Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/56054 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LLV
AS M N° : 15
Assignation du :
19 Juillet 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 14 février 2024
par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
S.A.S. FINANCIERE COLISEE INVESTISSEMENTS
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Leonardo BRIJALDO, avocat au barreau de PARIS - #A0179
DEFENDERESSE
S.A.S. MEAT BAR
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Antoine GERMAIN, avocat au barreau de PARIS - #D1506
DÉBATS
A l’audience du 10 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 28 mars 2018, la société par actions simplifiée FINANCIERE COLISEE INVESTISSEMENTS a donné à bail commercial à Madame [R] [T], agissant au nom et pour le compte d'une société en cours de formation, des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 120 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.
Par avenant du 22 septembre 2020, la société par actions simplifiée MEAT BAR s'est substituée à Madame [T] en qualité de preneur à bail.
Aux termes d'un avenant du 10 mai 2022 à un protocole transactionnel du 29 juillet 2021, la société FINANCIERE COLISEE INVESTISSEMENTS a accepté d'appeler les loyers par termes mensuels et non trimestriels, sous réserve du respect par la société MEAT BAR des échéances de paiement.
Par avenant du 8 novembre 2022, le loyer annuel a été fixé à 91200 euros à compter du 1er août 2022, soit 7600 euros par mois, hors charges et hors taxes.
Par acte extrajudiciaire délivré le 2 juin 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 31068,59 euros au titre de l’arriéré locatif, augmentée du coût de l'acte.
Par exploit extrajudiciaire délivré le 19 juillet 2023, la société FINANCIERE COLISEE INVESTISSEMENTS a fait assigner la société MEAT BAR devant la juridiction des référés.
A l'audience du 10 janvier 2024, elle soutient oralement les moyens et prétentions formulés dans son assignation, dont elle actualise oralement le quantum. Elle entend voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l'expulsion de la société MEAT BAR et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, assortir l'expulsion d'une astreinte de 400 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir;ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;condamner la société MEAT BAR à payer à la société FINANCIERE COLISEE INVESTISSEMENTS la somme provisionnelle de 116 978,22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au premier trimestre 2024 inclus ; condamner la société MEAT BAR au paiement de 10% de l'arriéré locatif au titre de la clause pénale ;condamner la société MEAT BAR au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 20% et augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;rejeter la demande reconventionnelle de délais de paiementsubsidiairement, dans l'hypothèse de délais de paiement, dire que faute de paiement à bonne date d'une seule des échéances prévues à l'ordonnance à intervenir ou d'un terme de loyer et accessoires, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette deviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise, la société bailleresse autorisée à poursuivre l'expulsion de la société locataire dans les conditions ci-dessus mentionnées et la preneuse tenue au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer majoré de 20% ; condamner la société MEAT BAR au paiement d'une somme de 4000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.
Aux termes de ses conclusions oralement soutenues, la société MEAT BAR sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement, ainsi que le rejet du surplus des prétentions adverses.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Il n'est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer, lequel porte sur la somme de 31068,59 euros correspondant à l'échéance de loyers et charges afférente au deuxième trimestre 2023.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Sur la demande de provision et la demande reconventionnelle de délais de paiement
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article L145-41 alinéa second, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.
Selon le décompte versé aux débats, dont le quantum n'est pas contesté par la preneuse, le solde de la dette s'élève à la somme de 116 978,22 euros au 9 janvier 2024, ce montant incluant l'échéance de loyer afférente au premier trimestre 2024.
Aussi la société MEAT BAR sera-t-elle condamnée à verser à la société FINANCIERE COLISEE INVESTISSEMENTS la somme de 116 978,22 euros à titre provisionnel.
La société MEAT BAR sollicite de se voir autoriser à apurer sa dette dans un délai de vingt-quatre mois ; la bailleresse s’y oppose, soulignant sa patience et le non-respect par la preneuse de délais précédemment consentis.
La société bailleresse verse aux débats de nombreux actes établissant que de précédents impayés ont donné lieu à la signature de protocoles d'accord, dans le cadre desquels la société preneuse s'est vu consentir des délais de paiement, des remises de dette ou encore une diminution du montant du loyer. Elle souligne également à juste titre la précarité de la situation financière de la société MEAT BAR, qui résulte tant du bilan portant sur l'exercice clos le 31 décembre 2022 que du procès-verbal de saisie conservatoire du 30 novembre 2023 mentionnant le solde débiteur du compte de la défenderesse.
Pour autant, il est relevé que le commandement de payer a été délivré après le défaut de paiement d'une unique échéance de loyers. De surcroît, la société MEAT BAR produit un document prévisionnel de développement rendant vraisemblable un exercice bénéficiaire en 2024 et fait état de la mise en œuvre de nombreuses mesures susceptibles d'accroître son chiffre d'affaires et de diminuer ses charges, permettant d'espérer un retour à meilleur fortune.
Par ailleurs, la société bailleresse ne fait état d'aucun élément de nature à démontrer que l'octroi de délais de paiement serait de nature à lui porter gravement préjudice.
Dès lors, la demande de délai de paiement peut être accueillie et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé.
A défaut de respect de ce délai, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée sans qu'il soit justifié de la nécessité d'assortir la condamnation d'une astreinte, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Le cas échéant, l’indemnité d’occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, la fixation d'une part d'indemnité d'occupation supérieure au revenu locatif -susceptible de s'analyser en une clause pénale pouvant donner lieu à réduction par le juge du fond- ne pouvant être accueillie par le juge des référés, juge de l'évidence.
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse également comme une clause pénale ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les mesures accessoires
L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Succombant, la société MEAT BAR doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MEAT BAR ne permet d’écarter la demande de la société FINANCIERE COLISEE INVESTISSEMENTS formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,
Constatons la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 juillet 2023 à minuit ;
Condamnons par provision la société MEAT BAR à payer à la société FINANCIERE COLISEE INVESTISSEMENTS la somme de 116 978,22 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 9 janvier 2024 (terme du premier trimestre 2024 inclus) ;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société MEAT BAR verse à la société FINANCIERE COLISEE INVESTISSEMENTS la somme de cent seize mille neuf cent soixante-dix-huit euros et vingt-deux centimes (116 978,22 euros) en vingt-trois versements mensuels d'un montant de quatre mille huit cent soixante-quinze euros (4875 euros) suivis d'un versement du solde, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 5 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente décision ;
Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société MEAT BAR des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 2] et de tous occupants de son chef,
- la société MEAT BAR devra payer mensuellement à la société FINANCIERE COLISEE INVESTISSEMENTS, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;
le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte en cas d'expulsion ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l'application de la clause pénale et à la conservation du dépôt de garantie ;
Condamnons la société MEAT BAR à payer à la société FINANCIERE COLISEE INVESTISSEMENTS la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Condamnons la société MEAT BAR aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 2 juin 2023 ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 14 février 2024
Le Greffier,Le Président,
Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT
