Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 23/00021

Du 22 mai 2024 5AG SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/00021 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XMHN [R] [L], [C] [I] C/ S.A.R.L. NICOLAS LANTERI IMMOBILIER, [K] [H] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 22 mai 2024 JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT, DEMANDEURS : Madame [R] [L] née le 18 Septembre 1979 à [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Marilou SEVAL (Avocat postulant au barreau de BORDEAUX) Représentée par Me Stephen CHAUVET (Avocat plaidant au barreau de PARIS) Monsieur [C] [I] né le 08 Juillet 1990 à [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Marilou SEVAL (Avocat postulant au barreau de BORDEAUX) Représentée par Me Stephen CHAUVET (Avocat plaidant au barreau de PARIS) DEFENDERESSES : S.A.R.L. NICOLAS LANTERI IMMOBILIER RCS de Bordeaux 523 814 192 [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Patrick MAUBARET (Avocat au barreau de BORDEAUX) Madame [K] [H] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Marie-anne BLATT (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 22 Mars 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Madame [K] [H] est propriétaire d’un immeuble situe au [Adresse 4], d’une superficie d’environ 130 m² comprenant une entrée, un séjour, une cuisine, un WC, quatre chambres, une salle de bain, une cave et un jardin. Par mandat de gérance signé le 21 novembre 2017, Madame [K] [H] a conféré mandat d’administrer le bien à la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER. Par acte sous seing privé signé le 13 mars 2020, Madame [K] [H] a consenti, pour une durée de 3 ans renouvelable, un bail d'habitation sur ce logement à Monsieur [C] [F] et à Madame [R] [L], à effet au 12 juin 2020, moyennant un loyer mensuel révisable de 1.851 €. Arguant de la non-conformité du logement et de nombreux désordres, Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] ont, par acte de commissaire de justice délivré le 2 décembre 2022, fait assigner Madame [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, aux fins de voir principalement ordonner la suspension des loyers qu’ils doivent jusqu’à parfaite réparation des désordres constatés par huissier le 4 août 2022. L’affaire a été enregistrée sous le n° 23/21. Suivant acte de commissaire de justice délivré le 5 mai 2023, Madame [K] [H] a fait assigner la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER devant le même juge des contentieux de la protection aux fins de voir ordonner la jonction avec l’affaire enrôlée sous le n° 23/21 et voir condamner cette société, en sa qualité de mandataire et de gestionnaire du bien immobilier lui appartenant, la relever intégralement indemne des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre. L’affaire a été enrôlée sous le 23/2218. Les deux affaires ont été jointes par mention au dossier le 5 juillet 2023, l’affaire se poursuivant sous le n° 23/21. L’affaire a été retenue à l’audience du 22 mars 2024 après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces. A l’audience, Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 2 du décret du 30 janvier 2022, 1219, 1240, 1720 et 1791 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - de les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes, - en conséquence : d’ordonner la suspension des loyers qu’ils doivent pour le logement situé au [Adresse 4] et objet du bail du 13 mars 2020 et ce jusqu’à parfaite réparation des désordres constatés par huissier le 4 août 2022, - à titre subsidiaire : - d’ordonner la remise en état du logement sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - de condamner Madame [K] [H] à leur payer la somme de 25.914 € en réparation de leur préjudice de jouissance, - de fixer la franchise de leur loyer à compter de la décision à intervenir à hauteur de 50% du loyer et jusqu’à la réalisation de l’intégralité des travaux de remise en état par le bailleur, - de condamner Madame [K] [H] à leur payer la somme de 2.694,90 € en réparation de leur préjudice financier, - de condamner Madame [K] [H] à leur payer la somme de 3.000 € en réparation de leur préjudice moral, - de condamner Madame [K] [H] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - de condamner Madame [K] [H] aux entiers dépens comprenant les frais de constat et d’assignation. En défense, Madame [K] [H], représentée par son conseil, demande au juge chargé des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, 2 du décret du 30 janvier 2002, 1721 et 1792 et suivants du code civil et 1231-1 du code civil : - à titre principal, sur l’absence d’indécence du logement qu’elle a donné à bail : - de juger que le logement délivré à Monsieur [C] [F] et à Madame [R] [L] est décent, - en conséquence : de débouter Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre, - à titre subsidiaire, sur la condamnation de la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER à la garantir et relever et sur le quantum des demandes : - de condamner la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER, en sa qualité de mandataire et de gestionnaire du bien immobilier litigieux, à la garantir et relever indemne de l’ensemble des condoamnations qui seraient prononcées à son encontre, - de débouter Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] de leurs demandes d’indemnisation au titre de leurs préjudices, ou à tout le moins, de réduire le montant de l’indemnisation demandée à de plus juste proportion, - en tout état de cause : de condamner in solidum Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] ainsi que la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER à lui verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - de condamner solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] ainsi que la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER au paiement des entiers dépens. La SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER, représentée par son conseil, demande au juge chargé des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l’article 1103 du code civil : - à titre principal : - de dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle, - en conséquence : de débouter Madame [K] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à son égard, - à titre subsidiaire, dans l’hypothèse ou elle serait condamnée à relever indemne et garantir Madame [K] [H] : - de débouter Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - à titre très subsidiaire : - de dire et juger que les demandes en réparation de Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] devront être réduites à de plus justes proportions, - de débouter Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] du surplus de leurs demandes et conclusions, - en toutes hypothèses : - de condamner Madame [K] [H] au paiement d’une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - de condamner la partie succombante aux entiers dépens. Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties. L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2024. La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile. MOTIFS DU JUGEMENT 1 - Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent : L’article 1719 du code civil énonce que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations». L’article 1720 du même code prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives». Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé : - de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; - d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail; - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. L’article 1231-1 du code civil dispose que «le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure». Il est constant que l’obligation de délivrance d'un logement décent présente un caractère d'ordre public, sans qu'il ne soit besoin d'aucune stipulation particulière, et que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. Il échet de rappeler que faute de délivrance d'un logement décent, le bailleur peut être tenue d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. Il est, également, important de souligner que la décence est appréciée souverainement par les juges du fond. Il est constamment admis que le fait que le preneur accèpte le logement en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] soutiennent que le logement qu’ils ont loué ne répond pas aux critères de décence. Ils expliquent avoir découvert le jour de la signature du bail et de la remise des diagnostics techniques du logement, les nombreuses non conformités de leur logement. Ils ajoutent que les travaux de mise en conformité n’ont pas été réalisés et que des désordres importants sont apparus au fur et à mesure de la location en lien avec les non-conformités listées dans les diagnostics. Ils assurent avoir signalé ces désordres à la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER à de nombreuses reprises. Ils affirment que le constat d’huissier qu’ils ont fait établir le 4 août 2022 montre que le clos et l’étanchéité ne sont pas assurés, la ventilation n’est pas suffisante ou est inexistante et la santé et que leur sécurité, sont en jeu. Ils affirment avoir alerté le bailleur et le gestionnaire au sujet des non-conformités et des désordres depuis plusieurs années et que rien n’a été fait. Ils ajoutent que la situation perdure et s’aggrave puisqu’au mois de janvier 2023, il était impossible de chauffer la maison à plus de 18°C en raison d’une isolation insuffisante et des rats prolifèrent dans les nombreux trous suffisamment grands. Ils admettent que sur l’ensemble des désordres constaté, seul le sanibroyeur a été réparé mi-octobre 2022, 5 mois après la survenance de la panne. Madame [K] [H] ne conteste pas les propos de ses locataires mais soulignent qu’elle a fait réaliser des travaux de rénovation, le 3 janvier 2017, avant leur entrée dans les lieux et que les non-conformités alléguées n’existaient pas au moment de la prise de possession des lieux. Elle fait remarquer que Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] ont pu visiter les locaux avant la signature du bail, ont pu constaté son état et ont signé les diagnostics afférents au bail qui leur ont été remis. Elle souligne que ces documents ne mentionnent pas l’existence de non-conformités, d’infiltrations ni de moisissures dans le logement. Elle estime qu’aucun élément objectif ne démontre le caractère indécent du logement au début de l’année 2002. Elle affirme qu’entre 2020 et 2022 aucune présence de moisissures et/ou d’humidité n’a été constatée dans le logement et que les quelques traces qui ont été décélées, de manière non constradictoire, par le commissaire de justice ne suffit pas à qualifier le logement entier d’indécent. S’agissant des autres non conformités et désordres allégués par les locataires, elle considère qu’ils sont attachés à l’ancienneté du logement et qu’ils les ont acceptés en parfaite connaissance de cause après l’avoir visité à plusieurs reprises. Enfin, elle soutient qu’ils ne démontrent pas en quoi les désordres allégués présentent un risque manifeste pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. Elle affirme avoir, en conséquence, respecté ses obligations en tant que propriétaire bailleur. La SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER estime que l’indécence n’est pas caractérisée en l’espèce et signale que les locataires ont cessé le paiement de leurs loyers et charges depuis le mois d’août 2023. Elle signale que les désordres allégués par les preneurs n’ont été portés à sa connaissance qu’au mois de décembre 2021 et que les différents dégâts des eaux qu’ils ont connu antérieurement ont été traités. Elle note que le constat d’huissier n’est corroboré par aucun autre élément, par ailleurs contradictoire, et qu’il fait état de quelques traces d’infiltrations et de certains éléments attachés à l’ancienneté du bien (écaillement de peinture, fissure au plafond, parquet abîmé). Elle souligne que les locataires ont visité les lieux à plusieurs reprises de sorte qu’ils avaient parfaitement connaissance de certains éléments anciens du logement. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] ont emménagé dans les lieux le 15 juin 2020 et que le diagnostic technique immobilier concernant le logement leur a été remis. Ce dernier met en évidence : - la présence de revêtement contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur. Il est recommandé au propriétaire, compte tenu de la nature des dégradations constatées (non dégradé, non visible, état d’usure sur certaines unités de diagnostic), de veiller à l’entretien des revêtements recouvrant les unités de diagnostic de classe 1 et 2 afin d’éviter leur dégradation future, - des anomalies de l’installation au gaz, dont certaines doivent être réparées dans les meilleurs délais, - une installation intérieure d’électricité comportant une ou des anomalies. Il est recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elle présente. Les anomalies suivantes étant constatées : la prise de terre et l’installation de mise à la terre, des matériels électriques présentant des risques de contacts directs, des matériels électriques vêtustes et inadaptés à l’usage et des conducteurs non protégés mécaniquement. Dés le 27 juillet 2020, Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] se sont plaints auprès de la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER, par l’intermédiaire de leur conseil, d’une fuite d’eau dans les toilettes, de problèmes d’électricité dans la salle à manger qui ne fonctionne pas et du caractère défectueux d’une fenêtre. Madame [R] [L] a, par la suite adressé des courriers électroniques les 21 septembre 2020 et 29 octobre 2020, sollicitant de la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER la réalisation de ces travaux outre des travaux supplémentaires concernant l’absence d’étanchéité de la fenêtre d’une des chambres et l’impossibilité de régler la température du chauffage. Il n’est pas contesté qu’ils ont subi un dégât des eaux le 17 juin 2021 qui a été déclaré et pris en charge, un couvreur étant intervenu. Toutefois, le courrier électronique de Madame [R] [L] du 6 décembre 2021, adressé à la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER, et celui de son conseil, adressé à Madame [K] [H] montre : - que de nouvelles fuites sous toiture sont à déplorer depuis le début du mois de décembre 2021, - des moisissures sont apparues dans la chambre 3 dont la fenêtre ne ferme pas, - le puit de jour de la salle de bain fuit et les murs attenant souffrent d’une humidité importante, - le volet roulant est toujours en position fermée laissant la pièce principale sans lumière naturelle. Le procès-verbal de constat établi le 4 août 2022, par Maître [S] [Y], commissaire de justice, montre que : - le volet roulant du salon, en position relevé ne peut pas être fermé, la manivelle étant manquante et la présence d’un jour entre le mur et le coffrage est constaté, les locataires se plaignant que l’air s’infiltre et refroidit la maison, - l’existence de traces d’infiltrations localisées dans la cuisine, la peinture gandole et s’écaille à certains endroits, cette dégradation étant selon les preneurs causés par le ruissellement de l’eau de la descente d’eau pluviale qui est cassée au niveau du coude, sur l’avancée du toit, - qu’il y a des gouttes d’eau sur la verrière du puit de jour et des traces d’humidité sont constatées, - des traces d’infiltrations visibles sur le plafond du dégagement permettant d’accéder à la salle de bains et à la chambre du sud est, - le parquet de la chambre située au nord est humide, abîmé, noirci à certains endroits et humide au toucher, - que dans la salle de bain, le joint autour du vidage de la baignoire est humide, de l’eau ruisselle sur le tuyau, le tout présentant des tâches marron, le contour en bois est en outre imbibé d’eau et la peinture s’écaille, - la salle de salle de bains présente de nombreuses tâches d’humidité et de moisissure, notamment autour du puis de jour, des coulures étant en outre constatées, - la chambre sud-est présente des trâces d’humidité dans l’angle sud-est de la pièce qui s’étendent sur plus d’un mètre de haut, - le sanifroyeur situé dans la salle de bains de l’étage ne fonctionne pas. Il n’est pas contesté que le sanibroyeur a été réparé. En revanche, il n’est pas démontré que des travaux ont été réalisés pour remédier aux désordres constatés par cet officier ministériel qui corroborent les nombreux courriers adressés au bailleur et au gestionnaire du logement par Madame [R] [L] et son conseil et les photographies produites. Au contraire, il apparaît que les désordres ont empiré. Dans un courrier en date du 25 janvier 2023 adressé à la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER, Madame [R] [L] s’est plainte des difficultés qu’elle rencontre pour obtenir une température de 18° dans les chambres en période «très froides» et pour chauffer la salle de bains, du développement des moisissures et de la présence de nuisibles dans la cuisine. Le procès-verbal de constat établi le 29 février 2024, de nouveau par Maître [S] [Y], commissaire de justice, permet d’établir que : - le salon présente, désormais, des moisissures, sous la fenêtre au-dessus de la plainte, et que le mur est présente des traces jaunâtres, ce mur étant situé juste en-dessous de la baignoire qui fuit, - le volet roulant qui ne fonctionne pas et l’espace entre le mur et le coffrage n’ont pas été résolues, - les traces d’infiltration d’eau sont toujours visibles dans la cusine, la peinture continue à s’écailler et le mur est gonflé, la descente d’eau pluviale à l’origine des infiltrations, selon les preneurs, n’étant toujours pas réparée, - le thermomètre de la cuisine indique une température de 15 dégres, le radiateur ne fonctionnant pas et plusieurs ouvertures rafraîchissant la pièce, - la façade nord de la cuisine présente plusieurs «trous» pour l’évacuation des eaux usées et celle de la hotte, lesquels laissent pénétrer des rats dans la maison selon les preneurs, - la cave présente une forte odeur d’humidité et de tout à l’égout et les murs présentent d’importantes traces d’humidité et de moisissures, - la chambre nord-ouest présente plusieurs fissures sur le plafond, une fissure particulièrement importante étant visible au niveau du coffrage, la peinture cloque, s’écaille et la moisissure se développe, des coulures en provenance du plafond étant en outre constatées. L’angle nord-est présente des traces d’humidité et de moisissure, et la température de la pièce est de 16 degrés, - le mur de la chambre nord-est, séparatif de celui de la salle de bain, s’écaille et est moisi, des coulures étant en outre visibles entre la trappe et le parquet, lequel est noirci et imbibé d’eau, et est en train de pourrir et de se déliter, - le radiateur de la chambre sud-ouest ne fonctionne pas, le thermomètre permettant d’établir que la température est de 16°. - le mur de la chambre sud-est présente, désormais, de la moisissure qui se développe sur la structure en aluminium de la fenêtre et autour du bloc de prises, une importante tâche d’humidité étant au suplus constatée s’étendant sur plus d’un mètre de hauteur, la température de la pièces est de 16° C, - la salle de bains présente d’importante trâces d’humidité et de moisissures principalement autour du puit de jour et sur le mur nord, la peinture s’écaille et les fissures sont apparentes, - le puit de jour du plafond présente des coulures d’eau. Le commissaire de justice instrumentaire déclare avoir pu constater que «les désordres mentionnés dans mon procès-verbal du 4 août 2022 sont toujours existants». Ces deux constats permettent d’établir que le clos, le couvert et l’étanchéité des lieux ne sont pas assurés et que la ventilation n’est pas suffisante. Par ailleurs, les désordres liés aux infiltrations, à une chaudière qui ne permet pas de chauffer les lieux, au développement important de moisissures sont de nature à nuire à la santé des occupants. L’ensemble rend le logement non conforme aux normes de décence, dont la réparation incombe au bailleur, Madame [K] [H]. Certes, les pièces versées aux débats montrent qu’elle a rénové sa toiture en 2017, qu’elle a été diligente lors du dégât des eaux subis par les preneurs, qu’elle accepté certains devis et que des travaux ont été réalisés depuis l’entrée dans les lieux des locataires. Pour autant, et alors qu’elle est tenue d’assurer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter à sa santé, aucun élément ne permet de prouver qu’elle a réalisé des travaux permettant à ses locataires de pouvoir jouir paisiblement des lieux loués. Elle ne peut valablement soutenir que les désordres constatés sont attâchés à l’ancienneté du logement et que Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] ont pris les lieux en état, puisque dans ces deux cas, elle n’est pas déchargé de son obligation de délivrance d’un logement décent. Il apparaît, ainsi, que rapidement après leur entrée dans les lieux, Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] ont subi un préjudice à la suite du manquement de Madame [K] [H] à son obligation de délivrance d’un logement décent. Dès lors, Madame [K] [H] sera condamnée à réaliser les travaux relatifs aux désordres listés dans le constat d’huissier du 4 août 2022, à l’exception de sanibroyeur qui a été réparé. Il n’apparaît pour autant justifier d’ordonner la suspension des loyers puisque Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] ont la jouissance des lieux, même s’ils sont inconfortables. En revanche, cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à l’issue d’un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, et ce pour une durée de six mois. Passé ce délai, l’astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau y être fait droit. Une astreinte ayant été ordonnée, elle apparaît suffisante à assurer l’effectivité de la décision, il n’apparaît donc pas nécessaire de fixer, en sus, une franchise de loyer de 50% jusqu’à la réalisation de l’intégralité des travaux de remise en état par le bailleur. 2 - Sur la réparation des préjudices : - Sur le préjudice de jouissance : Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] sollicitent une somme de 38.871 € correspondant à leur préjudice de jouissance qui dure depuis leur entrée dans les lieux, soit depuis 42 mois, cette somme étant calculée sur la base de 50% du loyer. Madame [K] [H] conclut au rejet de ce chef de demande, les quelques désordres localisés ne justifiant pas le versement d’une indemnité correspondant à la moitié du loyer. A défaut, elle sollicite que cette demande soit réduite à de plus justes proportions. Il a été démontré que Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] se sont plaints dès le mois de juillet 2020 d’une fuite d’eau dans les toilettes, de problèmes d’électricité dans la salle à manger qui ne fonctionne pas et du caractère défectueux d’une fenêtre, démontrant ainsi qu’ils subissaient déjà un trouble de jouissance. Les courriers électroniques versés aux débats et les constats de commissaires de justice produits montrent que les désordres se sont étendus à toutes les pièces de la maison. Les problèmes d’indécence perdurent mais Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] sollicitent l’indemnisation de ce préjudice jusqu’au mois de décembre 2023. Aussi, il y a lieu de retenir un préjudice de jouissance couvrant la période de juillet 2020 à décembre 2023 inclus, soit 41 mois. Compte tenu de la nature des désordres et de leur conséquence sur l’habilité du logement, le préjudice de jouissance des locataires sera fixé à la somme mensuelle de 200 €, soit un total de 8.200 €. Dès lors, Madame [K] [H] sera condamnée à verser à Monsieur [C] [F] et à Madame [R] [L] cette somme au titre du préjudice de jouissance. - Sur le préjudice financier: Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] sollicitent une somme de 2.634,90 € en réparation de leur préjudice financier. Ils soutiennent que la remise des clefs et l’entrée des lieux devaient s’effectuer le 12 juin 2020 mais avoir été informés quelques jours avant du report de cette date au 15 juin 2020, le précédent locataire n’ayant pas quitté les lieux. Ils affirment que ce changement a eu des conséquences financières importantes puisqu’ils ont été contraints d’annuler la location d’un camion de déménagement et de trouver une société de déménagement à la dernière minute. Ils contestent avoir signé une nouvelle page décalant la date d’entrée dans les lieux et non un avenant. Madame [K] [H] et la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER concluent au débouté de ce chef de demande, Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] ayant donné leur accord pour repousser la date de prise d’effet du bail par avenant. En l’espèce, il est constant que le contrat prévoyait une date de prise d’effet du bail au 12 juin 2020. Il apparaît que l’état des lieux d’entrée a été dressé le 15 juin 2020 et les clés remises à cette même date. Les parties conviennent qu’ils ont signé un document décalant la date d’entrée dans les lieux au 15 juin 2020, cependant il n’est pas versé aux débats. Madame [K] [H] et SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER soutiennent que Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] ont consenti à ce report en signant un avenant de sorte qu’ils ne peuvent pas réclamer d’indemnités à ce titre. Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] contestent la qualification juridique retenue du document qu’ils admettent avoir signé. Cependant, alors qu’il leur incombe, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, de prouver les faits nécessaires au succès de leur prétention, ils ne versent pas aux débats ce document. Ils ne démontrent pas, en conséquence, pouvoir formuler une telle demande, ils seront, en conséquence, déboutés de ce chef de demande. - Sur le préjudice moral : L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure et l’article 1231-2 du code civil prévoit que « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. » Dès lors qu’un dommage est causé par l’inexécution d’une obligation contractuelle, l’action en réparation exercée par le créancier de cette obligation est nécessairement fondée sur le droit de la responsabilité contractuelle. Cette dernière est subordonnée à la réunion de trois conditions cumulatives : l’inexécution d’une obligation contractuelle, un dommage et un lien de causalité. La réparation due au créancier de l’obligation demeura néanmoins limitée au préjudice prévisible. Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] sollicitent une somme de 3.000 € en réparation de leur préjudice moral. Ils expliquent avoir adressé de nombreux courriers et mails et avoir alerté de manière incessantes sur la situation. Ils arguent d’un sentiment d’abandon extrême, les travaux n’ayant pas été réalisés pour permettre à leur famille de dormir au sec et au chaud depuis leur entrée dans les lieux, le bailleur et le gestionnaire se renvoyant au surplus leur responsabilité. Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] ne versent aucune pièce au soutien de leurs déclarations. Ils ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral. En conséquence, les conditions tendant à l’indemnisation d’un préjudice moral sur le fondement de la responsabilité contractuelle ne sont pas réunies et Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L]seront déboutés de leur demande de condamnation au titre du préjudice moral. 3 - Sur la demande de relever indemne : L’article 1984 du code civil énonce que «le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire». Aux termes des dispositions de l’article 1991 du même code, «le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution». L’article 1992 du code civil prévoit que «le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire». Il ressort des dispositions de l’article 1231-1 du même code que «le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure». Le mandat de gestion locative conclut entre les parties stipule que « mission - pouvoirs : gestion des travaux : - faire exécuter toutes réparations incombant au mandant dont le montant ne dépasse pas % du loyer mensuel ou Mois de loyer (le loyer mensuel est celui en vigueur au jour des travaux) et celles plus importantes mais URGENTES, en aviser rapidement le mandant ; prendre toutes mesures conservatoires ; - pour tous les autres travaux, hors travaux de construction, de reconstruction, et ceux de l’article 606 du code civil, les faire exécuter après accord écrit du mandant ; s’adjoindre le concours d’un maître d’oeuvre ou d’un technicien, si le mandataire le juge nécessaire et après accord écrit du mandant ; - en régler les factures dans la limite des fonds disponibles». Madame [K] [H] soutient s’être montrée très impliquée et réactive à l’égard de ses locataires sachant qu’un mandat avait été donné à la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER pour qu’elle gère les éventuels travaux à effectuer au sein du logement afin de la décharger de cette mission. Pour autant ses diligences n’ont pas été suivies d’effet. Elle estime que la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER n’a pas rempli ses obligations en tant que mandataire et a commis des fautes professionnelles puisqu’elle a failli dans l’exécution des travaux urgents qui lui avaient été demandés alors même qu’elle avait approuvé les devis qui lui étaient adressés. La SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER conteste tout manquement arguant du retard pris par Madame [K] [H] dans la prise en charge. Elle affirme avoir fait établir tous les devis pour procéder aux travaux nécessaires, certains devis n’étant toujours pas accepté par la bailleresse. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, plus spécialement, des devis et factures, courriers électroniques des preneurs et de Madame [K] [H], que la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER a effectivement fait établir de nombreux devis et que certains travaux ont été réalisés. Cependant, il échet de remarquer que l’ensemble des factures et devis concernent essentiellement la gestion du dégât des eaux, la réparation de la toiture et menues réparations. Il n’apparaît pas, en revanche, que le surplus des désordres supporté par les preneurs et rendant le logement indécent (humidité, fuite dans la salle de bains, problème de chauffage et présence de rongeurs) a été signalé à la propriétaire par la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER et a fait l’objet de devis. Il apparaît, en conséquence, que la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve qu’elle a respecté ses obligations et a pris toutes les mesures urgentes et conservatoires ainsi que l’imposait le contrat de mandat le liant à Madame [K] [H]. Dans ces conditions, la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER sera condamnée à relever indemne Madame [K] [H] des condamnations au paiement prononcées à son encontre. 4 - Sur les demandes accessoires : En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision. Madame [K] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice et d’assignation. La SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER sera condamnée à la garantir et relever indemne. Madame [K] [H], succombante, sera condamnée à payer à Monsieur [C] [F] et à Madame [R] [L] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera, en revanche, déboutée de sa demande fondée sur les mêmes dispositions formulée à leur encontre. La SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER sera condamnée à relever indemne Madame [K] [H] de cette dernière condamnation. En revanche, elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles formulées à l’encontre de cette dernière. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Condamne Madame [K] [H] à réaliser les travaux correspondant aux désordres constatés par huissier de justice, le 4 août 2022, à l’exception du sanibroyeur, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à l’issue d’un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, et ce pour une durée de six mois. Passé ce délai, l’astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau y être fait droit; Se réserve la liquidation de l’astreinte provisoire ; Condamne Madame [K] [H] à payer à Monsieur [C] [F] et à Madame [R] [L] la somme de 8.200 € au titre de leur préjudice de jouissance ; Condamne la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER à relever indemne Madame [K] [H] de cette condamnation ; Déboute Monsieur [C] [F] et Madame [R] [L] du surplus de leurs demandes ; Déboute Madame [K] [H] et la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER du surplus de leur demande ; Condamne Madame [K] [H] à payer à Monsieur [C] [F] et à Madame [R] [L] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [K] [H] aux dépens, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice et d’assignation ; Condamne la SARL NICOLAS LANTERI IMMOBILIER à relever indemne Madame [K] [H] des condamnations prononcées contre elle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens ; Rappelle que la décision est de droit exécutoire par provision. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier. LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection