Cour d'appel, 07 février 2023. 20/00639

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/02/2023 la SCP CHAPELIN VISCARDI-VERGNAUD-LEITAO la SELARL ORVA SOUCAZE & ASSOCIES ARRÊT du : 07 FEVRIER 2023 N° : - N° RG : 20/00639 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GEAA DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal d'Instance de MONTARGIS en date du 26 Novembre 2019 PARTIES EN CAUSE APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 1265257646056168 Monsieur [J] [P] né le 30 Décembre 1950 à [Localité 10] [Adresse 12] [Localité 4] représenté par Me Dominique CHAPELIN-VISCARDI de la SCP CHAPELIN VISCARDI-VERGNAUD-LEITAO, avocat au barreau d'ORLEANS D'UNE PART INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 1265256499257469 Madame [N] [V] née [Z] née le 30 Août 1968 à [Localité 14] [Adresse 2] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/004299 du 21/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ORLEANS) Madame [E] [V] née le 19 Janvier 1993 à [Localité 11] [Adresse 5] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/004298 du 21/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ORLEANS) Monsieur [G] [V] né le 04 Janvier 1967 à [Localité 9] Chez Madame [X] [Adresse 8] [Localité 7] Monsieur [M] [R] né le 11 Mars 1990 à [Localité 13] [Adresse 1] [Localité 3] représentés par Me Dorothée GALOPIN de la SELARL ORVA SOUCAZE & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTARGIS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 17 Mars 2020. ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 21 juin 2022 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 13 Décembre 2022, à 14 heures, devant Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l'ordonnance N° 92/2020, Magistrat Rapporteur, par application de l'article 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile. Lors du délibéré : Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles. Greffier : Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé. ARRÊT : L'arrêt qui devait initialement être prononcé le 31 janvier 2023 a été prorogé au 02 Février 2023 puis au 07 Février 2023, Prononcé le 07 FEVRIER 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2015, M. [J] [P] a donné à bail à M. [M] [R] et Mme [E] [V], avec la caution solidaire de M. [G] [V] et Mme [N] [V], une maison à usage d'habitation située [Adresse 6] [Localité 3]. Un état des lieux d'entrée a été régularisé le même jour. Par jugement du 8 septembre 2017, le tribunal d'instance de Montargis a, notamment : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies au 13 décembre 2016, - condamné solidairement M. [M] [R], Mme [E] [V], M. [G] [V] et Mme [N] [V] à payer à M. [J] [P], en deniers ou quittances, la somme de 3 899,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'avril 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - condamné solidairement les mêmes à payer à M. [J] [P] une indemnité mensuelle d'occupation de 621 euros se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut, l'expulsion des lieux, - ordonné à M. [M] [R], Mme [E] [V] de quitter les lieux dans les deux mois d'un commandement, - autorisé l'expulsion à défaut de libération volontaire, - débouté M. [P] de sa demande de dommages-intérêts, - condamné M. [M] [R], Mme [E] [V], M. [G] [V] et Mme [N] [V] à verser à M. [P] une indemnité de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [M] [R] et Mme [E] [V] ont quitté les lieux en décembre 2017. Par acte d'huissier du 9 mai 2018, M. [J] [P] a fait assigner M. [M] [R], Mme [E] [V], M. [G] [V] et Mme [N] [V] en paiement des sommes de 7 672,50 euros au titre des travaux de reprise d'épandage, 30 240,86 euros au titre de l'ensemble des reprises outre la celle de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 26 novembre 2019 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal d'instance de Montargis a : - condamné solidairement M. [R] [M] et Mme [V] [E] et M. [V] [G] et Mme [V] [N] à payer à M. [J] [P] la somme de 620 euros, - débouté les parties de toutes leurs autres demandes, - condamné in solidum M. [R] [M] et Mme [V] [E] et M. [V] [G] et Mme [V] [N] aux dépens qui comprendront la moitié des frais du constat du 11 janvier 2018, - débouté les parties de toutes leurs autres demandes, - condamnés in solidum M. [R] [M] et Mme [V] [E] et M. [V] [G] et Mme [V] [N] aux dépens recouvrés selon la loi sur l'aide juridictionnelle. Selon déclaration du 17 mars 2020, M. [J] [P] a relevé appel de cette décision. Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Les dernières conclusions des parties, remises les 1er août 2020 par l'appelant, et 7 août 2020 par les intimés, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit. M. [J] [P] demande de : - le dire recevable et bien fondé en ses demandes, - confirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté M. [R] [M], Mme [V] [E], M. [V] [G], Mme [V] [N] de leurs diverses demandes formées reconventionnellement, - infirmer le jugement rendu pour le surplus, - jugeant à nouveau, - condamner M. [R] [M], Mme [V] [E], M. [V] [G], Mme [V] [N] à payer à M. [J] [P] la somme de 37 672,50 euros au titre des réparations locatives, - très subsidiairement, condamner M. [R] [M], Mme [V] [E], M. [V] [G], Mme [V] [N] à payer à M. [P] [J] la somme de 37 000 € au titre de la dépréciation apportée à l'immeuble par l'état dans lequel les locataires l'ont rendu à leur propriétaire, - condamner M. [R] [M], Mme [V] [E], M. [V] [G], Mme [V] [N] à payer à M. [P] [J] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [R] [M], Mme [V] [E], M. [V] [G], Mme [V] [N] à payer à M. [P] [J] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [R] [M], Mme [V] [E], M. [V] [G], Mme [V] [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels comprendront le coût du constat de Maître [Y] huissier de Justice. M. [M] [R], Mme [E] [V], Mme [N] [V] et M. [G] [V] demandent de : - déclarer M. [J] [P] irrecevable et mal fondé en l'intégralité de ses demandes et en conséquence, - l'en débouter, - confirmer la décision en ce qu'elle a débouté M. [P] de toutes demandes supérieures à 620 euros au titres des réparations locatives et 100 euros d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - déclarer Mme [N] [Z], Mme [E] [V], M. [G] [V], et M. [M] [R] recevables et bien fondés en leur appel incident, - infirmer la décision en ce qu'elle a : - estimé que le dépôt de garantie, absorbé par le montant des réparations locatives, n'avait pas à être restitué, sans ordonner son remboursement par M. [P] et la compensation entre les sommes dues, - refusé de mettre hors de cause Mme [N] [Z] et de dire le cautionnement inexistant, - rejeté les demandes en paiement des deux constats d'huissier de justice des 8 décembre 2017 et 17 mars 2017, - rejeté la demande d'indemnisation du préjudice matériel à hauteur de 1 953,60 euros, - rejeté la demande d'indemnisation du préjudice moral des locataires à hauteur de 3 000 euros, - rejeté la demande de M. [M] [R] en paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de condamnation de M. [P] aux entiers dépens recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, - condamner M. [J] [P] à payer à M. [M] [R] et à M. [G] [V] la somme de 1 700 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [J] [P] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'aide juridictionnelle accordés à Mme [N] [Z] et à Mme [E] [V] et qui seront recouvrés comme le prévoit la loi, - condamner M. [J] [P] aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il est certain que c'est la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie qui permet de démontrer l'existence de dégradations litigieuses. Encore faut-il que le contenu de ces états soit le plus précis possible pour être incontestable. En l'espèce, l'état des lieux d' entrée , revêtu de la signature du bailleur et du locataire, est extrêmement sommaire et très peu précis. Il comporte des cases cochées indiquant de simples initiales A pour très bon état, B pour bon état, P pour état passable, et M pour mauvais état, sauf qu'il était précisé 'manque fil antenne, WC à remplacer, volet à renouer, mitigeur de douche à remplacer, revoir les prises électriques.' Par contre, M. [P] a fait établir l'état des lieux de sortie sous forme de constat d'huissier, M. [M] [R] et Mme [E] [V] y ayant été convoqués, assorti de photographies qui détaillaient pièce par pièce l'état du bien. Il sera ainsi relevé que pour ce qui concerne l'entrée de la maison, que : - à l'entrée dans les lieux, il était noté : murs, peinture, état B, sol, carrelage, état P, menuiserie, plinthe, état B, 1 point lumineux, 1 prise de courant, - à la sortie, le constat d'huissier mentionne que le sol est recouvert d'un carrelage moderne sale et encrassé ; dans le bas des murs, des plinthes en bois partiellement décollées du côté droit ; du côté gauche, tout le panneau était occupé par un grand placard mural dont les portes ont disparu ; les plinthes au pied du placard du côté droit sont arrachées y compris la semelle; dans ce placard se trouvent le tableau à fusibles, une prise apparemment téléphonique dont il ne subsiste plus que la plaque. Tout le reste a disparu. La goulotte en PVC située sous le tableau électrique est fendue et cassée. L'intérieur du placard est doublé de plaques d'aggloméré. Les plaques ont été badigeonnées à la peinture mauve et à la peinture jaune ; un badigeon partiel. Dans la partie droite, se trouve le ballon d'eau chaude sur pied. Des impacts sont constatés sur le ballon et toute la partie inférieure du bloc de chauffe est démontée et semble avoir été bricolée. A l'extrémité du placard, à côté du ballon d'eau chaude, se trouvent des morceaux de plinthes qui habillaient les différents murs des pièces du logement. Sur les murs, une cloison, doublage en placoplâtre à l'état brut du côté droit mal réalisé. Il semblerait que les locataires aient modifié l'installation du pavillon ou la disposition des pièces. Les raccords de bande sont mal faits et deux badigeons de peinture jaune et de couleur café au lait occupent les différents panneaux. Au plafond, une peinture en mauvais état avec une trappe couverte de traces et de moisissures. L'installation électrique comprend : un spot néon, un interrupteur double à plaquette à l'entrée du couloir et un autre à la hauteur de la première chambre, y compris une prise de force et un autre interrupteur derrière la porte. Il est à noter que tous les convecteurs électriques qui équipaient le logement ont disparu, les locataires les ayant portés avec eux. Il faut relever que si l'état des lieux à l'entrée des locataires mentionne que le carrelage était en état P, à la sortie, il est dit moderne sale et encrassé ; la présence du placard dont les portes auraient disparues n'est pas indiquée, pas plus que son intérieur ; la présence de radiateurs n'est pas notée dans le logement, alors qu'à la sortie, ils auraient disparu. Des remarques identiques peuvent être faites pour toutes les pièces de la maison de 4 pièces + entrée, ce alors que le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, pris en application de la loi Alur du 24 mars 2014, impose que pour chaque pièce et partie du logement soit décrit précisément ' l'état des revêtements des sols, murs et plafond, des équipements et des éléments du logement.' Il apparaît que la différence de précisions entre les états des lieux d'entrée et de sortie ne permettent pas de procéder à une comparaison utile, et de considérer que les dégradations mentionnées dans l'état des lieux de sortie sont apparues en cours de bail et que les éléments concernés étaient en bon état à l'entrée. L'état des lieux d'entrée a été en effet délibérément simplifié et est parcellaire, il omet de décrire certains points, tandis qu'au contraire l'état des lieux de sortie est particulièrement détaillé, multipliant les descriptions dans le cadre d'un constat minutieux et détaillé, l'huissier mentionnant par exemple un placard dont les portes auraient disparues alors qu'il n'en avait pas, à l'entrée, été constaté la présence. En conséquence, la décision sera confirmée en ce qu'elle condamne M. [M] [R] et Mme [E] [V] à payer à M. [P] des dommages-intérêts de 620 euros pour le changement de la serrure de la porte d'entrée, la porte de placard avec étagère et les différentes reprises de peinture et déboute M. [P] du surplus. Pour ce qui concerne l'appel incident des intimés, il faut rappeler les dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile selon lesquelles, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il ne peut donc être statué que sur la prétention de M. [M] [R] et de M. [G] [V] au paiement par M. [P] d'une indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure. M. [P] qui succombe sera condamné au paiement des entiers dépens d'appel, recouvrés en application de la loi régissant l'aide juridictionnelle pour Mmes [E] [V] et [N] [Z] épouse [V]. Il sera condamné à verser à MM. [M] [R] et [G] [V], chacun, une indemnité de procédure de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe ; CONFIRME la décision, en toutes ses dispositions critiquées; Y ajoutant ; CONDAMNE M. [J] [P] au paiement des entiers dépens d'appel, recouvrés en application de la loi régissant l'aide juridictionnelle pour Mmes [E] [V] et [N] [Z] épouse [V] ; CONDAMNE M. [J] [P] à verser à MM. [M] [R] et [G] [V], chacun, une indemnité de procédure de 1 000 euros. Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président à la Cour d'Appel d'ORLEANS et Madame Fatima HAJBI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT