Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 23/00578 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GRVZ
NAC : 70E
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
AUDIENCE DU 29 Février 2024
DEMANDERESSE
Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Amina GARNAULT de la SELAS AMINA GARNAULT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDEURS
M. [R] [G]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Asma DODAT AKHOUN de la SELARL DODAT AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Mme [P] [B]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Asma DODAT AKHOUN de la SELARL DODAT AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Emmanuelle WACONGNE
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 01 Février 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Ordonnance prononcée le 29 Février 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire à Maître GARNAULT et Mâitre DODAT AKHOUN délivrée le :
Copie certifiée conforme au service expertise délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice remis à l’étude en date du 18 décembre 2023, la Société Immobilière du Département de la Réunion (ci-après la SIDR), a fait assigner Monsieur [R] [G] et Madame [P] [B] par devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référés, sur le fondement de l’article 834 du Code de Procédure Civile. Dans ses dernières écritures communiquées à la barre lors de l’audience du 1er février 2024, elle sollicite le Juge des référés aux de voir :
A titre principal,
JUGER recevable la SIDR en l'ensemble de ses demandes ;ACCORDER à la SIDR un droit d'accès temporaire sur la parcelle EN [Cadastre 4] avec une emprise de 60 m2 environs, courant tout le long mur endommagé pour une durée d'un mois ;ORDONNER que l'ensemble des travaux seront à la charge de la SIDR ;FIXER à 1.000 € l'indemnisation du trouble de jouissance au titre du tour d'échelle ;ACCORDER à la SIDR une servitude tréfonds sous la parcelle AN [Cadastre 4] pour une surface de 60 m2 ;FIXER le prix de ladite servitude à régler à Monsieur [R] [G] et Madame [P] [B] à une somme dont il sera justifié en cours de procédure ;A titre subsidiaire,
DONNER acte à la SIDR qu'elle ne s'oppose pas à la désignation d'un Expert judiciaire ;DEBOUTER Monsieur [R] [G] et Madame [P] [B] de leur demande tendant à investir l'Expert d'une mission « d'évaluation foncière aux fins de déterminer la perte de valeur immobilière de la propriété au regard de l'institution d'une servitude de tréfonds » ; DEBOUTER Monsieur [R] [G] et Madame [P] [B] de leur demandede condamnation de la SIDR à supporter les frais d'expertise;
En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [R] [G] et Madame [P] [B] à payer à laSIDR la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.
En défense, il convient de rejeter la note en délibérée communiquées par voie de RPVA le 19 février 2024, en vertu de l’article 455 du Code de procédure civile, et d’observer que Monsieur [G] et Madame [B] demandent dans leurs dernières conclusions communiquées par voie de RPVA le 25 janvier 2024 de :
A titre principal,
DEBOUTER la SIDR de l’ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
SURSEOIR A STATUER sur la demande de tour d’échelle et de servitude de tréfonds, et l’ensemble des demandes présentées par la SIDR,
A titre reconventionnel,
ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire ; En tout état de cause,
CONDAMNER la SIDR à supporter les entiers dépens de l’instance, CONDAMNER la SIDR à verser la somme de 3.000,00 € à M. [G] et Mme [B] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Lors de l’audience qui s’est tenue le 1er février 2024, le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée le 22 février 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, prorogée au 29 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande servitude de tour d’échelle et de tréfonds
En application des dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Conformément aux disputions de l’article 835 alinéa 1 du Code de Procédure Civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
La servitude dite de « tour d'échelle » est une construction prétorienne qui peut être établie par voie amiable, conventionnelle ou par autorisation judiciaire en cas de désaccord. Elle consiste dans le droit, pour le voisin d'une propriété située en limite séparative très proche, de disposer d'un accès temporaire à cette dernière, pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propriété.
Ainsi l'autorisation judiciaire repose sur la preuve de l'existence de réparations, de leur caractère indispensable, de la nécessité de passer sur le fonds voisin et de la durée prévisible des travaux envisagés.
En l'espèce, les pièces communiquées par la partie demanderesse, sont manifestement insuffisantes à la solution du litige. En effet, il convient de rappeler que le seul rapport d’expertise amiable réalisé à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix, même si l’ensemble des documents ont pu être débattus contradictoirement, ne peut suffire à fonder la décision du Juge. Au cas présent, les seules expertises produites au débat, datant respectivement du 14 février 2022, et du 16 février 2023, soit de plus d’un an, ne sauraient caractériser avec l’évidence requise en matière de référé, que les mesures envisagées afin de remédier aux désordres allégués, et assurer la pérennité de l'ouvrage, sont les seules solutions techniques à mettre en œuvre afin de faire cesser le trouble évoqué. Il convient par conséquent de rejeter les demandes de la SIDR aux fins de bénéficier une servitude de tour d’échelle et de tréfonds.
Sur la demande d’expertise
Conformément aux dispositions de l’article 145 du Code de Procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
En l’espèce, Monsieur [R] [G] et Madame [P] [B] sollicitent une expertise aux fins que l’expert puisse donner son avis technique quant aux méthodes alternatives pouvant être envisagées concernant les travaux à réaliser par la SIDR, de nature à produire le moins d’atteinte à leur droit de propriété.
En l’état des pièces communiquées et en l’absence de contestations de la part de la SIDR, Monsieur [R] [G] et Madame [P] [B], peuvent ainsi prétendre à ce qu’un expert soit judiciairement commis, afin de pouvoir ultérieurement disposer des éléments d’information de nature à éclairer ces derniers sur l’opportunité d’une action le cas échéant diligentée au fond. Dès lors il sera fait droit à la demande de désignation d'un expert.
Par ailleurs, il convient d’observer que si la SIDR ne s'oppose pas au principe de l’expertise, elle sollicite le rejet du chef de mission tendant à « l'évaluation foncière aux fins de déterminer la perte de valeur immobilière de la propriété au regard de l'institution d'une servitude de tréfonds », exposant en effet que celle-ci est déjà comprise à travers la demande de fixation de la compensation financière due au titre de la servitude de tréfonds. En l’absence de contestation, il convient faire droit à cette demande.
A cet égard, il y a lieu de rappeler que le juge des référés est libre de choisir la mission donnée à l'expert et n'est pas tenu par les propositions des parties. De même, les juges ne sont donc pas tenus d'utiliser les trames ou missions types qu'ils ont pu établir par le passé, s'agissant de simples outils d'aide à la décision et à la rédaction.
Monsieur [R] [G] et Madame [P] [B] conserveront la charge de consignation des honoraires de l’expert.
Sur les dépens
Dans l'attente des conclusions de l'expertise, les dépens ainsi que les frais irrépétibles seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,
Vu l’article 145 et 835 du Code de Procédure Civile ;
REJETONS les demandes de servitudes de tour d’échelle et tréfonds ;
ORDONNONS une mesure d'expertise.
COMMETTONS pour y procéder :
M. FORNES-MARIN Sébastien - 1958
Inscrit de 2019 à 2023
[Adresse 3]
0262 45 10 64 / 0692 22 12 34 / 0692 22 23 24
[Courriel 6]
Avec pour mission de :
Se rendre sur les lieux [Adresse 2])
Convoquer les parties et les entendre en leurs explications, le cas échéant, entendre tous sachants,
Se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission,
Visiter les lieux, décrire les désordres allégués,
Et notamment :
Sur le mur :
Constater, et décrire le mur de soutènement de la demanderesse,Dire si les travaux de construction du mur ont été effectués dans les règles de l'art, Se prononcer sur le dimensionnement de l'ouvrage, sur la géométrie du mur, sur les techniques utilisées, sur les matériaux utilisés.Dans l'hypothèse où le mesure présente des défaillances liées à la construction, déterminer les causes, l'évolution prévisible, et indiquer les mesures propres à y remédier,Donner son avis sur les travaux nécessaires, leur coût,Chiffrer le montant des réparations en exigeant la transmission de trois devis d'entreprises agréées disposant d'une responsabilité professionnelle civile et décennale,Fournir de façon générale tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,Recueillir tous dires ou observations des parties,
Sur les travaux :
Déterminer s'il y a urgence à réaliser les travaux de réfection du mur litigieuxRéaliser ou faire réaliser une expertise géotechnique du mur et des terrains des défendeurs et de la demanderesse avant toute réflexion sur les travaux à réaliser afin d'assurer la solidité de l'ouvrage et la stabilité des sols,Déterminer toutes les solutions possibles quant aux travaux à réaliser afin de sécuriser le mur litigieux, en prenant en compte les méthodes permettant de limiter l'atteinte au droit de propriété et de jouissance des défendeurs,Déterminer de façon précise les risques à court, moyen et long terme de l'installation préconisée par la demanderesse notamment s'agissant de la construction d'un étage sur l'habitation actuelle ou l'aménagement d'une structure légère ou de toute autre forme de construction nécessitant des fondations sur cette partie du terrain des défendeur ;Déterminer la nature de clôture à installer tout au long du mur afin d'éviter tout vis-à-vis, étant précisé que M. [G] et Mme [B] souhaitent y ériger un mur de clôture en lieu et place du grillage précédemment installé ;
Sur le tour d’échelle :
Déterminer l'assiette, la durée, l'impact sur l'ensemble de la propriété, déterminer le plan et le déroulement des travaux (section précédente) ; Fixer l'indemnisation due au titre du préjudice de jouissance ;
Sur la servitude de tréfonds :
Désigner un géomètre-expert aux fins d'établir un plan précis des lieux, déterminer l'assiette de la servitude de tréfonds aux frais de la SIDR,Désigner un expert en évaluation foncière aux fins de déterminer la perte de valeur immobilière de la propriété au regard de l'institution d'une servitude de tréfonds,
Constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas, d'en aviser le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion,
Faire toutes opérations utiles au règlement du litige,
DISONS que l'Expert effectuera sa mission dans le respect du principe de contradiction et prendra en compte dans son avis, conformément aux dispositions de l'article 276 du Code de Procédure Civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans le délai qu'il aura imparti, au vu d'une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations ;
DISONS que l'expert commis pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, sous réserve d’en aviser le Juge chargé du contrôle des expertises; qu’il devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs observations et déposer rapport de ses opérations avec son avis dans un délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi de sa mission par le greffe, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le magistrat chargé du contrôle sur demande de l'expert ;
Plus spécialement, rappelons à l’expert :
- qu'il devra annexer à son rapport les documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;
- qu'il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu'en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l'accord ;
- qu'il devra remplir personnellement sa mission, et informer les parties du résultat de ses opérations et de l'avis qu'il entend exprimer ; qu'à cette fin il leur remettra au cours d'une ultime réunion d'expertise ou leur adressera une note de synthèse en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de 30 jours ; qu'il répondra à ces observations dans son rapport définitif en apportant, à chacune d'elles, la réponse appropriée en la motivant ;
DISONS que Monsieur [R] [G] et Madame [P] [B] devront consigner entre les mains du Régisseur d'Avances et de Recettes de ce Tribunal la somme de 3 000 €, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, avant le 15 avril 2023, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque ;
DISONS que l'expert, si le coût probable de l'expertise s'avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des expertises et aux parties l'évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, au besoin, la consignation d'une provision complémentaire ;
DISONS qu'en cas d'empêchement de l'expert, il sera remplacé sur simple ordonnance ;
DISONS que la mesure d'expertise sera effectuée sous l'autorité du magistrat chargé du contrôle des expertises ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RESERVONS les dépens ainsi que les frais irrépétibles ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
