Cour d'appel, 13 mai 2024. 23/00099

PhD/VC Numéro 24/1583 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 13/05/2024 Dossier : N° RG 23/00099 - N° Portalis DBVV-V-B7H-INI4 Nature affaire : Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire Affaire : [V] [R] C/ [L] [K], [M] [D] EPOUSE [K] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 Mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 14 Mars 2024, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [V] [R] né le 30 Janvier 1951 à [Localité 7] (64) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS - BLTL, avocat au barreau de Tarbes INTIMES : Monsieur [L] [K] né le 11 Août 1977 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Madame [M] [D] épouse [K] née le 18 Octobre 1979 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentés par Me Marc MECHIN-COINDET, avocat au barreau de Dax sur appel de la décision en date du 06 DECEMBRE 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8] RG 20/302 FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES Par acte sous seing privé du 29 août 2014, M. [V] [R] (le bailleur) a donné à bail d'habitation à M. [L] [K] et Mme [M] [D], épouse [K] (les époux [K], le locataire), un logement, en nature de maison avec jardin, moyennant un loyer mensuel de 940 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception remise le 26 février 2019, le locataire a donné congé avec un préavis de trois mois. L'état des lieux de sortie a été établi le 28 mai 2019. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 septembre 2019, le bailleur a mis en demeure le locataire de lui payer la somme de 7.290 euros au titre des réparations locatives, des taxes d'enlèvement des ordures ménagères de 2014 à 2019, du reliquat du loyer et des frais d'état des lieux de sortie. Suivant exploit du 4 août 2020, le bailleur a fait assigner le locataire par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax en paiement de cette somme. Par jugement contradictoire du 6 décembre 2022, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection a : - condamné solidairement les époux [K] à payer à M. [R] la somme de 499 euros, déduction faite du dépôt de garantie ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné solidairement les époux [K] aux dépens. Par déclaration faite au greffe de la cour le 9 janvier 2023, M. [R] a relevé appel de ce jugement. La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 février 2024. *** Vu les dernières conclusions notifiées le 25 juillet 2023 par l'appelant qui a demandé à la cour de réformer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, de : - condamner solidairement les époux [K] à lui payer : - la somme de 6.932 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2019, - la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - la somme de 2.400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouter les intimés de leurs demandes. * Vu les dernières conclusions notifiées le 11 mai 2023 par les intimés qui ont demandé à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable car prescrite la demande de paiement de la TEOM des années 2014, 2015 et 2016 et débouter M. [R] de sa demande au titre du reliquat de loyer ; - réformer le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau de : - débouter M. [R] de sa demande au titre de la moitié des frais d'état des lieux de sortie et de ses demandes au titre des frais de remise en état de la maison ; - condamner reconventionnellement M. [R] à lui restituer le dépôt de garantie de 940 euros outre le versement de 10 % supplémentaire par mois écoulés à compter du 26 juillet 2019 jusqu'à restitution effective ; - ordonner la compensation avec les TEOM 2017, 2018 et 2019 ; - condamner M. [R] à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS sur le reliquat de loyer L'appelant fait grief au jugement d'avoir rejeté sa demande de paiement de la somme de 62 euros correspondant à la fraction du loyer due pour l'occupation des lieux du 27 au 28 mai 2019 alors que l'état des lieux a été différé, à la demande du locataire, deux jours après la cessation du bail le 26 mai 2019. Mais, il ressort du propre courrier du bailleur que c'est celui-ci qui a fixé la date de l'état des lieux au 28 mai 2019, après avoir reçu le congé du locataire, comme l'a justement relevé le jugement entrepris. Cette demande a été justement rejetée. sur la TEOM Si le dispositif du jugement entrepris n'a pas déclaré irrecevable la demande de paiement de la TEOM 2014, 2015 et 2016, jugée prescrite dans les motifs, M. [R] a abandonné toute demande au titre de ces années et, à hauteur d'appel, a produit les justificatifs fiscaux pour l'année 2019 faisant ressortir une taxe de 221 euros. Contrairement à ce que soutient le bailleur, la TEOM est une charge récupérable au prorata temporis si le locataire a libéré les lieux avant l'établissement fiscal de celle-ci, soit en l'espèce, 90,29 euros. Au total, le locataire est redevable de la somme de 213 + 216 + 90,29 = 519,29 euros. sur les frais d'état des lieux Les intimés font valoir que ce n'est qu'en cas d'impossibilité d'établir un état des lieux amiable que le bailleur peut recourir aux services d'un tiers dont la rémunération est partagée avec le locataire, cette impossibilité n'étant pas démontrée par M. [R] qui a brutalement imposé son expert immobilier. L'appelant objecte que, à défaut d'accord amiable entre les parties sur une date d'état des lieux et en raison du différend les opposant, il était fondé à recourir aux services d'un expert immobilier à frais partagés. Mais, il résulte de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que, en cas d'impossibilité d'établir un état des lieux à l'amiable ou par un tiers mandaté par les parties, la partie la plus diligente peut mandater un huissier de justice, lequel doit aviser l'autre partie au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Selon l'article 5 de la même loi, le partage des frais de l'état des lieux est prévu dans les cas de l'article 3-2. En l'espèce, non seulement il n'est pas démontré que la désignation d'un tiers choisi par les parties étaient impossible, mais, aucun huissier de justice (commissaire de justice) n'a été mandaté. La non-opposition du locataire à l'intervention de l'expert immobilier mandaté par le bailleur a pour seul effet de lui rendre opposable l'état des lieux établi contradictoirement, à l'exclusion de tout partage des frais. La demande de paiement de la somme de 50 euros est donc rejetée. sur le ramonage de la cheminée Les parties sont d'accord sur les frais de ramonage de 60 euros. sur les frais de nettoyage Le jugement, au terme d'une analyse précise des preuves versées aux débats, a justement fixé à la somme de 450 euros les frais de nettoyage des extérieurs et de l'intérieur de la maison. sur les dégradations locatives Les parties sont contraires sur la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie ainsi que sur le chiffrage des travaux de remise en état. M. [R], qui conteste l'indemnité de 500 euros allouée par le jugement, a produit un devis de remise en peinture de l'ensemble des pièces de la maison pour un montant total de 12.008,62 euros ; il sollicite une somme de 5.500 euros déduction faite d'un abattement de 25 % au titre de la vétusté et de la durée d'occupation. Il ressort de l'état des lieux d'entrée que les lieux étaient en bon état général, plusieurs revêtements muraux et de sols ayant été refaits à neuf. L'état des lieux de sortie fait ressortir des non-conformités comparatives qui tiennent pour l'essentiel dans la présence de très nombreux trous de chevilles dans les murs, ponctuellement des tâches murales et des marques sur des huisseries. A l'évidence, la reprise de ces désordres survenus au cours du bail, et dont le locataire est présumé responsable, en application des articles 7c) de la loi du 6 juillet 1989 et 1732 du code civil, nécessite des opérations de rebouchage et de remise en peinture. Et, les intimés ne peuvent s'exonérer de leur responsabilité en invoquant d'éventuels manquements du bailleur, au cours du bail, à ses obligations contractuelles, qui n'ont aucun lien de causalité avec les dégradations constatées. Cependant, le devis produit ne permet pas de considérer que les travaux nécessaires à la reprise des désordres représentent près de 50 % du devis total alors que celui-ci s'inscrit dans une opération de rénovation complète des lieux choisie par le bailleur. Au vu des constatations faites, et compte tenu du très grand nombre de trous dans les murs nécessitant en tout état de cause des reprises des supports, il convient de fixer à la somme de 2.000 euros le montant des travaux qui doit être mis à la charge du locataire. En définitive, les époux [K] sont débiteurs de la somme de : 519 + 60 + 450 + 2.000 euros = 3.029 euros. M. [R] est débiteur du dépôt de garantie de 940 euros. Infirmant le jugement entrepris, et après compensation à due concurrence, les époux [K] seront solidairement condamnés à payer à M. [R] la somme de 2.089 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [R] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, les contestations du locataire ayant été partiellement admises. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [K] aux dépens et rejeté les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [K] seront solidairement condamnés aux dépens d'appel et les parties déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, INFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté M. [R] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et condamné solidairement les époux [K] aux dépens, et statuant à nouveau, CONDAMNE solidairement M. [L] [K] et Mme [M] [D], épouse [K] à payer à M. [R] la somme de 2.089 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2020, CONDAMNE solidairement les intimés aux dépens d'appel, DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente