Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/51316 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37E4
N° : 9 - MD
Assignation du :
12 février 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 mai 2024
par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. du [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #186
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. PIZZA FORYOU
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 27 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 24 février 2011, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] a renouvelé le bail commercial consenti à la société à responsabilité limitée PIZZA FORYOU portant sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 5500 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.
Par acte extrajudiciaire délivré le 15 juin 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 8156,60 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 09 juin 2023, augmentée du coût de l'acte.
Par assignation délivrée le 12 février 2024, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] a attrait la société PIZZA FORYOU devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- ordonner l'expulsion de la société PIZZA FORYOU et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,
- condamner la société PIZZA FORYOU à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] la somme provisionnelle de 4995,37 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2024 (1er trimestre inclus;
- la société PIZZA FORYOU au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
- condamner la société PIZZA FORYOU au paiement d'une somme de 2400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.
Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 656 du code de procédure civile, la société PIZZA FORYOU n'a pas constitué avocat, de sorte qu'il doit être statué par décision réputée contradictoire.
A l'audience du 27 mars 2024, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] a, par l'intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d'instance et les moyens qui y sont contenus, en actualisant à 3597,45 euros le quantum de sa demande de provision formulée au titre de l'arriéré locatif.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.
MOTIFS
Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer signifié le 15 juin 2023 à la société PIZZA FORYOU vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 8156,60 euros, selon décompte annexé à l'acte.
Le commandement de payer du 15 juin 2023 délivré à l'adresse des lieux loués, adresse de l'unique établissement de la société PIZZA FORYOU tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés, est régulier. Un commissaire de justice a constaté l'impossibilité de le signifier à personne, malgré la présence du nom de l'enseigne inscrit sur la boîte aux lettres.
Le décompte annexé au commandement de payer établit que les loyers sont appelés mensuellement et que le montant réclamé par le bailleur correspond aux sommes suivantes :
- 862,54 euros au titre de l'échéance de loyer et charges afférente au mois de juin 2023
- 862,54 euros au titre de l'échéance de loyer et charges afférente au mois de mai 2023
- 497,28 euros au titre de l'ajustement du dépôt de garantie appelé le 1er avril 2023
- 2159,15 euros au titre de l'échéance de loyer et charges afférente au mois d'avril 2023
- 763,07 euros au titre de l'échéance de loyers et charges afférente au mois de mars 2023
- 763,07 euros au titre de l'échéance de loyers et charges afférente au mois de février 2023
- 763,07 euros au titre de l'échéance de loyers et charges afférente au mois de janvier 2023
- 763,07 euros au titre de l'échéance de loyers et charges afférente au mois de décembre 2022
- 722,81 euros au titre du reliquat de l'échéance de loyers et charges afférente au mois de novembre 2022.
Le bailleur ne livre aucune explication quant à la facturation de la somme de 2159,15 euros au mois d'avril 2023, alors que ce montant excède le double des échéances habituelles. L'obligation de la société preneuse de régler une telle somme n'est pas établie, de sorte que son obligation non sérieusement contestable porte sur une somme de 862,54 euros au titre du mois d'avril 2023.
Il n'en demeure pas moins qu'un commandement reste valable pour les sommes non sérieusement contestables qui y sont indiquées, soit en l'espèce la somme de 6859,99 euros (8156,60-[2159,15-862,54]).
Il ressort du décompte produit par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] que les causes non sérieusement contestables de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L'expulsion de la société PIZZA FORYOU et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.
Sur les demandes de provision
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, au vu du décompte produit par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] et des observations précédemment formulées quant à l'échéance relative au mois d'avril 2023, l'obligation de la société PIZZA FORYOU au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 18 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 2300,84 euros (3597,45-[2159,15-862,54])(échéance du mois de mars 2024 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société PIZZA FORYOU à titre de provision. Les causes du commandement de payer ayant été apurées, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui stipule que l'indemnité d'occupation sera fixée au double du montant du loyer s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Sur les mesures accessoires
L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 15 juin 2023 qui entretient un lien étroit et nécessaire avec la présente instance.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société PIZZA FORYOU ne permet d'écarter la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2000 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juillet 2024 à minuit ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société PIZZA FORYOU et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
Condamnons à titre provisionnel la société PIZZA FORYOU à payer, à titre d'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail du 16 juillet 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société PIZZA FORYOU à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] la somme de deux mille trois cents euros et quatre-vingt-quatre centimes (2300,84 euros euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 18 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 comprise), avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 ;
Condamnons la société PIZZA FORYOU aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 15 juin 2023 ;
Condamnons la société PIZZA FORYOU à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 06 mai 2024
Le Greffier,Le Président,
Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT
