Tribunal judiciaire, 02 septembre 2025. 25/00229

MINUTE N°25/02761 DOSSIER N° RG 25/00229 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M5YA JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025 _____________________________________________________________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL 33 Avenue Pierre Mendès France 75013 PARIS représentée par Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Bertrand THOMAS, avocat au barreau de ROUEN DEFENDEURS : Mme [J] [L] 23/25 rue Ferdinant Aoustin Naturea bat 7 appt 7401 76160 DARNÉTAL comparante en personne M. [N] [L] 23/25 rue Ferdinant Aoustin Naturea bat 7 appt 7401 76160 DARNÉTAL non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats à l'audience publique du 16 Juin 2025 JUGE : Stéphanie LECUIROT GREFFIÈRE : Marion POUILLE Le présent jugement a été signé par Mme Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Suivant actes sous signature privée du 22 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d'habitation à M. [N] [L] et Mme [J] [L] portant sur un immeuble situé Naturéa Batiment 7, 23/25 rue Ferdinand Aoustin Porte 7401 à DARNETAL (76160) ainsi que sur une place de stationnement située à la même adresse contre le paiement mensuel d'un loyer révisable de 534€, outre une provision pour charges de 89,39 et un loyer de 40 euros pour le parking. Le bailleur a saisi la CCAPEX le 27 septembre 2024. Le 3 octobre 2024, le bailleur a fait adresser aux locataires un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, et sollicitant le paiement de la somme de 1442,19 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 septembre 2024, dans un délai de six semaines. Selon actes de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, dénoncés à M. le Préfet de Seine-Maritime le 31 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [N] [L] et Mme [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de faire sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion sans délai des défendeurs, et de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, - condamner solidairement les défendeurs : - au paiement de la somme de 2081,34 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, arrêtée au 2 décembre 2024 ,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation des baux, - au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, - au paiement de la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de ces actes aux administrations. A l'audience du 16 juin 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, réitère l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement à la somme de 2422,94 € arrêtée au12 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse. Le bailleur déclare être d'accord pour l'octroi de délais de paiement et pour la suspension de la clause résolutoire pendant leur déroulement. Mme [J] [L] est comparante en personne. Elle affirme que la dette est d’ores et déjà soldée puisque le FSL de 2278,02 euros a été versé à son bailleur le 4 juin 2025. Elle explique qu’un plan d’apurement a été conclu avec le bailleur depuis mars 2025 et qu’elle règle en plus de son loyer résiduel courant (260 euros) la somme de 50 euros. Bien que régulièrement assigné, M. [N] [L] est absent et non représenté. L’information selon laquelle la dette serait soldée n’étant pas confirmée à l’audience par le conseil du bailleur, Mme [J] [L] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Le diagnostic social et financier a été réceptionné avant la clôture des débats et il en a été donné connaissance à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2025. La présidente a autorisé le conseil de la SA CDC HABITAT SOCIAL a communiqué en cours de délibéré une note confirmant le solde de la dette et un éventuel désistement. Aucune note en délibéré n’a été réceptionnée. EXPOSE DES MOTIFS Sur l'absence de l’un des défendeurs En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Sur la demande en constatation de la résiliation du bail L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige, dispose que “ Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ”. Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à M. [N] [L] et Mme [J] [L] d’avoir à payer la somme en principal de 1442,19 €. Ce commandement, délivré aux deux locataires, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail. En l'espèce, les locataires n'ont pas régularisé leur situation dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 15 novembre 2024. Sur la demande en paiement En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1342-10 du code civil que le paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne. Aux termes des articles L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite. En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 22 février 2024 et un décompte faisant état à la date du 12 juin 2025 d'une dette de 2728,12 €, échéance de juin 2025 incluse, dont il convient de déduire les frais de rejet et les frais de contentieux. Si Mme [J] [L] affirme que la situation a été soldée grâce au versement du FSL au bailleur et qu’elle produit un courrier en ce sens, l’information n’a toutefois pas été confirmée par le bailleur en cours de délibéré et le dernier décompte produit ne fait pas état de ce versement. Il y a donc lieu de condamner M. [N] [L] et Mme [J] [L] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2422,94 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, ainsi que des loyers qui seront dus depuis cette date jusqu'au présent jugement. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1442,19 euros et à compter du présent jugement pour le surplus. L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail. Sur les délais de paiement Il résulte de la combinaison de l'article 1343-5 du code civil et de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". Par ailleurs l'article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ". En l'espèce, l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire sont justifiés par la reprise des paiements par M [N] [L] et Mme [J] [L] et par l'accord du bailleur. Par conséquent, il convient d’accorder des délais de paiement, selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur déroulement. Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location, la poursuite de l’expulsion ainsi que le paiement solidaire d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, sans qu'il y ait besoin d'une nouvelle décision. En revanche il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois en cas d’expulsion. La demande sur ce point sera rejetée. Sur les demandes accessoires M. [N] [L] et Mme [J] [L], succombants, devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de l'assignation et de la notification de ces actes aux administrations. La SA CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée aux contrat de baux signés le 22 février 2024, entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part et M. [N] [L] et Mme [J] [L] d’autre part portant sur un immeuble situé Naturéa Batiment 7, 23/25 rue Ferdinand Aoustin Porte 7401 à DARNETAL (76160) et sur une place de stationnement située à la même adresse sont réunies au 15 novembre 2024 ; Condamne solidairement M. [N] [L] et Mme [J] [L] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2422,94 € au titre des loyers et charges arrêtés au 12 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme 1442,19 euros et du présent jugement pour le surplus, ainsi que des loyers et charges qui seront dus depuis cette date jusqu'au présent jugement ; Autorise M. [N] [L] et Mme [J] [L] à se libérer de leur dette par 35 mensualités de 50 € et par une 36ème mensualité incluant le solde de la dette, chacune étant payable en plus du loyer courant, le 10 de chaque mois suivant la signification du présent jugement ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ; Dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Dit qu'au contraire, à défaut de paiement du loyer courant et/ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine : - la totalité de la somme restant due redeviendra exigible, - la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, - à défaut pour M [N] [L] et Mme [J] [L] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur, - M [N] [L] et Mme [J] [L] seront solidairement tenus de payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M [N] [L] et Mme [J] [L] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de l'assignation et de la notification de ces actes aux administrations ; Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit ; Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du Tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS, LE GREFFIER, LE JUGE