Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/09703

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 23/09703 N° Portalis 352J-W-B7H-C3RQO N° MINUTE : 5/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 14 février 2024 DEMANDEUR La Société LERMU, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Françoise FAVARO de la SELARL HUGO AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A0866 DÉFENDERESSE La S.A.R.L. [B] [F] COMMUNICATION, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Thibaut LEDOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1004 COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière Copie conforme délivrée le : 14/02/2024 à : Maître Thibaut LEDOUX Copie exécutoire délivrée le : 14/02/2024 à : Maître Françoise FAVARO Décision du 14 février 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/09703 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RQO EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 19 juin 2020, la société LERMU a donné à bail à la société [B] [F] COMMUNICATION des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 3] pour un loyer mensuel mensuel de 8.500 euros outre 250 euros par mois de provisions sur charges. Ces locaux étaient destinés à loger le gérant de la société [B] [F] COMMUNICATION. Un dépôt de garantie de 8.750 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux. Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 13 janvier 2023, la société LERMU a donné congé à la société [B] [F] COMMUNICATION pour le 30 juillet 2023. Les lieux ont été libérés le 15 mai 2023. Par lettre recommandée du 6 octobre 2023, le conseil de la société LERMU a mis en demeure la société [B] [F] COMMUNICATION de régler l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 30.625 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 15 mai 2023, déduction faite du dépôt de garantie de 8.750 euros. Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, la société LERMU a fait assigner la société [B] [F] COMMUNICATION devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : - condamner la société [B] [F] COMMUNICATION au paiement de la somme provisionnelle de 31.523,82 euros au titre de l’arriéré locatif indexé arrêté au 15 mai 2023, déduction faite du dépôt de garantie de 8.750 euros, - subsidiairement condamner la société [B] [F] COMMUNICATION au paiement de la somme provisionnelle de 30.201,60 euros au titre de l’arriéré locatif indexé arrêté au 15 mai 2023, déduction faite du dépôt de garantie de 8.750 euros, - débouter la société [B] [F] COMMUNICATION de tout délai de paiement, - condamner la société [B] [F] COMMUNICATION au paiement de la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour résistance abusive, - condamner la société [B] [F] COMMUNICATION au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens, - assortir les condamnations des intérêts au taux légal de la réception de la saisine par le greffe et ordonner la capitalisation des intérêts. A l'audience du 15 janvier 2024 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, la société LERMU, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle s’oppose à tout délai de paiement. En réponse aux prétentions de la défenderesse, la société LERMU s’oppose à tout renvoi de l’affaire au fond et indique justifier de sa qualité de propriétaire de la maison donnée en location. Elle sollicite le débouté des demandes de la société [B] [F] COMMUNICATION, rappelant que le contrat de location était soumis aux seules dispositions du code civil. Elle estime que la demande de remboursement des provisions de charges n’est pas justifiée, aucune régularisation n’ayant été demandée. Sur l’atteinte au droit à l’image, la bailleresse expose que les photographies des lieux ont été prises avec l’autorisation et le consentement du gérant de la société, M. [B] [F], et qu’aucune faute n’a été commise. La société [B] [F] COMMUNICATION, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience. Elle sollicite le renvoi de l’affaire au fond sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile au motif que l’affaire serait complexe. Elle soulève une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société LERMU, celle-ci ne justifiant pas de sa qualité de propriétaire du bien donné en location. Sur le fond, la défenderesse conclut au débouté des demandes de la société LERMU au motif que celle-ci sollicite l’indexation des loyers alors qu’elle y a renoncé dans son courrier de mise en demeure, que le dépôt de garantie n’aurait pas été déduit des demandes, que les charges n’ont pas été régularisées pendant la période de location entraînant la nécessaire déduction des provisions versées. Elle estime que la demande formée au titre de la résistance abusive n’est pas justifiée, aucune faute n’ayant été commise par la locataire et aucun préjudice n’ayant été subi par la bailleresse. A titre reconventionnel, elle sollicite l’indemnisation de l’atteinte portée au droit à l’image de M. [B] [F] du fait de la publication de photographies des lieux avec les meubles et objets d’art de celui-ci sans son autorisation et évalue son préjudice à la somme de 25.500 euros. Il sollicite le retrait de ces photographies sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard. En outre, elle demande le remboursement des plantes laissées sur place au titre de l’enrichissement sans cause pour un montant de 2.119,97 euros. Enfin, elle sollicite la compensation entre les sommes dues de part et d’autre et des délais de paiement. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 février 2024. Autorisée à le faire, la société LERMU a adressé une note en délibéré par courrier du 18 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de passerelle au fond Aux termes de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction. En l’espèce, la société défenderesse sollicite le renvoi de l’affaire au fond au motif que l’affaire présenterait une complexité qui ne relèverait pas de la compétence du juge des référés. Aucune urgence n’étant justifiée à l’appui de cette demande de renvoi, il convient de la rejeter. Sur la fin de non recevoir soulevée par la société [B] [F] COMMUNICATION Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l’espèce, la société [B] [F] COMMUNICATION fait grief à la société LERMU de ne pas justifier de sa qualité à agir. Autorisée à le faire, la société LERMU produit les justificatifs de sa qualité de propriétaire du bien loué à la société [B] [F] COMMUNICATION. En conséquence, la fin de non recevoir soulevée par la défenderesse sera rejetée et la société LERMU sera déclarée recevable en ses demandes. Sur la provision au titre des loyers et charges Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder. Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1728 du code civil. En l’espèce il résulte du décompte produit par la société LERMU et arrêté au 15 mai 2023, que la société [B] [F] COMMUNICATION est de manière redevable de la somme de 31.523,82 euros au titre des loyers et charges impayés. La société [B] [F] COMMUNICATION prétend soulever des contestations sérieuses tirées du fait que la demande est relative à un loyer indexé alors qu’aucune indexation n’avait été pratiquée antérieurement et du fait que les charges sont indûment réclamées en l’absence de régularisation. Il convient de préciser que le juge des référés n’est pas le juge du contrat et que dès lors que les dispositions contractuelles doivent être interprétées, il doit se déclarer incompétent au profit du juge du fond. Il convient d’examiner les contestations soulevées au regard des dispositions contractuelles afin de renvoyer à l’interprétation du juge du fond toute disposition contractuelle ambigüe. S’agissant de l’indexation, le contrat dispose que « le loyer sera indexé automatiquement et sans préavis à la date anniversaire du contrat ». Il apparait en conséquence que l’indexation du loyer pratiquée par la société LERMU dans sa demande paraît conforme au contrat, le seul fait que la bailleresse ne l’ait pas pratiquée antérieurement à la mise en œuvre de la présente procédure ne permettant pas d’en déduire qu’elle y aurait renoncé. Il sera dès lors tenu compte de l’indexation pratiquée par la société LERMU dans sa demande. S’agissant des charges mensuelles de 250 euros réclamées par la société LERMU, il est nécessaire de relever que le contrat mentionne que le loyer est augmenté de la somme de 250 euros au titre des charges mensuelles et non au titre d’une provision pour charges. Il en résulte que le contrat a prévu un forfait pour charges et non une provision pour charges devant faire l’objet d’une régularisation. Or, si l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la possibilité pour le bailleur de demander à son locataire le paiement d’un forfait pour charges, le bail objet du présent litige n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mais aux seules dispositions du code civil de sorte qu’il a pu valablement prévoir le versement de charges mensuelles forfaitaires. Il en résulte que cette contestation n’est pas sérieuse et doit être rejetée. Aussi la société [B] [F] COMMUNICATION sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 11 décembre 2024 date de l’assignation. Sur la demande de délais de paiement L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l’espèce, la société [B] [F] COMMUNICATION sollicite des délais de paiement et produit des bilans montrant une baisse très importante du chiffre d’affaires de la société au cours des deux dernières années. Au regard de la situation financière de la société [B] [F] COMMUNICATION, il n’est pas établi qu’elle sera en capacité de respecter les délais de paiement qu’elle sollicite. En conséquence la demande de délais de paiement sera rejetée. Sur la capitalisation La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. Sur la demande formée au titre de la résistance abusive de la société [B] [F] COMMUNICATION La société [B] [F] COMMUNICATION justifiant de difficultés financières, sa faute dans le retard de paiement n’est pas établie. La demande d’indemnisation formée par la société LERMU sera rejetée. Sur la demande reconventionnelle de la société [B] [F] COMMUNICATION au titre de l’atteinte au droit à l’image Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. La société [B] [F] COMMUNICATION sollicite l’indemnisation de l’atteinte portée au droit à l’image de M. [B] [F] du fait de la publication de photographies des lieux avec les meubles et objets d’art de celui-ci sans son autorisation et évalue son préjudice à la somme de 25.500 euros. Cependant, la société [B] [F] COMMUNICATION n’a pas qualité à agir pour le compte de son gérant, M. [B] [F], qui a été logé dans la maison louée à la société LERMU. En conséquence, la société [B] [F] COMMUNICATION sera déclarée irrecevable en ses demandes faute de qualité à agir au titre de l’atteinte au droit à l’image et à l’intimité de la vie privée de son gérant. Sur la demande reconventionnelle de la société [B] [F] COMMUNICATION au titre du remboursement des plantes laissées sur place La société [B] [F] COMMUNICATION sollicite le paiement de la somme de 2.119,97 euros correspondant aux plantes laissées sur place au titre de l’enrichissement sans cause. En l’espèce, la société [B] [F] COMMUNICATION produit des documents internes et non des factures correspondant à l’acquisition de plantes pour la maison. Par ailleurs, elle ne produit aucun état des lieux de sortie montrant qu’elle aurait laissé des plantes sur place. En conséquence, faute de preuve, la société [B] [F] COMMUNICATION ne pourra qu’être déboutée de cette demande. Sur les demandes accessoires La société [B] [F] COMMUNICATION sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi relative à l’aide juridictionnelle le cas échéant. Il est inéquitable de laisser à la charge de la société LERMU le coût de ses frais irrépétibles. la société [B] [F] COMMUNICATION sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort, Rejetons la demande de renvoi de l’affaire au fond en l’absence d’urgence justifiée par la société [B] [F] COMMUNICATION, Rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société LERMU, Déclarons irrecevables les demandes formées par la société [B] [F] COMMUNICATION au titre de l’atteinte au droit à l’image et à l’intimité à la vie privée de M. [B] [F] pour défaut de qualité à agir, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse, Condamnons la société [B] [F] COMMUNICATION à verser à la société LERMU la somme provisionnelle de 31.523,82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 mai 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 11 décembre 2023 ; Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil ; Déboutons la société [B] [F] COMMUNICATION de sa demande de délais de paiement ; Déboutons les parties de leurs autres demandes ; Condamnons la société [B] [F] COMMUNICATION à verser à la société LERMU la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamnons la société [B] [F] COMMUNICATION aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi relative à l’aide juridictionnelle le cas échéant ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées. La greffière,La juge.