Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 24/00089

N° RG 24/00089 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGSA Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 Copie certifiée conforme délivrée le : à : Me Virginie COYAC GERBET, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18 Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ contradictoire DU 25 Juin 2024 DEMANDEUR(S) : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES 434 059 192) dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [B] [V] domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 D’une part, DÉFENDEUR(S) : Madame [Y] [D] née le 30 Juin 1999 à DREUX (28100) demeurant 2 rue du docteur Rabourdin - Logement 9 - 28160 BROU (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-28085-2024-000492 du 19/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES) représentée par Me Virginie COYAC GERBET, demeurant 6 Rue du Docteur Maunoury - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18 D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé En présence de : [K] [L] et [N] [I], auditeurs de justice Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 28 Mai 2024 et mise en délibéré au 25 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 05 novembre 2020, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 02 rue du docteur Rabourdin, logement n°9, 28160 BROU à Madame [Y] [D], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 312,68 euros hors charges locatives. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 02 février 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 878,30 euros en principal. La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [Y] [D] le 03 février 2023. Par acte d'huissier de justice du 04 janvier 2024, HABITAT EURELIEN a ensuite assigné Madame [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion faute d’avoir quitté les lieux dans la huitaine de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 20 € par jour de retard, et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : - 1 161,51 euros à titre provisionnel sur l'arriéré dû au 21 décembre 2023, mensualité de décembre 2023 non comprise, - une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant égal aux loyers courants majorés des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux, - 600 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - les intérêts légaux (articles 1231-6, 1344-1 et 1907 du Code civil), - les dépens, y compris le commandement par huissier du 02 février 2023. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir le 05 janvier 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2024 et renvoyée à l'audience du 28 mai 2024. HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, maintient les demandes de son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 730,14 euros au 24 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse et indique ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais. Madame [Y] [D], régulièrement citée à domicile, a été représentée. Elle reconnaît la dette et indique qu’un plan d’apurement a été signé avec le bailleur le 19 janvier 2024. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais et propose de régler la somme de 20 euros par mois en supplément du loyer et des charges. Elle précise également s’opposer aux demandes d’HABITAT EURELIEN notamment au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection  dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».   Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Sur la demande de constat de la résiliation du bail - Sur la recevabilité : Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. En l'espèce, HABITAT EURELIEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 05 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 12 mars 2024. En outre, la caisse d'allocations familiales d'Eure et Loir a été avisée de la situation d'impayé de Madame [Y] [D] le 31 janvier 2023. Par ailleurs, HABITAT EURELIEN justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. - Sur le fond : Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 2 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 878,30 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 2 avril 2023. En l'espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par la débitrice qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, et compte-tenu de l’accord du bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [Y] [D], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant. Sur l’indemnité d’occupation : L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 2 avril 2023. En conséquence, Madame [Y] [D] est redevable envers HABITAT EURELIEN depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi. Sur la demande de condamnation sous astreinte En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en oeuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en oeuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est. De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente ordonnance. Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. En l’espèce, il résulte des pièces produites par HABITAT EURELIEN - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte - que Madame [Y] [D] reste devoir une somme de 730,14 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 24 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse. Il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [D] à payer à HABITAT EURELIEN la somme provisionnelle de 730,14 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d'occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux legal à compter de la présente decision. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Madame [Y] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 02 février 2023. Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre. Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses : CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 novembre 2020 entre HABITAT EURELIEN et Madame [Y] [D], concernant l’appartement à usage d’habitation situé 02 rue du docteur Rabourdin, logement n°9, 28160 BROU sont réunies à la date du 2 avril 2023 ; CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 2 avril 2023 ; CONDAMNONS Madame [Y] [D] à payer à titre provisionnel à HABITAT EURELIEN la somme de 730,14 euros (sept cent trente euros et quatorze centimes) représentant les loyers et charges impayés au 24 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d'occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente decision ; AUTORISONS Madame [Y] [D] à s’acquitter de sa dette locative, à savoir la somme de 730,14 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 20 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ; DISONS qu'en cas de respect par Madame [Y] [D] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ; DISONS que HABITAT EURELIEN pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [Y] [D], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS en ce cas Madame [Y] [D] à payer à titre provisionnel à HABITAT EURELIEN, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; REJETONS la demande d'astreinte de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN ayant son siège social sis 6 rue Jean Perrin 28300 MAINVILLIERS ; CONDAMNONS Madame [Y] [D] aux dépens, lesquels seront recouvrés le cas échéant conformément aux dispositions de la loi sur l'aide juridictionnelle ; REJETONS la demande de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ; DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. Ainsi ordonnée et prononcée le 25 Juin 2024. LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDALiliane HOFFMANN