Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/01400

Du 15 février 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/01400 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YDGJ S.A. MESOLIA HABITAT C/ [H] [M] - Expéditions délivrées à Avocat + dem. - FE délivrée à Sté Mesolia habitat Le 15/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : S.A. MESOLIA HABITAT (anciennement dénommée LA MAISON GIRONDINE) RCS BORDEAUX B 469 201 552 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Mme [X] [N] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEUR : Monsieur [H] [M] né le 29 Septembre 1977 à [Localité 4] [Adresse 5]. C [Adresse 5] [Localité 3] Représenté par Me Céline PENHOAT (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 18 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Juillet 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 28 décembre 2022, la société MESOLIA HABITAT (MESOLIA HABITAT) a donné à bail à M. [H] [M] un bien à usage d’habitation, situé à [Localité 3] ([Localité 3]), Résidence [Adresse 5], [Adresse 5] Des loyers étant demeurés impayés, MESOLIA HABITAT a fait signifier, le 10 mai 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail. Le 18 juillet 2023, MESOLIA HABITAT a ensuite fait assigner M. [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 21 septembre 2023, où elle a fait l'objet d'un renvoi, pour être finalement retenue le 18 janvier 2024. Lors des débats, MESOLIA HABITAT demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner l’expulsion de M. [H] [M] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ; - de le condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 5199,19 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par MESOLIA HABITAT à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. A l'audience, le conseil de M. [H] [M] se réfère à ses conclusions par lesquelles ce dernier demande : - de lui accorder les plus larges délais de paiement afin d’apurer la dette de loyer ; - de juger que chacune des parties conservera ses frais et dépens ; - en tout état de cause : - de rejeter les demandes de MESOLIA HABITAT ; - de lui accorder l'aide juridictionnelle provisoire. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience. MOTIFS DE LA DECISION - SUR LA DEMANDE D'AIDE JURIDICTIONNELLE PROVISOIRE : Conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridique, « Dans les cas d'urgence, (...) l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. » L'article 61 du décret 2020-1717 du 28 décembre 2020 précise que « L'admission provisoire peut être accordée dans une situation d'urgence, notamment lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé ou en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. » En l'espèce, la juridiction est saisie en référé d'une demande de résiliation d'un bail d'habitation et d'expulsion. La condition est remplie. Selon l'article 3 du décret susmentionné, « Pour bénéficier de l'aide juridictionnelle totale, le demandeur doit justifier par la production de son avis d'imposition le plus récent que son revenu fiscal de référence au sens du 1° du IV de l'article 1417 du code général des impôts est inférieur à 11 262 euros. » En l'espèce M. [H] [M] produit un avis d'imposition sur les revenus de 2022, faisant état d'un revenu fiscal de référence de 10767 euros. Par conséquent, il convient d'accueillir sa demande tendant au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire et de dire que la présente décision, accompagnée de l'avis d'imposition sera transmise au bureau d'aide juridictionnelle établi au tribunal judiciaire de Bordeaux. - SUR LES DEMANDES PRINCIPALES : En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL : - sur la recevabilité de l'action : MESOLIA HABITAT justifie avoir saisi l'organisme payeur des aides au logement le 4 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 juillet 2023, soit plus de deux mois avant le 21 septembre 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Le bail conclu contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 10 mai 2023, pour la somme en principal de 1615,10 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 11 juillet 2023. Le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant la date de l'audience. Par conséquent, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail et il convient de constater que le bail a pris fin. L’expulsion de M. [H] [M] sera donc ordonnée en tant que de besoin. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution. - SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. MESOLIA HABITAT produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [H] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5199,19 euros à la date du 16 janvier 2024. Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. M. [H] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 450,01 euros. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : M. [H] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. L'équité et la situation économique de M. [H] [M] commandent de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire : - Non susceptible de recours : ACCORDONS l'aide juridictionnelle provisoire à M. [H] [M] ; DISONS qu'une expédition de la présente ordonnance, accompagnée de la copie de son avis d'imposition, sera transmise par le greffe au bureau d'aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Bordeaux ; - En premier ressort : CONSTATONS, à la date du 11 juillet 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2022 et liant la société MESOLIA HABITAT à M. [H] [M], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Localité 3] ([Localité 3]), Résidence [Adresse 5], [Adresse 5] ; ORDONNONS en conséquence à M. [H] [M] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour M. [H] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNONS M. [H] [M] à payer à la société MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 5199,19 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 16 janvier 2024, échéance de décembre 2023 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS M. [H] [M] à payer à la société MESOLIA HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 450,01 euros ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS M. [H] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT