Cour d'appel, 15 décembre 2022. 20/00572

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 15 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 325 Rôle N° RG 20/00572 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFNZV SCI EVA LIBERTE C/ SAS DAVI FRANKER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Stéphane COHEN Me Joseph MAGNAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 11 Décembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/00032. APPELANTE SCI EVA LIBERTE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 1] représentée par Me Stéphane COHEN de la SCP POMMIER, COHEN & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par Me Arnaud LUCIEN, avocat au barreau de TOULON INTIMEE SAS DAVI FRANKER prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est [Adresse 7] représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Laure BOURREL, Président Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022, après prorogation du délibéré. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022 Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président pour le Président empêché et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant bail commercial du 19 mai 2000, la SCI Eva liberté a donné à bail commercial à la SARL Jane Eva des locaux sis [Adresse 2], à usage exclusif de 'commerce de gros et détail de tissus à usage vestimentaire, industriel et domestique, bonneterie, confection, masculin et féminin' pour une durée de 9 ans, à compter du 1er octobre 2000, moyennant un loyer annuel de 110 000 francs par an, hors taxes et hors charges. À la suite d'une demande de renouvellement formée par la locataire, la bailleresse, après avoir notifié un mémoire préalable, a fait assigner la locataire devant le juge des loyers commerciaux par acte du 25 septembre 2013, aux fins de voir constater le renouvellement du bail au 1er octobre 2009, ordonner le déplafonnement du loyer sur renouvellement pour un double motif (modification notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des locaux), et fixer le nouveau loyer à la somme de 78 000 euros par an, en principal, à compter du 1er octobre 2009. La locataire ayant soulevé la prescription de l'action de la bailleresse, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance pour statuer sur cette fin de non-recevoir. Par jugement définitif du 4 octobre 2016, le tribunal de grande instance a : - déclaré prescrite l'action de la SCI Eva liberté en fixation du loyer sur renouvellement du bail, - débouté la SCI Eva liberté de ses demandes, - dit que le bail s'était renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans, à compter du 1er octobre 2009 aux conditions antérieures, avec un loyer de 20 968 euros par an hors charges. Entre temps, et parallèlement, la SCI Eva liberté a, par acte d'huissier signifié à la locataire le 16 octobre 2015, formé une demande de révision triennale du loyer, sollicitant la fixation du loyer à la somme de 90 000 euros par an, en principal, à compter du 16 octobre 2015, en invoquant une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, puis, après notification d'un mémoire préalable le 11 juillet 2016 aux fins de déplafonnement du loyer sur révision et fixation du loyer révisé à la somme de 96 000 euros, correspondant ,selon elle, à la valeur locative, a fait assigner, par acte d'huissier du 2 septembre 2016, la locataire devant la juridiction des loyers commerciaux aux mêmes fins. Par jugement mixte du 5 avril 2017, le juge des loyers commerciaux, saisi de la demande de fixation du loyer sur révision triennale à la valeur locative , après avoir constaté la révision au 16 octobre 2015 du bail liant les parties, a ordonné une expertise confiée à M. [L] aux fins de fournir tous éléments permettant de déterminer si ,au cours de la période du 1er octobre 2009 au 16 octobre 2015, était intervenue une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10 %de la valeur locative, telle que prévue par l'article L 145-38 du code de commerce. L'expert a déposé son rapport le 19 décembre 2018, concluant : - à une absence de motif de déplafonnement du loyer sur révision, - à une valeur locative de 78 000 euros par an, en principal au 16 octobre 2015, - et à un loyer plafonné en fonction de la variation indiciaire d'un montant de 22 516, 53 euros par an, en principal. Par mémoire récapitulatif après expertise, la SCI Eva liberté a contesté les conclusions de l'expert et sollicité: - à titre principal : le déplafonnement du loyer sur révision triennale, pour modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, et sa fixation à la valeur locative de 96 000 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 16 octobre 2015, - à titre subsidiaire, la fixation du loyer , en fonction de la variation du coût de la construction, à la somme de 24 665 euros par an, en principal, et non de 22 516,53 euros telle que calculée par l'expert. Par mémoire récapitulatif la SARL Davi Franker, indiquant venir aux droits de la SARL Jane Eva ( par suite de la réunion de l'intégralité de ses parts sociales entre les mains de son associé unique), a sollicité la fixation du loyer révisé à la somme de 22 665 euros par an. Par jugement du 11 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Nice, vu l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative des locaux commerciaux sis à [Adresse 5], objet du bail du 19 mai 2 000 renouvelé au 1er octobre 2009, a : - Dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer sur révision au 16 octobre 2015 desdits locaux commerciaux , sis [Adresse 2], - En conséquence, fixé le loyer sur révision au 16 octobre 2015 à la somme de 22 665 euros par an, hors taxes et hors charges, correspondant à l'application de la variation de l'indice du coût de la construction, - Dit qu'en application de l'article 1343-2 du code civil, la SARL Davi Franker sera tenue au paiement des intérêts légaux sur la différence entre ce nouveau loyer et le loyer effectivement payé, à compter du 2 septembre 2016, date de l'assignation, et au fur et à mesure, ensuite, des échéances contractuelles, avec capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, - Condamné la SCI Eva liberté à verser à la SARL Davi Franker une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Ordonné d'office l'exécution provisoire de la décision, - Laissé l'intégralité des dépens à la charge de la SCI Eva liberté, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. La SCI Eva liberté a interjeté appel de cette décision le 14 janvier 2020. Par conclusions déposées et notifiées le 30 mars 2020, elle demande à la cour, vu les articles L.145-37, L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, de : - constater l'existence d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant affecté le commerce exploité par la société Davi Franker durant la période du 1er octobre 2009 au 16 octobre 2015, - dire et juger que ces modifications ont entraîné en elles-mêmes une incidence sur le commerce considéré et une variation de plus de 10% de la valeur locative, - déclarer l'appel de la société Eva liberté recevable et bien fondé, - réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 décembre 2019 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice, - fixer à la valeur locative le prix du loyer révisé entre les parties au 16 octobre 2015 pour les locaux sis [Adresse 2], à la somme de 96000 euros hors taxes et hors charges par an en principal, charges, impôts et taxes en sus, - à titre subsidiaire, fixer selon la variation de l'indice du coût de la construction le prix du loyer révisé au 16 octobre 2015 pour les locaux sis [Adresse 2], à la somme de 22665 euros hors taxes et hors charges par an en principal, charges, impôts et taxes en sus, aux indices, - en tout état de cause, condamner la société Davi Franker au paiement des intérêts de droit sur les sommes répétées à compter du 16 octobre 2015 en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts dus pour une année entière étant eux-mêmes capitalisés, - condamner la société Davi Franker à verser à la société Eva liberté la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Davi Franker aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions déposées et notifiées le 8 juin 2020, la société Davi Franker demande à la cour de débouter la société Eva liberté de l'ensemble de ses demandes, de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, de condamner la société Eva liberté au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître Joseph Magnan. La procédure a été clôturée le 13 septembre 2022. MOTIFS : Aux termes de l'article L.145-38 alinéa 3 du code de commerce, en sa version applicable à l'espèce soit celle antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, le bail ayant été renouvelé en 2009 : ' Par dérogation aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L.112-2 du code monétaire, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.' Ainsi que l'a rappelé le premier juge, pour se prévaloir d'un déplafonnement du loyer sur révision, le bailleur doit établir l'existence d'une modification des facteurs locaux de commercialité qui doit : - d'une part, être matérielle (c'est à dire concrète, tangible), et présenter un intérêt pour le commerce considéré, - d'autre part, entraîner 'par elle-même' une variation de plus de 10% de la valeur locative, l'expression traduisant la nécessité d'une corrélation entre la modification des facteurs locaux de commercialité et la variation de plus de 10%, - et enfin, être survenue et avoir produit effet entre la date de la dernière fixation du loyer à réviser et celle de la demande en révision. Comme en première instance, la bailleresse invoque deux modifications des facteurs locaux de commercialité intervenues entre le 1er octobre 2009, date de renouvellement du bail, et le 16 octobre 2015, date de demande de révision triennale, consistant en la réalisation des travaux de la promenade du Paillon ou 'coulée verte', inaugurée le 26 octobre 2013, et la montée en gamme des installations commerciales environnantes. L'expert désigné par le tribunal a considéré que l'aménagement de la promenade du Paillon et les mutations d'enseignes commerciales dans le secteur n'avaient pas eu d'incidence directe et favorable sur le commerce dont s'agit et ne pouvaient justifier un déplafonnement. Le premier juge a énoncé à juste titre, par des motifs que la cour adopte : - en premier lieu, que la Promenade du Paillon, ou coulée verte de 12 hectares végétalisés avec jeux d'eau et d'enfants, reliant le théâtre de [Localité 4] à la mer, et qui a remplacé la gare routière et le parking du [6], a certes, contribué à renforcer l'attractivité du centre-ville, mais ne peut être considérée comme ayant un impact particulier sur le local litigieux, dans la mesure d'une part, où cette coulée verte draine les touristes et promeneurs essentiellement à l'intérieur de son parcours, délimité par des grilles de protection, et d'autre part, s'emplace non pas à proximité immédiate du commerce considéré de prêt à porter masculin haut de gamme , mais à une distance de 420 mètres à pied de celui-ci, de l'autre côté de la Place Massena, - en second lieu, que l'installation de nouvelles enseignes commerciales, dans le secteur dit du carré d'or (Liberté/Karr/ Longchamp/[Adresse 3]) où se trouve le commerce litigieux, ne constitue pas une modification notable dans la mesure où ce secteur abrite traditionnellement des enseignes de prestige, et que les nouvelles arrivées ne font que remplacer d'anciennes, sans que ces mutations n'aient une incidence particulière sur la commercialité haut de gamme de ce quartier. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer sur révision au 16 octobre 2015. Les parties ne contestent pas le calcul du montant du loyer plafonné opéré par le premier juge conformément aux dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce dans sa version applicable à l'espèce, en fonction de la variation de l'indice de la construction, sur la base du loyer fixé à 20968 euros au 1er octobre 2016, selon la formule suivant : 20968 euros x 1629 (indice 4ème trimestre 2015)/1507 (indice 4ème trimestre 2009 = 22665 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point, et en ce qu'il a dit qu'en application de l'article 1343-2 du code civil, la SARL Davi Franker sera tenue au paiement des intérêts légaux sur la différence entre ce nouveau loyer et le loyer effectivement payé, à compter du 2 septembre 2016, date de l'assignation, et au fur et à mesure, ensuite, des échéances contractuelles, avec capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière. Partie succombante, la SCI Eva liberté sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles d'appel conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SCI Eva liberté à payer à la SARL Davi Franker la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à titre d'indemnité pour frais irrépétibles d'appel, Condamne la SCI Eva liberté aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT