Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/08236

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 23 Mai 2024 N° RG 23/08236 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KU7E JUGEMENT DU : 23 Mai 2024 Société ESPACIL C/ [W] [I] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23 mai 2024 à ESPACIL Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 14 Mars 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR : ESPACIL [Adresse 1] [Localité 3] représentée par M. [R] [C], muni d’un mandat écrit ET : DEFENDEUR : M. [W] [I] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] comparant en personne EXPOSE DU LITIGE Au terme d’un acte sous seing privé du 17 novembre 2022, la société ESPACIL HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [I] un appartement situé à [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 327,06 euros. Par exploit d’huissier du 27 octobre 2023, la société ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [I] devant le juge des contentieux et de la protection afin de voir prononcer la résiliation du bail pour trouble du voisinage et défaut de jouissance paisible, ordonner son expulsion, avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, du jour de la résiliation jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés ainsi qu’au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le tout avec exécution provisoire. A l’audience du 14 mars 2024,la société ESPACIL HABITAT, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes. Elle a précisé qu’il existait des troubles pour tapages nocturnes et diurnes depuis la fin du mois de décembre 2022, dont se plaignaient les voisins, certains âgés et malades et que ces troubles avaient cessé depuis l’assignation. Elle a regretté que Monsieur [W] [I] ne se soit pas rendu à la tentative de conciliation qu’elle avait initiée. Présent à l’audience, Monsieur [W] [I] a dit qu’il souhaitait rester dans le logement ou obtenir une mutation de logement. Il a nié tout bruit excessif et a dénoncé les plaintes exagérées et non fondées de ses voisins. Il a expliqué son absence à la tentative de conciliation par le fait qu’il souhaitait être confronté aux voisins qui lui reprochaient de faire du tapage, ce que le bailleur avait refusé. Il a par ailleurs demandé une intervention du bailleur pour remettre le chauffage. En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 23 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en résiliation du bail formée par le bailleur, ESPACIL HABITAT : L’article 1728 du code civil dispose : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ; » L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 précise : « Le locataire est obligé : b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. » L’obligation qui découle de ces dispositions, pour le locataire, d’user paisiblement de la chose louée l’oblige à respecter la tranquillité du voisinage. Les troubles du voisinage causés par le preneur sont donc susceptibles de caractériser un usage non paisible de la chose et par suite un manquement du preneur à ses obligations. Selon l’article 1729 du code civil, il est dit : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, résilier le bail. » L’article 1741 ajoute : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations. » Au terme de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Il résulte de ces dispositions que seul un manquement grave est susceptible de justifier la résolution d’un contrat ou, comme en l’espèce, la résiliation du bail. D’autre part, la situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue. En l’espèce, il ressort des pièces produites par ESPACIL HABITAT que plusieurs habitants de l’immeuble dans lequel se situe l’appartement occupé par Monsieur [W] [I] se sont plaints du tapage nocturne et diurne occasionné par ce dernier, ainsi que de voix fortes, cris, courses et hurlements dans les escaliers, déplacement de meubles, sauts sur le parquet, coups dans les murs, meubles traînés et bruits de pas. Ces troubles ont été dénoncés dès le 27 décembre 2022 et se rapportent à des faits répétés commis dès après l’emménagement de Monsieur [W] [I]. Ainsi, Madame [Z] vise-t-elle dans son courrier du 27 décembre 2022 adressé à la bailleresse neuf épisodes de tapage nocturne de 20 heures à 3 heures du matin au mois de décembre 2022 (pièce n°3). Les plaintes ne sont pas le fait d’une personne isolée mais sont partagées par plusieurs locataires de l’immeuble. Si plusieurs plaintes émanent de Madame [Z] et de Monsieur [U] (Pièces n°7, 14, 17, 18, 19), une première pétition a été reçue par la bailleresse le 14 février 2023, signée par trois locataires de l’immeuble, Monsieur [U], Madame [L] et Madame [H] (Pièce n°4) et une deuxième pétition a été signée par 13 locataires de l’immeuble le 11 juillet 2023 (Pièce n°11), ce qui vient corroborer l’existence objective de nuisances sonores, indépendante de la sensibilité subjective de chacun. La réalité des troubles est encore établie par les notes d’intervention du service « Médiaction », appelé par des locataires indisposés, le 15 février 2023 à 23h17 pour le motif « voix fortes » (pièce n°6), le 21 avril 2023 à 23 heures pour le motif « voix fortes et musique » (pièce n°10), le 12 juillet 2023 à 23h23 (pièce n°12), le 11 août 2023 à 22h40 (Pièce n°15), le 15 août 2023 à 22h47 (Pièce n°16) et le 30 août à 00h10 (Pièce n°20), ces quatre dernières interventions pour le motif identique « voix fortes ». Ces interventions ont mis en évidence la présence de plusieurs personnes dans le logement de Monsieur [W] [I]. Si les occupants de l’appartement de Monsieur [I] ont toujours répondu favorablement aux demandes des services de Médiaction, en présentant des excuses et en promettant de diminuer les nuisances, force est de constater que les nuisances sonores se sont cependant répétées. En outre, le 12 juillet, les services de Médiaction ont dû intervenir quelques minutes après leur première intervention car les bruits n’avaient pas cessé, malgré les engagements pris par les occupants de l’appartement (Pièce n°12). Les nuisances sonores émises par Monsieur [W] [I] préjudicient à la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble, qui dénoncent des conséquences sur leur santé. Ainsi, Monsieur [U] explique-t-il ne plus dormir en raison de ces nuisances, alors qu’il est malade et a besoin de repos (Pièces n°4 et 7). Malgré les plaintes réitérées de ses voisins, les interventions des services de Médiaction, les mises en demeure qui lui ont été adressées par ESPACIL HABITAT (Pièce n°5 : mise en demeure du 15 février 2023 ; pièce n°9 : mise en demeure du 30 mars 2023 ; pièce n° 13 : mise en demeure du 12 juillet 2023), et sa convocation pour une mise en point le 9 février 2023 (Pièce n°8), à laquelle il ne s’est pas présenté, Monsieur [W] [I] a persisté en son comportement. Il ne peut valablement soutenir que les plaintes de ses voisins seraient exagérées, alors qu’elles ont été émises par la quasi-totalité de ses voisins (13 locataires sur 16 habitants dans sa cage d’escalier) et qu’il a été en mesure de mettre fin aux troubles et aux plaintes après la délivrance de l’assignation. Il est ainsi établi que Monsieur [I] a manqué à son obligation de jouir paisiblement du bien loué, s’exposant, de ce fait, à une résiliation de son bail. Cependant, les parties s’accordent pour reconnaître que le comportement fautif de Monsieur [W] [I] a cessé depuis la délivrance de l’assignation, fin octobre 2023, soit depuis cinq mois, ce qui démontre que Monsieur [I] a su tenir compte de l’avertissement qui lui a été adressé par la délivrance de l’assignation pour modifier son comportement. Eu égard à la durée des troubles (10 mois) et à la durée depuis laquelle ces troubles ont cessé (5 mois), il n’est pas caractérisé un manquement suffisamment grave du locataire pour justifier, à ce jour, une résiliation de son contrat de bail. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail, la réalité du manquement s’appréciant au jour où le juge statue. Il convient en conséquence de débouter ESPACIL HABITAT de sa demande en résiliation du bail. Sur la demande formée par Monsieur [I] tendant au rétablissement du chauffage : Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Monsieur [W] [I], qui a demandé à l’audience que le chauffage soit rétabli par sa bailleresse, n’a produit aucune pièce au soutien de cette prétention et notamment n’a pas rapporté la preuve d’une défaillance de la bailleresse de ce chef. Il sera en conséquence débouté de sa demande. Sur les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile L’article 696, alinéa 1er du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. » L’article 700 du code de procédure civile prescrit quant à lui : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%. » Il s’évince de ces dispositions que la partie gagnante peut, par décision motivée, être condamnée à supporter tout ou partie des dépens. Dans cette hypothèse, elle peut également, en considération de l’équité ou de la situation économique des parties, être condamnée au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En l’espèce, Monsieur [W] [I] a contraint sa bailleresse à agir en justice pour faire cesser les troubles. Les plaintes des locataires, les interventions du service Médiaction, les mises en demeure d’ESPACIL HABITAT, la tentative de conciliation initiée par cette dernière n’ont eu aucun effet et ce n’est qu’à compter de la délivrance de l’assignation que les troubles ont cessé. Dans ces conditions, il serait inéquitable de faire supporter à la bailleresse le coût de la procédure judiciaire, rendue nécessaire par le comportement du locataire. En conséquence, Monsieur [W] [I] sera condamné au paiement, au profit d’ESPACIL HABITAT, d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande en résiliation du bail ; DEBOUTE Monsieur [W] [I] de sa demande tendant au rétablissement du chauffage ; CONDAMNE Monsieur [W] [I] au paiement, au profit de la société ESPACIL HABITAT, d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [W] [I] aux entiers dépens ; MAINTIENT l’exécution provisoire. Le greffierLe juge des contentieux de la protection