Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/03666

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 23/03666 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSSH Minute : 24/578 S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150 C/ Madame [L] [E] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [L] [E], demeurant [Adresse 8] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par actes sous seing privés en date des 24 et 28 avril 2008, la SA D'HLM OSICA a donné à bail à Madame [L] [E] un logement (bâtiment 01, escalier 05, logement n°011561) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 392,25 euros. Par décision du 5 mars 2012, la résiliation du bail a été prononcé pour défaut de paiement. Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2013, la SA D'HLM OSICA a rétabli le contrat de bail de Madame [L] [E]. Par acte sous seing privé en date du 6 août 2014, la SA D'HLM OSICA a donné à bail à Madame [L] [E] un emplacement de stationnement (n°39, logement n°011609) situé sur la résidence [Adresse 8] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 30,91 euros. Selon procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2018 la SA d’HLM EFIDIS a été absorbée par suite de fusion par la SA d’HLM OSICA. La SA d’HLM OSICA a modifié sa dénomination sociale pour devenir CDC HABITAT SOCIAL. Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [L] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4092,27 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre en date du 13 mars 2023 reçue le 16 mars 2023 la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales. Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : dire la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA D'HLM OSICA, recevable autant que bien fondée en ses demandes et y faisant droit,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [L] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [L] [E] au paiement des sommes suivantes :la somme principale de 4116,77 euros au 21 novembre 2023 inclus pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2023,une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 décembre 2023. À l'audience du 22 avril 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3718,22 euros arrêtée au 15 avril 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire avec un échéancier sur 12 mois de 50 euros. La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 mars 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL souligne qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant. Madame [L] [E], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir eu des problèmes de santé. Madame [L] [E] souligne qu’elle s’occupe de son frère et de sa mère. Elle assure percevoir 1700 euros et ne pas avoir d’aides personnalisées au logement. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la loi applicable aux contrats : Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur. En l’espèce, le contrat des 24 et 28 avril 2008, rétabli le 30 juin 2013 porte sur un logement et le contrat du 6 août 2014 concerne un parking en sous-sol. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, ils ont été conclu entre les mêmes parties. En outre, d’une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d’autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation. Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL le 16 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 avril 2008, du commandement de payer délivré le 29 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 15 avril 2024 que la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 452,86 euros imputée pour des frais. En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [E] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3265,36 euros, au titre des sommes dues au 15 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 décembre 2023 sur la somme de 1277,32 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 3, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 mars 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition des clauses résolutoires sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 mai 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux à compter du 30 mai 2023. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [L] [E], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [L] [E] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [L] [E] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [L] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [L] [E] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 mai 2023, Madame [L] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [L] [E] à son paiement à compter de 30 mai 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales. Il convient également de condamner Madame [L] [E] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 avril 2008, rétabli le 30 juin 2013 et le bail du 6 août 2014, entre la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Madame [L] [E] d'autre part, concernant le logement (bâtiment 01, escalier 05, logement n°011561) et l’emplacement (n°39, logement n°011609) situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 mai 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Madame [L] [E] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3265,36 euros (trois mille deux cent soixante-cinq euros et trente-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 15 avril 2024 échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 décembre 2023 sur la somme de 1277,32 euros et du présent jugement sur le surplus, ACCORDE un délai à Madame [L] [E] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Madame [L] [E] à s’acquitter de la dette en 32 fois, en procédant à 31 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [L] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Madame [L] [E] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 mai 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE Madame [L] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 mars 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales, CONDAMNE Madame [L] [E] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 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