Texte intégral
Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
08 FÉVRIER 2024
N° RG 23/01546 - N° Portalis DB22-W-B7H-RNUT
Code NAC : 72A
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEURS :
1/ Monsieur [K]
né le 23 Janvier 1979 à [Localité 4]
(RÉPUBLIQUE DÉMOCRATIQUE DU CONGO),
demeurant [Adresse 2],
Non comparant, ni représenté.
2/ Madame [L] [T]
née le 16 Mai 1978 à [Localité 4] (RÉPUBLIQUE DÉMOCRATIQUE DU CONGO), demeurant [Adresse 2],
Non comparante, ni représentée.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 11 DÉCEMBRE 2023
Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
11 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Février 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte d'huissier en date du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] ELANCOURT, sis [Adresse 1]), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner M. [K] et Mme [L] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
- 16.387,59 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au
1er octobre 2023 ;
- 1.387,59 € au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles ;
- 194 € au titre des frais de recouvrement ;
- 2.500 € à titre de dommages et intérêts ;
- 2.066,34 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes.
Cités tous les deux à l’étude de l’huissier, les défendeurs n’ont pas constitué avocat avocat.
Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un avis de mutation et notification de transfert attestant de la qualité de copropriétaires des défendeurs des lots 17 et 123,
- un jugement du tribunal judiciaire de Versailles rendu selon la procédure accélérée au fond, en date du 8 décembre 2022, ayant condamné les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], la somme de 3.256,88 € au titre des arriérés de charges de copropriété échues au 1er octobre 2022 (appels provisionnel du 4ème trimestre 2022 inclus), la somme de 219,50 € au titre des frais de recouvrement, et la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts, rejeté la demande portant sur le bénéfice de la solidarité, rejeté la demande de condamnation au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux pour les 3 premiers trimestres de l’année 2023,
- une mise en demeure du 21 juin 2023,
- un décompte au 1er octobre 2023,
- les contrat de syndic du 29 mars 2022 et 9 mars 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 29 mars 2022,
5 octobre 2022 et 9 mars 2023 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que divers travaux,
- l’appel du solde maître d’oeuvre façade couverture,
- l’appel du solde travaux création cunette,
- les régularisations de charges des exercices en date du 1er octobre 2021 au
30 septembre 2022,
- les appels de provisions sur charges et fonds travaux à compter du
1er janvier 2023,
- l’appel 100% du ravalement et mobilisation fonds travaux.
Il résulte des pièces ainsi produites que M.[K] et Mme [L] [T] sont redevables de la somme de 16.387,59 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 (appel du 4ème trimestre 2023 inclus).
Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir leur condamnation à lui payer cette somme.
La solidarité ne s’attachant pas de plein droit à la qualité d’indivisaire et le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas que le règlement de copropriété contient une clause de solidarité entre indivisaires d’un lot, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire.
Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme
Si le syndicat des copropriétaires peut invoquer l'exigibilité anticipée des appels provisionnels de l'exercice en cours, il ne peut en être de même pour les appels de l'exercice suivant, aucun appel provisionnel n'étant encore exigible, même si le budget prévisionnel pour cet exercice a été approuvé par l'assemblée générale.
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la déchéance du terme tirée de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour les provisions sur charges et les cotisations du fonds de travaux de l'exercice 2024, la mise en demeure du 21 juin 2023 ne portant que sur les charges de l'exercice 2023. En effet, les provisions sur charge du 1er trimestre 2024, exigibles au
1er janvier 2024, ne l’étaient pas à la date d’envoi de la mise en demeure.
Dès lors, la demande en paiement au titre des provisions afférentes à l'exercice 2024 encore à échoir n'est pas fondée, l'article 19-2 sanctionnant seulement le non paiement d'une provision par l'exigibilité anticipée de provisions non encore échues pour le seul exercice en cours ainsi que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation l'a précisé dans un arrêt rendu le 22 septembre 2010 (pourvoi n° 09-16.678).
La demande formée à ce titre sera donc rejetée.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement
retenus :
- la mise en demeure du 21 juin 2023 pour un montant de 180 €,
- la demande de renseignements sommaires pour un montant de 14 €.
En conséquence, M. [K] et Mme [L] [T] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 194 €.
Sur les dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Il convient dès lors, de condamner in solidum M. [K] et Mme [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les mesures accessoires
M. [K] et Mme [L] [T] qui succombent, supporteront la charge des dépens.
Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. [K] et Mme [L] [T] seront condamnés à lui payer in solidum une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,
CONDAMNE M. [K] et Mme [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE les sommes suivantes :
- 16.387,59 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au
1er octobre 2023 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus),
- 194 € au titre des frais nécessaires au recouvrement,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE de sa demande portant sur le bénéfice de la solidarité,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE de sa demande au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux pour les trois premiers trimestres 2024,
CONDAMNE in solidum M. [K] et Mme [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de
700 € à titre de dommages-intérêts,
CONDAMNE in solidum M. [K] et Mme [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE la somme de
1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [K] et Mme [L] [T] à payer les dépens,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE de toutes ses demandes plus amples ou contraires.
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 FÉVRIER 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR
