Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 12 MARS 2024
(n°98 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06759 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHOCC
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Mars 2023 - Président du TJ de PARIS - RG n° 22/58645
APPELANTE
S.A.S. DELTA exploitant sous l'enseigne BOULANGERIE ANGE, RCS de Valenciennes n°804908341, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-didier MEYNARD de la SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER - MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240
INTIMEE
S.A.S. CEETRUS FRANCE, RCS de Lille Métropole n°969201532, représentée par la SAS NHOOD Services France, RCS de Lille Métropole n°534886411, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Morgan JAMET de la SELEURL MJ AVOCAT, substitué à l'audience par Me Delphine TINGRY, avocats au barreau de PARIS, toque : C0739
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 Février 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre
Anne-Gaël BLANC, Conseillère
Valérie GEORGET, Conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
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Par acte sous seing privé du 10 juillet 2014, la société FRF 2- Khepri 1, aux droits de laquelle vient la société Ceetrus France, a consenti à la société Holding Oroszlan, aux droits de laquelle vient la société Delta, deux cellules commerciales au sein de la ZAC Auchan, dénommée [Localité 2], situées [Adresse 5], à [Localité 2].
Par acte d'huissier du 17 février 2022, le bailleur a fait délivrer à la société Delta un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour le paiement de la somme de 93 314,26 euros au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Par acte extrajudiciaire du 3 novembre 2022, la société Ceetrus France a fait assigner la société Delta devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en lui demandant notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'ordonner l'expulsion de la locataire, de condamner celle-ci à lui payer la somme provisionnelle de 161 707,01 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 26 octobre 2022 outre une indemnité d'occupation de 844,85 euros, et de l'autoriser à conserver le dépôt de garantie.
Par ordonnance du 22 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent, par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;
rejeté les demandes de sursis à statuer et l'exception de « compétence » (sic) ;
constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 18 mars 2022 ;
dit que la société Delta devra libérer les locaux situés ZAC Auchan, dénommée [Adresse 4], à [Localité 2] (59), et, faute de l'avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société Delta à payer à la société Ceetrus France :
à compter du 18 mars 2022, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes conventionnellement exigibles, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
en conséquence, et d'ores et déjà, la somme de 161 311,99 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 26 octobre 2022, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter de chaque échéance comprise dans cette somme ;
la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
débouté la société Delta de sa demande de délais de paiement ;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
condamné la société Delta au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer.
Par déclaration du 7 avril 2023, la société Delta a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 14 décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :
A titre liminaire :
infirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a rejeté sa demande de sursis à statuer ;
Statuant à nouveau,
surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure en révision du loyer commercial à la baisse devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Valenciennes et renvoyée par ce dernier devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris ;
A titre principal :
infirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a rejeté l'exception de compétence soulevée elle exploitant sous l'enseigne « Boulangerie Ange » ;
Statuant à nouveau,
dire et juger que le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, était territorialement incompétent pour connaître du litige ;
En conséquence,
infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise et renvoyer les parties devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé ;
Subsidiairement :
constater qu'elle oppose des contestations sérieuses aux demandes formulées par la société Ceetrus France ;
En conséquence,
dire et juger qu'il n'y avait pas lieu à référé ;
infirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a :
constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 18 mars 2022 ;
dit que la société Delta devra libérer les locaux situés ZAC Auchan, dénommée [Adresse 4], à [Localité 2] (59), et, faute de l'avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société Delta à payer à la société Ceetrus France :
à compter du 18 mars 2022, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes conventionnellement exigibles, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
en conséquence, et d'ores et déjà, la somme de 161 311,99 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 26 octobre 2022, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter de chaque échéance comprise dans cette somme ;
Statuant à nouveau,
débouter la société Ceetrus France de l'intégralité de ses prétentions, en ce compris sa demande tendant à voir réformer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes et, statuant à nouveau, d'une part dire que le dépôt de garantie d'un montant de 17 273,56 euros sera réputé acquis à la société Ceetrus France en sa qualité de bailleur ; et d'autre part condamner à titre provisionnel la société Delta à lui payer la somme en principal d'un montant de 278 091,77 euros TTC à parfaire selon décompte locatif établi à la date du 26 juillet 2023 ;
A titre infiniment subsidiaire :
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de délais de paiement.
Statuant à nouveau,
l'autoriser à s'acquitter de sa dette locative à l'égard de la société Ceetrus France par le biais d'un échelonnement de 24 mensualités consécutives et équivalentes ;
En tout état de cause :
débouter la société Ceetrus France de sa demande tendant à la voir condamnée à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer à la société Ceetrus France la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
infirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle l'a condamnée au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer ;
Statuant à nouveau,
condamner la société Ceetrus France à lui payer une somme de 4 000 euros à titre d'indemnité procédurale sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Ceetrus France aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP Brodu Cicurel Meynard Gauthier Marie, avocats aux offres de droit par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Ceetrus France, aux termes de ses dernières conclusions en date du 20 décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :
confirmer les termes de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
« rejeté les demandes de sursis à statuer et l'exception de compétence ;
constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 18 mars 2022 ;
dit que la société Delta devra libérer les locaux situés ZAC Auchan, dénommée [Adresse 4], à [Localité 2] (59), et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,
rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
condamné la société Delta à lui payer :
- à compter du 18 mars 2022, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes conventionnellement exigibles, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
- en conséquence, et d'ores et déjà, la somme de 161 311,99 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 26 octobre 2022, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter de chaque échéance comprise dans cette somme ;
- la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;
débouté la société Delta de sa demande de délais de paiement ;
condamné la société Delta au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer. »
réformer les termes de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a « dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes » ;
Statuant à nouveau :
dit que le dépôt de garantie, d'un montant de 17 273,56 euros, lui sera réputé acquis en sa qualité de bailleur ;
condamner la société Delta, à titre provisionnel, à lui payer la somme en principal d'un montant de 316 232,31 euros TTC, à parfaire, selon décompte locatif établi à la date du 20 décembre 2023 ;
En tout état de cause :
condamner la société Delta à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
condamner la société Delta à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Sur ce,
Sur le sursis à statuer
Selon l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.
La société Delta explique qu'elle a fait signifier à la société Ceetrus France un « mémoire préalable en demande de révision du loyer commercial à la baisse » par acte extrajudiciaire du 9 décembre 2022, qui a été rejeté par le bailleur. Elle indique qu'elle a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Valenciennes le 3 février 2023, lequel s'est déclaré incompétent et a renvoyé la cause devant le juge des loyers commerciaux de Paris par jugement du 31 octobre 2023. La société Delta fait valoir que si elle voit accueillir sa demande en révision du loyer commercial à la baisse, avec effet rétroactif au 1er janvier 2021, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne produirait aucun effet car ayant été délivré sur la base d'un décompte ne correspondant pas à la dette locative.
La présente instance a été introduite par la société Ceetrus France plusieurs mois avant la demande de révision du montant du loyer commercial. En outre, compte tenu de l'importance de l'arriéré locatif, une baisse du loyer, même rétroactive, ne sera pas de nature à priver le bailleur de toute créance échue. L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur l'exception d'incompétence
Selon l'article 48 du code de procédure civile, toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu'elle n'ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu'elle n'ait été spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à qui elle est opposée.
La société Delta affirme que son siège social est à Petite-Forêt (59), de même que le bien donné à bail, de sorte que le juge compétent était le juge des référés du tribunal judiciaire de Valenciennes. Cependant le bail contient un article 37 intitulé de manière très apparente, en lettres capitales, « compétence », qui stipule que les litiges relatifs à son application seront « de la compétence des tribunaux de Paris ». Par ailleurs, la société Delta soutient à tort qu'une clause attributive de juridiction n'a pas vocation à s'appliquer en matière de référé, alors qu'une telle clause est seulement inopposable à la partie qui saisit le juge des référés (Civ. 2, 17 juin 1998, 95-10.563, P). L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur la clause résolutoire et l'arriéré locatif
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 précité, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bail commercial du 10 juillet 2014 contient une clause résolutoire reproduite dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 février 2022.
La société Delta affirme qu'il existe un débat sérieux relativement à la valeur locative des locaux pris à bail, à tel point que la société Ceetrus France, avant de diligenter la présente procédure, avait marqué à plusieurs reprises son accord en vue de négocier une baisse du loyer commercial. Elle en déduit que le décompte locatif établi en date du 11 février 2022, pris en tant que fondement du commandement de payer visant la clause résolutoire, est sérieusement contestable. Cependant, il est constant qu'aucun protocole d'accord n'est intervenu entre les parties. De plus, compte tenu du niveau des impayés, ainsi qu'il a déjà été dit, une baisse même rétroactive du montant du loyer commercial, n'aurait pas pour effet de compenser significativement l'arriéré locatif. Il n'existe donc aucune contestation sérieuse de ce chef.
Par ailleurs, l'appelante ne conteste pas que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le mois de sa date.
En vertu de l'article L. 145-41 du code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, il résulte des états comptables annuels produit par la société Delta que celle-ci connaît une baisse de chiffres d'affaires, et que son résultat est négatif pour 2021 (perte 10 987 euros) et 2022 (perte 95 066 euros), sans avoir dégagé aucun bénéfice depuis 2018. En outre, les décomptes produits permettent de vérifier qu'elle ne s'acquitte plus des loyers courants. La demande de délai sera donc rejetée, la société Delta n'ayant manifestement pas la capacité de payer simultanément le loyer courant et une portion de l'arriéré locatif.
La clause résolutoire du bail est donc acquise depuis le 18 mars 2022. L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef, et des chefs qui en découlent, regardant l'expulsion, le sort des meubles et l'indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes conventionnellement exigibles, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux.
Par ailleurs, en vertu du 2e alinéa de l'article 835 précité, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
L'appelante ne formule aucune contestation du montant des condamnations pécuniaires de l'ordonnance entreprise.
Cependant, alors que le bail est résilié depuis le 18 mars 2022, l'ordonnance entreprise condamnait par provision la société Delta à payer à la société Ceetrus France une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié et ce jusqu'à complète libération des lieux, de sorte que l'appelante incidente dispose déjà d'un titre exécutoire jusqu'à la libération des lieux. Dès lors, la demande tendant à la condamnation de la société Delta au paiement d'une provision de 316 232,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérées arrêtées au 20 décembre 2023 est sans objet.
L'ordonnance entreprise sera confirmée dans sa disposition regardant l'acquisition du dépôt de garantie. Cette demande excède en effet les pouvoirs du juge des référés qui peut seulement accorder une provision.
La demande d'indemnisation du préjudice tenant au caractère abusif de l'appel sera rejetée, en l'absence de démonstration de la faute commise par l'intimé dans l'exercice d'un recours qui lui était ouvert.
L'ordonnance entreprise sera confirmée dans sa disposition relative à la charge des dépens et des frais irrépétibles.
la société Delta sera tenue aux dépens d'appel et condamnée au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des frais exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Dit que la demande de la société Ceetrus France au titre d'une provision de 316 232,31 euros est sans objet ;
Déboute la société Ceetrus France de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Condamne la société Delta à payer à la société Ceetrus France une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d'appel ;
Condamne la société Delta aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
