Cour d'appel, 27 mars 2024. 23/13646

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 27 MARS 2024 N° 2024/144 Rôle N° RG 23/13646 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMDK5 S.D.C. [8] C/ Commune DE [Localité 9] Copie exécutoire délivrée le : à : - Me Cécile JACQUEMET - Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge de la mise en état de NICE en date du 11 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/03561. APPELANTE Syndicat des coprorpriétaires de la Résidence [8] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CLARUS SAS immatriculée au RCS de NICE sous le n° 812 585 735 dont le siège social est au [Adresse 4], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Cécile JACQUEMET, avocat au barreau de NICE INTIMEE La Commune DE [Localité 9], demeurant Hotel de Ville - [Adresse 2] représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 14 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Fabienne ALLARD, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcée par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique du 10 juin 1963, la commune de [Localité 9] a cédé à la société civile immobilière (SCI) Maraldi-Jeanne d'Arc une parcelle de terrain d'une superficie d'environ 13 500 m². Par ce même acte, la SCI Maraldi-Jeanne d'Arc lui a consenti un droit de jouissance exclusif, perpétuel et gratuit sur la parcelle [Cadastre 6] d'une superficie approximative de 8 000 m². La SCI Maraldi-Jeanne d'Arc a fait construire sur son terrain deux immeubles, qu'elle a soumis au régime de la copropriété aux termes d'un règlement établi le 13 février 1964. Par acte authentique du 16 mars 2010 reçu en l'étude de Me [I], le syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi-Jeanne d'Arc, représenté par son syndic, le cabinet Citya [L], a cédé à la ville de [Localité 9], à titre d'échange, une partie de l'assiette foncière de la copropriété cadastrée [Cadastre 7] en vue de l'élargissement de la voie communale « Promenage Val de Careï » et constitué au profit de la commune de [Localité 9] une servitude de passage en tout temps et heures et pour tous véhicules, sur une bande d'une largeur de 3,50 m sur la parcelle [Cadastre 6] lui appartenant au bénéfice des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 3], propriété de la commune. En contrepartie, la commune de [Localité 9] a abandonné au syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi-Jeanne d'Arc le droit de jouissance exclusif, perpétuel et gratuit qu'elle détenait sur la parcelle [Cadastre 6] pour y aménager des places de stationnement. Par lettre du 17 mars 2021, la commune de [Localité 9] a sollicité du syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi-Jeanne d'Arc le respect de la servitude et, à cette fin, qu'il supprime deux emplacements de stationnement. Par acte du 12 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi-Jeanne d'Arc a assigné la commune de [Localité 9] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d'obtenir l'annulation de l'acte du 16 mars 2010. Par conclusions d'incident du 21 novembre 2022, la commune de [Localité 9] a saisi le juge de la mise en état afin qu'il déclare l'action irrecevable pour cause de prescription et de non-respect de la procédure de conciliation préalable. Par ordonnance rendue le 11 septembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice a : - déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi-Jeanne d'Arc ; - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi-Jeanne d'Arc à verser à la commune de [Localité 9] la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état a considéré que : - la clause de conciliation préalable est rédigée en des termes généraux ne permettant pas de considérer que les parties ont entendu soumettre obligatoirement les litiges susceptibles de les opposer à un conciliateur ; - l'action en nullité d'un acte authentique d'échange est une action personnelle qui se prescrit par cinq ans et non une action réelle immobilière puisque le syndicat n'a plus la qualité de propriétaire lui permettant d'exercer une telle action ; - le point de départ du délai de prescription correspond à la date à laquelle l'acte a été établi, soit le 16 décembre 2010, étant précisé qu'il ne peut être reporté dès lors qu'il a reçu un commencement d'exécution par la prise de possession par la commune de [Localité 9] de l'assiette foncière nécessaire à la servitude de passage. Par acte du 6 novembre 2023, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, le syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi-Jeanne d'Arc a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 17 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi -Jeanne d'Arc demande à la cour, au visa de l'ancien article 1304 du code civil et de l'article 2227 du code civil, de : ' infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, ' rejeter les fins de non recevoir tirées de la prescription de l'action et de la clause de conciliation insérée à l'acte authentique du 16 mars 2010 ; ' renvoyer en conséquence la cause et les parties devant le tribunal judiciaire de Nice pour qu'il soit statué sur la demande de nullité de l'acte authentique du 16 mars 2010 ; ' condamner la commune de [Localité 9] au remboursement de la somme de 1 200 € versée au titre des frais irrépétibles de première instance ; ' débouter la commune de [Localité 9] de sa demande de remboursement des frais irrépétibles ; ' condamner la commune de [Localité 9] à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de son appel et de ses prétentions, il fait valoir que : - les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. - il est et reste propriétaire de la parcelle [Cadastre 6] sur laquelle une servitude de passage a été consentie à la Commune de [Localité 9] en contrepartie de l'abandon par celle-ci de son droit de jouissance sur partie de la même parcelle, de sorte que sa qualité de propriétaire ne peut être contestée et, dès lors que l'action tend à la protection de son droit de propriété, elle présente une nature immobilière ; - dans l'hypothèse où un délai de prescription de cinq ans serait retenu, son point de départ doit être fixé au mois de mars 2021, dans la mesure où aucun commencement d'exécution n'est intervenu concernant la constitution de la servitude prévue dans l'acte, celle-ci ayant été réclamée pour la première fois par la Commune de [Localité 9] à cette date. S'agissant de l'absence de conciliation préalable, elle soutient que lorsque la clause contractuelle prévoyant une tentative de règlement amiable n'est pas assortie de conditions particulières de mise en 'uvre, elle ne constitue pas une procédure de conciliation obligatoire préalable à la saisine du juge, dont le non-respect caractérise une fin de non-recevoir s'imposant à celui-ci, ce d'autant qu'en l'espèce, c'est le notaire qui a inséré la clause sans que les parties l'aient demandée et sans attirer leur attention, de sorte qu'il ne peut être considéré que celles-ci ont entendu en faire une fin de non recevoir. Dans ses dernières conclusions d'intimée et d'appel incident, régulièrement notifiées le 11 janvier 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la commune de [Localité 9] demande à la cour, au visa de l'ancien article 1304 du code civil et de l'article 2224 du code civil, de : ' confirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du 11 septembre 2023, excepté en ce qu'elle a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de conciliation préalable ; Statuant à nouveau, ' dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi Jeanne d'Arc n'a pas, préalablement à la délivrance de son assignation du 12 octobre 2022, procédé au respect de la conciliation préalable contenue dans l'acte du 16 mars 2010 et que cette absence de conciliation préalable entraîne l'irrecevabilité de ses demandes ; En tout état de cause, ' déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi Jeanne d'Arc ; ' condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi Jeanne d'Arc à 3 000 € à titre d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Elle fait valoir que : - l'action n'est pas de nature réelle et immobilière, dès lors que selon les termes de l'acte du 16 mars 2010, le syndicat des copropriétaires n'est plus propriétaire et qu'il ne le redeviendra que si l'action personnelle, qu'il exerce afin d'obtenir la nullité de l'acte, prospère ; - le délai de prescription de cinq ans a commencé à courir à compter de la date de l'acte querellé, soit le 16 mars 2010 ; - l'acte stipule une clause de conciliation préalable, qui n'est pas une clause de style, puisqu'elle correspond à ce que voulaient les parties, de sorte qu'en la considérant comme non obligatoire, le premier juge l'a dénaturée ; - cette clause de conciliation préalable obligatoire consacre une fin de non recevoir rendant l'action irrecevable. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la prescription de l'action Par acte authentique du 16 mars 2010, le syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi-Jeanne d'Arc a cédé à la ville de [Localité 9], à titre d'échange, une partie de l'assiette foncière de la copropriété cadastrée [Cadastre 7] en vue de l'élargissement de la voie communale « Promenage Val de Careï », et constitué au profit de la commune de [Localité 9] une servitude de passage en tout temps et heures et pour tous véhicules, sur une bande d'une largeur de 3,50 m sur la parcelle [Cadastre 6] lui appartenant au bénéfice des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 3], propriété de la commune. En application de l'article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible et, sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En revanche, selon l'article 2224 du même code, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires agit en annulation de l'acte authentique du 16 mars 2010, au motif que le syndic, qui a signé l'acte, n'avait reçu aucun pouvoir à cet effet. L'action en annulation d'un contrat translatif d'un droit réel immobilier est une action mixte, puisqu'en sollicitant l'anéantissement du contrat, le demandeur met en oeuvre une action personnelle, mais que le bien-fondé de cette prétention ouvre la voie à une action réelle en restitution de la chose vendue. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il n'est pas resté propriétaire de la partie d'assiette foncière cédée à la ville de [Localité 9] tant qu'il n'a pas été statué sur l'action en annulation de l'acte. Celui-ci a bien opéré transfert de propriété au profit de la commune. Le syndicat des copropriétaires ne redeviendra propriétaire qu'en cas de succès de l'action, même si par l'effet de l'annulation et de son effet rétroactif, il sera sensé ne jamais avoir perdu cette qualité. Pour autant, l'action en annulation de l'acte d'échange ne saurait être assimilée à une action en revendication ou en réintégration par lesquelles le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclame à celui qui le détient, la restitution du bien. Certes, l'anéantissement du contrat a pour effet de rétablir entre les parties le statu quo ante, mais l'effet réel de cette action personnelle résulte d'une fiction dont les effets ne sauraient se produire avant même le succès de cette dernière. Les actions réelles immobilières sont destinées à protéger le droit de propriété, alors que les actions personnelles ont pour finalité de sanctionner l'inexécution d'une obligation contractuelle. En l'espèce, l'action engagée par le syndicat des copropriétaires a pour première finalité de sanctionner les conditions de conclusions du contrat. La source contractuelle de l'action conduit donc à retenir une qualification personnelle et une prescription quinquennale, sans s'attacher aux effets réels de sa mise en oeuvre. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la demande du syndicat des copropriétaires afin d'être réintégré dans la parcelle cédée, dépend de l'issue de l'action personnelle aux fins d'annulation de l'acte d'échange, qui, dès lors qu'elle tend à sanctionner un défaut de pouvoir de la personne ayant signé l'acte pour le compte de la personne morale cédante, doit être qualifiée de personnelle et, comme telle, se prescrit par cinq ans. Quant au point de départ du délai de prescription, il est fixé, selon l'article 2224 du code civil, au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Selon l'article 1315, alinéa 2, du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il en résulte que la charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque la fin de non-recevoir. La prescription de l'action en annulation d'un acte, qui titre l'obligation contestée, commence généralement à courir à compter du jour où l'acte irrégulier a été passé. Cependant, compte tenu des règles gouvernant la charge de la preuve, il appartient à la commune de [Localité 9] de démontrer que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l'acte contesté au jour où il a été signé par celui qui prétendait le représenter, soit plus de cinq ans avant la date à laquelle il a assigné la commune afin d'obtenir son annulation. L'acte contesté du 16 mars 2010 mentionne que le syndicat des copropriétaires est représenté par la société Citya Liottier, syndic, elle même représentée par M. [D] [L], 'spécialement autorisé par une assemblée générale en date du 20 novembre 2001 dont copie, certifiée conforme à l'original, est annexée aux présentes après mention'. La copie du procès verbal n'est pas annexée à l'acte produit par les parties. En revanche, un procès verbal du 20 décembre 2001 est produit, accompagné d'un courrier électronique du cabinet Clarus, nouveau syndic, faisant état d'une erreur de frappe concernant la date de l'assemblée générale dans l'acte notarié. Selon les termes de ce procès verbal, au cours de l'assemblée générale, le syndic a fait part aux copropriétaires du projet de création d'emplacements de parking sur la parcelle de terrain située au droit de l'entrée principale de la copropriété et rappelé que, dès lors que la ville de [Localité 9] possède un droit de jouissance sur ce terrain, son accord est nécessaire à la réalisation du projet. Le syndic indique ensuite qu'il prendra contact avec les services de la ville afin de débloquer les autorisations nécessaires, puis l'assemblée des copropriétaires, à l'unanimité, 'l'autorise à signer pour ce faire tous documents notariés, administratifs ou autres pour cette création'. Cette résolution est antérieure de près de neuf ans à la signature de l'acte contesté. Aucun des procès verbaux d'assemblée générale de la copropriété, postérieurs à l'acte (entre janvier 2011 et février 2016) ne fait mention de sa signature par le syndic en vertu des pouvoirs qui lui auraient été conférés neuf ans plus tôt, en décembre 2001, par cette assemblée générale. En revanche, le syndicat des copropriétaires, qui prétend n'en avoir été informé que le 2 mars 2021, produit un courrier électronique adressé par Mme [S] [O], employée de la ville de [Localité 9], faisant état de la servitude de passage au profit de la commune sur le terrain appartenant à la copropriété aux termes d'un acte d'échange qu'elle déclare joindre à son courrier. Il produit également aux débats un courrier de l'adjoint à l'urbanisme de la ville en date du 17 mars 2021, par laquelle celui-ci rappelle à son syndic, le cabinet Clarus, qu'elle bénéfice d'une servitude de passage et lui transmet l'acte constitutif de servitude, ainsi qu'un deuxième courrier du 30 août 2021, dans lequel elle lui rappelle que les termes de l'acte d'échange notarié du 16 mars 2010 ne sont toujours pas respectés. A défaut de preuve, rapportée par la ville de [Localité 9], que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance avant le 2 mars 2021 de la signature de l'acte litigieux par un syndic dont elle conteste le pouvoir, le délai de prescription de l'action en annulation de l'acte n'a pu courir avant cette date. Ayant commencé à courir le 2 mars 2021, le délai a expiré au 2 mars 2026. L'action n'est donc pas prescrite. Sur la fin de non recevoir tirée de l'absence de conciliation préalable L'acte d'échange du 16 mars 2010, dont l'annulation est poursuivie, stipule que 'en cas de litige, les parties conviennent, préalablement à toute instance judiciaire, de soumettre leur différend à un conciliateur qui sera désigné par le président de la chambre des notaires qui pourra être saisi sans forme ni frais'. Licite, la clause d'un contrat instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge, dont la mise en 'uvre suspend jusqu'à son issue le cours de la prescription, constitue une fin de non-recevoir qui s'impose au juge si les parties l'invoquent. Pour suspendre l'ouverture de l'action, la clause doit être sans équivoque. En l'espèce, il n'est pas contesté qu'aucune tentative de conciliation préalable n'a précédé l'action. Le syndicat des copropriétaires soutient cependant que la clause, dépourvue de conditions particulières de mise en oeuvre et rédigée en termes généraux, ne peut être sanctionnée par une fin de non recevoir opposable à l'action. Cette clause prévoit le mode de règlement alternatif du litige, en l'espèce une conciliation ainsi que les éléments d'identification du conciliateur en stipulant qu'il sera désigné par le président de la chambre des notaires. En revanche, elle ne précise pas les conditions de mise en oeuvre de la conciliation. Cependant, la mention des modalités procédurales de mise en oeuvre de la procédure de règlement alternatif du litige n'est pas nécessaire pour ôter à la clause tout caractère équivoque. En conséquence, l'absence dans la clause de définition des conditions particulières de modalités de mise en oeuvre de la conciliation, en dehors des règles de désignation du conciliateur, est indifférente et ne suffit pas pour écarter sa mise en application. Dès lors que l'acte, par une clause dénuée d'équivoque et scellant l'accord des parties, institue une procédure préalable de conciliation obligatoire, la ville de [Localité 9] est fondée à opposer à la demande principale du syndicat des copropriétaires, une fin de non recevoir tirée de l'absence de toute tentative préalable de conciliation. L'action est donc irrecevable. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées. Le syndicat des copropriétaires, qui succombe sur la fin de non recevoir opposée par la ville de [Localité 9], supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondé à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité justifie d'allouer à la ville de [Localité 9] une indemnité de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 11 septembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice ; Y ajoutant, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi-Jeanne d'Arc de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi-Jeanne d'Arc à payer à la commune de [Localité 9] une indemnité de 2 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Maraldi-Jeanne d'Arc aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT