Cour d'appel, 17 mai 2024. 23/16490

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRÊT DU 17 MAI 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16490 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CILGK Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Mai 2023 -Tribunal de proximité de PALAISEAU - RG n° 23/00203 APPELANTE Mme [F] [X] [Adresse 2] [Localité 4] mise sous sauvegarde de justice suivant l'ordonnance du 20 juillet 2023 ayant désigné Madame [N] [I] en qualité de mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs Représentée par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/019675 du 22/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 avril 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. Par acte du 7 janvier 2010, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 5] (ci-après RIVP) a donné à bail à [U] [W] un logement de type F4 situé [Adresse 2] (Essonne). A la suite du décès de [U] [W] survenu le 23 décembre 2018, le bail a été transféré à Mme [X] à compter du 24 décembre 2018. Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait délivrer à Mme [X], le 17 novembre 2022, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 2.827,36 euros, puis l'a assignée, par acte du 1er février 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry, siégeant au tribunal de proximité de Palaiseau et statuant en référé, aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire du 9 mai 2023, le premier juge a : constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies à la date du 17 janvier 2023 ; ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [X], ainsi que de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 2], passé le délai légal de deux mois à compter de la signification de la décision et du commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique ; dit que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; condamné Mme [X] à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 4.852,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à valoir sur la dette locative arrêtée au terme de décembre 2022 inclus ; condamné Mme [X] à payer à la RIVP une somme mensuelle égale au montant du loyer contractuel indexé comme prévu dans le bail, charges dûment justifiées en sus, à compter du mois de janvier 2023 jusqu'à complète libération des lieux ; rejeté la demande de la RIVP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné Mme [X] aux dépens, incluant le coût du commandement du 17 novembre 2022, de l'assignation du 1er février 2023 et de sa dénonciation au préfet, ainsi que de ses suites, le tout en application de l'article 696 du code de procédure civile. Par ordonnance du 20 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des tutelles, et siégeant au tribunal de proximité de Palaiseau, a placé Mme [X] sous le régime de la sauvegarde de justice et désignée Mme [I] en qualité de mandataire spécial sans mission d'assistance ou de représentation pour l'exercice de ses droits patrimoniaux en justice. Par déclaration du 9 octobre 2023, Mme [X] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif à l'exception de celui relatif à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 février 2024, Mme [X] demande à la cour de : la déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions ; Y faisant droit, infirmer l'ordonnance déférée en ses dispositions dont elle a relevé appel ; Statuant à nouveau, constater l'indécence, l'insalubrité et la dangerosité du logement loué ; ainsi, réduire de moitié le montant du loyer jusqu'à la remise d'un logement décent, salubre et habitable ; dire et juger que la RIVP ne peut poursuivre la résiliation du bail ; en toute hypothèse, débouter la RIVP de l'intégralité de ses demandes, qui ne sont nullement justifiées ni fondées tant en fait qu'en droit, notamment celle tendant à la poursuite de la résolution ou la résiliation du bail ; dire et juger recevables ses demandes reconventionnelles au titre des délais pour régler l'arriéré location et subsidiairement pour quitter les lieux ; en conséquence, faire droit aux demandes reconventionnelles ; lui octroyer des délais pour apurer l'arriéré locatif ; en conséquence, l'autoriser à se libérer de la dette locative en 36 versements mensuels ; pendant le cours des délais accordés, suspendre les effets de la clause résolutoire permettant la continuation du bail ; dire que chaque versement devra avoir lieu, au plus tard, le 15 de chaque mois à compter du mois de la décision à intervenir ; rappeler que ces mensualités sont payables en plus du loyer courant ; dire qu'en cas de respect de cet échéancier : les poursuites et procédures d'exécution seront suspendues ; la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; à titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où il ne serait pas fait droit à ses demandes et où la mesure d'expulsion ordonnée serait confirmée, lui octroyer les plus larges délais pour libérer les lieux, et ce conformément aux dispositions de l'article L.613-1 du code de la construction et de l'habitation et des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; condamner la RIVP au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; constater qu'elle est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle selon décision n° 2023/019675 en date du 22 septembre 2023 ; dire qu'il serait inéquitable que le trésor public finance sa défense alors que la RIVP est parfaitement capable de verser des dommages et intérêts ; en conséquence, condamner la RIVP au paiement de la somme de 2.400 euros qualifiés d'honoraires auprès du Me [L] [E], son conseil ; donner acte à Me [L] [E] de ce qu'il s'engage à renoncer au bénéfice de l'aide juridictionnelle, si, dans le délai de deux mois du prononcé de ladite décision, il parvient à récupérer auprès de la RIVP la somme allouée ; condamner la RIVP en tous les dépens, tant d'appel que de première instance, avec faculté de recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 mars 2024, la RIVP demande à la cour de : la recevoir en ses conclusions et la déclarer bien fondée ; confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [X] ; débouter en tout état de cause Mme [X] de l'ensemble de ses demandes ; la condamner à lui verser la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile avec faculté de recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile et aux dépens. La clôture de la procédure a été prononcée le 20 mars 2024. Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Enfin, sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance qui s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l'exception d'inexécution au bailleur qui n'exécute pas correctement ses obligations. Au cas présent, il résulte des pièces produites que le 17 novembre 2022, la RIVP a fait délivrer à Mme [X] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 2.827,36 euros ; que cette somme n'a pas été réglée dans les deux mois de cet acte, la dette ayant depuis augmenté pour s'élever à la somme de 11.317,02 euros, terme de novembre 2023 inclus ainsi qu'il résulte du décompte arrêté au 6 décembre 2023 produit par la RIVP. Mme [X] ne conteste ni le quantum de la dette visée au commandement de payer ni l'absence de règlement de celle-ci. Elle invoque des difficultés financières et tenant à son état de santé expliquant être handicapée à la suite d'un accident vasculaire cérébral et n'avoir pu prendre connaissance du commandement de payer ni de l'assignation puisqu'elle était hospitalisée lors de la délivrance de ces actes. Pour s'opposer aux effets du commandement de payer, elle fait état de l'insalubrité du logement expliquant que depuis fin 2022, celui-ci subit des dégâts des eaux récurrents affectant la cuisine et le couloir et soutient que la RIVP informée des désordres refuse d'intervenir pour y remédier et rendre l'appartement décent. Elle considère au regard de l'état du logement que le bailleur ne peut poursuivre la résiliation du bail et qu'il est urgent que soient prescrites en référé des mesures conservatoires, toutefois non précisées, pour mettre fin à l'insalubrité, l'indécence et la dangerosité du logement, qui justifient, selon elle, de réduire de moitié le montant du loyer. Cependant, Mme [X] ne produit pas de pièces pertinentes pour établir l'insalubrité alléguée du logement et, par suite établir un manquement du bailleur à son obligation de délivrance susceptible de lui permettre d'être dispensée du paiement du loyer. En effet, elle verse aux débats la photocopie de deux photographies non datées révélant une dégradation des revêtements de sol et un procès-verbal de constat dressé le 5 janvier 2024 établissant la présence d'eau stagnante dans l'entrée, l'existence de dalles de linoléum hors d'usage dans l'entrée et la cuisine et d'une peinture hors d'usage ainsi que d'une humidité, ces éléments ayant permis au commissaire de justice de conclure que 'l'ensemble de l'appartement est visiblement insalubre'. Or, ces constatations ne permettent pas de déterminer l'origine de l'humidité et de l'eau stagnante relevée dans l'entrée ni même de qualifier le logement d'indécent. Mme [X] ne produit ni constat amiable 'dégât des eaux' ni rapport dressé par un inspecteur de la salubrité ayant conclu à l'indécence du logement. Elle ne justifie pas davantage avoir informé le bailleur de l'état allégué de l'appartement et n'explique ni ne justifie les travaux qui devraient être nécessaires. Au surplus, le procès-verbal de constat susvisé met surtout en évidence un défaut d'entretien du logement (revêtement de sol et peinture hors d'usage). A cet égard, la cour relève que le logement est occupé depuis de très nombreuses années puisqu'il a fait l'objet d'un premier bail consenti au compagnon de Mme [X] le 1er août 1990, qu'après sa résiliation survenue en 1998 pour non- paiement des loyers, un nouveau bail a été conclu le 7 janvier 2010 avec effet rétroactif au 30 juin 1998 et a été transféré à l'appelante en 2018 ainsi qu'il résulte de l'attestation de transfert de bail du 25 juin 2019. Ainsi, Mme [X] n'établit pas l'insalubrité de l'appartement ni de manquement du bailleur à ses obligations d'autant qu'elle ne démontre pas avoir été privée de la jouissance de l'appartement loué, pouvant justifier l'inexécution de l'obligation de paiement des loyers. De surcroît, il n'apparaît pas que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi alors qu'il résulte du décompte produit par la RIVP que Mme [X] est défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement depuis 2020, la dette n'ayant baissé en avril 2022 qu'à la suite d'un rétablissement personnel et n'ayant depuis cessé d'augmenter. Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 17 janvier 2023. Sur la provision Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au cas présent, la RIVP, qui n'a pas entendu réactualiser sa créance, sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [X] au paiement de la somme de 4.852,51 euros à titre de provision sur la dette de cette dernière arrêtée au 31 décembre 2022, terme de décembre 2022 inclus ainsi qu'il résulte du décompte produit. Mme [X], qui invoque l'insalubrité et la dangerosité du logement, demande que le montant du loyer soit réduit de moitié jusqu'à sa remise en état. Cependant, le caractère indécent et dangereux de l'appartement loué n'étant pas caractérisé avec l'évidence requise, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. Son obligation au paiement de la somme susvisée ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef. Sur la demande de délais de paiement Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Mme [X] sollicite la possibilité de s'acquitter de sa dette en 36 mensualités en faisant état de difficultés financières et de santé et en indiquant avoir repris le paiement du loyer. Mme [X] qui justifie par une lettre de notification d'une décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées, de l'attribution d'une carte mobilité inclusion pour la période du 15 octobre 2019 au 15 février 2021, ne verse aux débats aucune autre pièce pour établir sa situation médicale. Il résulte des avis d'impôt sur les revenus 2021 et 2022, qu'elle a perçu, en 2021, des revenus annuels nets imposables de 6.503 euros comprenant une pension d'invalidité et une pension de retraite et, en 2022, une pension de retraite annuelle de 5.590 euros. Elle ne démontre pas être en capacité de s'acquitter de sa dette locative, qui s'élevait au 6 décembre 2023 à la somme de 11.317,02 euros, dans le délai sollicité en plus du loyer courant. A cet égard, la cour relève que l'appelante ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers courants et qu'en dépit de son placement sous sauvegarde de justice le 20 juillet 2023 et de l'aide du mandataire spécial chargé de percevoir ses revenus et de les affecter à son entretien et au règlement de ses dettes, le paiement des loyers n'a pu être effectué, les prélèvements opérés ayant été rejetés à l'exception de celui de 500 euros effectué le 21 novembre 2023 ainsi qu'il résulte du décompte produit (pièce 6 de la RIVP). Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'accorder les délais de paiement sollicités. Sur la demande de délais pour quitter les lieux L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L'article L. 412-4 du même code précise que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. L'appelante sollicite, à titre infiniment subsidiaire, des délais pour quitter les lieux, en indiquant qu'ils constituent son habitation principale, qu'elle est handicapée et dans l'incapacité de retrouver un logement alors même qu'elle a sollicité, en vain, la RIVP pour obtenir un logement plus petit et situé au rez-de-chaussée. Cependant, Mme [X] ne produit aucune pièce pour justifier des démarches entreprises pour trouver un nouvel appartement, étant relevé que le commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été adressé le 17 novembre 2022 et que son expulsion a été prononcée depuis un an. Elle ne démontre pas davantage que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales au sens des textes précités. Dans ces conditions, il convient de la débouter de ce chef de demande. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le sort des dépens de première instance a été exactement apprécié par le premier juge. Succombant en ses prétentions, Mme [X] supportera les dépens d'appel, sans qu'il y ait lieu de faire application de l'article 699 du code de procédure civile dès lors que l'appelante bénéficie de l'aide juridictionnelle partielle et qu'en tout état de cause, l'application de ce texte, ne concernant que les dépens, n'a été sollicitée par la RIVP que pour le recouvrement de l'indemnité demandée au titre des frais irrépétibles. Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la réduction du montant du loyer ; Déboute Mme [X] de ses demandes de délais de paiement et pour quitter les lieux ; Condamne Mme [X] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ; Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT