugement rendu le 20 mai 2020 auquel il convient de se référer, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment : - rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Saray, - constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 31 décembre 2015 par M. [B], le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2016, - pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d'expert M. [G] [L] avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2016 au regard des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, - fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 2 décembre 2021. Il conclut à une valeur locative de 56,13 m² P. x 420 euros/m² P. = 23 575 euros par an, hors taxes et hors charges, portée à 24 753 euros après majoration de 5 % au titre du droit de terrasse et arrondie à 24.800 euros hors taxes et hors charges par an. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 avril 2023, M. [B] demande au juge des loyers commerciaux de : - rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la société Saray ; - déclarer mal fondée la société Saray en ses demandes et l’en débouter ; - fxier à 24.800 euros en principal le montant du loyer en renouvellement à compter du 1er juillet 2016 ; - dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer, à compter de l'assignation ; - ordonner l’anatocisme ; - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner la société Saray à verser à Monsieur [B] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la partie défenderesse aux entiers dépens qui comprendront les honoraires de l’expert. Au soutien de ses demandes, M. [B] fait exposer pour l’essentiel : - que l'exception d'incompétence de la société Saray est irrecevable pour avoir déjà été soulevée devant le juge des loyers commerciaux et tranchée par ce dernier par jugement du 20 mai 2020, - que la durée du bail expiré a excédé douze années par l'effet de la tacite prolongation, de sorte qu’il est bien fondé à demander la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative en application de l'article L. 145-34 du Code de commerce, - qu’il convient de retenir la surface pondérée de 56,13 m²p calculée par l'expert judiciaire, M. [L], - qu'il y a également lieu de retenir la valeur unitaire proposée par l'expert de 420 euros par m²p, - qu'il y a en outre lieu de retenir la majoration de 5 % appliquée par ce dernier au titre du droit à la terrasse, - qu’il appartient en conséquence au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer dont s'agit à la somme de 24.800 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2016. Aux termes de son dernier mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2022, la société Saray demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal : - Constater que la société Saray a réglé à Monsieur [B] une somme égale à six mois de loyer, soit par conséquent un terme de loyer d'avance en trop, alors que son loyer est payable trimestriellement et d'avance, En conséquence : - Se déclarer incompétent pour trancher le litige opposant les parties au profit du tribunal statuant au fond. A titre subsidiaire : - Débouter Monsieur [B] de ses demandes et prétentions, - Juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé a la valeur locative compte tenu de la durée effective du bail supérieure à 12 ans et ce, conformément aux dispositions de l'article L-145-34 alinéa 3 du Code de commerce. - Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 24.800 euros Hors taxes et Hors charges à compter du 1er juillet 2016, - Autoriser la société Saray à s'acquitter du différentiel de loyer dû sur la période courant du 1er juillet 2016 jusqu'au 31 décembre 2022. - Condamner Monsieur [B] à payer à la société Saray la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Juger que les frais d'expertise devront être supportés par Monsieur [B]. Au soutien de ses demandes, la société Saray fait exposer en substance : - à titre principal, qu'elle a réglé un terme de loyer en trop, qu'elle se réserve donc de demander au tribunal statuant au fond la condamnation de son bailleur à lui payer un intérêt sur ce terme trop-versé, que le juge des loyers doit en conséquence se déclarer incompétent au profit du tribunal statuant au fond, - à titre subsidiaire, que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative conformément à l'article L. 145-34 du Code de commerce, compte tenu de la durée du bail expiré, laquelle est supérieure à douze ans, - que l'expert judiciaire a fixé la surface pondérée des locaux à 56,13 m², - que ce dernier a estimé le montant du loyer de renouvellement à la somme de 24.800 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2016, - qu'en conséquence elle ne s'oppose pas à la fixation du loyer de renouvellement à cette somme, - qu'elle sollicite toutefois les plus larges délais de paiement pour s'acquitter du différentiel de loyer courant sur la période courant du 1er juillet 2016 au 31 décembre 2022, en application de l'article 1343-5 du Code civil. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 19 février 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la compétence La société Saray soutient que le juge des loyers commerciaux est incompétent pour connaître du litige opposant les parties compte tenu de sa demande de condamnation du bailleur à lui payer sur le fondement de l’article L. 145-40 du code de commerce un intérêt de retard sur un trop-versé de trois mois, faisant valoir que la compétence du juge des loyers commerciaux est d’interprétation stricte et qu’il ne peut statuer sur une autre contestation s’élevant à l’occasion d’une action en fixation du loyer du bail, seul le tribunal statuant au fond étant alors compétent. En application de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée a lieu à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. En l’espèce, dans le cadre de la présente instance, par mémoire du 28 novembre 2019, la société Saray a saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande tendant notamment à voir constater le règlement d'un trop-versé de loyer et à voir le juge des loyers se déclarer incompétent en conséquence, la demande relative au trop-versé excédant son pouvoir en application de l'article R. 145-23 du Code de commerce. Par jugement mixte du 20 mai 2020, le juge des loyers commerciaux, a tranché cette contestation, rappelant qu'il n'était pas saisi par la demande tendant à voir « constater » l'existence d'un trop-payé, une telle demande n'étant pas une prétention en ce qu’elle n'était pas susceptible d’emporter des conséquences juridiques. Le juge des loyers commerciaux a en conséquence rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société Saray. Aux termes de son dernier mémoire, la société Saray réitère dans les mêmes termes que précédemment sa demande tendant à voir « constater » le règlement d'un trop-payé de loyer et l'exception d'incompétence qui en résulterait. Dès lors, il sera relevé que la chose ainsi demandée est la même que celle tranchée par jugement du 20 mai 2020, que la demande est fondée sur la même cause, que la demande est entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité, de sorte que l'exception d'incompétence à nouveau soulevée par la société Saray se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée à la décision du 20 mai 2020. En conséquence, l'exception d'incompétence soulevée par la preneuse sera déclarée irrecevable. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé Il résulte du jugement rendu le 20 mai 2020 et il n’est pas contesté par les parties que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2016. Le bail s'étant poursuivi par tacite prolongation pendant plus de douze ans, il y a lieu de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative, en application des dispositions de l'article L. 145-34, avant-dernier alinéa du Code de commerce. En application de l'article L. 145-33 du Code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. Il sera relevé que les parties s'accordent pour retenir la surface pondérée, la valeur locative unitaire et les correctifs proposés par l'expert judiciaire. La surface de 56,13 m²p serra donc retenue, la valeur locative unitaire sera fixée à la somme de 420 euros/m²p au 1er juillet 2016, et il sera pratiqué une majoration de 5 % au titre de la terrasse. La valeur locative sera en conséquence fixée à la somme (arrondie) de 24.800 euros par an, hors taxes et hors charges (56,13 x 420 x 105 % euros). Sur les autres demandes Les intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel de loyer, correspondant à l'écart entre le montant du loyer fixé par le présent jugement et le montant du loyer provisionnel acquitté par la société Saray, seront dus par cette dernière à compter du 3 octobre 2019, date de l’assignation délivrée par le bailleur pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date. Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 3 octobre 2019 produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du Code civil. Il sera relevé que le juge des loyers commerciaux n'est saisi d'aucune demande tendant à la condamnation de la preneuse à payer le différentiel entre le montant du loyer fixé par le présent jugement et le montant du loyer provisionnel acquitté, une telle demande n'entrant au demeurant pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux en application de l’article R. 145-23 du Code de commerce. En conséquence, toute condamnation au paiement de ce différentiel étant exclue, la demande de délais de paiement formée par la société Saray sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil est sans objet. La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise. Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées. L'exécution provisoire, qui est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déclare irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par la société Saray, Fixe à la somme de 24.800 euros par an, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2016 portant sur le local situé [Adresse 2], à [Localité 5], Déclare sans objet la demande de délais de paiement formée par la société Saray, Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers à compter du 3 octobre 2019 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 3 octobre 2019 produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du Code civil, Ordonne l'exécution provisoire, Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire, Dit n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 19 Février 2024 La GreffièreLa Présidente M. PLURIELS. GUILLARME