Cour d'appel, 31 janvier 2024. 22/02384

Grosse + copie délivrée le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 31 JANVIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02384 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PM5O Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 MARS 2022 TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE PERPIGNAN N° RG5421000001 APPELANT : Monsieur [W] [F] [Adresse 7] [Localité 4] Représentant : Me Céline DONAT de la SELARL CÉLINE DONAT & ASSOCIES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant assisté de Me Zohra TAKROUNI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant INTIME : Monsieur [G] [R] [Adresse 1] [Localité 6] non comparant non représenté En application de l'article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l'audience. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 DECEMBRE 2023,en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY ARRET : - réputé contradictoire. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 29 décembre 1995, M. [G] [R] a donné en fermage à M. [W] [F], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1996, renouvelable tacitement, un terrain situé lieu-dit « [Adresse 5] » à [Localité 6] (66), cadastré section C n° [Cadastre 3] et une partie de [Cadastre 2], d'une superficie totale de 1 hectare, 29 ares et 40 centiares, en nature de culture maraîchère sous serres. En ce sens, trois serres étaient implantées sur ces deux parcelles au jour de la conclusion du bail. Par avenant en date du 28 février 2018, la serre n°3 a été retirée du bail et le loyer a été diminué à la somme annuelle de 3 010,56 euros. Le 26 novembre 2019, le preneur a donné congé et un état des lieux de fin de bail a été établi contradictoirement le 27 mai 2020. Par requête en date du 29 janvier 2021, M. [G] [R] a saisi le tribunal en indemnisation des dégradations locatives. Le 17 juin 2021, un procès-verbal de non conciliation a été dressé. Le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan : Condamne M. [W] [F] à payer à M. [G] [R] la somme de 18 000 euros de dommages-intérêts en indemnisation des réparations locatives et des dégradations au titre du bail à ferme en cause ayant lié les parties ; Condamne le défendeur aux dépens de l'instance. Le premier juge a retenu que la comparaison des états des lieux de début et fin de bail ainsi que la nature des dégâts établissaient la réalité des dégradations causées par l'usage des serres et par un défaut d'entretien des abords, constituant des manquements du preneur à ses obligations d'entretien et obligeaient le preneur à indemniser le bailleur du préjudice en résultant. M. [W] [F] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 2 mai 2022. M. [W] [F] demande à la cour de : Constater l'absence d'éléments probants quant aux demandes présentées par M. [G] [R] et quant aux reproches et manquements formulés par ce dernier à l'encontre de M. [W] [F] ; Constater que M. [G] [R] n'a jamais réalisé les travaux lui incombant dont les grosses réparations qu'il cherche à faire supporter au preneur ; Constater que M. [G] [R] ne tient nullement compte de la vétusté du matériel objet du bail à ferme ; Constater que M. [W] [F] a réalisé des investissements non négligeables durant toute la durée de location tant s'agissant de l'entretien des serres que des améliorations apportées à ces dernières ; Constater que le quantum des sommes réclamées par M. [G] [R] apparaît parfaitement injustifié et disproportionné au regard des reproches formulés par le requérant ; Constater la particulière mauvaise foi de M. [G] [R] ; Réformer le jugement rendu en première instance par le Tribunal paritaire des baux ruraux en ce qu'il a retenu la responsabilité de M. [W] [F] et l'a condamné au règlement de dommages-intérêts en faveur de M. [G] [R] à hauteur de 18 000 euros ; Réformer le jugement rendu en première instance en ce qu'il a pareillement débouté M. [W] [F] des demandes formulées par ses soins à l'encontre de M. [G] [R] ; Débouter M. [G] [R] de l'ensemble de ses demandes comme étant infondées ; Condamner à titre reconventionnel M. [G] [R] au règlement de dommages-intérêts, tenant la mauvaise foi dont il fait preuve et eu égard au caractère abusif de la procédure engagée par ses soins ainsi que des demandes portées devant la juridiction de céans et ce à hauteur de 5 000 euros ; Condamner M. [G] [R] au règlement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2 000 euros outre la charge des entiers dépens. M. [W] [F] soutient que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il n'a commis aucun manquement et avance qu'il est de jurisprudence constante qu'il appartient au bailleur de veiller de façon constante, sans avoir même à être informé par son locataire, de la nécessité des travaux à effectuer et que le preneur ne peut en être tenu pour responsable. A ce titre, il soutient que M. [G] [R] ne justifie nullement de l'accomplissement de travaux pendant la durée du bail et notamment de l'entretien des parcelles et serres qui jouxtent celles louées par M. [W] [F]. L'appelant met en avant la vétusté des serres construites il y a plus de trente ans et l'absence d'entretien par M. [G] [R], l'ayant poussé à arrêter son exploitation par mesure de sécurité. L'appelant critique le constat d'huissier et reproche au premier juge de l'avoir suivi alors même que de trop nombreuses incohérences ainsi que sa date tardive de réalisation par rapport à la libération des lieux par M. [W] [F] attestent de l'absence de fiabilité du document. M. [W] [F] fait valoir qu'il a engagé d'importantes dépenses afin d'entretenir et améliorer les serres litigieuses et produit les factures afférentes qui, selon lui, attestent d'un montant total de 30 308,94 euros, ayant ainsi apporté une plus-value au bien. M. [W] [F] fait également valoir que le quantum des sommes demandées par M. [G] [R] n'a pas lieu d'être, en ce qu'il produit un simple devis non contradictoire réalisé par un ferronnier et non par une personne spécialisée dans la construction et l'entretien des serres. A titre reconventionnel, l'appelant soutient que son bailleur fait preuve d'une mauvaise foi qui justifie, sur le fondement des articles 1104 et 1240 du code civil, l'allocation de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 euros. Il invoque notamment pour cela l'inertie de M. [G] [R] qui n'a pas effectué les réparations lui incombant ainsi que sa volonté de faire supporter des frais supplémentaires à son preneur. M. [G] [R], qui a été convoqué par lettre recommandée distribuée le 31 mai 2022, n'a pas constitué avocat ni déposé de conclusions. Le présent arrêt sera réputé contradictoire. MOTIFS 1. Sur les dégradations locatives La cour relève du constat des lieux établi contradictoirement le 23 janvier 1997 entre le bailleur, M. [G] [R], et le preneur, M. [W] [F], que « Tout est en parfait état, aussi bien les pieds de serre que les écoulements des eaux, tuyauteries et tendeurs pour plastique. Aucune dégradation n'a été constaté ce jour ». Par acte d'huissier du 18 mai 2020, il a été fait convocation à M. [W] [F] de se rendre le 27 mai 2020 sur la parcelle louée afin d'établir un état des lieux de sortie des terres et la cour relève du procès-verbal d'état des lieux des parcelles de terre, les éléments suivants : « SERRE N°1 : Les abords de la serre sont envahis d'herbes sauvages. Ceux-ci n'ont pas été nettoyés. L'herbe à l'intérieur de la serre a été coupée. La porte d'entrée de la serre est endommagée par des chocs. Les chéneaux sont bouchés par endroits. Dans cette première serre, quatre-vingt-quatre (84) poteaux sont à changer, ils ont été endommagés par des chocs. Un (1) poteau est manquant. SERRE N°2 : Soixante-douze (72) poteaux sont endommagés par des chocs et sont à changer. La plupart des socles en béton ont des chocs. Les abords ne sont pas nettoyés et son envahis d'herbes. Il manque (6) poteaux Les chéneaux sont bouchés par endroits. SERRE N°3 : Cette serre a été restituée par la SCEA « SAN MIGUEL », il y a environ un an à Monsieur [R] [G]. Elle est envahie d'herbes. Monsieur [F] [W] prétend l'avoir rendue propre. Monsieur [R] [G] m'indique qu'elle lui a été restituée sale. SERRE N°4 Cinq (5) arceaux sont manquants à l'entrée de la serre. La porte est endommagée par choix. Trente et un (31) poteaux sont endommagés par des chocs, ils sont à changer. Il manque six (6) poteaux. Les abords de la serre ne sont pas nettoyés et son envahis d'herbes de ronces. [...] Monsieur [F] [W] devra justifier de la durée de vie des plastiques des serres. Monsieur [F] [W] ayant fait couper le compteur électrique, les installations de tous les appareils nécessaires n'ont pas pu être contrôlé, en ce qui concerne leur fonctionnement. Monsieur [G] [R] présente donc toutes réserves sur le bon fonctionnement de celles-ci. » La cour relève enfin de la page deux du bail à ferme que : « AUTORISATION : Le bailleur donne autorisation au preneur de réaliser et à la charge de ce dernier, le renouvellement des bâches plastiques servant à la couverture des structures sous abris, ainsi que de changer les rampes d'aspersion. ['] CULTURES ET ENTRETIEN DES SERRES : Le preneur tiendra de façon constante les serres en bon état de réparations locatives et d'entretien. Les autres réparations incomberont au bailleur à moins que les dégradations ne résultent de l'inexécution par le preneur de ses obligations d'entretien, de son fait ou de sa négligence. En cas de risque de sinistre (neige) pouvant affecter la structure des abris, le bailleur donne autorisation au preneur de couper le plastique. [...] ETAT DES LIEUX : Caractéristiques des serres : Chapelles plastique type Ferré implantées en 1985, superficie couverte 97 ares 98 centiares environ. Cet outil spécialisé est en bon état d'entretien et d'exploitation, l'état des lieux ne faisant apparaître aucun pied tordu ou de voilage dans la structure. » Ainsi, comme l'ont justement retenu les premiers juges, la comparaison des états de lieux de début et de fin de bail, comme la nature même des dégâts, aux poteaux des serres, résultant de chocs, établissent la réalité de dégradations causées par l'usager des serres, comme celle d'un défaut d'entretien des abords desserres, envahis par la végétation, et que ces faits sont constitutifs de manquements de M. [W] [F] à ses obligations d'entretien et de répondre des dégradations, posées par le contrat de bail et les articles 1730 et 1732 du code civil, dès lors qu'il ne prouve pas que les dégradations ont eu lieu sans sa faute. A ce titre, les sommes dont il se prévaut en cause d'appel, consistant pour l'essentiel en du matériel d'arrosage et des bâches, ne répondent qu'à son obligation, prévue au bail et rappelée ci-avant littéralement, d'entretien des serres, qui est à sa charge, de sorte qu'il ne peut s'en prévaloir au titre des améliorations apportées au fonds pris à bail. En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a obligé M. [W] [F] à indemniser M. [G] [R] du préjudice résultant de ces constats. 2. Sur l'indemnisation des dégradations locatives De la même façon, la cour constate que les juges ont fait une exacte appréciation de l'indemnisation des dégradations locatives en énonçant au préalable qu'il était établi que les serres endommagées étaient, pour une large part, amorties par la vétusté, compte tenu de leur date d'installation, remontant à plusieurs décennies, mais qu'elles conservaient néanmoins une certaine valeur, attestée par un récent bâchage, attesté par M. [W] [F] en 2015 et 2017 (pièce n° 3), et qu'il convenait également de tenir compte du fait que les devis de travaux produits par M. [G] [R] étaient manifestement exagérés et contredits pour partie par des évaluations différentes rapportées par M. [W] [F], soit 20 068,80 euros TTC (pièce n° 10), de sorte que la somme de 18 000 euros sera confirmée. En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan sera confirmé en toutes ses dispositions. 3. Sur les dépens et les frais non remboursables Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens.. Les dépens de l'appel seront laissés à la charge de M. [W] [F]. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ; CONFIRME le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan, en toutes ses dispositions ; LAISSE les dépens de l'appel à la charge de M. [W] [F]. Le greffier, La présidente,