Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/04261

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/04261 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ356 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 15 mars 2024 DEMANDEUR Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Nathalie SAULAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0084 DÉFENDERESSE Madame [W] [I], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1909 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience, et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 juin 2023, mise en délibéré le 3 octobre 2023 prorogée le 15 mars 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 15 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/04261 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ356 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing du 22 juillet 2022, l'indivision [I] représentée par Madame [W] [I] a donné à bail à Monsieur [C] [Z] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel de 2 830 euros et 170 euros de provision sur charges. L'état des lieux d'entrée du 23 août 2022 a révélé la présence d'un dégât des eaux dans la salle de bains. Le 30 août 2022 Monsieur [C] [Z] a fait dresser un procès-verbal aux fins de faire constater l'effondrement du plafond de la chambre, la présence de cloques et d'humidité dans les murs ainsi que de lames de parquet fissurées. Par ordonnance de référé du 13 janvier 2023 il a obtenu la condamnation de la bailleresse à la remise en peinture des murs de l'entrée, de la chambre principale et du salon. Les travaux ont été achevés le 20 mars 2023. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 mai 2023 Monsieur [C] [Z] a donné congé à la bailleresse. Par acte de commissaire de justice du même jour, Monsieur [C] [Z] a fait assigner Madame [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes : - 6 900 euros à titre de réduction de loyer en raison de l'absence de délivrance des lieux en bon état d'usage et de réparation avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2022, - 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l'absence de jouissance paisible des lieux avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2022, - 6 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du constat du 30 août 2022. À l'audience du 28 juin 2023, Monsieur [C] [Z], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Madame [W] [I], représentée par son conseil, a conclu à l'irrecevabilité des demandes, subsidiairement à leur rejet et à titre reconventionnel à la condamnation de Monsieur [C] [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens à l'appui de leurs prétentions. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 octobre 2023 puis a été prorogée à ce jour. MOTIFS Sur la fin de non-recevoir résultant de l'autorité de chose jugée L'article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée. Selon l'article 484 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires. L'article 488 précise que cette ordonnance n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. En l'espèce, le juge des référés n'a été saisi d'aucune demande d'indemnisation provisionnelle. Il n'a donc pas pu contrairement à ce qu'affirme Madame [W] [I] se prononcer sur l'absence de préjudice de jouissance. Et, à supposer que tel ait été le cas, une telle décision ne se serait pas imposée au juge du fond, saisi aux mêmes fins. Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir soulevée et de déclarer l'action de Monsieur [C] [Z] recevable. Sur la demande d'indemnisation pour manquement à l'obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, en y faisant toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués. La connaissance de l'état des lieux par le locataire n'exonère par le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation. Le bailleur est par ailleurs tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, lequel dispose qu'il est dû garanti au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Néanmoins, en application de l'article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. La charge de la preuve du défaut de délivrance, d'usage et de réparation, incombe au preneur. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. En l’espèce, à l'appui de sa demande d'indemnisation Monsieur [C] [Z] invoque d'abord un manquement de Madame [W] [I] à son obligation de délivrance conforme. Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du procès-verbal de constat du 30 août 2022 et du rapport de l'architecte missionné par la bailleresse du 8 septembre suivant, qu'à la suite d'un dégât des eaux survenu au deuxième étage de l'immeuble, le plafond de la chambre de l'appartement donné en location à Monsieur [C] [Z] a dû être retiré pour enlever la laine de roche qu'il contenait, imbibée d'eau, puis a été bâché. Les infiltrations ont par ailleurs occasionné des dégradations sur les murs de la chambre, de l'entrée et du salon, nécessitant leur réfection. Il n'est pas discuté que le plafond de la chambre a été rebouché le 10 septembre 2022 puis un coulage de béton a été réalisé le 23 septembre suivant pour consolidation et isolation. La chambre principale n'a ainsi pas pu être occupée pendant un mois. Les travaux de peinture, visés dans l'ordonnance du 13 janvier 2023 ont été achevés, après séchage des murs, le 20 mars 2023. Il en est nécessairement résulté un préjudice de jouissance pour le locataire, certes limité mais réel, pendant sept mois, et ce préjudice n'a pas seulement été "esthétique" comme prétendu par la bailleresse, puisque les travaux ont été réalisés alors que le logement était occupé. En ce que l'obligation de délivrance du bailleur ne nécessite pas de rapporter la preuve d'une faute, sa violation sera retenue nonobstant le fait que Madame [W] [I] ait fait diligences. Le fait que Monsieur [C] [Z] ait été informé avant l'entrée dans les lieux de l'existence d'un dégât des eaux, alors circonscrit à la salle de bains et de faible ampleur, ne saurait par ailleurs faire échec à sa demande d'indemnisation. Et ce d'autant que l'agence immobilière en charge de la gestion locative et du suivi de sinistre indique avoir été "pris de court" par l’étendue et l'ampleur des travaux (pièce Mme [I] n°11). Il convient dès lors de faire droit à la demande d'indemnisation du locataire. En référence au montant du loyer (2 830 euros par mois), il lui sera donc alloué une somme de 950 euros en indemnisation de l'impossibilité de jouir de la chambre principale pendant un mois et sur une base mensuelle de 425 euros une somme arrondie à 3 000 euros pour le préjudice résultant des désordres sur les murs et des travaux de réfection. Monsieur [C] [Z] se prévaut ensuite d'un manquement de Madame [W] [I] à son obligation de jouissance paisible. Il justifie s'être plaint dès le 25 août 2022 puis ensuite à de très nombreuses reprises (notamment les 4,15, 16 21, 23 septembre 2022, 12 octobre 2022, 15 et 21 avril 2023) des nuisances occasionnées par les travaux réalisés au deuxième étage de l'immeuble. Ces nuisances se sont matérialisées au vu de ses courriers par des bruits de perceuse, de marteau-piqueur et de gravats évacués par l'escalier, des allées et venues dans les parties communes des ouvriers débutant dès 7 heures du matin et travaillant également le samedi, des poussières générées par le chantier et des odeurs de cigarettes (Monsieur [C] [Z] est cancérologue). Monsieur [C] [Z] ne produit aucune analyse acoustique, ni procès-verbal de constat, photographies ou témoignages. Cependant il est évident que ces travaux ont été la source d'importantes nuisances, puisqu'au vu du rapport de l'architecte, ils ont notamment consisté dans la dépose du plancher de l'appartement du deuxième étage, la démolition avant reconstruction de la chape en béton ainsi que la réfection intégrale de la salle de bains. D'ailleurs Monsieur [C] [Z] n'est manifestement pas le seul à s'en être plaint, ainsi qu'il ressort de l'historique établi par l'agence, produit par la bailleresse en pièce n°11. Ces travaux ont perduré dans le temps, puisque lorsque le demandeur a donné congé le 3 mai 2023, soit plus de huit mois après son entrée dans les lieux, ils n'étaient toujours pas terminés. Madame [W] [I] est propriétaire de l'intégralité de l'immeuble, en tout cas de l'appartement où les travaux ont été réalisés, ainsi que mentionné dans le bail (immeuble en "mono propriété") et des devis établis à son nom pour l'appartement du deuxième étage. Elle est donc tenue d'indemniser Monsieur [C] [Z] du trouble apporté à sa jouissance. Eu égard à l'importance et à la durée des troubles subis et sur une base mensuelle de 700 euros, il lui sera alloué une somme de 6 300 euros en indemnisation du préjudice subi. Madame [W] [I] sera par conséquent condamnée à verser à Monsieur [C] [Z] la somme totale de 10 250 euros avec à défaut de production de l'accusé de réception de la mise en demeure du 26 septembre 2022 intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et le surplus des demandes sera rejetée. Sur les demandes accessoires Madame [W] [I], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile. L'article 695 du code de procédure civile énumère limitativement les frais, indemnités et taxes comprises dans les dépens, dont ne font pas partie les frais de constat d'huissier. Le procès-verbal de constat du 30 août 2022 qui a permis d'établir les circonstances de fait du dossier relèvent des frais non compris dans les dépens qui peuvent être pris en compte au titre de la condamnation sollicitée par Monsieur [C] [Z] en application de l'article 700 du code de procédure civile. À ce titre, il lui sera alloué une somme de 1 500 euros pour les frais qu'il a été contraint d'exposer, non compris dans les dépens. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Madame [W] [I] et DÉCLARE l'action de Monsieur [C] [Z] recevable, CONDAMNE Madame [W] [I] à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 10 250 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2023, CONDAMNE Madame [W] [I] à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE les autres demandes des parties, CONDAMNE Madame [W] [I] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. Fait et jugé à Paris le 15 mars 2024 Le Greffier Le juge des contentieux de la protection