Tribunal judiciaire, 17 mai 2024. 23/08904

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Salima FEDDAL Me Bruno MOTILA Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/08904 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KD7 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 17 mai 2024 DEMANDERESSE Madame [T], [S], [N] [F], Domiciliée chez son adminstrateur de biens, la SARL LA GESTION DU MARAIS- [Adresse 2] représentée par Me Salima FEDDAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0201 DÉFENDERESSE Madame [M] [X] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Bruno MOTILA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0767 COMPOSITION DU TRIBUNAL Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mai 2024 par Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 17 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08904 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KD7 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 24 septembre 2020, Madame [T] [F] a donné à bail à Madame [M] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], pour une durée de trois ans renouvelable. Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, Madame [T] [F] a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, à effet au 30 septembre 2023 à Madame [M] [X]. Madame [M] [X] est restée dans les lieux à l'issue du congé. Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, Madame [T] [F] a fait assigner Madame [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : -déclarer Madame [M] [X] occupante sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2023 des lieux situés [Adresse 1] ; -condamner Madame [M] [X] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2697,67 euros jusqu'à la libération des lieux et remise effective des clés ; -ordonner l'expulsion de Madame [M] [X] et de tous occupants de son chef du logement situé au rez-de-chaussée, porte gauche dans l'entrée commune du bâtiment unique situé [Adresse 1], avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans la libération des lieux et la remise effective des clés, à compter de la signification du jugement à intervenir ; -condamner Madame [M] [X] à payer la somme de 8308,93 euros à Madame [T] [F], correspondant à un arriéré de loyers à la date du 29 septembre 2023, en derniers ou quittances, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ; -la condamner à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; -condamner Madame [M] [X] en tous les dépens, en ceux-ci inclus les frais du commandement de payer délivré le 15 avril 2022, ainsi que du congé délivré le 28 juin 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2023, et renvoyée à l'audience du 20 mars 2024, à laquelle elle a été retenue, la demande de renvoi formée par le défendeur aux fins de mise en cause du mandataire n'ayant pas été acceptée. Madame [T] [F], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises dans ses observations orales aux termes desquelles elle demande de : -déclarer valable et régulier le congé signifié par acte de l'étude Atlas Justice, commissaire de justice, à Madame [M] [X] le 28 juin 2023, à la demande de Madame [T] [F], pour le 30 septembre 2023, compte tenu des motifs légitimes de son refus de renouvellement du bail ; -déclarer Madame [M] [X] occupante sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2023 des lieux situés [Adresse 1] ; -condamner Madame [M] [X] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2697,67 euros jusqu'à la libération des lieux et remise effective des clés ; -ordonner l'expulsion de Madame [M] [X] et de tous occupants de son chef du logement situé au rez-de-chaussée, porte gauche dans l'entrée commune du bâtiment unique situé [Adresse 1], avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans la libération des lieux et la remise effective des clés, à compter de la signification du jugement à intervenir ; -condamner Madame [M] [X] à payer la somme de 8308,93 euros à Madame [T] [F], correspondant à un arriéré de loyers à la date du 29 septembre 2023, en derniers ou quittances, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ; -débouter Madame [M] [X] de toutes ses demandes ; -la condamner à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; -condamner Madame [M] [X] en tous les dépens, en ceux-ci inclus les frais du commandement de payer délivré le 15 avril 2022, ainsi que du congé délivré le 28 juin 2023. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [M] [X] a manqué à ses obligations et notamment à celle de payer son loyer à échéance, une mise en demeure de payer la somme de 7625,14 euros lui ayant été envoyée le 28 février 2023, après la délivrance d'un commandement de payer la somme de 8767,46 euros le 15 avril 2022, laissant une dette locative de 13215,82 euros à la date de l'assignation, et de 5795,07 euros au 19 mars 2024. Elle ajoute que la locataire a omis de justifier de son assurance-habitation, et qu'elle a refusé de laisser l'accès au bien loué pour les travaux nécessaires que devait engager le bailleur pour désinsectiser les poutres. Sur les demandes reconventionnelles formées en défense, elle s'oppose à ce que le bail soit requalifié en bail non-meublé, faisant valoir que l'inventaire des meubles démontre qu'elle disposait des équipements essentiels à l'exception d'un dispositif occultant dans la chambre, que Madame [M] [X] avait accepté d'acheter elle-même et dont elle a été totalement remboursée. Elle soutient que les diagnostics obligatoires étaient annexés au bail, de même que l'état des lieux d'entrée et l'inventaire des meubles. Elle expose que le montant du loyer de référence majoré est conforme au dispositif d'encadrement des loyers, et que le loyer était justifié par la disposition des lieux, notamment l'existence d'un jardin privé de 20 mètres carrés. Elle conteste que les lieux se soient trouvés insalubres par la présence d'insectes xylophages dans les poutres, et soutient que si le problème a persisté, cela procédait de Madame [M] [X] qui n'a pas permis à l'entreprise de fixer un rendez-vous avec elle pour achever le travail. Elle ajoute qu'elle a fait intervenir une entreprise pour le chauffage, et que celle-ci a accompli un réglage du thermostat. Elle expose que le contrat comprenait une clause d'indexation du loyer, et que le montant des charges était forfaitisé, et le dépôt de garantie était régulièrement fixé à deux mois de loyer pour garantir le mobilier. Madame [M] [X], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites, reprises dans ses observations orales, aux termes desquelles elle demande de : -in limine litis : - dire et juger nul et de nul effet le commandement en date du 15 avril 2022 ; - dire et juger nul et de nul effet le congé pour motif légitime et sérieux en date du 28 juin 2023 ; -à titre principal : - requalifier le bail meublé en bail non meublé ; - dire et juger nul et de nul effet le congé délivré au locataire ; dire et juger que le bail est reconduit tacitement pour une durée de 3 ans à compter du 1er octobre 2023 ; - débouter Madame [T] [F] de ses demandes ; - condamner Madame [T] [F] à lui verser : - 33886,05 euros au titre du trop-perçu afférent à l'encadrement des loyers ; - 43963,96 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance paisible dû aux nuisibles affectant l'appartement ; - 1677,41 euros au titre de l'absence de jouissance entre le 1er et le 20 octobre 2020 ; - 2480 euros au titre du trop-perçu sur le dépôt de garantie ; - 5000 euros au titre du préjudice moral ; -en tout état de cause : - compenser les sommes dues par Madame [T] [F] à Madame [M] [X] et celles éventuellement dues par Madame [M] [X] à Madame [T] [F] ; - condamner Madame [T] [F] à lui verser 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; -à titre subsidiaire, accorder les plus larges délais de paiement à la locataire. A l'appui de ses demandes formées in limine litis, Madame [M] [X] expose que le commandement de payer du 15 avril 2022 pour un montant de 8767,46 euros n'a pas pris en considération le règlement de la somme de 2350 euros au mois de février 2022, et qu'il mentionne une absence de règlement du mois d'avril 2022 alors qu'un paiement est intervenu le 2 avril 2022. Elle estime que par voie de conséquence, le congé se fondant sur ces arriérés inexacts est également nul. Elle ajoute que le bail n'est pas conforme aux dispositions du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où elle a été obligée d'acheter des rideaux et des radiateurs, et où il manquait certains autres éléments d'équipement, de sorte qu'il doit être requalifié en bail non-meublé. Elle estime que le congé est dépourvu de motifs légitimes et sérieux dans la mesure où il ne lui a pas été notifié dans le délai de six mois, où elle a réglé l'intégralité des loyers, où elle a justifié de son assurance habitation, et où elle avait formulé, auprès de son bailleur, un relogement dans le temps du traitement des insectes xylophages compte tenu du risque d'inhalation des gaz nécessaires pour effectuer le traitement. Elle expose que le bail devant être requalifié en bail non meublé, le loyer aurait dû être de 1791,87 euros, et qu'en raison de la présence d'insectes xylophages, elle n'a pu bénéficier de la jouissance des chambres. Elle ajoute qu'elle n'a pu jouir de son bien entre le 1er octobre 2020 et le 20 octobre 2020. Elle fait valoir qu'elle a dû se rendre à plusieurs reprises chez son médecin pour guérir les démangeaisons et l'asthme imputables à la présence d'insectes dans les lieux, ce qui lui a ainsi causé un préjudice moral. Elle fait enfin valoir que dans le cadre d'un bail meublé, le dépôt de garantie ne pouvait excéder un mois de loyer. Au jour de l'audience, elle précise avoir accompli un versement de 1000 euros. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024, par mise à disposition au greffe. Par courrier reçu le 22 mars 2024, Madame [M] [X] a transmis une note en délibéré relative au paiement qu'elle a déclaré avoir accompli. Une telle note en délibéré n'ayant pas été autorisée à l'issue de la clôture des débats, elle sera écartée des débats. MOTIFS DE LA DECISION I.Sur la demande in limine litis tendant à annuler le commandement de payer du 15 avril 2022 En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. En application de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée pour vice de forme, sauf formalité substantielle ou d'ordre public, qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité. En l'espèce, un commandement de payer et de fournir l'attestation d'assurance a été délivré à Madame [M] [X] le 15 avril 2022. Ce commandement fait état d'un arriéré locatif arrêté au 31 mars 2022 d'un montant de 5990,95 euros arrêté au 31 mars 2022, d'un loyer à échoir d'avril 2022 2610,19 euros et du coût de l'acte de 166,32 euros. Madame [M] [X] soutient que le montant de l'arriéré indiqué sur le commandement est erroné, exposant avoir réglé la somme de 2350 euros au mois de février 2022, et avoir également accompli un paiement le 2 avril 2022. Elle justifie d'un paiement le 2 avril 2022 pour un montant de 2600 euros, qui correspond en tout état de cause à une partie du montant indiqué pour le loyer d'avril 2022, ainsi que d'un paiement de 2350 euros par virement le 9 février 2022, dont il n'a pas été tenu compte par la bailleresse pour l'établissement du décompte. Néanmoins, Madame [M] [X] ne justifie pas que le commandement lui ait causé grief. Par conséquent, la demande tendant à annuler le commandement de payer du 15 avril 2022 sera rejetée. II.Sur le congé du 28 juin 2023 Selon l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. Si l'appréciation du caractère sérieux et légitime du motif allégué doit en principe se faire au jour de la délivrance du congé, ceci n'exclut pas la prise en compte d'éléments postérieurs permettant de contrôler son caractère légitime et sérieux. Madame [M] [X] soutient que l'annulation du commandement du 15 avril 2022 entraine par voie de conséquence l'annulation du congé du 28 juin 2023. Outre que le congé du 28 juin 2023 ne repose pas exclusivement sur le commandement du 15 avril 2022, de sorte que l'irrégularité du premier n'entraine pas nécessairement l'irrégularité du second, en l'espèce, le commandement du 15 avril 2022 ne fait l'objet d'aucune annulation, de sorte que la demande tendant à annuler, par voie de conséquence, le congé du 28 juin 2023 n'est pas un motif, en soi, pour justifier de l'annulation du congé. Le congé du 28 juin 2023 indique qu'il a été délivré à la demande de Madame [T] [F], à Madame [M] [X] pour le 30 septembre 2023 pour " les motifs légitimes et sérieux suivants : -défaut de paiement du loyer (dette locative de 13125,82 euros) en dépit d'une mise en demeure par lettre recommandée en date du 28 février 2023 et d'un commandement de payer les loyers en date du 15 avril 2022 ; -absence de justification du contrat d'assurance habitation en dépit d'un commandement d'avoir à fournir l'attestation d'assurance en date du 15 avril 2022 ; -refus d'accès au bien loué pour des travaux de la copropriété pour désinsectisation des poutres ". En premier lieu sur le motif tiré du défaut de paiement des loyers, le bail précise que le loyer était de 2040 euros, payable par mois, d'avance le premier jour du terme, outre 380 euros de complément de loyer et 180 euros de provisions pour charges. Il précise également qu'il serait révisé de plein droit chaque année au 1er octobre sur la base de l'indice de référence des loyers. Au regard du décompte versé par la bailleresse (pièce numéro 8), une dette locative d'un montant limité à 240 euros a commencé à se constituer entre les mois de mars 2021 et octobre 2021, puis a augmenté. Ce décompte mentionne ainsi une dette locative de 5990,95 euros au 31 mars 2023. Néanmoins, cette dette à cette date doit être relativisée dès lors que le paiement de 2350 euros du 9 février 2023 dont justifie Madame [M] [X] a ultérieurement été mentionné à la date du 1er avril 2022 sous la référence " Règlement Ammann 10/02/2022 ". Ainsi, à cette date, la dette était de 3651,14 euros, soit un peu plus d'un loyer de retard. La mise en demeure par lettre recommandée du 28 février 2023 fait pour sa part état d'une dette de 7625,14 euros, soit une augmentation conséquente de celle-ci, pour atteindre 8015,82 euros au jour de la délivrance du congé le 28 juin 2023. Pour autant, il y a lieu de relever, au regard de ce même décompte, que moins de deux mois se sont toujours écoulés depuis le début des relations contractuelles entre deux versements de Madame [M] [X], et que ceux-ci n'ont jamais été inférieurs à 2000 euros, ce qui tend, là encore, à nuancer la gravité du manquement de la locataire à l'obligation de régler ses loyers. Au surplus, la dette avait considérablement diminué au 14 novembre 2023, pour atteindre la somme de 2706,50 euros. Par ailleurs, sur la totalité des sommes appelées depuis le début du contrat (116537,12 euros), Madame [M] [X] a réglé, selon le décompte au 19 mars 2024 la somme de 110742,05 euros, ce qui conduit également à tempérer la gravité du manquement. En second lieu, s'agissant du motif tiré de l'absence de justification du contrat d'assurance habitation, Madame [M] [X] produit une attestation d'assurance du 30 octobre 2023 selon laquelle l'intéressée est assurée depuis le 3 octobre 2020. Ce motif n'est ainsi pas fondé. En troisième lieux, en ce qui concerne le refus d'accès au bien loué pour les travaux de désinsectisation des poutres, Madame [T] [F] verse une facture du 3 février 2023 d'une entreprise d'intervention contre les nuisibles et prévoyant un passage chez Madame [M] [X], et un courriel de l'entreprise à l'administrateur de bien du 14 février 2023 indiquant qu'après plusieurs appels afin de convenir d'un rendez-vous chez Madame [F] pour finir le travail, elle ne parvient pas à fixer un rendez-vous. L'échange de courriels entre Madame [X] et la même société le 1er février 2023 permet de constater que l'entreprise avait bien pris contact avec elle, par courriel du 1er février 2023, aux termes duquel elle ne prévoyait nullement une intervention pour le lendemain mais lui demandait de lui communiquer une date pour procéder au traitement, et précisait que la locataire devait quitter les lieux pendant 24 heures. Ainsi, l'intervention de l'entreprise ne nécessitait nullement pour la locataire de quitter son appartement sur une période de trois jours et d'être relogée par le bailleur à ce titre, et il n'est pas davantage établi que l'entreprise ne pouvait intervenir que le lendemain du 1er février 2023. Madame [M] [X] a ainsi contrevenu à ses obligations en s'abstenant de permettre l'intervention de l'entreprise chargée de la désinsectisation. Ainsi, Madame [M] [X] a manqué à ses obligations de régler ses loyers à bonne date et de permettre l'intervention d'un service de désinsectisation. Néanmoins, le manquement à l'obligation de régler l'intégralité des loyers a été tempéré par le caractère limité de la dette au regard de l'intégralité des paiements accomplis. Aussi, et compte tenu de l'ensemble de ces éléments, le motif légitime et sérieux du congé n'est pas suffisamment établi en l'espèce. Il en résulte le que le congé délivré le 28 juin 2023 sera annulé. Les demandes de Madame [T] [F] tendant à déclarer Madame [M] [X] occupante sans droit ni titre, à l'expulser et à la condamner à verser une indemnité d'occupation seront donc rejetées. III.Sur les autres demandes A.Sur la demande de requalification du bail en bail non meublé Aux termes de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret. L'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dispose que le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants : 1° Literie comprenant couette ou couverture ; 2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; 3° Plaques de cuisson ; 4° Four ou four à micro-ondes ; 5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ; 6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; 7° Ustensiles de cuisine ; 8° Table et sièges ; 9° Etagères de rangement ; 10° Luminaires ; 11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. La charge de la preuve du caractère meublé du bien appartient au bailleur. La demande de requalification conduit à apprécier la nature du contrat, tel que conclu et porte sur la recherche de la commune intention des parties lors de sa conclusion, l'éventuelle fraude et l'appréciation objective de l'occupation des lieux, faisant suite à la conclusion du contrat. En l'espèce, le contrat de bail du 24 septembre 2020 indique qu'il s'agit d'un bail meublé. Cette simple indication est toutefois insuffisante, en elle-même, pour établir le caractère meublé ou non du bien. Il convient ainsi d'examiner les pièces versées par le bailleur afin d'établir si le bien présente les éléments d'équipement requis pour être qualifié de bail meublé. Un inventaire et un état des lieux d'entrée sont produits aux débats par le bailleur. Si des éléments d'équipement sont mentionnées (radiateurs, lit deux places, deux oreillers, matelas en mousse, six verres à pied, quatre chaises, une table, une commode, un canapé, un ensemble d'éléments de cuisine, un parasol, une banquette, deux bacs pour les plantes, un ensemble de fourchettes, un ensemble de couteaux de cuisine, un réfrigérateur, un congélateur, un lave-linge, une plaque de cuisson, un four, un sèche-linge, une poêle à frire, trois casseroles, une planche à viande), il n'en demeure pas moins que des éléments d'équipement nécessaires aux besoins de base de la vie courante font défaut, à savoir manger et dormir, tels que une couette ou une couverture, des assiettes, des plats. Ainsi, à défaut de présence de tels éléments, le bien d'habitation, bien que non absolument dépourvu de tout élément d'équipement, ne présente pas les éléments d'équipement suffisants pour recevoir la qualification de bail meublé. Par conséquent, le bail sera requalifié en bail non meublé. B.Sur la demande de paiement d'un arriéré locatif et la demande restitution des loyers au titre du dispositif de l'encadrement des loyers En l'espèce, la bailleresse produit un décompte au 1er mars 2024 selon lequel l'arriéré locatif s'élève à la somme de 5795,07 euros. Selon les dispositions de l'article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 pris dans sa rédaction applicable au présent litige, dans les territoires où s'applique l'encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. L'article 140 V de cette même loi précise encore que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. L'article 1 du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 prévoit la mise en place, sur l'intégralité du territoire de la ville de [Localité 3], du dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée. En l'espèce, le contrat de bail indique que la surface habitable est de 60,13 mètres carrés, que le loyer de référence est de 34 euros par mètre carrés, que le montant du loyer mensuel est de 2040 euros payable d'avance le premier jour du mois et qu'un complément de loyer de 380 euros est prévu en raison de la jouissance privative du jardin, d'une pièce et d'une salle de bain en sous-sol de 17 mètres carrés. Le bail prévoit également le paiement de la somme de 180 euros au titre d'un forfait de charges. Le bail étant requalifié en bail non meublé, le loyer de référence de 34 mètres carrés pour un logement meublé, le montant du loyer hors complément de loyer de 2040 euros, correspondant à 34 euros x 60 mètres carrés est erroné. La partie défenderesse produit une estimation de la Ville de [Localité 3] du 18 mars 2024 indiquant que pour le logement situé à l'adresse du bien, non meublé, et constitué de quatre pièces, d'une superficie de 60,13 mètres carrés, le loyer de référence majoré était fixé à 1791,87 euros au 1er juillet 2019. L'estimation n'est toutefois pas actualisée à la date de la conclusion du bail au mois de septembre 2020 à effet au 1er octobre 2020, de sorte que la partie défenderesse ne justifie pas du montant du loyer de référence majoré à la date de la conclusion du bail. La bailleresse produit pour sa part une estimation du loyer de référence majoré à l'adresse du bien, pour une location non meublée pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, et pour un loyer de référence majoré de 30,60 euros par mètre carré. Il y a lieu de retenir ce montant dans la mesure où elle demeure inférieure au montant retenu lors de la conclusion du bail. Il est ainsi établi que le loyer, hors complément de loyer, devait être fixé au maximum à 30,60 euros par mètre carré, soit 1839,97 euros, révisable chaque année au regard des dispositions du bail. La somme de 200,03 euros a ainsi été appelée chaque mois de manière non justifiée auprès de la locataire depuis le 1er octobre 2020, soit pendant 41 mois entre le 1er octobre 2020 et le 1er mars 2024, soit un total de 8201,23 euros. En ce qui concerne le complément de loyer, les dispositions du bail mentionnent qu'il se trouve justifié par la présence d'un jardin privatif et d'une salle de bain et d'une pièce en sous-sol de 17 mètres carrés. Au regard de ces éléments, le complément de loyer de 380 euros se trouvait ainsi justifié. Au regard des sommes appelées par la bailleresse, supérieures à celles devant être restituées à la locataire, il en résulte que, par compensation, Madame [T] [F] sera déboutée de sa demande au titre de la dette locative, et qu'elle sera condamnée à verser à Madame [M] [X] la différence entre ces deux sommes, soit 2406,16 euros (soit 8201,23 - 5795,07 euros). C.Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance pour la présence d'insectes xylophages En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations." L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. En application de cet article, le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Enfin, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions. En l'espèce, la locataire s'est plainte de la présence d'insectes xylophages dans les lieux, et verse des lettres recommandées avec avis de réception des 22 août 2021, 22 juin 2022, 16 septembre 2022 faisant état de la présence de ces insectes dans les poutres, ainsi que des échanges de SMS avec le syndic et la société des nuisibles courant 2022 confirmant la présence de ces insectes. Comme indiqué précédemment néanmoins, le bailleur s'est mobilisé afin d'assurer le traitement de ces nuisibles, et c'est la locataire qui a fait obstacle à l'intervention du service de désinsectisation au mois de février 2023. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de réparation du préjudice de jouissance lié à la présence d'insectes xylophages. Pour les mêmes motifs, elle sera également déboutée de sa demande de réparation du préjudice moral, dont elle ne justifie, au surplus, pas le chiffrage. D.Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance du 1er octobre 2020 au 20 octobre 2020 Madame [M] [X] soutient qu'elle a subi un préjudice de jouissance entre le 1er octobre 2020 et le 20 octobre 2020, faute d'avoir disposé de chauffage dans son appartement. Néanmoins, l'état des lieux du 1er octobre 2020 n'indique nullement que les radiateurs, bien mentionnés dans le document, étaient dysfonctionnels. En tout état de cause, le bailleur produit une facture du 6 novembre 2020 faisant état d'une recherche de panne sur le chauffage de la chambre et du salon, et qu'un réglage du thermostat centralisé à été réalisé. Il résulte de cet élément que s'il a été fait état d'une panne de chauffage en début de bail, il n'a été nécessaire, pour remédier au désordre, que de régler le thermostat centralisé. Il n'est ainsi pas établi que l'absence dont se plaint Madame [M] [X] ait procédé d'un manquement du bailleur, un simple réglage du thermostat ayant permis d'y remédier. En conséquence, Madame [M] [X] sera déboutée de sa demande. E.Sur la demande de restitution partielle du dépôt de garantie Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements non meublés, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. En l'espèce, la locataire a versé au bailleur la somme totale de 4900 euros à titre de dépôt de garantie, correspondant à plus deux mois de loyers, complément de loyer inclus. Le bail étant requalifié en bail non meublé, la bailleresse ne pouvait exiger que le versement, au titre du dépôt de garantie, que d'une somme correspondant à mois de loyer, soit 2219,97 euros complément de loyer inclus. En conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame [M] [X] de remboursement du trop-perçu sur le versement du dépôt de garantie à hauteur de la somme réclamée, soit 2480 euros. F.Sur la demande de délais de paiement Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Madame [M] [X] étant, au titre de la présente décision, créancière de sommes à l'égard de Madame [T] [F], sa demande de délais de paiement sera nécessairement rejetée. IV.Sur les accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Madame [T] [F], succombant, sera condamnée aux dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. L'équité et la situation économique des parties commande de rejeter chacune des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, par jugement contradictoire, Rejette la demande in limine litis tendant à annuler le commandement de payer du 15 avril 2022 ; Annule le congé délivré par Madame [T] [F] à Madame [M] [X] le 28 juin 2023 ; Rejette en conséquence les demandes de Madame [T] [F] tendant à déclarer Madame [M] [X] occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2023, à la condamner à verser une indemnité d'occupation et à prononcer son expulsion sous astreinte ; Dit que le bail s'est reconduit pour une durée de 3 ans à compter du 1er octobre 2023 ; Ordonne la requalification du bail conclu entre Madame [T] [F] et Madame [M] [X] le 24 septembre 2020 en bail non meublé ; Déboute Madame [T] [F] de sa demande de paiement d'un arriéré locatif ; Condamne Madame [T] [F] à verser à Madame [M] [X] la somme de 2406,16 euros, au titre du trop-perçu pour non-respect de l'encadrement des loyers, arrêtée au 1er mars 2024 ; Déboute Madame [M] [X] de se demande de réparation du préjudice de jouissance au titre de la présence de nuisibles dans l'appartement ; Déboute Madame [M] [X] de sa demande de réparation du préjudice moral ; Déboute Madame [M] [X] de sa demande en réparation d'un trouble de jouissance du 1er octobre 2020 au 20 octobre 2020 ; Condamne Madame [T] [F] à restituer à Madame [M] [X] la somme de 2480 euros au titre du trop-perçu sur le dépôt de garantie ; Rejette la demande de délais de paiement formée par Madame [M] [X] ; Rejette l'ensemble des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette pour le surplus des demandes ; Condamne Madame [T] [F] aux dépens ; Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit. La greffière La juge des contentieux de la protection