Cour d'appel, 20 mars 2024. 22/10389

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 20 MARS 2024 N° 2024/ 150 N° RG 22/10389 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJY7F [E] [Y] épouse [U] C/ S.A. LOGIREM Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laure ATIAS Me Stéphane GALLO Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de CANNES en date du 16 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22-000175. APPELANTE Madame [E] [Y] épouse [U] née le 10 Août 1969 à [Localité 2] (33), demeurant [Adresse 5] représentée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.A. LOGIREM agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] représentée par Me Stéphane GALLO, membre de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Depuis le 11 octobre 2020, Mme [U] est locataire d'un appartement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 480 €, outre charges, géré par la SA d'HLM LOGIREM. Le 8 juillet 2020, elle a subi un dégât des eaux depuis les plafonds des toilettes et de la salle de bain provenant de l'appartement sus-jacent. La bailleresse a été avisée de ce sinistre. Le 7 octobre 2020, la SA d'HLM LOGIREM a mandaté une entreprise afin de localiser la fuite. Le dégât provient des joins de la baignoire de l'appartement sus-jacent lequel était de nature locative et incombait à M. [K]. Les infiltrations ont persisté entraînant notamment de la moisissure et de l'humidité rendant les pièces d'eau inutilisables doublées d'une installation défaillante des toilettes de Mme [U]. Une expertise amiable a été réalisée le 21 avril 2021 au contradictoire de M. [K], lequel n'a pas déféré à ladite convocation. Le Cabinet SARETEC a constaté d'importants dommages dans les WC et la salle de bain de l'appartement de Mme [U]. Les Services d'Hygiène de la Ville de [Localité 3] ont rapporté une fuite au niveau des plafonds des toilettes et de la salle de bain, une imbibition des murs des toilettes et de la salle de bain, des tombés du revêtement de la cloison et que le coffrage de la baignoire ne tient plus et a été posé sur le côté, la présence de moisissure et de corrosion et l'inutilisation des WC pour lesquels les locataires doivent utiliser des seaux d 'eau et a conclu qu'il y a un risque d'insalubrité d 'urgence sur ces pièces. Le 7 juillet 2021, la SA d'HLM LOGIREM a donné congé à Mme [U] pour le 10 janvier 2022 en raison de la future démolition des lieux loués. Considérant que le premier appartement proposé en vue de son relogement était insalubre et les deux autres locaux étaient situés au quartier de LA FRAYERE, non acceptables, suivant exploit du 23 février 2022, Mme [U] a assigné la SA d'HLM LOGIREM devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de CANNES aux fins de l'entendre condamner à lui payer la somme de 6.480 € jusqu'à ce qu'il soit mis fin aux désordres, en réparation de son préjudice de jouissance jusqu'à son relogement, de l'entendre condamner à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, de la voir condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre des travaux de remise en état et d'embellissement de l'appartement, de lui enjoindre de formuler trois offres conformes à ses besoins personnels et professionnels et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, outre sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement rendu le 16 juin 2022, le Tribunal a : DEBOUTE Mme [U] de l'intégralité de ses demandes, DIT ET JUGE n'y avoir lieu à application de 1'artic1e 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE Mme [U] aux dépens ; Par déclaration au greffe en date du 19 juillet 2022, Mme [U] a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite : DÉBOUTER la LOGIREM de toutes ses demandes, fins et conclusions ; RÉFORMER le jugement en ce qu'il a jugé que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation d'assurer la jouissance paisible de Mme [U], REFORMER le jugement en ce qu'il a jugé que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation de formuler 3 offres de relogement à Mme [U], conforme à ses besoins personnels et professionnels ; Statuant de nouveau de ce chef, JUGER que la LOGIREM a manqué à son obligation d'assurer la jouissance paisible de Mme [U] ; JUGER que la LOGIREM est responsable des troubles de jouissances subis par la concluante, fussent-ils occasionnés par M. [K], autre locataire ; JUGER que la LOGIREM est responsable du retard fautif dans la formulation des offres de relogement à Mme [U] ; CONDAMNER la Société LOGIREM à verser à Mme [U] la somme de 7.560,00 € en réparation du préjudice de jouissance subi ; CONDAMNER la Société LOGIREM à verser à Mme [U] la somme de 5.000,00 € en réparation de son préjudice moral ; CONDAMNER la Société LOGIREM à verser à Mme [U] la somme de 1.500,00 € en réparation du préjudice subi du fait du retard dans la formulation par la LOGIREM, des offres de relogement conformes aux besoins personnels et professionnels de Mme [U] ; DEBOUTER la LOGIREM de toutes ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER la LOGIREM à verser à Mme [U] la somme de 4.000,00 €, sur le fondement de l'article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles occasionnés en 1 ère instance, puis en cause d'appel ; LA CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d'appel ; A l'appui de son recours, elle fait valoir : -qu'en dépit de l'information du bailleur de la fuite survenue le 8 juillet 2020, ce dernier attendra 2 mois pour faire procéder à une recherche de fuite et rester inactif considérant que la réparation de nature locative incombe au voisin du dessus, -qu'en dépit de l'intervention de la mairie et d'une relance de sa part du fait de la persistance des désordres, le bailleur attendra le 25 juin 2021 soit près d'un an pour mandater une société afin de procéder à une nouvelle recherche de fuite, tout en justifiant son inaction par le refus du voisin du dessus de toute intervention, -que le bailleur a attendu 15 mois après l'apparition des désordres pour demander à être autorisé par le juge à pénétrer dans l'appartement du voisin du dessus pour procéder aux travaux qui ont été réalisés le 21 décembre 2021, -que cet immobilisme du bailleur s'explique par le fait que l'immeuble devait être détruit, -que ce projet immobilier ne peut justifier qu'elle soit restée sans un logement insalubre pendant près de 20 mois, -qu'elle ne s'est pas opposée à être relogée dans un appartement décent et salubre mais il lui a été proposé un appartement insalubre puis deux appartements géographiquement pas acceptables, -qu'elle a été relogée par le bailleur en cours de procédure entre l'audience et le délibéré suivant bail du 24 mai 2022, -que ce relogement est un fait nouveau justifiant la demande indemnitaire au titre du retard dans les offres de relogement formulées, -qu'en tout état de cause cette demande est la conséquence des prétentions initiales, -qu'aux termes de la loi du 1er septembre 1948, lorsque des travaux de démolition de logements conventionnés sont envisagés dans le cadre d'un projet de rénovation, le bailleur est tenu de formuler 3 offres de relogement au locataire évincé, qui doivent être décents, et correspondre aux besoins personnels et professionnels du locataire, -que le bailleur n'a daigné lui faire des proposition de relogement sur la commune de Mandelieu qu'après avoir été assigné, -qu'elle avait demandé à être relogée sur la commune de MANDELIEU plus proche de son lieu de travail n'étant pas véhiculée, -que le bailleur a manqué à son obligation de relogement, -qu'elle évalue son préjudice de jouissance à 75% de la valeur locative du bien, d'août 2020 à mai 2022, -qu'elle est asthmatique et a vu son état de santé se dégrader que son préjudice moral doit être indemnisé, -qu'elle doit être indemnisé du préjudice subi du fait du retard des propositions de relogement. LOGIREM conclut : DECLARER irrecevable la demande indemnitaire nouvelle formulée par Mme [U]. DEBOUTER Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont injustifiées et infondées. CONFIRMER le jugement intervenu le 16 juin 2022 dans son entier dispositif en ce qu'il a : CONSTATE que la LOGIREM avait satisfait à son obligation de proposer des offres de relogement adéquates en formulant 5 offres satisfaisant aux conditions légales. CONSTATE que la LOGIREM n'a pas manqué à son obligation de jouissance paisible. CONSTATE que la LOGIREM s'est montrée réactive en vue de la résolution des désordres subis par Mme [U]. CONSTATE que Mme [U] ne justifie pas de ses demandes indemnitaires dès lors que l'impossibilité de réparation des désordres était exclusivement imputable à M. [K] qui n'a pas déféré aux injonctions de la LOGIREM afin de permettre l'accès à son appartement et que l'aggravation de son état de santé liée à la présence d'humidité dans le logement procède de son refus de toutes les propositions de relogement depuis le 7 juillet 2021. CONDAMNER Mme [U] à la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance. Elle soutient: -qu'elle a sommé le locataire du dessus de faire procéder aux réparations nécessaires dès lors qu'il s'agissait de réparations de nature locative en vain, -que ce dernier a refusé l'accès à son logement pour la réalisation des travaux, -que dans le cadre de la démolition de l'immeuble un congé a été donné à ce locataire qui n'a pas restitué son logement de sorte que les travaux n'ont pu avoir lieu, -qu'un congé a également été donné à l'appelante avec 5 propositions de relogement refusée, -que son relogement n'est pas un fait nouveau et donc sa demande indemnitaire à ce titre est irrecevable comme formulée pour la première fois en appel, -qu'elle a été contrainte de déposer une requête pour obtenir l'autorisation de pénétrer dans le logement du voisin du dessus afin d'y faire réaliser les travaux en février 2022, -qu'à compter de cette date ne restaient plus que les travaux d'embellissement alors que 5 propositions de relogement ont été faites sur la période de juillet 2021 à mars 2022, -qu'elle n'a pas manqué à ses obligations, -que les demandes indemnitaires sont disproportionnées dès lors que les pièces impactées sont la salle de bain et les WC, -que l'appelante ne justifie pas du préjudice moral qu'elle réclame. La clôture a été prononcée à la date de l'audience, avant l'ouverture des débats soit le 23 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande d'indemnisation du retard dans la formulation d'offres de relogement Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à al cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 566 du même code précise que le spartes ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément. En l'espèce, me [U] sollicite, pour la première fois en appel, l'attribution de la somme de 1500€, au titre d'un préjudice subi, du fait du retard dans la formulation d'offres de relogement adaptées à sa situation personnelle. Or, au jour de l'audience en première instance, elle avait eu connaissance du congé délivré le 7 juillet 2021 pour le 10 janvier 2022 et une première proposition de relogement lui avait été faite le 29 juillet 2021, de sorte que son relogement ne peut être considéré comme un fait nouveau, pour autant la demande d'indemnisation n'est que la conséquence de la prétention initiale de Mme [U], tendant à la condamnation de la bailleresse à lui formuler des propositions de relogement conformes à ses besoins, sous astreinte, de sorte cette demande d'indemnisation est recevable. Sur le préjudice de jouissance Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter à la sécurité physique ou à la santé. Il est obligé : -de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, -d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. -d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu au contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués. Il est de jurisprudence constante que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure. En l'espèce, Mme [U] a signalé à son bailleur en août 2020 un dégât des eaux subi début août 2020, pour lequel un constat amiable a été dressé entre voisin le 6 août 2020. La période estivale et les difficultés à contacter le voisin du dessus ont fait que la recherche de fuite n'a eu lieu que le 7 octobre 2020, soit deux mois plus tard. Il résulte de cette intervention, selon pièce versée aux débats, que les désordres affectent, dans ce logement type 4, les plafonds et murs de la salle de bain et des WC et ont pour origine les joints d'étanchéité de la baignoire du logement sus jacent. Considérant qu'il s'agissait de réparations locatives imputables au locataire du logement sus jacent et faute de nouvelles réclamations de Mme [U], le bailleur a pu légitimement penser que les désordres avaient été réglés. Or le 21 avril 2021, l'expert missionné par l'assurance protection juridique de Mme [U] a constaté d'importants dommages dans les WC et la salle de bain, sans avoir eu accès à l'appartement du voisin du dessus, qui, comme le bailleur, bien que convoqués n'étaient ni présents ni représentés. Suite à la demande de Mme [U], un contrôle par un inspecteur de salubrité de la mairie a été effectué le 3 mai 2021 et un rapport établi le 7 juin 2021 duquel il résulte : -la présence d'une fuite au niveau du plafond des toilettes et de la salle de bain, -la bouche de ventilation montre des points de moisissure et de corrosion, -le dessous de la baignoire est pullulant de poussière humide, moisi, -les WC n'évacuent plus correctement. Il conclut à un risque d'insalubrité selon la nature des eaux infiltrées et à l'information en urgence du bailleur. Le bailleur, dès le 25 juin 2021, mandatait une société pour procéder à une nouvelle recherche de fuite et par courrier du 22 juillet 2021 réitéré le 13 août 2021 sollicitait l'accès du logement sus jacent à son occupant, tout en, parallèlement, donnant congé, en raison de la future démolition de l'immeuble, à Mme [U] le 7 juillet 2021 pour le 10 janvier 2022, en lui proposant un relogement sur MANDELIEU conformément à ses souhaits. Ce logement a été refusé par Mme [U], qui prétexte son insalubrité, tout en ne l'établissant par aucune pièce, autre qu'un courrier émanant d'elle même, or il lui appartient de rapporter la preuve de ce que son refus est justifié. Ainsi, alors qu'aucune pièce ne prouve que le bailleur a été informé avant courant avril 2021 (convocation à l'expertise amiable) de la persistance des désordres, ce dernier a lancé des investigations en juin, qui se sont heurtées à l'opposition du locataire sus jacent et dès le 29 juillet 2021a proposé un relogement à Mme [U], de sorte que cette dernière, n'établit pas que le bailleur n'a pas respecté ses obligations et que c'est à juste titre que le premier juge l'a déboutée de sa demande indemnitaire au titre d'un préjudice de jouissance, et du préjudice moral qui en découle. Sur la demande indemnitaire au titre du retard dans la formulation de propositions de relogement Il résulte de l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 que lorsque des travaux de démolition de logements conventionnés sont envisagés dans le cadre d'un projet de rénovation, le bailleur est tenu de formuler 3 offres de relogements au locataire évincé, ces logements devant respecter les dispositions de décence de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et correspondre aux besoins personnels et professionnels de ce dernier. Il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur a donné congé, en raison de la future démolition de l'immeuble à Mme [U] le 7 juillet 2021 pour le 10 janvier 2022. Dès le 29 juillet 2021, une première proposition de relogement a été formulée pour un type 3 sur MANDELIEU pour un loyer équivalent, cette dernière souhaitant être relogée dans le centre ville de cette localité. Cette proposition, dont Mme [U] n'établit nullement (comme indiqué ci-dessus) qu'elle ne correspondait pas à ses besoins ou serait insalubre, a été rejetée par cette dernière. S'en sont suivies deux propositions le 8 septembre 2021 pour des logements équivalents à celui objet des présentes et situés sur la même commune de [Localité 4], à proximité, également refusés. Une quatrième proposition a été faite sur MANDELIEU, le 8 mars 2022, mais pour un logement plus petit, également refusée. Une cinquième proposition a été faite par courriel, par courrier simple doublé d'un recommandé du 14 mars 2022 pour un appartement de type 3 sur MANDELIEU, qui n'a pas davantage aboutie, puisque ce n'est que le 24 mai 2022 que Mme [U] a signé un bail sur un nouveau logement avec son bailleur, lors d'une sixième proposition. Mme [U] ne rapporte nullement la preuve de ce qu'aucune de ces 5 propositions formulées, dépassant les 3 requises, ne répondaient aux exigences légales, ni d'un quelconque retard dans la formulation de ces propositions, de sorte qu'elle est déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre. Sur les autres demandes Il n'y a pas à application de l'article 700 du code de procédure civile et Mme [U] est condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 juin 2022 par le Tribunal de proximité de CANNES, Y ajoutant, DECLARE recevable demande d'indemnisation du retard dans la formulation d'offres de relogement, DEBOUTE Mme [U] de sa demande d'indemnisation du retard dans la formulation d'offres de relogement, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE Mme [U] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT