Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 23/05523

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Charges de copropriété N° RG 23/05523 N° Portalis 352J-W-B7H-CYXB2 N° MINUTE : Assignation du : 01 Mars 2023 JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] - [Localité 5], représenté par son syndic, le Cabinet GML IMMO, S.A.S [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811 DÉFENDERESSES Madame [P] [G] [B] [Adresse 2] [Localité 5] Madame [M] [B] [Adresse 1] [Localité 5] non-représentées COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe, Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, Madame Virginie SURET, Magistrate à titre Temporaire, assistées de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 23/05523 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYXB2 DÉBATS A l’audience du 21 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Mesdames [P] [G] [B] et [M] [B] sont propriétaires indivises du lot n° 8 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] et soumis au statut de la copropriété. Par acte du 1er mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier représenté par son syndic en exercice la société Cabinet GML IMMO a fait assigner Mmes [B] devant la présente juridiction lui demandant de : - CONDAMNER solidairement Madame [P] [G] [B] et Madame [M] [B] au paiement d’une somme de 13.347,61 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2023 incluse), - ORDONNER la capitalisation des intérêts, - CONDAMNER solidairement Madame [P] [G] [B] et Madame [M] [B] au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, - RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée, - CONDAMNER solidairement Madame [P] [G] [B] et Madame [M] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] - [Localité 5] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Régulièrement citées, Mmes [B] n'ont pas constitué avocat. Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 23/05523 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYXB2 L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2023, l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 21 décembre 2023 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement des charges Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - la matrice cadastrale et la fiche d'immeuble, justifiant de la qualité de copropriétaire de Mmes [B] ; - les procès-verbaux des assemblées générales des années 2019 à 2021 approuvant les comptes ; - les attestations de non recours de ces assemblées ; - les appels trimestriels de fonds et les appels travaux ; - les régularisations des soldes de charges des exercices ; - le décompte de charges comprenant l’ensemble des sommes portées au crédit de Mmes [B] sur la période s’étendant du 1er avril 2018 au 1er janvier 2023 ; - les mise en demeure ou relance ; - le contrat de syndic. Il résulte de ces pièces que Mmes [B] restent devoir au syndicat la somme de 12.266,41 euros, déduction faite des frais de recouvrement. En application de l'article septième du règlement de copropriété stipulant que « Si plusieurs personnes se rendent acquéreurs du même appartement, il y aura dans tous les cas solidarité entre eux », Mmes [B] seront donc condamnées solidairement à payer au syndicat cette somme au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er janvier 2023 (appels provisionnels du 1er trimestre 2023 inclus). Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure adressée le 09 juin 2022 aux défenderesses dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Les frais de recouvrement engagés avant cette date ne peuvent être alloués au syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Les frais de la mise en demeure rédigée par son avocat sont indemnisés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ce chef de demande. Sur la capitalisation  Aux termes de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme. Sur les autres demandes - Sur la demande de dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 23/05523 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYXB2 En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 20 mars 2018 condamnant Mesdames [B] au paiement d’un arriéré de charges de deux années antérieures. Leur défaillance et manquements répétés à leur obligation à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, traduisent leur mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain, indépendant du retard de paiement. En conséquence, Mmes [B] seront condamnées solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros en réparation du préjudice financier causé. Mmes [B], parties succombant à la présente instance, seront condamnées solidairement aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort : CONDAMNE solidairement Mmes [P] [G] [B] et [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] les sommes suivantes : 12.266,41 euros au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er janvier 2023 (appels provisionnels du 1er trimestre 2023 inclus) ; 600 euros au titre des dommages et intérêts ; 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; CONDAMNE solidairement Mesdames [P] [G] [B] et [M] [B] aux dépens ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024 La Greffière La Présidente