Tribunal judiciaire, 28 février 2024. 23/08742

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [E] [K] Monsieur [H] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Roger LEMONNIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08742 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3III N° MINUTE : 6 JUGEMENT rendu le 28 février 2024 DEMANDERESSE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, [Adresse 1] représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Monsieur [E] [K], [Adresse 2] non comparant, ni représenté Monsieur [H] [Y], [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 février 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 28 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08742 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3III EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 24 mai 2022, Madame [U] [B] a consenti un bail d'habitation à Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1.350 euros et d'une provision pour charges de 70 euros. Le 23 mai 2022, un contrat de cautionnement de type VISALE a été signé entre Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir le bailleur d'éventuels impayés locatifs. Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de subrogé dans les droits du bailleur a fait délivrer aux locataires, par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2022, un commandement de payer la somme principale de 2.840 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] le 14 décembre 2022. Par assignation en dates des 18 septembre et 6 octobre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 18.460 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.840 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, - 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 15 janvier 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, selon un décompte en date du 11 janvier 2024, s'élève désormais à 25.560 euros, échéance de janvier 2024 incluse. Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à personne et à étude, Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 février 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes L'article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il est constant qu'en matière de bail d'habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s'agissant tant de l'action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l'expulsion consécutive du locataire. Au surplus, l'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que "la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)". Il n'est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Madame [U] [B] à l'encontre de ses locataires, Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y], aux fins d'obtenir la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu'elle démontre l'existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives. Il est ainsi produit le contrat de cautionnement signé par voie électronique le 23 mai 2022 qui stipule expressément en son article 8-2 que " sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par les locataires, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation ". Une quittance subrogative en date du 21 septembre 2023 atteste du paiement par la caution des loyers pour la période comprise entre septembre 2022 et décembre 2023 pour un montant total indiqué de 25.560 euros et à hauteur duquel elle se trouve subrogée dans les droits de la bailleresse. Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l'encontre des locataires Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y], de sorte que l'ensemble de ses demandes sera déclaré recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail conclu entre Madame [U] [B] et Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] contient une clause résolutoire en son article VIII stipulant expressément qu'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat est résilié de plein droit. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 14 décembre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2.840 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 février 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail ou à sa résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, privé de la jouissance de son bien par une occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d'occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 1.420 euros par mois en janvier 2024 et ce, à compter du 15 février 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Enfin, l'article 24 V de cette même loi prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 janvier 2024, Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] lui devaient la somme de 25.560 euros, échéance de décembre 2023 incluse. Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de l'arriéré, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 18.460 euros au titre de l'arriéré locatif dû à la demanderesse, arrêté au 18 septembre 2023, échéance d'août 2023 incluse, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 18 septembre 2023, date de l'assignation. Sur les demandes accessoires Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ; CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 décembre 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 mai 2022 entre Madame [U] [B] et Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 15 février 2023, ORDONNE à Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1.420 euros, et se substitue au loyer dès le 15 février 2023 jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, DIT que cette indemnité d'occupation sera due à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; CONDAMNE solidairement Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 18.460 euros (dix huit mille quatre cent soixante euros) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2023, mensualité d'août 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023, CONDAMNE in solidum Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 décembre 2022, CONDAMNE in solidum Messieurs [E] [V] [K] et [H] [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2024. La Greffière La Juge