Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 23/06504

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE 24 Juin 2024 N° RG 23/06504 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NNTB Code NAC : 50G [E] [L] C/ [X] [B] [H] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 24 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame CITRAY, vice-présidente Madame ROCOFFORT, vice-présidente Monsieur BARUCQ, magistrat à titre temporaire Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 13 Mai 2024 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de juge rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ . --==o0§0o==-- DEMANDERESSE Madame [E] [L], née le 05 janvier 1959 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4] - [Localité 5] représentée par Me Jean-Baptiste AUDIER, avocat au barreau du Val d’Oise DÉFENDEUR Monsieur [X] [B] [H], né le 28 mai 1988 à [Localité 9] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 1] - [Localité 7] n’ayant pas constitué avocat --==o0§0o==-- FAITS ET PROCEDURE Par acte sous signature privée du 23 février 2022, Madame [E] [L] et Monsieur [X] [B] [H] ont établi un compromis aux termes duquel Madame [L] a vendu à Monsieur [B] [H] un logement constituant le lot n° 1026 d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] [Localité 6], moyennant le prix de 299.000 €. La vente a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont l'obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires. L’acquéreur s’est engagé à déposer au moins deux dossiers de demande de prêts, pour un montant maximum de 285.500 €, d'une durée maximale de 25 ans, moyennant un taux nominal d'intérêt maximum de 1,4 % l'an hors assurances et frais. La durée de validité de cette condition suspensive a été fixée au 25 avril 2022. La signature de l’acte authentique devait intervenir le 24 mai 2022. Un dépôt de garantie de 5.000 € devait être versé avant le 7 mars 2022 entre les mains de la SCP Wargny Lelong & Associés, notaires du vendeur, sous peine de caducité du compromis. Une clause pénale de 29.900 € a été prévue dans le cas où l’une des parties refuserait de régulariser la vente, sauf application d’une condition suspensive. Monsieur [B] [H] a transmis deux refus de prêts, l’un du Crédit Mutuel en date du 6 avril 2022, l’autre de LCL en date du 17 mai 2022 confirmé le 20 mai suivant. Estimant que ces refus de prêts ne correspondaient pas aux spécifications du compromis de vente, le conseil de Madame [L] a adressé à Monsieur [B] [H] le 10 juin 2022 une mise en demeure d’avoir à régler le montant de la clause pénale. Ce dernier a invoqué des difficultés dues à la situation sanitaire. Par exploit du 1er décembre 2023, Madame [E] [L] a fait assigner Monsieur [B] [H] devant le tribunal judiciaire de Pontoise. Elle demande au tribunal de : Condamner Monsieur [B] [H] à lui verser la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,Le condamner à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Le condamner aux entiers dépens. Elle fait valoir, au visa des articles 1304-3 et suivants du code civil, que la condition suspensive du prêt doit être réputée accomplie dès lors que son accomplissement a été empêché par des démarches insuffisantes de l’acquéreur auprès de l’organisme prêteur, l’acquéreur ne justifiant pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques de l’avant-contrat. Elle réclame la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de l’immobilisation de son bien pendant de nombreux mois alors qu’elle avait grand besoin du fruit de la vente. Monsieur [X] [B] [H], assigné par procès-verbal de recherches conforme à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er février 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 mai 2024 et mise en délibéré au 24 juin 2024. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de la demanderesse, le tribunal renvoie à l’assignation du 1er décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale Conformément à l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Il est de principe que le candidat acquéreur qui ne respecte pas les délais et les conditions de l’obtention de prêts bancaires imposés par l’avant-contrat empêche la réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt. En l’espèce, suivant les prescriptions du compromis de vente du 23 février 2022, l’acquéreur devait solliciter, auprès de deux organismes, des prêts d’un montant global de 285.500 €, au taux d’intérêt maximum de 1,4 % hors assurances et hors frais, sur une durée maximum de 300 mois, soit 25 ans. Or la demande de prêt que Monsieur [B] [H] a adressée à LCL le 11 mars 2022 porte sur un montant de 315.830 € avec un taux hors assurance de 1,35 %. Il apparaît en effet qu’un financement de travaux de 20.000 € a été rajouté à la demande, ce qui n'était pas prévu dans le compromis. Le refus de prêt adressé le 20 mai 2022 mentionnant l’adresse rectifiée du [Adresse 3] à [Localité 8] confirme bien la demande d’un montant de 315.830 €, en contravention avec l’avant-contrat. Le refus de prêt adressé le 6 avril 2022 par le Crédit Mutuel mentionne bien une demande de prêt de 285.000 € sur 297 mois avec un taux d’intérêt fixe de 1,40 %, mais fait état d’une demande du 6 avril 2022, soit le jour même du refus, ce qui paraît surprenant au regard de la durée moyenne d’instruction d’un dossier de prêt, sauf si un dossier complet a été transmis d’emblée à la personne ayant pouvoir de décider, qui a pu l’examiner sur le champ. Quoi qu’il en soit, à supposer que ce refus soit sincère, un seul refus n’est pas suffisant au regard des exigences du compromis pour que la condition suspensive soit réputée défaillie. La deuxième demande n’ayant pas respecté les conditions imposées par l’avant-contrat, il y a lieu de constater que l’acquéreur a empêché l’accomplissement de la condition suspensive, et celle-ci doit être réputée accomplie conformément à l’article 1304-3 précité du code civil, rendant la vente parfaite. Dès lors, en ne réitérant pas la vente, l’acquéreur engage sa responsabilité contractuelle envers le vendeur. Madame [L] évalue son préjudice à 20.000 € en indiquant que son bien a été immobilisé pendant de nombreux mois. Toutefois, le compromis de vente du 23 février 2022 a été consenti jusqu’au 24 mai 2022, mais dès le 18 mai 2022, elle était consciente que la vente n’aurait pas lieu puisque dans un courriel de ce jour elle sollicitait déjà de Monsieur [B] [H] le paiement de dommages et intérêts. Elle pouvait donc dès le 18 mai 2022 reprendre son entière liberté. Il en découle que la durée de l’immobilisation de son bien aura été inférieure à trois mois, et elle ne communique aucun élément sur les charges auxquelles elle a pu faire face durant cette période. Dans ces conditions, son préjudice sera réduit à la somme de 10.000 €, et Monsieur [B] [H] sera condamné à lui payer cette somme. Monsieur [B] [H] ayant d’ores et déjà versé la somme de 5.000 € au compte séquestre de la SCP Wargny Lelong & Associés, notaires, il y a lieu d’autoriser le séquestre à remettre cette somme à Madame [L] sur présentation d’une expédition du présent jugement. Sur les demandes accessoires Il apparaît inéquitable de laisser à Madame [L] la charge de ses frais irrépétibles. Monsieur [B] [H] sera condamné à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [B] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Autorise la SCP Wargny Lelong & Associés, notaires, à se libérer de la somme de 5.000 € séquestrée entre ses mains au profit de Madame [E] [L], sur présentation d’une expédition du présent jugement ; Condamne Monsieur [X] [B] [H] à verser à Madame [E] [L] une somme complémentaire de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ; Condamne Monsieur [X] [B] [H] à verser à Madame [E] [L] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [X] [B] [H] aux dépens ; Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé le 24 juin 2024, et signé par le président et le greffier, Le greffier, Le président, Emmanuelle MAGDALOUStéphanie CITRAY