Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/01550

Minute n° : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 08 FÉVRIER 2024 N° RG 23/01550 - N° Portalis DB22-W-B7H-ROJ2 Code NAC : 72A DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VEXIN BOUCLE DE SEINE ayant son siège social situé [Adresse 2] prise en son établissement FONCIA BOUCLES DE SEINE situé [Adresse 1], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège, Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEUR : Monsieur [B] [G] né le 09 Octobre 1987 à [Localité 5] (78), demeurant [Adresse 3], Comparant. DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 11 DÉCEMBRE 2023 Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 11 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Février 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte d'huissier en date du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE a fait assigner M. [B] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes : - 2.744,90 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 octobre 2023, - 942,24 € au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles, - 290,18 € au titre des frais de recouvrement, - 1.500 € à titre de dommages et intérêts, - 2.087,26 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. A l'audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes, y compris la demande de dommages-intérêts. Il a remis un décompte actualisé de la dette. Il indique ne pas être opposé à des délais de paiement mais exige qu’il y ait une clause de déchéance du terme. M. [G] a comparu à l’audience. Il reconnaît le montant de la dette et indique avoir rencontré des difficultés professionnelles l’ayant empêché de régler ses charges de copropriété. Il indique avoir effectué un règlement le matin même d’un montant de 1.500 € et qu’il s’engage à faire un nouveau règlement le lendemain de l’audience. Il souhaite un échéancier pour le reste de la dette, soit la somme de 1.160,28€. Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à produire par note en délibéré un décompte actualisé. Par note en délibéré en date du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fourni un décompte actualisé. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions dues Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de M. [G] pour le lot n°509, - une sommation de payer en date du 6 décembre 2022, - plusieurs mises en demeure en date du 10 octobre 2023, 9 août 2022 et 9 mai 2022, - le contrat de syndic du 20 septembre 2021, - un décompte en date du 10 octobre 2023, - les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 20 septembre 2021 et 7 mars 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice précédent et voté le budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que divers travaux, - les appels de provisions de charges et fonds travaux pour les années 2022 et 2023, - un relevé général des dépenses du 4 octobre 2021 au 30 septembre 2022, - un décompte en date du 5 février 2024 sur lequel apparaît un versement de M. [G] d’un montant de 1.500 €, le 13 décembre 2023. Il convient de relever que figure sur le décompte du 5 février 2024 un montant de 893,05 € correspondant à un solde de charges au 30 septembre 2023 qui ne figure pas dans l’assignation et dont il n’a pas été non plus fait référence à l’audience du 11 décembre 2023 et qui n’apparaît pas dans le décompte du 10 octobre 2023 versé par le syndicat des copropriétaires. Il convient, dès lors, de ne pas tenir compte de cette somme au titre de la présente instance. Il résulte des pièces ainsi produites tenant compte du versement effectué par M. [G] le 13 décembre 2023, d’un montant de 1.500 €, que ce dernier reste redevable de la somme de 1.244,90 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus). Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer cette somme. Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme Si le syndicat des copropriétaires peut invoquer l'exigibilité anticipée des appels provisionnels de l'exercice en cours, il ne peut en être de même pour les appels de l'exercice suivant, aucun appel provisionnel n'étant encore exigible, même si le budget prévisionnel pour cet exercice a été approuvé par l'assemblée générale. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la déchéance du terme tirée de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour les provisions sur charges et les cotisations du fonds de travaux de l'exercice 2024, la mise en demeure du 10 octobre 2023 ne portant que sur les charges de l'exercice 2023. En effet, les provisions sur charge du 1er trimestre 2024, exigibles au 1er janvier 2024, ne l’étaient pas à la date d’envoi de la mise en demeure. Dès lors, la demande en paiement au titre des provisions afférentes à l'exercice 2024 encore à échoir n'est pas fondée, l'article 19-2 sanctionnant seulement le non paiement d'une provision par l'exigibilité anticipée de provisions non encore échues pour le seul exercice en cours ainsi que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation l'a précisé dans un arrêt rendu le 22 septembre 2010 (pourvoi n° 09-16.678). Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande faite à ce titre. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. À l'audience du 11 décembre 2023, M. [G] sollicite l'octroi de délais de paiement auxquels le syndicat des copropriétaires n’est pas opposé. Il apparaît que M. [G] a été confronté à des difficultés d’ordre professionnel pour payer dans les délais ses charges de copropriété mais qu’il est actuellement dans une démarche d’apurement de sa dette, celui-ci ayant effectué un versement d’un montant de 1.500 € le 13 décembre 2023. Il convient dès lors, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement par 23 versements mensuels de 60 euros, le solde de la dette restant dû devant être réglé en une seule fois le 24ème mois. En cas de non-paiement d'une seule mensualité de la dette, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible. Sur les frais nécessaires au recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement retenus : - une mise en demeure du 9 mai 2022 pour un montant de 42 €, - une relance du 2 juin 2022 pour un montant de 32 €, - une mise en demeure du 9 août 2022 pour un montant de 42 €, - une relance du 6 septembre 2022 pour un montant de 32 €, - une sommation de payer du 6 décembre 2022 pour un montant de 142,18 € soit un montant total de 290,18 €. En conséquence, M. [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 290,18 €. Sur les dommages-intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires de caractériser d'une part, la mauvaise foi du copropriétaire débiteur et d'autre part, l'existence d'un préjudice indépendant du retard. En l’espèce, il convient de relever que M. [G] a comparu à l’audience et a reconnu l’intégralité de la dette. Il a expliqué avoir été confronté à des difficultés d’ordre professionnel mais a effectué la veille de l’audience un versement conséquent de 1.500 € pour apurer une partie de la dette. Aucune mauvaise foi ne saurait dès lors être retenue à son encontre. Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts. Sur les mesures accessoires M. [G] qui succombe supportera la charge des dépens. Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. [G] sera condamné à lui payer une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond, Condamne M. [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (78) représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, les sommes suivantes : -1.244,90 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), - 290,18 € au titre des frais nécessaires au recouvrement, Accorde à M.[B] [G] un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette, par versements mensuels de 60 euros, à compter du 10 du mois qui suit la signification de la présente décision, et tous les 10 de chaque mois jusqu'au parfait règlement, le 24ème versement correspondant au solde restant dû augmenté des intérêts et éventuels frais, Dit qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité de la dette à son échéance, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, Rappelle que les mensualités de 60 € viendront s’ajouter aux charges de copropriété dues chaque mois, Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (78) représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, de sa demande au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles, Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (78) représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, de sa demande de dommages-intérêts, Condamne M.[B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (78) représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M.[B] [G] à payer les dépens, Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (78) représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, de toutes ses demandes plus amples ou contraires, Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 FEVRIER 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR