Cour d'appel, 25 mai 2022. 18/18724

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 25 MAI 2022 N° 2022/ 248 N° RG 18/18724 N° Portalis DBVB-V-B7C-BDM2R [P] [D] C/ [Y] [Z] SARL CITYA [U] & [O] Syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS BORRIGO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sandra JUSTON Me Mireille DAMIANO Me Thimothée JOLY Me Charles TOLLINCHI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de Menton en date du 23 Octobre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-16-0000. APPELANT Monsieur [P] [D] né le 19 janvier 1950 à NANCY (54), demeurant 1 Chemin de la Martine 11250 MONTCLAR représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Thibault POZZO DI BORGO, avocat du barreau de NICE INTIMES Monsieur [Y] [Z] né le 19 Décembre 1943 à LYON (69), demeurant 33 boulevard des Belges 69006 LYON représenté par Me Mireille DAMIANO, avocat au barreau de NICE SARL CITYA [U] & [O] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis Le MASSENA A, 3 Bis rue Masséna 06500 MENTON représentée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE Syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS BORRIGO représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet TRABAU D ACQUARONE dont le siège est Villa Farnese 71 avenue Cernus chi 06500 MENTON, elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié 8 avenue Cochrane Villa Farnese 71 Avenue Cernuschi 06500 MENTON représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Michel ROVERE, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 1er Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** M. [Y] [Z] a donné à bail d'habitation à M. [P] [D] un appartement sis à MENTON (06500), dans l'immeuble 'Palais Borrigo', 6 / 8 avenue Cochrane, par acte sous seing privé du 16 décembre 2005. Par acte du 15 décembre 2007, M. [Y] [Z] lui a consenti un nouveau bail, en meublé, contre paiement d'un loyer mensuel de 1 584,20 € outre 253,45 € de provisions sur charges et 22 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les loyers n'étant plus payés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [D] le 13 juillet 2016. Par assignation du 13 janvier 2016, le locataire a fait citer M. [Y] [Z] devant le Tribunal d'Instance de MENTON pour voir constater que l'appartement loué subissait des infiltrations persistantes depuis des années et obtenir la condamnation de celui-ci à lui payer la somme globale de 72 413,53 € en réparation de ses divers préjudices. Parallèlement M. [Y] [Z], par assignation en date du 6 mai 2016, faisait assigner devant cette juridiction le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Palais Borrigo ' pour le voir condamner, voir réduire les sommes réclamées et être relevé et garanti. Par jugement rendu le 23 octobre 2018, le Tribunal d'Instance de MENTON a débouté M. [D] de son action en responsabilité dirigée contre M. [Z], déclaré syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Palais Borrigo' responsable des préjudices subis et l'a condamné à verser à M. [D] la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice de jouissance, a rejeté la demande de dommages-intérêts au titre des préjudices financier et moral formulée par M. [D], a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Palais Borrigo' de son appel en garantie à l'encontre de la SARL [L] MAYAS et [O] en sa qualité de syndic et l'a condamné au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour M. [Z], de 1 000 € pour M. [D] outre les dépens. Par déclaration au greffe en date du 28 novembre 2018, M. [P] [D] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'absence de responsabilité de M. [Z] et de le confirmer en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Palais Borrigo'. Il réclame la condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 46 026,96 € au titre du préjudice de jouissance subi entre le mois de janvier 2011 et le mois de juin 2015, la somme de 2 000 € au titre du préjudice financier, la somme de 1 976,36 € au titre des frais d'huissier engagés, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Palais Borrigo' à lui payer la somme de 92 958,96 € au titre du préjudice de jouissance subi entre le mois de janvier 2006 et le mois de juin 2015, la somme de 2 000 € au titre du préjudice financier, la somme de 1 976,36 € au titre des frais d'huissier engagés. Il sollicite la condamnation in solidum de M. [Z] et du syndicat des copropriétaires en tout état de cause à lui payer la somme de 10 000 € pour le préjudice moral, la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation des intimés aux dépens de première instance et d'appel. A l'appui de son recours, il fait valoir : - que le propriétaire n'a pas réagi à ses alertes. - que la responsabilité du bailleur est engagée. - que les infiltrations d'eaux survenues dans le logement donné à bail trouvent leur origine dans des parties communes de l'immeuble. - que le syndicat des copropriétaires doit répondre de sa responsabilité à son égard. - que son préjudice financier et son trouble de jouissance doivent être réparés par la copropriété et par son bailleur. - qu'il en est de même de son préjudice moral. M. [Y] [Z] conclut à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions. Subsidiairement il demande à ce que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Palais Borrigo' le relève de toutes condamnations. Il sollicite l'allocation de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Il soutient : - qu'aucune négligence imputable au propriétaire de l'appartement loué n'a été démontrée. - que les infiltrations ont été signalées par celui-ci. - que les travaux ont été votés à la première assemblée générale utile. - qu'aucun courrier ne lui a été adressé entre 2011 et 2015 portant réclamation. - que le locataire a entendu 'gérer' la difficulté sans en informer son bailleur. - que celui-ci ne saurait obtenir un préjudice de jouissance de la part de son bailleur. - que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Palais Borrigo' conclut à l'infirmation du jugement entrepris et au débouté des autres parties en leurs demandes respectives et appels en garantie. Subsidiairement il demande à être relevé et garanti par la SARL [L] [U] & [O] et à voir condamnée cette société à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens. Il fait valoir : - qu'aucune responabilité dans les travaux visant à remédier aux infiltrations ne peut lui être imputée. - que sa mise en cause est abusive et injustifiée. - que l'ancien syndic n'a pas mis en oeuvre toutes les mesures qui s'offraient à lui pour remédier aux causes des désordres. - que sa responsabilité est engagée de plein droit. La SARL [L] [U] & [O] appelée en cause dans le cadre d'un appel provoqué conclut à la confirmation du jugement déféré. Elle demande à la Cour de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Palais Borrigo' faisant valoir qu'elle n'a commis aucune faute et qu'elle n'était plus le syndic de cette copropriété depuis le mois d'avril 2012. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'il n'est pas contesté que d'importants dégâts des eaux consécutifs à un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse ont provoqué des désordres dans l'appartement loué à M. [P] [D] par M. [Y] [Z] pour la première fois au mois de janvier 2006; Que le locataire en a informé son bailleur qui a immédiatement réagi en alertant la copropriété, suivant courrier du 10 février 2016, afin que celle-ci puisse remédier aux désordres; Que c'est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Palais Borrigo' à la suite d'une assemblée générale tenue le 19 avril 2006 a constaté la nécessité des travaux votés pour un montant de 39 589,30 €; Que le 14 novembre 2006, le syndic a confirmé à M. [Y] [Z] le début des travaux de réfection complète de la toiture terrasse; Attendu qu'entre l'année 2006 et l'année 2011, comme l'a justement retenu le premier juge, aucune pièce produite ne permet de constater des démarches enteprise par M. [D], locataire, pour informer son bailleur M. [Y] [Z]; Que ce n'est en réalité que durant l'année 2011 que M. [P] [D] a alerté son bailleur de l'apparition de nouveaux désordres, M. [Z] lui donnant alors pouvoir afin de le représenter à l'assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2011 pour les questions d'étanchéité de la terrasse et le dégât des eaux; Que malgré l'urgence relaté par M. [D] à faire effectuer de nouveau des travaux de réparation du toit terrassse compte tenu des fuites observées dans l'appartement loué, cette question n'a pas fait l'objet d'une résolution pour des motifs non expliqués par le syndicat des copropriétaires; Attendu qu'à l'initiative de M. [D] plusieurs constats d'huissier ont été dressés, le 17 octobre 2011 établissant la présence de traces d'humidité et d'écaillements de peinture au niveau des plafonds de l'appartement, puis le 12 avril 2012 et le 27 mars 2013 confirmant la présence d'infiltrations; Que le 24 septembre 2013, un nouveau procès-verbal de constat relevait l'inefficacité de l'étanchéité de la terrasse tandis que le 11 février 2014, M. [P] [D] faisait constater la présence d'eau entre le revêtement d'étanchéité et la dalle de la terrasse; Qu'il n'est pas apporté aux débats d'éléments susceptibles de démontrer que ces procès-verbaux auraient été dénoncés au bailleur, lequel de surcroît ne demeure pas sur place à MENTON mais à plus de 500 kilomètres de là, à LYON; Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Palais Borrigo' représenté par un nouveau syndic a fait mettre à l'ordre du jour une résolution liée à la réfection de l'étanchéité du toit terrasse surplombant l'appartement litigieux à l'assemblée générale qui s'est tenue le 4 avril 2014 au cours de laquelle une mise en eau de la terrasse a été décidée; Que cette mise en eau a été effectuée; Qu'un procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2015 atteste de ce que les recherches de fuite concernant l'appartement de M. [Y] [Z] loué à M. [D] continuent; Attendu que les parties s'accordent pour dire que les désordres ont pris fin à compter du 22 juin 2015, à la suite des travaux commandés et exécutés par la copropriété; Attendu qu'ainsi qu'il a été justement relevé par le premier juge, il est établi que M. [Y] [Z] a toujours été diligent dans la prise en compte des désordres allégués par son locataire pour autant que celui-ci l'ait tenu au courant; Qu'il n'est d'ailleurs pas sans intérêt de constater qu'à l'époque M. [D] a échangé directement avec le syndic de la copropriété et que ce n'est en définitive que des suites du vote intervenu en assemblée générale le 4 avril 2014 que M. [Z] a pu avoir connaissance de la persistance des désordres et des travaux votés qui se sont achevés de l'accord de tous le 22 juin 2015; Qu'aucun manquement contractuel ne peut être reproché à M. [Y] [Z] dont la responsabilité a été à bon droit écartée par le premier juge; Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Palais Borrigo' s'il a effectivement voté des travaux de réfection et fait procéder à des travaux de réfection de la terrasse courant 2006, ne contredit par aucune pièce versée aux débats l'affirmation des autres parties selon laquelle ceux-ci n'ont de façon incontestable pas suffi à faire cesser définitivement les infiltrations qui ont réapparu en 2011; Que le premier juge a justement retenu que par sa carence dans la gestion des infiltrations et l'entretien des parties communes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Palais Borrigo' avait manqué à ses obligations en ne faisant procéder que tardivement aux travaux nécessaires et qu'il ne pouvait se décharger de sa responsabilité qui est de droit et doit être tenu pour responsable des désordres subis par le locataire; Qu'aucune faute susceptible d'engager la responsabilité de l'ancien syndic, la SARL [L] [U] et LOTIER n'est démontrée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Palais Borrigo ' laquelle n'a pas à relever et garantir le syndicat de la moindre condamnation; Attendu que le trouble de jouissance subi par l'occupant de l'appartement M. [P] [D] est établi par les multiples infiltrations qui l'ont ainsi privé d'une occupation paisible des lieux; Que pour autant celui-ci ne saurait se prévaloir d'un préjudice de jouissance portant sur l'intégralité de la période s'étant écoulée entre le mois de janvier 2006 et le mois de juin 2015, alors que des travaux de réfection avaient été entrepris en 2006 et que les désordres suivants ne sont réapparus qu'en 2011; Qu'il est cependant établi par les éléments du dossier, qu'entre le mois de janvier 2011 et le mois de juin 2015, le locataire a été empêché d'user paisiblement de son logement en raison de l'état d'humidité affectant les plafonds du logement qui a persisté durant la période s'étant écoulée entre le moment où les nouvelles infiltrations ont été portées à la connaissance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Palais Borrigo ' et celui où les travaux de réfection utiles ont été effectués; Que le premier juge a exactement retenu que M. [D] n'apportait aucun élément objectif susceptible de quantifier son préjudice, la référence à un montant égal à 50 % de celui-ci des loyers n'étant pas justifiée; Que c'est à bon droit qu'il a été retenu pour la période considérée un préjudice de juissance du locataire égal à la somme de 5 000 € au paiement de laquelle a été condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Palais Borrigo'; Qu'en effet il doit être tenu comptedu fait que M. [D], malgré les désagréments subis qui sont réels, ne démontre pas avoir évolué dans un logament présentant une humidité constante et a choisi d'ailleurs de demeurer dans les lieux qu'il n'a quitté que parce qu'il a fait l'objet d'une mesure d'expulsion pour non paiement des loyers, espérant sans doute se maintenir dans le logement avec une compensation de créances; Attendu que le tribunal d'instance de MENTON a également à bon droit débouté M. [D] de sa demande d'indemnisation des frais d'huissier dont il a choisi de multiplier les interventions et de sa demande de remboursement de l'acompte pour travaux de peinture dont il n'est pas démontré qu'ils soient liés aux problèmes d'infiltrations ayant été réalisés en 2008 à une époque où le locataire ne se plaignait pas de nouvelles infiltrations; Attendu enfin que c'est encore donc à bon droit que le premier juge a estimé qu'aucune pièce produite ne permettait de caractériser, s'agissant du préjudice moral, un préjudice distinct de celui déjà réparé par l'allocation à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Palais Borrigo' d'une indemnité pour préjudice de jouissance; Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 octobre 2018 par le Tribunal d'Instance de MENTON; Attendu qu'il sera alloué à M. [Y] [Z], qui a dû en raison de l'appel intervenu mettre à nouveau avocat à la barre pour assurer sa représentation en justice, la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; Attendu que M. [P] [D], qui succombe, supportera les dépens d'appel; PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 octobre 2018 par le Tribunal d'Instance de MENTON; Y ajoutant, REJETTE toutes autres demandes; CONDAMNE M. [P] [D] à payer à M. [Y] [Z] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; LE CONDAMNE aux dépens d'appel. LA GREFFIERELE PRESIDENT