Cour d'appel, 31 janvier 2024. 23/01098

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : la SCP MERLE-PION-ROUGELIN la SELARL LAVILLAT-BOURGON ARRÊT du : 31 JANVIER 2024 n° : N° RG 23/01098 - N° Portalis DBVN-V-B7H-GY3Z DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé du Président du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTARGIS en date du 13 Avril 2023 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265286977975990 S.C.I. [Localité 6] immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 402 667 182, prise en la personne de son représentant légal domicilité en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Julie PION de la SCP MERLE-PION-ROUGELIN, avocat postulant au barreau de MONTARGIS et par Me Eric DELFLY de la SELARL VIVALDI-AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LILLE INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265287062483845 S.A.S. ALPHA LYRAE immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 341 576 064, prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualités audit siège [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Cécile BOURGON de la SELARL LAVILLAT-BOURGON, avocat postulant au barreau de MONTARGIS et par Me Juliette BAYLE, avocat plaidant au barreau de PARIS ' Déclaration d'appel en date du 21 Avril 2023 ' Ordonnance de clôture du 24 octobre 2023. Lors des débats, à l'audience publique du 29 NOVEMBRE 2023, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 31 JANVIER 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Selon acte authentique en date du 9 avril 1986, la SCI [Localité 7], aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SCI [Localité 6], donnait à bail à construction à la société Les Coopérateurs de Champagne aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Alpha Lyrae , un terrain sis à [Localité 8] dans le lotissement dit « Lotissement de [Localité 9] » section AX n°[Cadastre 3] pour une durée de 40 ans commençant à courir le 1er octobre 1985, pour prendre fin le 30 septembre 2025. Ce bail avait pour objet l'édification d'un bâtiment d'une surface hors 'uvre brute de 1485,84 m² et d'un parking léger de 20 places, ce bâtiment étant composé d'une surface de vente, d'une zone auvent pour réception et reprise de marchandises, d'une zone de réserve, d'une zone de bureaux, sanitaires, vestiaires, local technique et circulation. Par acte de sous-location en date du 4 septembre 1993, la société Alpha Lyrae consentait à la SA Aquaseb la location de l'immeuble objet du bail à compter du 1er septembre 1993 et pour une durée de neuf années ; par acte en date du 6 octobre 1998, le sous-locataire cédait son fonds de commerce à la SARL Auto Splash. Par acte en date du 10 septembre 2019, la société bailleresse assignait la société Alpha Lyrae devant le juge des référés aux fins d'obtenir sa condamnation sous astreinte à la remise en état de l'immeuble et du terrain, outre la désignation d'un expert. Par une ordonnance en date du 19 décembre 2020, la juridiction des référés faisait droit à la demande d'expertise in futurum et commettait pour y procéder l'expert [I] [D], lequel déposait son rapport définitif le 7 octobre 2022. Par acte en date du 14 septembre 2022, la SCI [Localité 6] assignait devant le président du tribunal judiciaire de Montargis statuant en matière de référé la société Alpha Lyrae aux fins de l'entendre condamner à réaliser, dans le délai de six mois suivant la signification, sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant les deux premiers mois, puis de 1000 € par jour de retard au-delà de cette date, les travaux décrits par l'expert [I] [D] et de désigner ce dernier avec mission de donner son avis sur la remise en état l'immeuble au regard de ses stipulations. La société Alpha Lyrae concluait au débouté, estimant que la SCI [Localité 6] ne démontrait pas un péril imminent qui affecterait l' immeuble loué au sens des dispositions de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, et qu'il ne démontrerait pas à un trouble manifestement illicite affectant l'immeuble loué au sens des dispositions du même article. Or Par une ordonnance en date du 13 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montargis déboutait la SCI [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes et la condamnait à payer à la société Alpha Lyrae la somme de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile , déboutant la société Alpha Lyrae de sa demande afférente à l'amende civile. Par une déclaration déposée au greffe le 21 avril 2023, la SCI [Localité 6] interjetait appel de cette ordonnance. Par ses dernières conclusions en date du 13 juillet 2023, elle en sollicite l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner sous astreinte de la société Alpha Lyrae , dans les six mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 500 € par jour de retard dans les deux premiers mois suivant l'expiration de ce délai et 2000 € par jour de retard au-delà de cette date, à réaliser les travaux décrits par l'expert [I] [D], de désigner à nouveau l'expert [I] [D] avec mission de se rendre sur les lieux passé le délai de six mois et de donner son avis sur la remise en état au regard de ses stipulations, demandant à la cour de se réserver le droit de liquider l'astreinte ,et de condamner la société Alpha Lyrae à lui payer la somme de 10'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions en date du 10 août 2023, la société Alpha Lyrae sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et réclame le paiement de la somme de 15000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. À titre subsidiaire, elle demande qu'il soit constaté qu'elle a effectué un entretien régulier des lieux loués, les constats et les photographies produits mettant en évidence selon elle que l'immeuble loué se trouve dans un bon état général , de constater que le bail à construction ne lui impose pas des caractéristiques constructives particulières relativement au nombre de luminaires, au type de revêtement et plus largement aux divers matériaux et équipements réclamés par la SCI [Localité 6], et de constater que celle-ci ne justifie pas du fondement contractuel des améliorations et des équipements dont elle sollicite l'installation à ses frais. Elle demande à la cour de condamner la SCI [Localité 6] au paiement d'une amende civile d'un montant de 10'000 €. L'ordonnance de clôture était rendue le 24 octobre 2023. SUR QUOI : Attendu que pour prononcer comme il l'a fait, le premier juge, après avoir observé que le rapport d'expertise fait une description du terrain et du bâtiment construit sur celui-ci dans le cadre du bail à construction litigieux en relevant, par corps, l'état actuel entretien et les éventuels travaux à prévoir, et qu'il en résulte une liste importante de travaux de réfection et de rénovation, considérant que l'ensemble de ces travaux répond manifestement à un objectif de rénovation et d'amélioration, dont le résultat serait de rendre le bâtiment à l'état du neuf, avant de considérer néanmoins que les mesures de remise en état sollicitées par la société demanderesse doivent avoir pour seule fin la cessation d'un trouble manifestement illicite, rappelant à cet égard que seules les mesures conservatoires peuvent prévenir un dommage imminent et qu'en l'espèce, la SCI [Localité 6] sollicite une mesure de remise en état, alors que les conclusions de l'expert ne mettent pas en exergue un trouble manifestement illicite qui peut être défini comme toute perturbation résultat d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, soit en l'espèce du contrat de bail à construction ; Qu'il ajoute que la société Alpha Lyrae produit les factures de travaux afférentes aux bâtiments litigieux, faisant obstacle à l'existence d'un trouble manifestement illicite ; Attendu que la partie appelante invoque des manquements du preneur à ses obligations nées du bail, prétendant que la société Alpha Lyrae aurait depuis longtemps abandonné l' immeuble, se contentant de payer les loyers, expliquant qu'il serait dans ses intentions de laisser la situation dans l'état dans lequel se trouvent les lieux, et de restituer les clés au 30 septembre 2025, quitte, à cette date, à provoquer un débat sur les travaux de remise en état ; Que, à supposer que soit rapportée la preuve de la réalité de l'intention que prête la SCI [Localité 6] à son adversaire , il apparaît évident que cette stratégie serait sans issue voire nuisible pour cette dernière, puisqu'un tel comportement, à l'expiration du bail, constituerait la preuve flagrante de la déloyauté de la société Alpha Lyrae , ce qui serait particulièrement maladroit de sa part, puisqu' elle se trouverait alors, et de façon flagrante, pleinement responsable d'une situation dont pourrait légitimement se plaindre la société bailleresse ; Attendu que la SCI [Localité 6] déclare , s'agissant d'un bail à construction, qu'à la différence d'un bail portant sur un immeuble ou des locaux déjà édifiés, il incombe au preneur d'édifier lui-même les constructions et aménagements dans des conditions d'exploitation conformes à la destination contractuelle de l'immeuble ou des locaux, lesquels s' apprécient à la date de l'expertise et non à la date de conclusion du bail ; Attendu que le rapport d'expertise judiciaire (pièce 12 de la SCI [Localité 6]) mentionne en sa page 12 que son auteur à « constater le bon état de la toiture » et que la SA Alpha Lyrae a sollicité l'entreprise Attila pour l'entretien de ladite toiture, et qu'elle a réglé différentes prestations pour un montant total de 6436,32 €; Que l'expert a analysé le bâti , et ne fait nulle part référence à la nécessité sur le gros 'uvre et les murs de travaux de nature à éviter un risque d'effondrement ou une exposition au risque de voir la mairie prendre un arrêté de péril ; Que l'examen des deux constats, établis par huissier à la demande de la société Alpha Lyrae en dates des 4 janvier 2023 et 7 août 2023 (ses pièces 20 et 21) aboutit à la même démonstration ; Qu'il apparaît ainsi que la partie appelante n'est pas fondée à voir reprocher à son adversaire de n'avoir pas procédé aux grosses réparations de l'article 606 du Code civil ; Attendu que le péril imminent consiste en un dommage non encore réalisé, mais dont la réalisation est certaine si la situation de la partie concernée doit perdurer ; Que l'existence d'un tel péril suppose donc la certitude d'une situation irréversible ; Que le rapport d'expertise, ni les éléments apportés par la partie appelante ne sont de nature à démontrer l'existence d'un risque d'effondrement de l'immeuble, ou même seulement l'existence d'un risque de voir l'immeuble faire l'objet d'un arrêté de péril ; Que, même s'il n'est pas douteux que le rapport de l'expert judiciaire fait apparaître la nécessité de travaux de nature à mettre fin à des désordres existants, il n'en demeure pas moins que son auteur ne fait pas état de désordres menaçant la structure ou la couverture, ni d'autres risques tels que ceux invoqués supra ; Attendu que l'existence d'un trouble manifestement illicite suppose de la part de celui auquel il est reproché la violation manifeste d'une interdiction, ou une situation le plaçant dans l'illégalité et portant manifestement préjudice à son adversaire ; Que l'obligation de la société Alpha Lyrae consiste à respecter les clauses du bail à construction; Que, parmi les travaux préconisés par l'expert judiciaire, n'apparaît nulle part la nécessité de mettre fin à des désordres affectant la structure du bâtiment ou sa couverture ; Que la réalité d'un trouble manifestement illicite n'est pas établie ; Attendu que c'est à juste titre que le premier juge a statué comme il l'a fait ; Qu'il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes ; Attendu que les conditions requises pour le prononcé d'une amende civile ne sont pas réunies, la société Alpha Lyrae ne rapportant pas la preuve du caractère abusif des prétentions de son adversaire ; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Alpha Lyrae l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ; Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et de lui allouer à ce titre la somme de 3500 € ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME l'ordonnance entreprise, Y ajoutant, CONDAMNE la SCI [Localité 6] à payer à la SAS Alpha Lyrae la somme de 3500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI [Localité 6] aux dépens. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,