Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 23/06481

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : S.C.I. EL TAOUFIK Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-yves ROCHMANN Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06481 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HV6 N° MINUTE : 2 JTJ JUGEMENT rendu le vendredi 16 février 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3], représenté par la SAS NEXITY LAMY - [Adresse 1] représentée par Me Jean-yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0643 DÉFENDERESSE S.C.I. EL TAOUFIK, dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 16 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06481 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HV6 EXPOSÉ DU LITIGE La SCI EL TAOUFIK est propriétaire du lot n°1 au sein d'un immeuble sis [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 5 232,89 euros au titre des charges arrêtées au 06 juillet 2023 incluant l'appel de fond du 3ème trimestre 2023, frais compris à hauteur de 276 euros,1000 euros à titre de dommages et intérêts,1 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Pour l'exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. A l'audience du 08 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic et représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. La SCI EL TAOUFIK, bien régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 février 2024. MOTIF DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI EL TAOUFIK tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°1,le décompte individuel des sommes dues au 06 juillet 2023, incluant le 3ème appel de charges 2023 et le 3ème appel de cotisation fonds ALUR 2023, arrêtées à cette date à la somme de 5 232,89 hors frais,les appels de charges et travaux pour la période allant du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2023,les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 02 mars 2022 et 1er mars 2023, ainsi que l'attestation de non-recours afférente à ces deux assemblées générales ;le contrat de syndic. Au vu des pièces produites, la SCI EL TAOUFIK est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 5 232,89 euros au titre des charges arrêtées au 06 juillet 2023 incluant l'appel de fond du 3ème trimestre 2023. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme qui n'inclut pas les frais à hauteur de 276 euros dont elle réclamait le paiement. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais de contentieux à hauteur de 276 euros. Or d'une part, ils ne sont étayés par aucune pièces et d'autre part, il ne s'agit pas de frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité en ce qu'il s'agit des diligences normales du syndic à la charge de tous les copropriétaires, ne pouvant être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles » qui ne sont, en l'espèce ni démontrées ni alléguées. Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation en paiement à hauteur de 276 euros au titre des frais. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que la société SCI EL TAOUFIK ne paye pas régulièrement ses charges et qu'elle a déjà été condamnée à ce titre par jugement du 13 octobre 2022 au paiement de la somme, en principal, de 14 134,83 euros. Son comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires La SCI EL TAOUFIK, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamné aux dépens, il devra verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI EL TAOUFIK à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic NEXITY LAMY, les sommes suivantes : 5 232,89 euros, au titre des charges arrêtées au 06 juillet 2023 pour la période courant du 2ème trimestre 2022 au au 3ème trimestre 2023 inclus,500 euros au titre des dommages-intérêts, DÉBOUTE syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 276 euros au titre des frais, CONDAMNE la SCI EL TAOUFIK à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI EL TAOUFIK aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 février 2024 et signé par la juge et la greffière susnommées. Le greffier Le juge