Cour d'appel, 07 décembre 2022. 22/06880

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 07 DECEMBRE 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06880 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFS3Q Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Février 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/50605 APPELANTS Monsieur [D] [O] [Adresse 1] [Localité 2] représenté et assistée par Me Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0727 S.A.S.U. CORESTO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 2] N° SIRET : 845 212 521 représentée et assistée par Me Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0727 INTIMÉ Monsieur [M] [H] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0628 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président Patricia LEFEVRE, conseillère Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition. 22 06880 M. [D] [O] et S.A.S.U. Coresto c/ M. [M] [H] Audience du 8 novembre 2022 délibéré 7 décembre 2022 P LEFEVRE ****** Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2019, M. [H] a donné à bail à la société Coresto des locaux commerciaux situés dans l'immeuble du [Adresse 1] ) pour une durée de 9 ans entiers et consécutifs à compter du 15 décembre 2019 moyennant un loyer annuel de 17.280 euros hors taxes et hors charges avec une franchise de loyer pour la période du 15 décembre 2019 au 15 mars 2020. Par acte séparé, M. [O] dirigeant de la société Coresto s'est porté caution solidaire de son entreprise dans la limite d'une année de loyers, soit la somme de 19 200 euros incluant le principal, les intérêts, les frais et accessoires. Après plusieurs courriers entre le 11 février 2021 et le 21 juin 2021, mettant en demeure la société Coresto de régler l'arriéré de loyers M. [H] lui a fait signifier, le 15 juillet 2021, un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer la somme en principal de 22 447,93 euros, correspondant aux loyers impayés arrêtés au 3e trimestre 2021. La société Coresto a par courrier du 16 août 2021, sollicité la suppression des loyers pour la période du premier trimestre 2020, période du confinement et pour le mois de novembre 2020, estimant de ce fait sa dette à la somme de 16 047,93 euros dont elle offrait le règlement par un virement du jour de son courrier (4807,87 euros) et le solde en dix mensualités. C'est dans ce contexte que par acte du 30 novembre 2021, M. [H] a fait assigner la société Coresto et M. [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, notamment, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail litigieux, ordonner l'expulsion de la société Coresto aux conditions d'usage et condamner solidairement les défendeurs à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 25 février 2022, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre de l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer délivré le 15 juillet 2021 et a condamné la société Coresto à payer à M. [H] une provision d'un montant de 21 210,14 euros à valoir sur la dette locative contractée jusqu'au 4e trimestre 2021 inclus, condamnant solidairement M. [O] à payer cette somme dans la limite de 19.200 euros en sa qualité de caution solidaire. Enfin, le juge a condamné la société Coresto et M. [O] au paiement de la somme 850 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, disant n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes et rappelant que son ordonnance est exécutoire par provision. Le 1er avril 2022, la société Coresto et M. [O] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle est entrée en voie de condamnation à leur encontre et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens développés, ils demandent à la cour au visa des articles 1134 et 1195 du code civil de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau de juger qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes formulées au titre de l'acquisition de la clause résolutoire, pour le motif retenu par le juge et subsidiairement, compte tenu de leur contestation de la bonne foi du bailleur et de l'allégation de circonstances imprévisibles. Ils sollicitent toujours à titre subsidiaire, sous divers juger qui ne sont que la reprise de leurs moyens, que M. [H] soit débouté de ses demandes et subsidiairement qu'il soit jugé que la somme de 3.040 euros non justifiée devra être déduite du montant de la dette locative, que soient suspendus les effets de la clause résolutoire, qu'il soit accordé à la locataire les plus larges délais pour s'acquitter de sa dette et qu'il soit jugé qu'il existe des contestations sérieuses quant à la validité de l'acte de cautionnement solidaire et qu'en conséquence, qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation de la caution, demande dont M. [H] sera débouté. Enfin, ils réclament la condamnation de M. [H] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, M. [H] demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L.145-41du code de commerce, et 1728 et 2288 du code civil, de : - confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a est entrée en voie de condamnation à l'encontre de la société Coresto au titre de la dette locative au 4e trimestre 2021 inclus et de la caution, à hauteur de 19 200 euros et y ajoutant de condamner les appelants à lui payer la somme actualisée de 39 440,97 euros au 4ème 2022 inclus, - l'infirmer en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre de l'acquisition de la clause résolutoire et statuant à nouveau de : - débouter les appelants de leurs demandes ; - constater la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties à compter du 15 août 2021 ; - condamner solidairement la société Coresto et M. [O] à lui payer une indemnité provisionnelle fixée forfaitairement au dernier loyer contractuel, majoré de 50%, charges en sus, à compter de la résiliation et jusqu'à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés ; - ordonner l'expulsion sans délai de la société Coresto ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - l'autoriser à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ; Subsidiairement, si la cour d'appel devait suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement à la société Coresto, M. [H] lui demande de juger que, faute pour la société Coresto de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et sans mise en demeure préalable : - le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société Coresto et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués ; - en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; - une indemnité provisionnelle fixée forfaitairement au dernier loyer contractuel, majoré de 50%, augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés. Enfin, il sollicite que la société Coresto et M. [O] soient solidairement condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris la dénonciation de l'assignation en référé aux créanciers inscrits. SUR CE, LA COUR La société Coresto et M. [O] s'opposent au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, sollicitée par M. [H], en présence d'une contestation sérieuse de la validité du commandement de payer. Ils font valoir que celui-ci comporte à la fois la mention, en gras et majuscules, de payer immédiatement les sommes, et la mention, en minuscules et en bas du document, du bénéfice d'un délai d'un mois pour payer, ce qui engendre une ambiguïté, que la jurisprudence considère comme de nature à invalider un commandement de payer sur le fondement de l'article 145-41 du code de commerce. Subsidiairement, ils avancent que la clause résolutoire n'a pas été invoquée de bonne foi par le bailleur, en violation de l'article 1104 du code civil. En effet, celui-ci n'a pas tenu compte de l'intervention de la crise sanitaire qui a interrompu l'activité de restauration de l'entreprise qui devait débuter au moment où le premier confinement a été décrété, et n'a pas tenu compte de leur versement de sommes démontrant leur bonne foi. Par ailleurs, ils affirment pouvoir se prévaloir de l'article 1195 du code civil relativement aux loyers échus du 3e trimestre 2020 au 3e trimestre 2021, ce qui constitue une contestation sérieuse portant sur leur exigibilité, et donc sur la possibilité pour le bailleur d'invoquer leur non-paiement pour bénéficier du jeu de la clause résolutoire. Ils ajoutent que le montant visé par le commandement de payer est contestable en ce qu'il recouvre des sommes dont le paiement n'est pas prévu contractuellement et d'autres qui sont à la fois comptabilisées par le commandement de payer et au titre des dépens, et qu'il ne décompte pas du total les sommes dues par le bailleur pour régularisation du trop-payé au titre des charges. L'intimé objecte que le commandement de payer est valide en ce que le délai d'un mois dans lequel ses causes devaient être libérées était mentionné en majuscules, conformément à l'article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce et qu'il ne contient aucune contradiction ni ambiguïté. Il soutient que l'acquisition de la clause résolutoire ne souffre aucune contestation. Il conteste la pertinence des allégations des appelants, eu égard aux mesures administratives liées à la crise sanitaire et aux arrêts récents de la Cour de cassation sur l'exigibilité des loyers durant celle-ci, d'autant que la fermeture de l'établissement durant le premier confinement n'avait pas été causée par la crise mais par les travaux entrepris par la société Coresto. Il ajoute que la société Coresto a reconnu le montant de sa dette arrêtée au 3e trimestre 2021. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Le commandement délivré à la demande de M. [H] auquel est annexée la clause litigieuse et le décompte de la créance rappellent les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce et contrairement aux allégations des appelants et à ce qu'à retenu le premier juge, il n'existe aucune ambiguïté dans ses mentions qui d'une part, rappellent le caractère immédiatement exigible de la dette et d'autre part, que la résiliation de plein droit n'est légalement acquise qu'à l'issue d'un délai d'un mois. Aucune entorse à la bonne foi qui doit présider, en application de l'article 1104 du code civil, à l'exécution des conventions ne peut être sérieusement soutenue en l'espèce, le bailleur n'ayant mis en oeuvre la procédure de résiliation du bail qu'après pas moins de six mises en demeure de régler les loyers dus y compris en dehors de la période de confinement et un commandement de payer, mises en demeure et commandement restés infructueux. Est tout aussi inopérante l'invocation des dispositions de l'article 1195 du code civil. En effet ce texte énonce : si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe. Or la société Coresto n'a pas sollicité la révision du contrat mais une exonération au titre de loyers échus et impayés et qui plus est, après l'acquisition de la clause résolutoire. Enfin, il convient de rappeler que l'éventuelle contestation relative au montant des sommes visées au commandement n'affecte en rien la validité du commandement qui contient une information complète et claire quant aux sommes réclamées. Et de surcroît, de jurisprudence constante, le commandement qui serait délivré pour une somme inexacte n'est pas nul pour autant et il demeure valable pour la partie incontestée de la dette. La décision déférée sera infirmée et la société Coresto, faute d'avoir réglé les causes incontestables de ce commandement, est sans droit ni titre depuis le 15 août 2021. La demande de délai sera rejetée, la société Coresto n'a procédé qu'à des règlements ponctuels, sans s'acquitter du loyer courant. Elle ne s'est acquittée depuis décembre 2020 que de la somme de 10 250 euros en quatre versements dont les deux derniers datent d'octobre 2021 (1 602,63 euros) et d'octobre 2022 (1 640 euros) et ne couvrent pas le loyer courant. La société Coresto ne justifie pas de ses capacités à faire face au règlement échelonné de l'arriéré en sus du loyer courant. Elle ne verse aux débats que des documents comptables se rapportant aux exercices 2019 et 2020, à l'exception de deux factures adressées à des clientes en avril 2022 pour des montants (un peu plus de 12 000 euros au total) sans rapport avec ses charges d'exploitation telles qu'elles apparaissent au bilan de l'exercice 2020. Enfin, les saisies attributions pratiquées par M. [H] ont été infructueuses, le solde des comptes bancaires étant débiteur ou insaisissable. L'expulsion de la société Coresto sera ordonnée dans les conditions indiquées au dispositif du présent arrêt. La société bailleresse sollicite, en exécution du bail, la fixation de l'indemnité d'occupation à hauteur du dernier loyer majoré de 50 %. Destinée à sanctionner l'absence de restitution des lieux, cette stipulation constitue une clause pénale qui eu égard à son montant particulièrement élevé est susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc d'être soumise au pouvoir modérateur du juge du fond. Dès lors, la provision sur l'indemnité d'occupation due à compter du 15 août 2021 et jusqu'à la libération des lieux sera fixée à un montant équivalent à celui du loyer et charges, taxes et frais tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. Aux termes du deuxième alinéa de l'article 835 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. M. [H] réclame la confirmation de l'ordonnance entreprise sur l'allocation d'une indemnité provisionnelle de 21 210,14 euros correspondant à la dette locative jusqu'au 4ème trimestre 2021 inclus et y ajoutant, il sollicite à hauteur d'appel la condamnation de la locataire à une somme de 39 440,97 euros correspondant, déduction du dernier versement de la société Coresto, aux loyers, charges et révision du dépôt de garantie, appel de loyers du premier trimestre 2021 au 4ème trimestre 2022 inclus outre des frais de relance et d'huissier (pour respectivement 165 euros et 214,84 euros). Il s'ensuit que M. [H] sollicite au titre de l'actualisation de sa créance pour la période du 1er trimestre 2021 au 4ème trimestre 2022 inclus paiement de la dette locative, elle-même alors que le juge des référés peut seulement allouer une provision de ce chef. Il n'y a donc lieu à référé sur ce point, la cour devant examiner les contestations de la locataire portant sur la provision allouée en première instance. La contestation de la locataire quant à l'inclusion de frais qui correspondent à des dépens ou des frais irrépétibles est sérieuse. Il en est de même des frais (9,32 euros) d'appel de loyers. En revanche, il ressort du dernier décompte produit que le bailleur a procédé à la régularisation des charges dues par la société locataire, au titre des années 2020 et 2021 (ses pièces 21,24 et 25) et qu'il justifie des montants dus au titre de la taxe foncière, conventionnellement récupérable (ses pièces 22 et 23). Aucune critique n'est élevée par la locataire sur les montants appelés. Au regard de ce qui précède la provision allouée au titre des sommes (loyers et indemnités d'occupation) dues jusqu'au 4ème trimestre 2021 sera ramenée à la somme de 20 821,28 euros ; M. [O] prétend que sa condamnation, dans la limite de l'acte de cautionnement, se heurte à des contestations sérieuses. Il fait valoir que le commandement de payer ne lui a pas été signifié et IL prétend que la validité de l'acte est discutable, compte tenu de clauses ambiguës et contradictoires quant à la durée et au montant de son engagement, du fait qu'il n'est pas daté et que la signature figure avant la mention manuscrite. Or son premier moyen se heurte à la représentation mutuelle des débiteurs solidairement tenus, le créancier n'ayant pas l'obligation de les mettre chacun en demeure et s'agissant des prétendues imperfections de l'acte, M. [O] se contente de les citer sans développer le moindre moyen juridique tendant à établir qu'elles invalideraient l'acte. Il convient simplement de relever que si l'acte de cautionnement n'est pas daté, sa signature concomitante du bail ressort des stipulations du bail (article 11) également signé par M. [O]. S'agissant des autres griefs, M. [O] ne dénie ni son écriture ni sa signature et la demande de provision est limitée au montant clairement exprimé de l'engagement (19 200 euros) et repris dans la mention manuscrite en chiffres et en lettres. La décision déférée sera confirmée sur la condamnation provisionnelle de la caution au côté de la société locataire. Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. A hauteur d'appel, la société Coresto et M. [O] seront condamnés in solidum aux dépens et à une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par M. [H]  pour assurer sa défense. PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance rendue le 25 février 2022 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre de l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer délivré le 15 juillet 2021 et sur le montant de la provision due par la société Coresto et la confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre la société Coresto et M. [H] à compter du 15 août 2021 ; Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux dans les quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, l'expulsion de la société Coresto et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, des locaux commerciaux, objet du bail du 15 décembre 2019 situés dans l'immeuble du [Adresse 1]) ; Autorise le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux ; Fixe le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation due la société Coresto à compter du 1er trimestre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer augmenté des charges, taxes et frais tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi ; Condamne la société Coresto à payer à titre provisionnel à M. [H] la somme totale de 20 821,28 euros correspondant aux loyers impayés jusqu'au 15 août 2021 et aux indemnités d'occupation dues de cette date au 4ème trimestre 2021. Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de M. [H] ; Rejette la demande de délais de paiement ; Condamne in solidum la société Coresto et M. [O] à payer à M. [H] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT